房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實操轉(zhuǎn)讓銷售階段

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實操轉(zhuǎn)讓銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)四個階段：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營階段主要包括四個階段：項目的成立階段（已經(jīng)講解）、獲取土地階段（已經(jīng)講解）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段（已經(jīng)講解）、轉(zhuǎn)讓及銷售階段。從銷售時間上來看 認(rèn)籌金/誠意金/訂金-定金-首付（含全款）-按揭保證金-交房（確權(quán)）-退換房-完成（已經(jīng)講解）。從銷售方式：自銷、委托代理。委托代理又分為：視同買斷和收取手續(xù)費。從持有方式看：企業(yè)自持、出售售房過程中的特殊事項：委托代收款、原址回遷和過渡方式處理、常見促銷手段處理一、 委托第三方代售主要方式通過支付手續(xù)費、視同買斷方式、采取保底價代銷合同。（一）采取委托代售銷售開發(fā)產(chǎn)品通過支付手續(xù)費方式委托

2、銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或者協(xié)議的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單之日確認(rèn)收入實現(xiàn)。案例：齊魯房地產(chǎn)公司開發(fā)東海項目，決定采取委托代銷方式銷售該項目樓盤，并與雙偉營銷公司簽訂代銷合同，齊魯房地產(chǎn)公司按照銷售額5%支付雙偉營銷公司。本月雙偉營銷公司銷售回款3000萬元，其成本是2600萬元。1. 簽訂委托銷售合同時，應(yīng)不需要進行實物交付，無需進行賬務(wù)處理。2. 承購人繳納房款借銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款-東海項目-未開票未計稅 30003. 收到代銷清單時： 借：銷售費用 56.60 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅） 3.4 貸：銀行存款 604. 房屋竣工驗收，移交人承購時，確認(rèn)收

3、入借：預(yù)收賬款 3000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2,702.70 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅）297.30（二）視同買斷方式委托銷售商品房 1.在符合銷售商品收入確認(rèn)條件時，委托方應(yīng)在發(fā)出商品時確認(rèn)收入2.但若協(xié)議表明，將來受托方?jīng)]有將商品售出時可以將商品退回給委托方，或受托方因代銷商品出現(xiàn)虧損時可以要求委托方補償，那么委托方在交付商品時不確認(rèn)收入，委托方應(yīng)在收到代銷清單時確認(rèn)收入。案例：齊魯房地產(chǎn)公司開發(fā)的東海項目，與雙偉營銷公司簽訂代銷銷售合同，雙偉營銷公司采取視同買斷方式代理銷售，買斷價位8000元/，成本價6000元，代銷約定委托其銷售1000平方米，平均售價是10000/，合計售價是1

4、000萬元。視同買斷移交銷售時確認(rèn)收入成本：（買斷價）借：銀行存款 800 貸：主營業(yè)務(wù)收入 720.72 應(yīng)交稅費-增值稅 79.28借：主營業(yè)務(wù)成本 600 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600支付手續(xù)費備注：由于實際中業(yè)主與房地產(chǎn)公司簽訂合同，那么開具的發(fā)票應(yīng)當(dāng)是 1200.實際確認(rèn)收入 1200。確認(rèn)收入 借：預(yù)收賬款 1000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 909.09 應(yīng)交稅費-增值稅 90.91支付手續(xù)費 借：銷售費用 188.68 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅 11.32貸：銀行存款 200（三）采取保底價代銷合同如果銷售合同或協(xié)議約定約定的價格高于保底價，則應(yīng)該按照銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托

5、方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)收入實現(xiàn)，企業(yè)按照規(guī)定支付受托方的分成額，不得從銷售收入中減除。如果銷售合同或約定 的價格低于保底價的，則應(yīng)當(dāng)按照保底價計算的價款于收到委托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)當(dāng)按保底價加按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)收入實現(xiàn)。包銷方式代銷合同案例：齊魯房地產(chǎn)公司與雙偉營銷公司簽訂合同，采取保底價并實行超越保底價分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價8000元/，超過保底價部分受托方與委托方按五五分成。當(dāng)雙偉營銷公司提供營銷清單，銷售房屋3000平方米，實現(xiàn)銷售收入3000萬，平均售價10

