房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策二十問

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策二十問目前我市土地增值稅預(yù)征率是如何規(guī)定的。自 2010 年 8 月 1 日起，我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：保障性 住房:預(yù)征率為 0；普通標(biāo)準(zhǔn)住房 :預(yù)征率為 1.5% ；營(yíng)業(yè)用房 :預(yù)征率為 2% ；別墅、 高級(jí)公寓、度假村 :預(yù)征率為 3% 。其他類型房地產(chǎn)：預(yù)征率為 2%。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的 有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。二、需要提供哪些證明資料方可在土地增值稅預(yù)征時(shí)預(yù)征率為 0 ？1)立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；2)土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；3)物價(jià)部門核定的有關(guān)

2、經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件；4)5)列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃；住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；6)經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(cè)(包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額)7)主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。三、什么樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的， 稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況， 按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置

3、賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。四、我市對(duì)土地增值稅的核定征收率是如何規(guī)定的。鑒于核定征收的個(gè)案性及復(fù)雜性，各地應(yīng)嚴(yán)格按照土地增值稅清算管理規(guī)程規(guī)定的條件，實(shí)施核定征收，單個(gè)項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%0 五、土地增值稅的清算單位的確定原則土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分 期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行 劃分的工程

4、建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。六、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清 算:1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售 建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；此條可用公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可 售建筑面積）*總可售建筑面積85%2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的;3. 納稅人

5、申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。七、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料符合上述清算條件第（一）項(xiàng)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng) 當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料。符合清算條件第（二）項(xiàng)規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)報(bào)送清算資料。納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)報(bào)送的資料:（一）土地增值稅清算表及其附表;（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用 地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要 了解的其

6、他情況;（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地 使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷 合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān) 的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的， 納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件;（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目,還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。八、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)， 應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核 鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作

7、的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工 作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工 作。九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補(bǔ)償應(yīng)如 何處理?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償 移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中 的建筑安裝工程費(fèi)。十、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外 發(fā)生的支出

8、。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借 記營(yíng)業(yè)外支出，貸記銀行存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為 營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng) 目。卜一、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除?納稅人對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估增值額無論會(huì)計(jì)上如何處里， 在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。十二、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓， 1-2 層是商業(yè)用房， 3-11 層是住宅

9、， 現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算， 經(jīng)計(jì)算， 住宅為負(fù)增值， 商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很 大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第八條規(guī)定， 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算； 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān) 于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財(cái)稅 199548 號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納 稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅 200621 號(hào)及國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不 能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)

10、， 其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是 指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù) （借款合同） 、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。 此類利息支出， 凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款 利率計(jì)算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額之和的 5% 計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的， 利息不能單獨(dú)扣除， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法， 取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10% 進(jìn)行計(jì) 算扣

11、除。全部使用自有資金，開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10% 計(jì)算扣除。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。十四、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、 費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成 本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地 產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣 除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑

12、面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額*清算的總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、 費(fèi)用。未售部分銷售時(shí)已預(yù)征的 稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。十五、房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的如何進(jìn)行土地增值稅清算？該類情形中土地增值稅清算的原則是：如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的， 不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入， 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用； 如果產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 的，一律視同銷售確認(rèn)收入，計(jì)算土地增值稅。十六、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中， 拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償， 在計(jì)算土地增值稅如何處里， 如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積， 如何 處理？房地

13、產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在拆遷時(shí)以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 并在新建房補(bǔ) 償拆遷房交付時(shí)， 按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。 如果實(shí)際以新建房 補(bǔ)償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補(bǔ)償面積， 超過部分的面積按企業(yè)銷售同類房地 產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理， 按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國(guó) 稅發(fā) 2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款， 計(jì)入拆

14、遷補(bǔ)償 費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款， 應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 自國(guó) 稅發(fā) 2006187 號(hào)文執(zhí)行之日起， “拆一還一”屬于土地增值稅預(yù)征和清算的 對(duì)象。十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收 入？根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、 法規(guī)等有關(guān)規(guī)定， 開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停 放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)應(yīng)按所此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同， 約定將上述車庫(kù)、 車位的所有權(quán)使用權(quán)） 轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人的， 取得的收入視同向購(gòu)房人收取的價(jià)外費(fèi)用， 購(gòu)房屋的類型預(yù)征土地增值稅。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所（地下車庫(kù)、人防設(shè)施） ，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人 的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的價(jià)外費(fèi)用， 并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 同時(shí)應(yīng)按所購(gòu)房屋的類型預(yù)征土地增值稅；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所， 作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除項(xiàng)目。單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)、使用權(quán)）轉(zhuǎn)移的車庫(kù)、儲(chǔ)藏間等輔房及停車位、地 下停車場(chǎng)所，按其他