揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局揚(yáng)住房發(fā)201130號(hào)關(guān)于印發(fā)揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則的通知各區(qū)房管（建設(shè)）局,各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)：現(xiàn)將揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局二一一年七月二十日抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會(huì))、市各有關(guān)部門(mén)。揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則目 錄一、揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章 征收評(píng)估總則第二章 住宅房屋征收評(píng)估第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第四章 營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第五章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理第六章 征收評(píng)

2、估報(bào)告第七章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第八章 征收評(píng)估工作資料存檔第九章 附則二、揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類(lèi)及其說(shuō)明附件二、進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明附件四、住宅房屋實(shí)體因素(k，k）修正說(shuō)明表附件五、住宅房屋區(qū)位因素（k）修正說(shuō)明表附件六、成本法評(píng)估說(shuō)明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表附件八、營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說(shuō)明附件九、裝飾裝修及附屬物評(píng)估價(jià)格參考表附件十、市區(qū)國(guó)有土地房屋征收區(qū)位劃分第一章 征收評(píng)估總則第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例

3、（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（gb/t502911999)、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法以及揚(yáng)州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法等有關(guān)規(guī)定制定本細(xì)則。第二條 適用范圍:在揚(yáng)州市區(qū)的國(guó)有土地上，從事房屋征收補(bǔ)償估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征收評(píng)估)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì).第四條 估價(jià)人員：承擔(dān)房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師.第五條 被征收房屋區(qū)位劃分：根據(jù)揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營(yíng)業(yè)用房、營(yíng)業(yè)用房三種情況，將

4、市區(qū)劃分為三類(lèi)征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第六條 房屋征收評(píng)估價(jià)格構(gòu)成：是被征收房屋（含一般裝修)征收補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，一般裝修以外的室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容另行專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估,不包含房屋征收中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)等。第七條 估價(jià)程序：1。評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名參加征收項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定；2、由被征收人協(xié)商選定或多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)； 3.接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)；4.驗(yàn)收勘查資料，開(kāi)展前期調(diào)查;5.擬定作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；6。按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；7.確定測(cè)算結(jié)果，撰寫(xiě)分戶(hù)初步評(píng)估結(jié)果；8.提交分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果;9?，F(xiàn)場(chǎng)公示初步評(píng)估結(jié)果并咨

5、詢(xún)答疑；10。提交整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告；11。受理復(fù)核申請(qǐng),10內(nèi)日作出復(fù)核結(jié)論；12。評(píng)估材料存檔。第八條 估價(jià)結(jié)果表達(dá)：一是制定房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案概算評(píng)估;二是作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第九條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評(píng)估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第二章 住宅房屋征收評(píng)估第十條 住宅房屋分類(lèi)：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類(lèi)，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅,成套住宅中包括單元住宅與獨(dú)門(mén)院落，上述分類(lèi)的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附件一。第十一條 高檔住宅房屋征收評(píng)估方法:高檔住宅房屋的征收補(bǔ)償適用市場(chǎng)比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)

6、例修正方式進(jìn)行,具體操作按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見(jiàn)附件二.第十二條 一般住宅房屋征收評(píng)估方法：一般被征收住宅房屋的界定參見(jiàn)附件一，適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1。確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見(jiàn)附件三；2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件三。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = vs-可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；交易情況修正系數(shù)。由于采用買(mǎi)

7、賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例,因此該系數(shù)取100;-交易日期修正系數(shù).該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；-可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù),系數(shù)確定參見(jiàn)附件四；可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件五;3。確定分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格.為保證測(cè)算結(jié)果的客觀性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套單元住宅、獨(dú)門(mén)院落、非成套住宅三種情況,測(cè)算其對(duì)應(yīng)的分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為:,j1，2,3其中o1為成套單元住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，o2為獨(dú)門(mén)院落住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，o3為非成套住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，j為對(duì)應(yīng)

8、的分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見(jiàn)附件三；4.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類(lèi)型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較,按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格.其計(jì)算公式為：被征收住宅評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格 ki31標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件四.第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十三條 非住宅房屋分類(lèi)：非住宅房屋分為營(yíng)業(yè)用房、非營(yíng)業(yè)用房?jī)深?lèi)，非營(yíng)業(yè)用房又分為辦公類(lèi)、廠(chǎng)房倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)、其它類(lèi)等，具體界定見(jiàn)附件一。第十四條 非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較

