萬達項目前期工程管理心得匯報前期介入!

1、,北京石景山萬達廣場前期工程管理心得匯報,-,前期介入及過程管理,前期介入及過程管理,一、前,期,介,入,部,份,前期介入及過程管理,前期介入部分,?,?,?,與集團規(guī)劃院；,與項目公司設計部；,與建筑設計院；,?,?,與項目公司工程部；,與經營商戶；,前期介入,與集團規(guī)劃院的溝通,與集團規(guī)劃院保持良好溝通，尤其是與各專業(yè)工程師積極對,接，在規(guī)劃之初就今后的商業(yè)管理方面的需求提供給規(guī)劃院，以,避免今后的調改，以及參與部分系統(tǒng)的評標、議標工作。例如：,?,外場預留大功率電源的容量、位置；,各商戶電量、冷量、水量的規(guī)劃設計、分配方式；,弱電系統(tǒng)的需求；,廣場園林景觀的設計；,步行街內部精裝設計的要

2、求；,施工階段原設計性的調整；,?,?,?,?,?,與集團規(guī)劃院的溝通,實例,?,參與園林景觀的研討：,結合石景山萬達廣場實地的環(huán)境、特點，就廣場豎向設計、通道設計，,以及燈光配置、植被選擇提出相關意見。,?,參與樓體,LED,照明的開標、議標；,通過與競標廠商的對話，對,LED,照明的材質、安裝、效果、控制進行,探討、了解，結合今后實際管理的要求提出自身的意見，以便在深化設,計時被考慮、采納,。,與集團規(guī)劃院的溝通,實例,?,參與精裝設計的開標、議標、深化；,參與精裝設計的全過程，對設計單位的設計風格、使用材料、功能設計,等進行了解，以便在后期實際管理中對商戶的局部改造、備品備件、維,修養(yǎng)護

3、、實用要求等有所掌控。,?,步行街入口,LED,屏幕設計尺寸的調整；,大屏原設計,80,余平米，區(qū)政府提出加大尺寸的建議，經與規(guī)劃院商議，,將尺寸加大到,110,余平米，給予了大力的支持及配合。,前期介入,與項目公司設計部的溝通,作為實質工作的深化設計部門，將對商管公司結合管理的需,求提出對局部的調整，起到非常重要的作用。例如：,?,末端設備設施的選擇；,?,商鋪預留工程條件的對接；,局部實用性、安全性的調整；,結合商管公司以往實際的管理經驗，進行細化的調整；,?,?,?,部分設施安裝位置的確定；,與項目公司設計部的溝通,實例,?,排油煙管道、風機、油煙凈化器的設計：,原設計為相鄰商鋪共用一組

4、排油煙管道，此種做法對今后的管理將,帶來較大的弊病，為此建議改為獨立的排油煙管道，經與設計部多次接,洽，最終被采納，調整了設計。,?,商戶燃氣系統(tǒng)的設計；,由于燃氣不同于其他系統(tǒng)，較為壟斷，設計及施工回旋余地不大，,為此努力協(xié)調設計部、燃氣公司，以及餐飲商戶，采取分步完成。,與項目公司設計部的溝通,實例,?,公共區(qū)域照明回路的設計；,針對初步的照明回路設計圖紙，結合實際要求提出建議。即：按不同,回路、用途、比例進行調整，同時考慮按今后增加的“樓宇自控”的控,制點位進行建議。（本項目由于搶工期，未按此執(zhí)行，但相關建議已被,采納）,?,精裝商鋪燈具選型及位置的設計；,原設計商鋪內燈距較密，且周邊采

5、用金鹵燈，考慮到空調及實用性，,建議予以調整及取消金鹵燈設計，已被采納。,前期介入,與建筑設計院的溝通,建筑設計院作為所有系統(tǒng)圖紙的設計、繪制、變更的部門，,各項技術參數(shù)較為齊全、準確，對商管公司各項數(shù)據(jù)的掌握、了,解起到了重要的作用。例如：,?,圖紙的索?。?風、水、電、結構等各項參數(shù)的來源；,裝修設計的標準；,?,?,?,改造變更各項參數(shù)的審核；,與建筑設計院的溝通,實例,?,圖紙的索取：,在設計院報圖給設計部的同時，給商管公司一套，或及時通知商管公司，,作為索取圖紙的另一條渠道。,?,設計施工標準的依據(jù)：,商戶交房標準、相關參數(shù)的提供。,?,商戶工程條件的核定、變更：,就商戶提交的工程條

