金山區(qū)域市場(chǎng)階段性調(diào)研報(bào)告

1、金山區(qū)域市場(chǎng)階段性調(diào)研報(bào)告-企劃部xx年3月13日 概述 自從市政府確定了福州城市建設(shè)東擴(kuò)南移西拓的發(fā)展戰(zhàn)略后，金山區(qū)域必然成為新世紀(jì)福州城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。依托大福州政府政策的傾斜，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，今日的金山已今非昔比。近年來(lái)政府在這一區(qū)域投入了大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得這一區(qū)域的生活配套有了很大的改善。有了天然美麗的閩江.千畝濕地公園.烏龍江.金山公園，伴隨著地價(jià)的不斷攀升，再加上政府的大力扶持，這一區(qū)域的發(fā)展前景不可限量，房產(chǎn)升值潛力巨大。一. 市場(chǎng)供應(yīng)量 今年金山樓市可謂是花開(kāi)遍地，百花齊放。根據(jù)對(duì)福州市金山板塊的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，福州金山板塊在xx年2月在售樓盤(pán)分別有羅馬佳洲（二期）.江南水都

2、（杰座）.融信第一城（二期）.香江楓景.中天金海岸（二期）.南國(guó)金輝.中菌加洲花城.濱江麗景D區(qū)美麗園三期.金匯豪庭.公園道一號(hào).天俊藍(lán)水灣.水印長(zhǎng)天.正祥香檳風(fēng)范等二個(gè)樓盤(pán)，xx年2月福州金山區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有的市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)61.2萬(wàn)平方米，其中物業(yè)形式多為小高層.高層住宅.類別墅和別墅。其具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下： 項(xiàng)目名稱 羅 馬 佳 洲 杰座 融 信第一城 香江楓景 中天金海岸 天俊藍(lán)水灣 供應(yīng)量87827652845600118840.2840849.5529197 正 祥 香檳風(fēng)范 南國(guó)金輝 中 菌 加洲花城 濱江麗景 D區(qū) 金匯豪庭 公園道 一 號(hào) 水印長(zhǎng)天1300068984.561480

3、5.163286122443.686123078967 二.市場(chǎng)價(jià)格走向 目前金山的整體市場(chǎng)均價(jià)已達(dá)到3000元/m2左右，現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)合理價(jià)格上限為3500元/m2，通過(guò)對(duì)金山整體市場(chǎng)調(diào)研.綜合分析得出結(jié)論：2500元-3000元/平方米是目前金山客戶群體普遍認(rèn)同和接受的合理市場(chǎng)價(jià)格，因此，單價(jià)在3000元/平方米以下的房子去化最快,市場(chǎng)整體的去化率達(dá)到90%以上,而單價(jià)在4000元/平方米以上的房?jī)r(jià)相對(duì)去化比較慢，客戶對(duì)此的接受和認(rèn)同程度相對(duì)較低。因此，目前金山的整體市場(chǎng)指導(dǎo)單價(jià)為3000元/左右，現(xiàn)階段金山合理的價(jià)格上限為3500元/m2。三. 面積配比 今年金山的面積配比以100平方

4、米-140平方米作為主力面積，目前市場(chǎng)的供應(yīng)量較多，而100平方米以下的面積市場(chǎng)上較為欠缺。通過(guò)對(duì)金山整體市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研.綜合分析得出結(jié)論：金山板塊100平方米以下.100平方米-120平方米左右的面積比較熱銷。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)金山區(qū)域的客戶群體大多受到家庭經(jīng)濟(jì)收入及人口等因素的制約，進(jìn)而整體的購(gòu)買(mǎi)能力比較有限，對(duì)市場(chǎng)單價(jià)及面積的接受程度相對(duì)比較低下，因此，在本區(qū)域二房.三房的小戶型比較受歡迎，而對(duì)于面積較大的四房.五房及復(fù)式戶型的產(chǎn)品市場(chǎng)銷售去化速度相對(duì)緩慢。四. 市場(chǎng)總價(jià)去化綜合分析 通過(guò)對(duì)金山整個(gè)板塊的區(qū)域調(diào)研.分析，根據(jù)福州金山板塊區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)與去化之間的比率，以此得出福