9、法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。非營(yíng)業(yè)用房的成本法應(yīng)用說(shuō)明參見(jiàn)附件六。第十五條 成本法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn):1. 測(cè)算土地重新購(gòu)建價(jià)格(pd）：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格，也可采用成本法求取該土地的重新開(kāi)發(fā)成本;2。 測(cè)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（pj）:根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格；3測(cè)算建筑物折舊(c)：現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)照附件七所示的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說(shuō)明,估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額；4。補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法

10、評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格vi為：ipdpjc。第四章 營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十六條 營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)：營(yíng)業(yè)用房分為商場(chǎng)類(lèi)、商務(wù)類(lèi)、商鋪類(lèi)、餐飲類(lèi)、旅館類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)等六類(lèi)，具體界定見(jiàn)附件一。第十七條 營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法:營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。但其中高檔次賓館、高檔寫(xiě)字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或收益法方式.第十八條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格：設(shè)定典型商鋪類(lèi)營(yíng)業(yè)用房為樣本房，參見(jiàn)附件八。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí),應(yīng)采用有限

11、期收益法公式.考慮到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公式計(jì)算：o為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益,r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見(jiàn)附件八。第十九條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線(xiàn)修正和實(shí)體因素修正后得到,其評(píng)估測(cè)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 =商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；kxy商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；km街道商業(yè)路線(xiàn)因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；k為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見(jiàn)附件八；第五章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理第二十條 “

12、地大于房”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的,土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1?！暗卮笥诜俊泵娣es合法土地使用面積合法房屋建筑面積2.“地大于房”土地單價(jià) w= (o pjg）kjo該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；pj-該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，參見(jiàn)附件六；g該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見(jiàn)附件七；kj分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見(jiàn)附件三。3.國(guó)有劃撥土地上“地大于房”土地單價(jià)w=w60。4?！暗卮笥诜俊毖a(bǔ)償金額w或w，s第二十一條 非住宅房屋劃撥土地評(píng)估:征收評(píng)估時(shí)涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，則應(yīng)將其占用的合法用

13、地的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除，該出讓金數(shù)額近揚(yáng)州市人民政府關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價(jià)的50%進(jìn)行計(jì)算。出讓方式國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.第二十二條 2010年7月1日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的住宅房屋，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的房屋建筑面積,根據(jù)其提供的持續(xù)年審合格的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅憑證確定的經(jīng)營(yíng)年限，取非住宅性質(zhì)和住宅性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的加權(quán)平均值計(jì)算。（參見(jiàn)附件八）第二十三條 裝飾裝修評(píng)估：房屋征收評(píng)估中，一般裝修以外的裝飾裝修部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估.裝飾裝修部分專(zhuān)

14、項(xiàng)補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估可以按照下列公式進(jìn)行：裝飾裝修專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)償價(jià)格各單項(xiàng)裝飾裝修項(xiàng)目總金額裝潢綜合成新率測(cè)算中涉及的裝飾裝修工程費(fèi)用單價(jià)以及裝潢綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評(píng)估具體情況，參照本細(xì)則附件七、附件九的規(guī)定選取。第二十四條 其它評(píng)估：房屋附屬物補(bǔ)償價(jià)格可對(duì)照本規(guī)范附件十的規(guī)定測(cè)算；未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估,工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第六章 征收評(píng)估報(bào)告第二十五條出具報(bào)告要求：征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征

15、收評(píng)估報(bào)告.第二十六條簽名蓋章：征收評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任.第二十七條 報(bào)告裝楨:房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第二十八條 評(píng)估委托:被選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂征收評(píng)估委托協(xié)議.第二十九條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十條 現(xiàn)場(chǎng)勘察：

16、所有征收評(píng)估項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評(píng)估資格的專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并拍攝被征收房屋內(nèi)外的照片等影像資料?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是征收評(píng)估測(cè)算和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。第三十一條 評(píng)估到戶(hù)：評(píng)估人員應(yīng)逐戶(hù)逐項(xiàng)評(píng)估，做到評(píng)估到戶(hù),實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確,不得錯(cuò)計(jì)或缺項(xiàng).第三十二條 內(nèi)部審核評(píng)議:征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第八章 征收評(píng)估工作資料存檔第三十三條 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料(原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告(含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：（1） 評(píng)估委托

