房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點(diǎn) 2016.3,房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為，再加上物業(yè)管理,房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,推廣銷售,交付使用,前期(決策期)： 由拿地到方案確定重在決策(項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵,土地整理、獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),物業(yè)管理,資源獲取,資源加工,資源流通 與管理,中期(實(shí)施期) ： 由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收重在執(zhí)行（過(guò)程管理,后期(運(yùn)營(yíng)期)： 由銷售到售后管理重在服務(wù)（總結(jié)反饋,項(xiàng)目啟動(dòng)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)

2、要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）； 國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）； 方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）； 方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）； 樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）； 主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； 項(xiàng)目開工（指

3、項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）； 施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）； 預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）； 開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）； 主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）； 竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）； 售后管理（售后管理的時(shí)間,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 企業(yè)視角的流程控制,目錄,土地一級(jí)開發(fā),前期投資分析階段,獲取開發(fā)土地階段,可行性研究與立項(xiàng)階段,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,1,2,3,4,5,銷售階段,6,物業(yè)管理,7,土地一級(jí)開發(fā)（生地熟地,是指由政府或其授權(quán)委托的

4、企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)。 土地一級(jí)市場(chǎng)是指發(fā)行市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是交易市場(chǎng),前序土地基礎(chǔ)知識(shí),獲取土地三種方式： 行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、 經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是 控制在政府手里。 資本市場(chǎng): 投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金 的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司; 土地收購(gòu)：直接

5、收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納 營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi); 收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產(chǎn)共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購(gòu)了15個(gè)超大型地產(chǎn)項(xiàng)目。 土地市場(chǎng)： 通過(guò)土地一級(jí)整理，以及土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn),土地一級(jí)整理,一、土地一級(jí)開發(fā)模式,土地一級(jí)整理,二、土地一級(jí)

6、開發(fā)內(nèi)容,土地一級(jí)整理,三、一級(jí)土地開發(fā)運(yùn)作流程,項(xiàng)目可行性研究,成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部,項(xiàng)目定位,規(guī)劃方案制定,征地、拆遷及基礎(chǔ)工程建設(shè),區(qū)域推廣,啟動(dòng)盤打造,土地出讓,城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃,城市概況,投資環(huán)境調(diào)查,成立運(yùn)作團(tuán)隊(duì),確定合作伙伴（法律/顧問,與政府簽訂相關(guān)合同,案例研究,功能定位,形象定位,區(qū)域總體規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃,城市空間設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì),銀行資金介入,銀行資金退出,前期投資分析階段,對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)和區(qū)域進(jìn)行調(diào)查，決定項(xiàng)目的可操作性、投資收益等,前期投資分析階段,一、項(xiàng)目初步可行性調(diào)查,前期投資分析階段,二、項(xiàng)目投資分析及其作用,獲取開發(fā)土地階段,獲取土地有三種方式：從政府出讓

7、獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地,獲取開發(fā)土地階段,土地分類,土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、 地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán),注：憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式,招拍掛 出讓,協(xié)議 出讓,1、辦理國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)投事宜 2、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，繳清土地出讓金 3、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4、辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書 5、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證,1、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓金評(píng)估 2、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，繳清土地出讓金 3、辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書 4、辦理拆遷許可證 5、辦理

8、拆遷公告 6、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議 7、辦理拆遷結(jié)案 8、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證,土地 收購(gòu),項(xiàng)目公司 收購(gòu),1、轉(zhuǎn)讓、受讓人必須以書面形式協(xié)商一致； 2、已有政府批文的必須列明； 3、政府允許轉(zhuǎn)讓的條件； 4、股權(quán)變更轉(zhuǎn)讓的，辦理工商變更登記、辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)； 5、澄清債權(quán)、債務(wù)關(guān)系； 6、未交或未結(jié)清出讓金的，約定責(zé)任人和承擔(dān)方式,項(xiàng)目公司 收購(gòu),用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司。 原則上均簽訂合作開發(fā)協(xié)議書，需注意的是要體現(xiàn)為約定合作雙方權(quán)責(zé)，避免糾紛，保障各自權(quán)益,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：招標(biāo),招標(biāo),投標(biāo),開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo),簽約,領(lǐng)證,由出讓人（市

9、、縣人民政府土地行政主管部門）在投標(biāo)截止日前20日向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件的規(guī)定報(bào)名并提供有關(guān)資料；然后由評(píng)標(biāo)小組按照招標(biāo)文件的要求對(duì)投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)保證金,投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定的地點(diǎn)，將密封后的投標(biāo)書投入指定的專用標(biāo)箱。投標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書，可以另投修改標(biāo)，原標(biāo)書無(wú)效,招標(biāo)方邀請(qǐng)建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面的專家或?qū)I(yè)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)書實(shí)行公開評(píng)標(biāo)，

