經(jīng)典訴訟代理詞

1、.某公司 代理詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判庭：我們作為某公司 與XX商品房預(yù)售合同糾紛案委托代理人，在庭前認(rèn)真查閱了案卷材料，庭審中對(duì)案件有了比較全面的了解，在參加庭審之后，針對(duì)本案的基本事實(shí)，結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)、政策，提出以下代理意見(jiàn)。一、被告遲延支付主要房款已構(gòu)成根本違約，其與我司于2009年 10月23日簽訂的編號(hào)為Y899089、Y899074、Y899065的三份商品房預(yù)售合同已于2011年2月16日解除。我司向被告返還合同編號(hào)為Y899089房屋已支付房款381920元、合同編號(hào)為Y899074房屋首付款279003元、合同編號(hào)為Y899065房屋首付款268958元。被告須向我司承擔(dān)違約

2、金兩項(xiàng)共計(jì)：166856.06元。其中三套房合同解除違約金共計(jì)101493.9元、三套房逾期辦理商品房預(yù)售合同注銷登記手續(xù)的違約金65362.16元（截至2011年08月12日，實(shí)際金額至被告辦理完畢注銷登記手續(xù)之日）。（一）我司在解除合同前進(jìn)行了大量的負(fù)責(zé)任、謹(jǐn)慎的促使合同履行的工作，系在確認(rèn)被告嚴(yán)重逾期不予支付房款后方行使合同約定解除權(quán)。在解除合同前，已與被告進(jìn)行了充分的溝通、告知，想盡一切辦法促使被告履行合同，但是被告未能在我司給予的非常充分的期限內(nèi)支付應(yīng)付房款，不履行合同主要義務(wù)。在催告后被告仍不履行合同主要債務(wù)構(gòu)成根本違約后我司遂于2011年2月16日向被告發(fā)出商品房預(yù)售合同解除通知

3、書(shū)，解除了與被告的商品房預(yù)售合同。雙方商品房預(yù)售合同至此已經(jīng)解除。 1、2009年10月23日，在獲知被告由于自身過(guò)錯(cuò)在一年的時(shí)間里仍未辦下貸款后，我司根據(jù)雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中對(duì)此情況的約定向被告發(fā)送“關(guān)于華貿(mào)城13號(hào)樓318、319、320號(hào)房屋改一次性付款的通知”，被告本人已經(jīng)簽收。通知里面明確告知被告須于收函后十日內(nèi)即2010年11月2日下午5:00點(diǎn)前至我司華貿(mào)城售樓處補(bǔ)齊房款，辦理轉(zhuǎn)變付款方式的手續(xù)。但是直至2010年12月16日我司向被告第二次發(fā)函的將近兩個(gè)月的時(shí)間里被告一分錢未補(bǔ)。發(fā)函被告完全不予履行，為了確保合同的履行，我司還積極與被告溝通，我司洽談付款的補(bǔ)充協(xié)議，只要被

4、告在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂前付清所有房款，我司將不究其違約責(zé)任，被告最終衡量最終未能達(dá)成一致。2、2010年12月16日，在第一次發(fā)函將近2個(gè)月的時(shí)間里被告未能補(bǔ)齊房款后，我司再次向被告發(fā)送“關(guān)于一次性支付未批貸款的律師函”，再次要求其支付房款。在律師函里明確告知被告我司于10月23日向其發(fā)函后其未能按照我司的要求前來(lái)補(bǔ)交房款，已經(jīng)構(gòu)成違約，我司有權(quán)解除預(yù)售合同。若自此次律師函送達(dá)之日起5日內(nèi)仍不繳納未付房款的，我司將保留解除購(gòu)房合同、通過(guò)法律途徑追究被告違約責(zé)任的權(quán)利。被告收到該份文件，并知悉律師函的全部?jī)?nèi)容，但并未按照律師函的要求補(bǔ)齊房款。2011年1月7日，在律師函發(fā)出21天后，被告來(lái)我司售樓