17、協(xié)議；（2） 房屋征收決定；（3） 評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料;（4） 評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5） 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（6） 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（7） 確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料;（8） 其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。第三十四條 保存期限：完成并出具估價(jià)報(bào)告后,應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第三十五條 資料證據(jù)保全：評(píng)估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)評(píng)估資料同時(shí)提交委托方。第九章 附

18、 則第三十六條 細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。第三十七條 特種業(yè)務(wù):凡房屋征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程造價(jià)分析、停產(chǎn)停業(yè)損失等專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類(lèi)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。第三十八條 范圍外征收評(píng)估：市區(qū)集體土地上的房屋重置價(jià)格及裝飾裝修、附屬物等的評(píng)估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第三十九條 實(shí)施時(shí)間:本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類(lèi)及其說(shuō)明住宅房屋分類(lèi)高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等密度低（容積率1）、層次少（4)、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔住宅房屋;以上房屋均是指以商品開(kāi)

19、發(fā)建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅單元住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的單元式住宅,內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，房屋內(nèi)部功能布局明確，生活設(shè)施基本齊全等.非成套住宅除以上兩類(lèi)房屋以外的房屋。非住宅房屋分類(lèi)1、營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類(lèi)建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑.通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用.商鋪類(lèi)建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店,多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類(lèi)建筑以

20、一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式.通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂(lè)類(lèi)建筑各類(lèi)歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等,建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間,設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類(lèi)建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、甚而星級(jí)賓館兩類(lèi)典型建筑。前一類(lèi)通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊,水泥、水磨石或普通地磚地面,通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多

21、層、小高層或高層建筑,依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度,通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施,客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類(lèi)建筑各類(lèi)大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類(lèi)建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。2、非營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)非營(yíng)業(yè)性用房廠(chǎng)房倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)建筑以工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu),角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面,鋼混或鋼立

22、柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén).辦公類(lèi)建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂,有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁,現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。其它類(lèi)建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二、進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的房屋;2。可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類(lèi)用途相同,非住宅房屋的可比實(shí)例

23、應(yīng)按本細(xì)則的分類(lèi)與評(píng)估對(duì)象的類(lèi)別相同；3?？杀葘?shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu),大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：（1)鋼結(jié)構(gòu),(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),(3)磚混結(jié)構(gòu)，（4)磚木結(jié)構(gòu)，（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu);4.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5?？杀葘?shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑年代相近;6.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；7.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,一般不應(yīng)超過(guò)十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；8。采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；9.每

24、項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30;10.選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求及說(shuō)明住宅房屋征收評(píng)估時(shí)根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件； 2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂)的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為七成新或八成新（已使用15年或10

25、年)；4. 每一征收項(xiàng)目評(píng)估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅，遇有征收項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。5。 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合多層3/510年或15年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收項(xiàng)目范圍內(nèi)相對(duì)中央位置上。同征收項(xiàng)目范圍內(nèi)情況.普通室內(nèi)裝修普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照等條件中等。建筑面積7087m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6獨(dú)門(mén)院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶(hù)院落內(nèi)2-3層小住宅樓房建筑,混合結(jié)構(gòu),二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況

26、;非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2。85m以上，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況；7. 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型,如無(wú)法滿(mǎn)足要求,再根據(jù)具體情況,可從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定虛擬“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅. 住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求1?？杀葘?shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的住宅房屋；2?？杀葘?shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng),檔次應(yīng)接近；4?？杀葘?shí)例的權(quán)益價(jià)格類(lèi)型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類(lèi)型;5?？杀葘?shí)例

27、的交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異不得超過(guò)十二個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%；9。 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%，在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)分類(lèi)成套獨(dú)門(mén)院落非成套分類(lèi)調(diào)整系數(shù)j98102105-11090-94分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定.在計(jì)算“地大于房”

28、情形下，kj的取值為：成套住宅為100，獨(dú)門(mén)院落為108,非成套為92.附件四、住宅房屋實(shí)體因素（k、k）修正說(shuō)明表成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-11710811210310798-102939788-9297-101929687-9179-8374-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-80758379888593909795103100108系數(shù)（七成)75858087859590

29、-9895-102100107105-1153。住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注:上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0。5的浮動(dòng)。4。住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)（）所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一98999897969595二999999989797三981四929798100五909395六8893七86說(shuō)明:a.底層地下室為車(chē)庫(kù)的，底層系數(shù)增加1，頂層系數(shù)減少1；b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2。c。如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1。上表數(shù)字可以根