10、決定中標(biāo)者,中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書，實(shí)行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書；簽訂協(xié)議時(shí)中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門支付不低于成交價(jià)總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金,中標(biāo)人國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書和土地開發(fā)協(xié)議書的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：拍賣,拍賣公告,競(jìng)買人報(bào)名,交納保證金,公開拍賣,土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告,競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件,競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)

11、成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌,是指在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為,在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；簽訂拍賣成交確認(rèn)書；競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：掛牌,發(fā)布掛牌公告,出售掛牌文件,受理競(jìng)買申請(qǐng),審查掛牌資格,掛牌,揭

12、牌,簽訂出讓合同,公布成交結(jié)果,出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn),在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘,在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人持競(jìng)買申請(qǐng)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競(jìng)買申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買保證金,根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買人的開發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng),在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià),在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)

13、買人，競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金,掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金,獲取開發(fā)土地階段,土地取得方式：土地轉(zhuǎn)讓（收購(gòu),轉(zhuǎn)讓雙方提出書面申請(qǐng),受理審查,現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè),地價(jià)評(píng)估,填寫轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表,審 批,報(bào)局批準(zhǔn),簽定國(guó)有土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同,轉(zhuǎn)讓土地報(bào)件 1、用地申請(qǐng) 2、土地使用證(原件) 3、原出讓合同，批復(fù)文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認(rèn)書) 4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議 5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見 6、土地評(píng)估報(bào)告 7、雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表復(fù)印件、法人證書復(fù)印件,獲取開發(fā)土地階段,舊城改造中變更宗地

14、地籍調(diào)查的程序,準(zhǔn)備資料和儀器,變更權(quán)屬調(diào)查,變更地籍號(hào),地籍勘丈,有關(guān)地籍資料變更,注：對(duì)改造的區(qū)域，按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作,注：舊城改造后新宗地號(hào)的編號(hào)按宗地合并分割的編號(hào)原則，用原來(lái)的宗地號(hào)加支號(hào)作為新宗地號(hào)。界址點(diǎn)號(hào)按本街坊編號(hào)原則編號(hào),注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。,注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說(shuō)明欄中注明來(lái)源,準(zhǔn)備資料和儀器,變更權(quán)屬調(diào)查,變更地籍號(hào),地籍勘丈,準(zhǔn)備資料和儀器,變更權(quán)屬調(diào)查,地籍管理:是指國(guó)家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測(cè)量）、土地登

15、記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級(jí)等為主要內(nèi)容的國(guó)家措施,可行性研究與立項(xiàng)階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，編寫可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目的策劃與開發(fā)工作做準(zhǔn)備,可行性研究與立項(xiàng)階段,一）可行性研究的內(nèi)容 1、總論：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議； 2、市場(chǎng)需求、供給預(yù)測(cè)租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)； 3、開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)； 4、明確資源、原材料及公用設(shè)施條件； 5、確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求； 6、項(xiàng)目投資、銷售費(fèi)用的投入時(shí)間； 7、資金來(lái)源及融資方式； 8、項(xiàng)目銷

16、售和租賃收入預(yù)測(cè)； 9、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 10、項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論,可行性研究與立項(xiàng)階段,二）可行性研究的作用 1、可研是作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可研決定是否操作該項(xiàng)目。 2、可研是作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。銀行根據(jù)可研判斷，借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款利率。 3、可研是向當(dāng)?shù)卣?、及其所屬城市?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。 4、可研是作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。 5、根據(jù)可研

17、對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制訂機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)等。 6、可研是作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段設(shè)計(jì)工作的依據(jù),可行性研究與立項(xiàng)階段,項(xiàng)目立項(xiàng)是取得政府主管部門（計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，本階段的主要工作是： 1、起草并向發(fā)改委或房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書； 2、取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù)； 3、依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)； 4、編制可行性研究報(bào)告； 5、報(bào)發(fā)改委審批獲準(zhǔn)，并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,可行性研究與立項(xiàng)階段,房地產(chǎn)企業(yè)各部門職責(zé)： 投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證。 營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)

18、策劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。 設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)深化方案。 工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)） 成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） 采購(gòu)部：營(yíng)銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案,包含的主要設(shè)計(jì)階段,概念設(shè)計(jì)：大概6周； 詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周； 單體方案：大概12周； 擴(kuò)初方案：大概6周； 施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周； 景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周； 樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周。 關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審,常見的問題： 進(jìn)度

19、問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失,可行性研究與立項(xiàng)階段,詳規(guī)報(bào)建 方案報(bào)建 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 施工圖報(bào)建 開工時(shí)間 開盤時(shí)間,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計(jì)研究 區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 區(qū)域單體確認(rèn) 實(shí)施方案完成 基礎(chǔ)施工圖 全套施工圖完成 景觀設(shè)計(jì) 銷售包裝設(shè)計(jì),方案文本中，最重要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃分為：施工前準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè),規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,開發(fā)辦,開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證,項(xiàng)目手冊(cè),計(jì)委,固定資產(chǎn)投資計(jì)劃

