資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)參考資料

1、例題 1 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2009年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。ABCD坐落 略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)域繁華區(qū)域繁華區(qū)域繁華區(qū)域用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價格（元/M2）155012001400交易日期2008、102008、122009、52009、12面積（M2）1800200022003000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好良好良好很好剩余使用年限35303035容積率54.54

2、.551、進(jìn)行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2008年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14交易實例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/8

3、61.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.0754、進(jìn)行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45

4、之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.1個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實例B的個別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133 交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.0945.計算比準(zhǔn)價格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準(zhǔn)價格較

5、接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7711,762）/31,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價值（總價）1,7643,0005,292,000元例題 2某企業(yè)2000年購入一臺設(shè)備，賬面原值為30,0000元，2005年和2007年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3,0000元和2,0000元，2010年對該設(shè)備進(jìn)行評估。假定：從2000年至2010年年通貨膨脹率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為7年，試估算設(shè)備的成新率第一步，調(diào)整計算現(xiàn)時成本。投資日期(年) 原始投資額（元） 價格變動系數(shù) 現(xiàn)行成本（元） 2000 300,0002.

6、60 780,000 2005 30,0001.61 48,3002007 20,000 1.33 26,600合計 350,000854,900 第二步，計算加權(quán)更新成本投資日期(年) 現(xiàn)行成本（元） 投資年限 加權(quán)更新成本（元） 2000780,000 10 7,800,0002005 48,300 5 241,500 2007 26,600 3 79,800 合計 854,9008,121,300 第三步，計算加權(quán)投資年限 第四步，計算成新率成新率7(9.57)100%42%例題 3某一生產(chǎn)控制裝置擬進(jìn)行評估，其正常運行需7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被

7、評估控制裝置與參照物在運營成本的其他支出項目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（1）計算被評估控制裝置的年超額運營成本額: (74)12,00036,000元（2）測算被評估控制裝置的年超額運營成本凈額: 36,000(133%)24,120元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年超額運營 成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 24,120(P/A，10%，3)24,1202.486959,984元題型：判斷、選擇、填空、計算1、資產(chǎn)

8、：特定權(quán)利主體擁有或控制的，能以貨幣計算的，能給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟收益的經(jīng)濟資源（了解）。資產(chǎn)分類 存在形態(tài) 有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn) 資產(chǎn)可否移動 動產(chǎn)、不動產(chǎn) 資產(chǎn)能否獨立存在 可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)2、資產(chǎn)評估：評估機構(gòu)根據(jù)特定的目的遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價格進(jìn)行評定和估算，其核心是對資產(chǎn)在某一時（評估基準(zhǔn)日）總的價格進(jìn)行估算。3、資產(chǎn)評估的特點：市場性、公正性、專業(yè)性、咨詢性4、資產(chǎn)評估的作用：咨詢、管理、鑒證（了解）5、資產(chǎn)評估的主體：從業(yè)人員和評估機構(gòu) 按職業(yè)范圍可分為：綜合資產(chǎn)評估機構(gòu)、專項資產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)評估的客體：被評估的

9、各類資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的具體對象6、資產(chǎn)評估的目的 一般目的 資產(chǎn)評估時總的公允價值特殊目的 資產(chǎn)評估為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求而進(jìn)行的，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并等。7、資產(chǎn)評估的前提假設(shè)：（1）交易假設(shè)：假設(shè)所有準(zhǔn)備評估的資產(chǎn)處于交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件模擬市場進(jìn)行估價；（2）公開市場假設(shè) 公開市場充分發(fā)達(dá)與完善的市場，有自愿的買者和賣者得競爭市場；（3）持續(xù)使用假設(shè)：首先設(shè)定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息推斷資產(chǎn)將繼續(xù)使用下去。（在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用）；（4）清算（清償假設(shè)）：首先基于資產(chǎn)面臨清算的可能性，再根據(jù)數(shù)據(jù)資料推定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。8

10、、市場途徑 條件：活躍的公開市場排除個別交易的偶然性 公開市場上有足夠的可比資產(chǎn)及其交易或東莞參照物 A參照物的選擇：參照物可比性 功能：與被評估資產(chǎn)類似 市場條件：成交價是正常交易的結(jié)果 成交時間：盡可能選擇近期成交案例 參照物數(shù)量：至少三個 B在評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素； C指標(biāo)對比、量化差異； D調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)； E綜合運用分析確定評估結(jié)果：將若干經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算數(shù)平均，確定評估值。 市場途徑涉及主要因素：參照物、可比指標(biāo) 市場途徑比較法具體操作方法：直接比較法、類比調(diào)整法 見例題 19、收益途徑（涉及參數(shù)）收益額：根據(jù)投資回報原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得

11、到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。注：收益額為資產(chǎn)未來預(yù)期收益，而非歷史收益或現(xiàn)實收益； 收益額通常指資產(chǎn)客觀收益，不一定是資產(chǎn)的現(xiàn)實收益。 折現(xiàn)率：投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率折現(xiàn)率 = 無風(fēng)險報酬率 + 風(fēng)險報酬率 收益年限：資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位。10、成本途徑（涉及參數(shù)） 評估值 = 重置成本-實體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟性損耗 重置成本：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取的成本 復(fù)原重置成本、更新重置成本。 實體性損耗：“實體性貶值”資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)價值損失。 估算方法：成新率法、使用年限法 見例題 2 功能性損耗：由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對落后而造成資產(chǎn)的價值損失。體現(xiàn)在：運營成本相對增加、產(chǎn)出能力相對減少。 運營成本計算步驟 （1）計算年超額運營成本額； （2）測算年超額運營成本凈額