30、據(jù)實(shí)際情況在分值上作0。5的浮動(dòng)。獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-11710811210310798-1029397889297101929687-91798374-782。住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-83798885-93909795-103100-108系數(shù)（七成）75-858087859590-9895-102100-1071051153.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表

31、臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí),可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110398100959792948991住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳,露天院落整潔設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全,搭建廚衛(wèi),院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿(mǎn)足上述要求的獨(dú)門(mén)院落非成套住

32、宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1。住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-117108-112103-10798-102939788929710192-9687-9179-8374-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795103100108系數(shù)(七成)75-8580-8785-95909895-102100-1071051153。住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2。62。6-2.72。8-

33、2。93.0-3.13.2-3。33。4-3.53.63。73。84.04。0系數(shù)取值94971108110113115上表數(shù)字在實(shí)際勘察時(shí)可對(duì)照實(shí)際檐高作范圍為0。51。5的變動(dòng)。4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定.套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110398100959792948991住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明通行方便,二室朝南，陽(yáng)光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全,無(wú)朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一,通行不便不滿(mǎn)足上述要求的非成套住宅房屋有關(guān)說(shuō)明1k、k的取

34、值范圍應(yīng)該界于80120之間;2可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：kk附件五、住宅房屋區(qū)位因素（k32)修正說(shuō)明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類(lèi)別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線(xiàn)路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716

35、征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0。5的浮動(dòng).（二)住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化,衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周?chē)鸁o(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)

36、綠化,環(huán)境散亂，自然觀感明顯差.空氣污染、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔,達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?少量污染,白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響.靠近污染源或重噪音源.長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以?xún)?nèi)。離主干道的距離在100-250米之間。離主干道的距離在250-400米之間。離主干道的距離在400-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線(xiàn)路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有4條以上重要公交線(xiàn)路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線(xiàn)路.

37、距離重要的公交線(xiàn)路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線(xiàn)路。距離公交線(xiàn)路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線(xiàn)路。距離公交線(xiàn)路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū).屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以?xún)?nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米1000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上.4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施

38、在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),基本滿(mǎn)足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn).5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致,滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊,滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊,外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理,外型破舊雜亂建筑密度建筑密度40%以下建筑密度在40-50%建筑密度在50-60。建筑密度在6065%。建筑密度在65%以上綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化

39、景觀綠地率在30以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間.無(wú)綠化,基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況.全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施.在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污?/p>

40、管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施.在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線(xiàn)電視線(xiàn)路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定,其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)q；其中f12,f22,f32，f41，f53，f61,f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)k32。附件六、成本法評(píng)估說(shuō)明(一)非住宅非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用1.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)

41、建價(jià)格，然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。2。成本法評(píng)估的基本公式:征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊3.土地重新購(gòu)建價(jià)格可分為土地重新購(gòu)置價(jià)格或土地重新開(kāi)發(fā)成本,可采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地重新購(gòu)置價(jià)格，可采用成本法求取土地重新開(kāi)發(fā)成本。土地重新開(kāi)發(fā)成本包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。4.本細(xì)則中的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格是指建筑物

42、重置價(jià)格.建筑物重置價(jià)格通常采用成本積算法求取，建筑物重置價(jià)格包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，可通過(guò)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用的估算來(lái)求取建筑物建設(shè)成本。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素.（二）住宅房屋重置價(jià)格（元/m2)結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼筋砼（框架）一等鋼筋砼（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等三等重置單價(jià)96470270370160（三）非住宅房屋重置價(jià)格（元/m2）結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼筋砼（框架）一等鋼筋砼（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木一

43、等二等重置單價(jià)170注:1、住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房)所列房屋的層高為2。8米.房屋層高每增減0。2米,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為室內(nèi)地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算.2、房屋的結(jié)構(gòu)、樓地面和設(shè)備狀況等相應(yīng)等級(jí)有較大差異時(shí)，重置價(jià)格可適當(dāng)增減。(四）單層工業(yè)廠(chǎng)房重置價(jià)格（元/m2)類(lèi)別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)(框架）一級(jí)多層鋼砼架承重,鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門(mén)窗，水電衛(wèi)齊全.1250二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ),現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門(mén)