5、州金山板塊區(qū)域市場(chǎng)總價(jià)合理價(jià)格范圍為25萬(wàn)-35萬(wàn)，區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品總價(jià)合理上限值為40萬(wàn)左右。25萬(wàn)-35萬(wàn)總價(jià)區(qū)域接受程度非常高，銷售的去化比較理想。而產(chǎn)品總價(jià)超過(guò)40萬(wàn)以上的，銷售去化就顯得相對(duì)緩慢，市場(chǎng)的接受程度與前者相比明顯下降。而今年金山板塊的別墅項(xiàng)目，如中天金海岸.公園道一號(hào)等高端產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度比市場(chǎng)預(yù)測(cè)狀況要理想得多，因此，處于55萬(wàn)以上產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品銷售速度要好于總價(jià)在40萬(wàn)-55萬(wàn)價(jià)格區(qū)間的產(chǎn)品，因此福州金山板塊區(qū)域市場(chǎng)合理總價(jià)在25萬(wàn)-35萬(wàn)之間，區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品總價(jià)合理上限值為40萬(wàn)左右。五. 戶型結(jié)構(gòu)分析 目前市場(chǎng)上供應(yīng)的戶型產(chǎn)品多為板式住宅，動(dòng)靜分區(qū)，南北通透對(duì)流

6、的結(jié)構(gòu)，大部份戶型帶有入戶花園式，全明設(shè)計(jì)，這也是市場(chǎng)產(chǎn)品日趨成熟.完善的標(biāo)志。但也體現(xiàn)了市場(chǎng)產(chǎn)品的單一化.大眾化，使得區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)的產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但也有新型戶型的產(chǎn)生，如空中院館，層高4.5米全入戶花園設(shè)計(jì)，高挑空4.5米客廳等戶型的產(chǎn)生，也彌補(bǔ)了市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的空白。因此，戶型結(jié)構(gòu)方面，在講求實(shí)用.合理性的基礎(chǔ)上，還要講求科學(xué)性.創(chuàng)新，以吸引消費(fèi)者的眼球，提高市場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。六. 價(jià)格漲幅情況 由于金山地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，帶動(dòng)了金山區(qū)域各個(gè)樓盤(pán)競(jìng)相漲價(jià)的情況，具體情況如下： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目原均價(jià) （元/m2） 上漲幅度 （元/m2） 加價(jià)時(shí)間 備 注

7、 融信第一城29501003/8 中天 金海岸31001003/8 香 檳 風(fēng) 范38001003/9 中菌加洲花城2950100 標(biāo)準(zhǔn)層250 復(fù) 式3/9 香 江 楓 景30001003/14 金 匯 豪 庭380050100 標(biāo)準(zhǔn)層200 復(fù)式3/1 公園道一號(hào)200 別墅每幢提34萬(wàn) 麗 景 天 成3000 天俊 藍(lán)水灣48001003/14 羅 馬 佳 洲4850 杰 座38001003/14 水 印 長(zhǎng) 天 南 國(guó) 金 輝 七.購(gòu)買(mǎi)心里分析 針對(duì)金山板塊區(qū)域市場(chǎng)客戶群體購(gòu)買(mǎi)要素及購(gòu)買(mǎi)心理進(jìn)行了調(diào)查和分析，得出結(jié)論：絕大部份的客戶認(rèn)為價(jià)格是購(gòu)買(mǎi)的第一要素，在市場(chǎng)上占有的比重是最大的；而產(chǎn)品的戶型和面積是購(gòu)買(mǎi)的第二要素；隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和成熟，消費(fèi)者的素質(zhì)也越來(lái)越高，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品也顯得越來(lái)越理性，因此，大部份的客戶認(rèn)為產(chǎn)品的戶型和面積也是非常重要的，因?yàn)檫@將關(guān)系后今后每天面對(duì)的細(xì)節(jié)生活，必須經(jīng)過(guò)慎重考慮.比較，然后再作出合理的購(gòu)買(mǎi)決定；生活配套.交通及整個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景及升值潛力成為影響消