5、處，要求我司在給其一至兩周時(shí)間，房款近期內(nèi)會(huì)全部付清，先向我司支付房款10萬(wàn)元，計(jì)入13號(hào)樓319，我司遂收下房款，并囑咐其盡快交齊剩余全部房款。但是直至2011年2月16日我司發(fā)出商品房預(yù)售合同通知書(shū)將近2個(gè)月的時(shí)間里被告依然未能繳納房款。被告收到我司發(fā)出的兩份要求其補(bǔ)齊未付房款的函件后均未按照函件規(guī)定的時(shí)間前來(lái)補(bǔ)款，其不作為的行為表明其不履行合同的態(tài)度已經(jīng)非常明確。3、2011年2月16日，在被告兩次收到函件為期將近4個(gè)月的時(shí)間里仍不向我司履行補(bǔ)齊房款義務(wù)后，我司向被告發(fā)出了“關(guān)于解除華貿(mào)城13號(hào)樓318、319、320號(hào)商品房預(yù)售合同的通知書(shū)”，自此，雙方的商品房預(yù)售合同已經(jīng)解除。根據(jù)商

6、品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第十一條第6款：“本合同簽訂之后，若由于非出賣人原因解除合同的，則買受人應(yīng)向出賣人支付總房款5的違約金，該違約金不足以彌補(bǔ)出賣人損失的，還應(yīng)對(duì)給出賣人造成的損失進(jìn)行賠償?！?商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第十一條第6款第4款：預(yù)售合同和本補(bǔ)充協(xié)議解除或視為解除后，違約方應(yīng)承擔(dān)另一方因此而受到的稅費(fèi)損失。同時(shí)，如任何一方未能在收到另一方發(fā)出的解除通知后10日內(nèi)（預(yù)售合同和補(bǔ)充協(xié)議另有約定的除外）辦理注銷登記手續(xù)，拒絕辦理注銷登記手續(xù)的一方還需按逾期辦理的天數(shù)，每日向?qū)Ψ街Ц犊偡靠钊f(wàn)分之貳的違約金。 以上兩項(xiàng)違約金共計(jì)166856.06元。二、我司解除雙方簽訂的商品房預(yù)售合同有充分的事

7、實(shí)依據(jù)、合同依據(jù)、法律依據(jù)，請(qǐng)法院予以確認(rèn)雙方的合同已經(jīng)解除。我司于2010年10月23日第一次發(fā)函要求被告履行合同，被告簽收受不作為。為期兩個(gè)月。我司于2010年12月16日第二次發(fā)函要求被告履行合同，被告收悉后亦不能交齊房款。為期兩個(gè)月在我司于2011年2月16日發(fā)出解除通知書(shū)之前我司已經(jīng)給了被告將近4個(gè)月的履約時(shí)間，被告已經(jīng)構(gòu)成根本違約。（一）合同的約定解除權(quán)商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第七條明確約定：“非出賣人原因?qū)е沦J款申請(qǐng)未被批準(zhǔn)或貸款成數(shù)、年限不足的，買受人須在收到出賣人通知后10內(nèi)，按出賣人確定的付款方式向出賣人補(bǔ)齊相應(yīng)房款。否則，出賣人有權(quán)解除合同。”商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第十一條

8、第1款：“出賣人和買受人任何一方根據(jù)預(yù)售合同或本補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定行使解除權(quán)時(shí)，預(yù)售合同和本補(bǔ)充協(xié)議自書(shū)面解約通知到達(dá)對(duì)方后即視為解除，違約方應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)售合同、本補(bǔ)充協(xié)議及雙方簽署的其他文件的要求承擔(dān)違約責(zé)任?！鄙唐贩款A(yù)售合同第十條第2款第（2）項(xiàng)：逾期付款責(zé)任“逾期超過(guò)60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起1日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的5%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后合同繼續(xù)履行，買受人應(yīng)在取得出賣人同意后的10日內(nèi)向出賣人支付全部剩余房款，并且在支付該全部剩余房款當(dāng)日一并支付逾期違約金（逾