44、窗。1070鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，檐高大于7。5m,鋼砼屋架或鋼屋架,平瓦屋面，跨度15m，吊車(chē)噸位大于5噸。1020二級(jí)鋼砼柱，檐高大于4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面,跨度15m，無(wú)吊車(chē)。920全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ),鋼柱，鋼梁,有吊車(chē)，夾芯彩鋼板墻面屋面,檐高大于6m 。1060二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車(chē)，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于4。5m。960磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，有墻上跑吊車(chē)35t，跨度912m。900二級(jí)磚柱,檐高4。5m，砼屋架或鋼屋架,平瓦屋面，跨度9-12m。830扣除折舊后單層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（

45、1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率 扣除折舊后多層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)(1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))建筑面積成新率1、層高檐高調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu),層高在3。6m以上（不含3。6m)每增加0。2m，建筑物重置價(jià)格增2.5%單層廠(chǎng)房及倉(cāng)儲(chǔ)用房檐高以5m為基準(zhǔn)每增減0。3m，建筑物重置價(jià)格增減2.0磚混結(jié)構(gòu)，層高以5m為基準(zhǔn)每增減0.2m,建筑物重置價(jià)格增減2.02、鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明表跨度(m）1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8修正系數(shù)01015%（五)住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表1.鋼筋

46、砼結(jié)構(gòu)多層住宅房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料,鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好,外觀無(wú)缺陷。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門(mén)或金屬門(mén)，分戶(hù)配有牢固防盜門(mén)墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂.屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線(xiàn)路設(shè)置，電氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面.結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷.門(mén)窗鋼窗或木

47、窗,普通木質(zhì)門(mén),木質(zhì)用料中等.墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂.屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線(xiàn)路未分開(kāi)設(shè)置或明敷.2.磚混結(jié)構(gòu)多層普通住宅房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面,有構(gòu)造柱、圈梁。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗,普通木質(zhì)門(mén)或鋼門(mén)，分戶(hù)配有牢固防盜門(mén)墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全,照明、插座分線(xiàn)路設(shè)置，電氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路暗敷. 磚

48、混結(jié)構(gòu)磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面,沒(méi)有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門(mén)窗用料中等的木門(mén)窗.墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻,天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面,普通防水屋面。設(shè)備水電齊全，照明、動(dòng)力線(xiàn)路未分線(xiàn)路設(shè)置，有廚無(wú)廁。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。門(mén)窗用料一般的木質(zhì)門(mén)窗。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無(wú)吊頂.屋樓地水泥砂漿樓地面面層,鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。設(shè)備有水電,廚廁合用。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。門(mén)窗用料一般的木質(zhì)門(mén)窗。墻面及天棚

49、一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無(wú)吊頂.屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。3.磚木結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)平房磚木一等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門(mén)窗鋁合金門(mén)窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面;外墻面磚貼面。屋樓地木桁條或木椽，旺磚平瓦屋面,水磨石地面。設(shè)備有水、電.磚木二等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門(mén)窗普通木門(mén)窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。設(shè)備有水、電。磚木三等部分磚墻、部分土墻，部分空斗墻，木屋架瓦屋面，有門(mén)窗、水泥地面,有電無(wú)水4. 草房、披房及簡(jiǎn)易房房屋類(lèi)別等級(jí)具

50、 備 條 件草房披房簡(jiǎn)易房草房磚墻或土墻,木結(jié)構(gòu)草屋面，一般粉刷，有木門(mén)窗披房、簡(jiǎn)易房磚墻、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油氈屋面,檐高2米左右(六）非住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表1.鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具備條件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁,鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，木質(zhì)門(mén)或其它金屬門(mén)有防盜門(mén)，底層窗戶(hù)設(shè)防盜網(wǎng)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面;天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線(xiàn)路暗鋪,照明、動(dòng)力分線(xiàn)路設(shè)置鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋

51、砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、承臺(tái)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料,鋼筋砼樓屋面,結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般,外觀有缺陷，門(mén)窗鋼窗或木窗,一般木質(zhì)門(mén),木質(zhì)用料中等：墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無(wú)吊頂外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷屋樓地水泥樓地面或水磨石樓面面層、保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線(xiàn)路明鋪，照明動(dòng)力未分線(xiàn)路設(shè)置.2。磚混結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具備條件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁等抗震構(gòu)造措施.門(mén)窗鋼窗、鋁合金窗或塑鋼窗，木質(zhì)門(mén)或鋼門(mén)，有防盜門(mén)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全。線(xiàn)路暗鋪，照明，動(dòng)力分線(xiàn)路設(shè)置.磚混二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼或磚基礎(chǔ)，磚墻承重