6、000元/。房地產(chǎn)支付給受托方分成額300萬元。齊魯房地產(chǎn)確認(rèn)收入： 借：預(yù)收賬款 3000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2,727.27 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅 272.73支付代銷費用 借 銷售費用 283.02 應(yīng)交增值稅-進項稅額 16.98 貸：銀行存款 300二、 自持（一）分類房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)，根據(jù)經(jīng)營模式不同，可以選擇自營或出租。如果房地產(chǎn)持有物業(yè)為了賺取租賃或者資本增值，或者兩者兼有，會計作為投資性房地產(chǎn)。如果房企持有物業(yè)是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營而持有，會計上作為固定資產(chǎn)核算。（二）出租物業(yè)1.確認(rèn)收入時點（1）根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確

7、認(rèn)：該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本可靠計量。（2）對于房地產(chǎn)企業(yè)的出租物業(yè)來講，作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的條件包括以下兩點：出租物業(yè)竣工驗收并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。出租物業(yè)的租賃期開始。2.成本支出出租物業(yè)的成本支出通過“在建工程”或“開發(fā)成本”核算科目進行一級核算，明細科目設(shè)置與開發(fā)產(chǎn)品的成本支出一致“土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用”。3.出租物業(yè)竣工的賬務(wù)處理項目竣工出租物業(yè)時將在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)科目。齊魯房地產(chǎn)公司將東海項目購物中心于2017年10月1日開業(yè)，總成本為5000萬元，總建筑面積5000平方米全部對完租

8、賃。借：投資性房房地產(chǎn)-東海購物中心 5000貸：開發(fā)成本-東海購物中心 5000 部分自持 齊魯房地產(chǎn)公司將東海項目購物中心分為商業(yè)樓與住宅樓，其中商業(yè)樓占地1000平方米。借：投資性房地產(chǎn)-東海購物中心 1000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 10003.出租物業(yè)的稅務(wù)處理關(guān)于全面推開營業(yè)稅改正增值稅試點的通知（財稅【2016】36號）附件1第四十五條（二）規(guī)定，納稅人提供建筑物、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。預(yù)收租金不能按月（季度）分?jǐn)傆嫸惖?，?yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月（季度）計入銷售額。齊魯?shù)禺a(chǎn)公司將東海項目，整體出租給大傻公司用，雙方合同約定，租賃期限2017年1月1日至

9、20126年12月31日止，租賃期為十年，前五年租金每年280萬，后五年每年租金300萬。租金在1月1日支付。增值稅=收取租金/(1+11%)*11%增值稅銷項稅額：280/(1+11%)*11%=27.752017年1月1日收取租金賬務(wù)處理借：銀行存款 280 貸：主營業(yè)務(wù)收入 252.25 應(yīng)交稅費-應(yīng)增值稅 27.75繳納租賃合同印花稅：借稅金及附加 2.9 貸：銀行存款4.增值稅的簡易計稅辦法-預(yù)繳稅款 根據(jù)財稅【2016】36號文規(guī)定：一般納稅人出租其2016年4月30日前取的與其機構(gòu)所在地不同一縣（市）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額在不動產(chǎn)所在地預(yù)

10、繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%一般納稅人出租其在2016年5月1日之后取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在預(yù)繳稅款后，向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+11%)*3%不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市的第一步：先向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，填寫增值稅預(yù)繳稅款表。簡易計稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)/*5%一般計稅方法=含稅銷售額/（1+11%）*3%。第二步：回主管稅務(wù)機關(guān)匯總申報。案例：齊魯?shù)禺a(chǎn)公司將位于Q市的東海項目，整體出租給大傻公司

11、辦公使用，雙方合同約定，租賃期為2017年1月1日至2019年12月31日止，租賃期為3年，每年租金 為110萬。租金在每月1月1日按年支付。該公司為一般計稅方法。賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費-預(yù)繳增值稅 110/1.11*3%=2.97 貸：銀行存款 2.97借：銀行存款 110 貸 主營業(yè)務(wù)收入 99.1 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額 10.9借：應(yīng)交稅費-未交增值稅 2.97 貸：應(yīng)交稅費-預(yù)繳增值稅 2.97借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅 10.9 貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅 10.9借：應(yīng)交稅費-未交稅費 7.93 貸：銀行存款 7.93所得稅處理：國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問

