物業(yè)管理概論(顏庭志).ppt

1、物業(yè)管理概論,講師:顏庭志,1.物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 2.物業(yè)管理基本概念 3.物業(yè)管理的性質(zhì)和特點 4.物業(yè)管理的作用 5.物業(yè)、物業(yè)管理的分類 6.物業(yè)管理的基本內(nèi)容 7.物業(yè)管理業(yè)務(wù)的分類 8.物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),1.物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,物業(yè)管理起源 19世紀(jì)60年代 英國，奧克維亞希爾女士 (Octavia Hill) 19世紀(jì)末 美國 第一個物業(yè)管理組織 芝加哥建筑物管理人員組織 第一個全國性的業(yè)主組織 建筑物業(yè)主組織,中國物業(yè)管理的由來夢開始的地方,東湖麗苑位于深圳市愛國路，1981年9月，成立東湖麗苑物業(yè)管理處。 中國第一個實施綜合性物業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)。,1980年動工興建

2、的涉外商品房住宅區(qū)東湖麗苑，以港澳同胞和海外人士為主的業(yè)主僅僅是要求開發(fā)商提供海外生活水準(zhǔn)的售后服務(wù)。,借鑒香港經(jīng)驗，在小區(qū)中引入物業(yè)管理，一個訴求改變了中國延續(xù)幾十年的福利性房屋管理格局。,物業(yè)管理的發(fā)展歷程,1981年，中國第一家專業(yè)物業(yè)管理公司在深圳成立； 1983年，深圳市物業(yè)管理公司開始對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外寫字樓大廈實施物業(yè)管理； 1991年，深圳創(chuàng)立了中國第一個業(yè)主委員會； 1992年，深圳推行創(chuàng)建“安全文明小區(qū)”活動；,1993年，深圳物業(yè)管理協(xié)會成立； 1994年，“酒店式”管理模式在深圳誕生倡導(dǎo)“寓管理于服務(wù)之中”的管理服務(wù)理念。 1994年，深圳市頒布第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)

3、深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 1994年，全國推行“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”評選，物業(yè)管理進入規(guī)范化運作階段,1996年，深圳市住宅局就鹿丹村物業(yè)管理權(quán)向社會公開招標(biāo)，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)進入市場競爭 2000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會成立 2003年9月1日，中國物業(yè)管理條例頒布實施,2.物業(yè)管理基本概念,物業(yè)：指建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)備、設(shè)施和場地。 物業(yè)一般由三個部分組成： 土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。 建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。 物權(quán)。物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。 爬坡特 伊斯特兒,Pr

4、operty estate,2.物業(yè)管理基本概念,物業(yè)管理 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,3.物業(yè)管理的性質(zhì)和特點,社 會 化,專 業(yè) 化,企 業(yè) 化,經(jīng) 營 型,性質(zhì)：三化一型,特點,委托與受托 關(guān)系,專業(yè)化管理,業(yè)主自治自律,物業(yè)管理四要素 物業(yè) 業(yè)主（使用人） 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理服務(wù)項目,4.物業(yè)管理的作用,從功能發(fā)揮角度來看 確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮； 提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境； 使物業(yè)保值、增值； 促進政府部分職能的轉(zhuǎn)變。,4.物業(yè)管理的

5、作用,從效益產(chǎn)生角度來看 社會效益 環(huán)境效益 經(jīng)濟效益,5.物業(yè)、物業(yè)管理的分類,物業(yè)的分類： 1、按使用功能分；住宅區(qū) 、工業(yè)區(qū) 、寫字樓 、商業(yè)樓宇、公用物業(yè)等 ； 2、按產(chǎn)權(quán)分；單業(yè)主、多業(yè)主； 3、按結(jié)構(gòu)層次分（多層、小高層、高層、超高層）,物業(yè)管理的分類： 1、住宅區(qū)管理； 2、工業(yè)區(qū)管理； 3、寫字樓管理； 4、商業(yè)樓管理。,5.物業(yè)、物業(yè)管理的分類,住宅物業(yè)管理,住宅物業(yè)管理的內(nèi)容 住宅物業(yè)管理的側(cè)重關(guān)注點（客戶服務(wù)） 住宅物業(yè)管理的難點（客戶多而分散，眾口難調(diào)）,工業(yè)區(qū)物業(yè)管理,工業(yè)區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的側(cè)重點（治安、消防） 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的難點（客戶獨立性強，措施較

6、難實施）,寫字樓物業(yè)管理,寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 寫字樓物業(yè)管理的側(cè)重點（環(huán)境、設(shè)備設(shè)施） 寫字樓物業(yè)管理的難點（設(shè)備運行狀況要求高、環(huán)境維護標(biāo)準(zhǔn)要求高）,6.物業(yè)管理的基本內(nèi)容,基本業(yè)務(wù)類： 對房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進行運行、保養(yǎng)和維護； 專項業(yè)務(wù)類：安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； 特約服務(wù)類：包括個性化服務(wù)和便民服務(wù)。 經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。,7.物業(yè)管理業(yè)務(wù)的分類,物業(yè)管理的長期規(guī)劃； 物業(yè)管理的年代計劃 ； 物業(yè)的財產(chǎn)預(yù)測和預(yù)算； 不動產(chǎn)的獲得及處理 ； 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理 ；,7.

7、物業(yè)管理業(yè)務(wù)的分類,建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計 ； 新建筑和原建筑的改造更新； 維護管理和運行管理 ； 物業(yè)的支援機能和服務(wù) 。,8.物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),前期策劃階段 前期準(zhǔn)備階段 前期介入階段 銷售配合階段 接管驗收階段 裝修管理階段 日常運作階段,01.前期策劃階段 早期介入籌備 制定物業(yè)管理方案 選聘或組建物業(yè)管理公司,02.前期準(zhǔn)備階段 機構(gòu)設(shè)置與人員編制 人員選聘與培訓(xùn) 規(guī)章制度的制定,03.前期介入階段 工程設(shè)計建議（水、電、氣、道路、景觀等，關(guān)注上下水、取水點、電源插座預(yù)留、空調(diào)掛點、陽臺水龍頭和電源插座、清潔取水點等） 跟進隱蔽工程問題 提出合理化建議和方案,04.銷售配合階段 制定銷售配合服務(wù)方案 人員選聘與培訓(xùn) 銷售現(xiàn)場管理介入,05.接管驗收階段 制定接管驗收方案 實施內(nèi)部交驗和整改 交房入伙方案制定 實施交房入伙 檔案建立與資料收集,06.裝修管理階段 制定二次裝修管理方案 裝修管理辦理與監(jiān)督 裝修問