6、件，與項目公司、設計院提前進行對接、預留，,甚至變更。,前期介入,與項目公司工程部的溝通,項目公司工程部作為最終的實施者，對整體效果、標準、管,理、安全、運營起著至關重要的作用，一旦處理不好將會帶來致,命的問題。例如：,?,設備設施的選型、安裝；,工期進度的掌控；,交叉施工的協(xié)調；,?,?,?,設計變更的配合；,商鋪工程條件,?,與項目公司工程部的溝通,實例,?,?,?,排油煙風機及油煙凈化器的選型及安裝位置的選擇；,中庭圓弧區(qū)空調出風口的選擇：原條形風口改為噴口設計；,由項目公司工程部牽頭，與總包方就臨時水電及施工垃圾清運進,行磋商，確定相關費用；,?,?,?,保持良好溝通，就交叉施工可能對

7、各方的影響進行提前通報；,各商鋪工程條件的確定及到位時間的跟蹤；,由于招商的原因，預留工程條件將會發(fā)生變化，及時協(xié)調工程部,予以變更；（隔墻、結構開洞、甚至規(guī)劃業(yè)態(tài)發(fā)生變化）,前期介入,與經營商戶的溝通,作為最終的使用方，在達成深度意向后隨即與各商戶進行溝,通，就所需的工程條件進行對接、初審，及時報知項目公司相關,部門審核、深化、實施。例如,:,?,商戶經營業(yè)態(tài)與規(guī)劃業(yè)態(tài)的核對；,商戶風、水、電、氣、土建結構的審核；,特殊要求的對接、溝通；,?,?,與經營商戶的溝通,實例,?,洋快餐的對接：,肯德基、必勝客、麥當勞等洋快餐相對較為強勢，但條件并非不可變動，,例如：供水的管徑、廚房、衛(wèi)生間的規(guī)劃

8、位置，外立面的設計等。,?,餐飲商戶工程條件的對接：,商戶所提供的電量往往高出設計及實際需求很多，為此需對其進行初,步的審核。例如：“呷哺”電量要求提供,200KW,，通過索要設備清單，其,實際需求僅有,100KW,；下水預留數(shù)量及位置的磋商，盡量減少對樓板的開,洞數(shù)量。,與經營商戶的溝通,實例,?,土建結構變更的對接：,根據(jù)招商的需要，原有規(guī)劃設計的格局將有局部的調整，例如：鋪間隔,墻的拆除、移位，甚至樓板結構的開洞、加固，需及時與項目公司設計,部、工程部進行對接，以避免影響到招商工作的進展。,?,廚房位置及燃氣資料的索?。?針對工期緊迫、交叉施工嚴重的廣場（如：本廣場），要求餐飲商戶務,必

9、,先提供廚房位置圖,，以便項目公司對水電安裝的位置進行設計、預留，,待施工進展到一定程度后再行要求商戶提供燃氣設備詳細資料。,前期介入及過程管理,二、過,程,管,理,部,份,前期介入及過程管理,過程管理部分（,1,）,?,?,?,人員到崗時間的計劃,：（附件,15,）,裝修審批流程的確定,：（附件,8,）,商鋪裝修進場時間表的制定,：（附件,20,）,?,?,商戶裝修巡查制度的確定,：（附加,9,）,商戶裝修進度表的提供,：（附件,18,）,前期介入及過程管理,過程管理部分（,2,）,?,店招審核小組機制的建立：,?,審核小組的建立,：（附件,12,）,?,店招設計導則的確定,：（附件,10,

10、）,?,店招審核意見的對接、反饋,：（附件,11,）,?,針對嚴重滯后工期的處理機制的制定,?,略微滯后：聯(lián)系商戶，加強對施工單位的督促、跟進；,?,嚴重滯后：聯(lián)絡招商、商戶、施工負責人，對滯后原因進行現(xiàn)場分析，重新,詳細制定“工程計劃表”，必要時請集團領導予以支持,過程管理,開業(yè)條件的保障（,1,）,開業(yè)條件的保障,核心機電設備到位的時間,?,?,配電室發(fā)電；,核心機房的啟用；,空調系統(tǒng)的運行；,給排水系統(tǒng)的完工等；,?,?,?,過程管理,開業(yè)條件的保障（,2,）,開業(yè)條件的保障,商鋪內部基礎條件到位的時間,?,?,商戶進戶電纜、配電箱的敷設；,商戶電源送電的時間；,空調系統(tǒng)的對接；,燃氣系統(tǒng)的完善；,?,?,?,過程管理,開業(yè)條件的保障（,3,）,?,實例：,?,商戶電力供應嚴重滯后，甚至托期（一根,240,主電纜故障，影響近半,條街的商戶）；,?,隔油池滯后：開業(yè)時隔油池無法使用；,電梯故障頻發(fā)：無調試時間，致使開業(yè),2,個月頻繁出現(xiàn)故障,空調：無調試、丟電機、掃膛等