12、題的規(guī)定的通知（國稅函【2010】79號）規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)中華人民共和國所得稅法實施條例第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可以對上述已確定的收入，在租賃期內(nèi)均勻計入相關(guān)年度收入 。5.免租期國家稅務(wù)總局2016年第86號文規(guī)定：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同約定免租期的，不屬于營業(yè)稅改增值稅試點實施辦法（財稅201636號文件印發(fā)）第十四條視同銷售服務(wù)。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，出租人應(yīng)將租金總額在整個租賃期內(nèi)（而不是扣除免租期后的期間內(nèi)），按照直線法或者其他合理的方法進行分配，免租期確認(rèn)收入。齊魯房地產(chǎn)公司出租費大傻公司一寫字樓，租賃合同

13、從2016年11月1日至2018年12月31日，免租期為2個月，第一年租金為100萬，第二年租金為120萬，2017年1月1日收到第一年租金100萬，2018年收到第二年租金120萬。（1） 總租金是220萬（2） 總月份是 26，每月租金 220/26=8.46（3） 第一年租金是：借：銀行存款 100 貸：預(yù)收賬款 90.09 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅 9.91借：其他業(yè)務(wù)收入 8.46 貸：預(yù)收賬款 8.46實操中一般不會這樣簽訂合同，即固定總價合同。（三） 裝修、維修及改建1.投資性房地產(chǎn)在成本模式下后續(xù)支出核算 出租物業(yè)的后續(xù)支出包括：使用過程中計提的折舊、裝修支出及日常維修2.計提折舊

14、的賬務(wù)處理對于房地產(chǎn)來講，出租物業(yè)折舊是在預(yù)定可使用年限內(nèi)按直線法計提折舊。借:其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)-累計折舊裝修費用，不符合資本化支出借：管理費用 貸：銀行存款符合資本化支出 借：投資性房地產(chǎn)-原值貸：銀行存款3.改建房屋改建是指改動建筑物結(jié)構(gòu)并延長該建筑物使用年限的支出。一般應(yīng)予以資本化。（1） 改建期間停業(yè)案例：2018年1月份齊魯房地產(chǎn)公司對其擁有的東海商廈進行改造，改造時停止了營業(yè)，該商廈原值10000萬元，累計折舊3000萬元，賬面凈值 7000萬元。本次改造支出共發(fā)生1000萬元。轉(zhuǎn)入改造：借：在建工程- 7000投資性房地產(chǎn)-累計折舊 3000貸 投資性房地產(chǎn) 1000

15、0發(fā)生改造支出：1000借：在建工程 1000 貸：銀行存款 1000改造完成 借：投資性房地產(chǎn) 8000 貸：在建工程 8000（2） 若是不停業(yè)，在改造期間累計折舊 3500改建支出借：在建工程 1000 貸：銀行存款 1000完工時： 借：投資性房地產(chǎn)累計折舊 2500 在建工程 7500 貸：投資性房地產(chǎn) 7500借：投資性房地產(chǎn) 8500 貸：在建工程 8500（三）自營物業(yè) 核算：作為固定資產(chǎn) 轉(zhuǎn)資時點：達到預(yù)定可使用狀態(tài) 初始計量：原值不包過土地使用權(quán) 土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn) 借：在建工程 貸：土地征用及拆遷補償費/建筑工程費/基礎(chǔ)設(shè)施配套費/配套設(shè)施費/開發(fā)間接費用借：固定資產(chǎn)

16、 貸：在建工程借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：累計折舊/累計攤銷三、 委托代收代付款房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中會有各種代收的代收款項，比如：代房屋主管部門收取的維修基金，代稅務(wù)部門收取的契稅，代收取燃氣管道與水電初裝費或開戶費等。其中維修基金、契稅、印花稅屬于代收應(yīng)付款項。通過其他應(yīng)付款科目核算。不作為房屋的銷售收入。代收款項的增值稅核算內(nèi)容：增值稅暫行條例第六條規(guī)定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取對的銷項稅。價外費用包括：價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款

17、項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。但是下列項目不包括在內(nèi)：同時符合以下條件代為收取的政府性基金，1、 由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)型收費。2、 收取時開具省級以財務(wù)部門印制的財政票據(jù)。3、 所收款全額上繳財政。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理辦法（總局公告2016年第18號）。第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，適用一般計稅方法，按照取得的全部價款及價外費用，扣除當(dāng)期銷售地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。第九條：一般納稅人銷售自