20、,項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測(cè)量、評(píng)估,國(guó)土資源局,國(guó)有土地使用權(quán)證,土地確認(rèn)、報(bào)批,土地交易,開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊(duì) 環(huán)保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi),開發(fā)管理費(fèi),人防異地建設(shè)費(fèi),墻改基金,消防設(shè)施費(fèi),環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi),規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標(biāo)通知書,質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,項(xiàng)目規(guī)劃批建流程,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,1、施工前準(zhǔn)備階段 在項(xiàng)目施工前，投資開發(fā)部門需要辦理項(xiàng)目建筑工程和配套工

21、程的報(bào)批報(bào)建工作，包括對(duì)施工單位與監(jiān)理單位的招標(biāo)、施工圖的審查、泥土排放、施工放線、相關(guān)合同的簽訂，以及臨時(shí)施工用水、用電、臨時(shí)出口和臨時(shí)排水證的辦理，最終取得建筑工程施工許可證，工程方可正式開工。 2、項(xiàng)目施工階段 投資開發(fā)部門在項(xiàng)目施工階段需要對(duì)外做好小區(qū)地名、道路命名以及各期門牌、通郵的申報(bào)工作，小區(qū)永久供水供電供氣、通信工程的報(bào)批工作，還有市政設(shè)施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的報(bào)批工作。 3、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程竣工之后，需要項(xiàng)目驗(yàn)收開發(fā)與移交工作。投資開發(fā)部門在項(xiàng)目各項(xiàng)工程通過(guò)驗(yàn)收后，需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證，然后進(jìn)行項(xiàng)目各配套設(shè)施的移交工作,規(guī)劃及建設(shè)

22、的報(bào)批階段,五證之一：建設(shè)用地規(guī)劃許可證,1、釋義 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 2、辦理流程 以招標(biāo)、拍賣方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部門的規(guī)劃條件。 3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng) 兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后

23、申請(qǐng)變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟?，獲批的辦理新證，舊證上交，不批準(zhǔn)的，書面答復(fù),規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之二：國(guó)有土地使用權(quán)證,1、釋義 國(guó)有土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。 2、辦理流程 獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。 3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng) （1）土地出讓成交后，10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余

24、款按合同繳納，最遲不得超過(guò)一年； （2）超合同約定動(dòng)工滿一年未動(dòng)工，從高征收閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿兩年未動(dòng)工，無(wú)償收回使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工，但開發(fā)面積不足1/3或已投不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)一年的，按閑置土地處置。 （3）土地使用年限屆滿的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，一般應(yīng)重簽出讓合同并繳納出讓金,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之三：建設(shè)工程規(guī)劃許可證,1、釋義 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受

25、監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。 2、辦理流程 申請(qǐng)階段：房地產(chǎn)開發(fā)商持申報(bào)材料，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書”；到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書”。 取證階段：房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表”，并將申報(bào)表連同施工圖及其他申報(bào)材料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。最后領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng) （1）有效期限為兩年； （2）工程擴(kuò)建、改建必須取得新證后方可開工； （3）施工中不可以擅自調(diào)整容

26、積率,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之四：建設(shè)工程施工許可證,1、釋義 建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 2、辦理流程 辦理該證前期工作包括：建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)；建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督的辦理等。開發(fā)商填報(bào)“建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表”、“工程質(zhì)量責(zé)任卡”、“質(zhì)監(jiān)委托書”，連同其他材料送建設(shè)局辦理，在交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。 3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng) （1）領(lǐng)取該證之日起三個(gè)月內(nèi)需開工，可申請(qǐng)兩次延期，到期仍未開工的，許可證自行廢止； （2）在

27、建工程中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)需向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，復(fù)工時(shí)應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)“建設(shè)工程施工許可證,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,五證之五：商品房預(yù)售許可證,1、釋義 商品房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。 2、辦理流程 商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件： （1）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （2）取得土地使用權(quán)證書和使用

28、土地批準(zhǔn)文件； （3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證； （4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （5）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期； （6）物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。 3、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及注意事項(xiàng) （1）期房銷售必具備“五證”、“兩書”（住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。現(xiàn)房銷售的，需具備房屋所有權(quán)證，不再辦理“商品房銷售許可證”； （2）取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房的，在公開房源時(shí)，需明碼標(biāo)價(jià)，不得加價(jià),規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)一,工

29、程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備； 整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線； 建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等； 項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）： 多層及低密度：912個(gè)月； 小高層：1年半； 高層建筑：2年到兩年半； 施工組織次序： 基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗(yàn)收,規(guī)劃及建設(shè)的報(bào)批階段,工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)二,影響工程造價(jià)的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混； 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)； 施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本； 場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價(jià),銷售階段,商品房的銷售，分為現(xiàn)房和期房，兩者釋義不同，銷售所具備的條件有所不同,銷售階段,1、期房 期房，即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期