18、行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法的，以全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅維修基金。案例：齊魯?shù)禺a(chǎn)公司開的東海項目2017年12月底正式交房，代房管部門收取業(yè)務(wù)維修基金按每平方米120元，共收取240萬。借：銀行存款 240貸：其他應(yīng)付款 240實操中：房企不再代收這部分款項，由業(yè)主到銀行自行繳納維修基金到房屋主管部門賬戶。開戶費時由房地產(chǎn)公司統(tǒng)一組織，由廣電公司派人收取，并給業(yè)主開具發(fā)票。四、 原址回遷和過渡方式處理在房企開發(fā)過程中，伴隨著拆遷、安置、補償。拆遷人與被拆遷人以協(xié)議方式確定當(dāng)事人

19、雙方的權(quán)利和義務(wù)。協(xié)議主要條款有:補償形式、補償金額、安置地點、安置面積、搬遷過渡方式、過渡期限、違約責(zé)任及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。拆遷補償方式：貨幣補償、實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式?，F(xiàn)在主流做法是房屋產(chǎn)權(quán)補償1、 如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為拆遷補償費，計入開發(fā)成本的土地成本。案例：齊魯?shù)禺a(chǎn)公司支付居民拆遷補償費200萬借：開發(fā)成本-A地塊-土地征用及拆遷補償費 200 貸： 銀行存款 2002、 如果給予拆遷戶補償安置的房屋，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)方式的經(jīng)濟利益交換，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號-非貨幣性資產(chǎn)交換的規(guī)定，回遷房具有商業(yè)

20、實質(zhì)，并且公允價值可以參照同類同期房屋市場售價決定。案例：齊魯房地產(chǎn)公司承接改造某項目，安置回遷戶50戶，過渡期每戶2000元每月，共支付12期，建筑面積為5000平米，建造成本為6000元，開盤價格為8000元平米。賬務(wù)處理如下：借：開產(chǎn)成本-土地征用及拆遷補償費-拆遷補償費 120 貸：銀行存款 120借：開發(fā)出成本-土地征用及拆遷補償費-拆遷補償費 4000貸：主營業(yè)務(wù)收入-視同銷售收入 3603.6應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額 396.4借：主營業(yè)務(wù)成本 3000貸：開發(fā)產(chǎn)品 3000五、 常見促銷手段處理（一） 代墊首付雙方約定，購房者在一年后交房時歸還開發(fā)商代墊的房款，并按照銀行

21、同期銀行貸款計算利息，房企為了盡快回籠資金，促使業(yè)主盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款的首付需要與業(yè)主繳納的首付一起開具收款收據(jù)，財務(wù)處理相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付預(yù)售收入，所以應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)額核算稅款。案例：齊魯房地產(chǎn)公司針對按揭貸款首付最低比例為60%，房地產(chǎn)公司推出零首付政策，比如一套住宅100萬，開發(fā)商客戶墊付60萬 ，同時需要預(yù)收客戶5萬，幫助客戶達到貸款購房。雙方約定一年后歸還開發(fā)商墊付的房款。借：銀行存款 5 其他應(yīng)收 55貸：預(yù)收賬款 60（二） 打折促銷1. 打折手段交三萬抵五萬、在一星期內(nèi)交首付打99折，如果交全款再打99折。2.財稅規(guī)定根據(jù)稅法規(guī)定納稅人采取

22、折扣方式銷售的，如果銷售額與折扣額在同一張發(fā)票分別注明的，可以按照折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額，需要開折扣發(fā)票，按照折扣后的確認(rèn)收入。六、 銷售環(huán)節(jié)涉稅事項（一） 主要涉稅稅種增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅 （二）增值稅案例：齊魯?shù)禺a(chǎn)公司作為增值稅一般納稅人，采用一般計稅方法，本月預(yù)售款金額為1000萬元，財稅處理如下：借：銀行存款 1000貸：預(yù)收賬款-X項目-未開票未計稅 1000借：應(yīng)交增值稅-預(yù)繳增值稅 27.03 貸：銀行存款 27.03借：稅金及附加 3.24 貸：應(yīng)交稅費-城市