9、期違約金的計(jì)算比例參照本條第2款第（1）項(xiàng)執(zhí)行）。如買受人仍未在前述延長(zhǎng)時(shí)限內(nèi)按照約定支付房款和違約金的，延長(zhǎng)的10日屆滿后本合同自動(dòng)終止?！北桓娴男袨橐呀?jīng)嚴(yán)重違反了商品房預(yù)售合同的約定，構(gòu)成根本違約，我司于2011年2月16日向其發(fā)出商品房預(yù)售合同解除通知書(shū)后雙方合同已經(jīng)解除。（二）法定解除權(quán)中華人民共和國(guó)合同法第九十四條第三款：“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，可以解除合同?！备鶕?jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十五條“根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的

10、，應(yīng)予支持?！痹诩s定解除權(quán)成立的情況下，被告逾期支付主要房款也大大的超過(guò)了法定的解除合同的合理期限，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)。三、我司根據(jù)合同和法律、司法解釋的規(guī)定解除合同并不違反公平原則，而恰恰是對(duì)公平原則的根本維護(hù)。于被告而言，作為炒房客，風(fēng)險(xiǎn)和收益是完全均等的。若被告切實(shí)履行合同則法律能夠確保其能獲得房屋升值100%的收益，對(duì)等的，當(dāng)因其根本違約而導(dǎo)致合同被解除時(shí)則需承擔(dān)合同被解除并支付違約金的法律后果。 （一）解除合同的根本原因在于被告的根本違約，而與房?jī)r(jià)的上漲或下跌無(wú)關(guān)。被告按照約定切實(shí)履行合同，是實(shí)現(xiàn)其房屋投資收益權(quán)的基礎(chǔ)和前提條件，現(xiàn)因被告已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，其收益請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)和前提條件

11、已不復(fù)存在，主張收益權(quán)更是沒(méi)有任何依據(jù)。1、與通常意義上因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲或下跌而買賣雙方單方要求解除合同的違約不同，本案中既非出賣方因房?jī)r(jià)上漲而單方解除合同、也非買受人因房?jī)r(jià)下跌而不履行合同。而是被告在我司要求其履行合同的充分時(shí)間里一直未能按照約定履行主要付款義務(wù)。在履行原合同過(guò)程中被告構(gòu)成了根本性違約。與被告同期購(gòu)買我司房屋的其他客戶，因認(rèn)真履行了商品房預(yù)售合同，我司已經(jīng)確保了遵守合同者的收益權(quán)。本案中，被告已經(jīng)構(gòu)成根本違約，即被告連實(shí)現(xiàn)房屋收益權(quán)的最基本前提和基礎(chǔ)都已不具備，何談房屋的收益權(quán)。本案中被告享受的是我司扣除違約金后的剩余房款返還請(qǐng)求權(quán)。2、被告庭審中要求解除合同后房屋的收益權(quán)毫無(wú)法

12、律根據(jù)，任何人不能因其違法行為而獲益。首先，從物權(quán)的角度來(lái)講，被告從未享有房屋的物權(quán)，其也無(wú)權(quán)主張房屋的收益權(quán)。在其構(gòu)成根本性違約后，被告現(xiàn)享有的是要求我司返還房款的權(quán)利。其次，任何人不能因?yàn)槠溥`法行為獲益。本案中，被告嚴(yán)重違反了雙方在預(yù)售合同中的約定，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，對(duì)于其嚴(yán)重違法行為，被告因自己的違法行為而主張收益不應(yīng)獲得法律的認(rèn)可。（二）作為炒房客，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和收益是完全均等的。法律不應(yīng)該保障投機(jī)炒房客在構(gòu)成根本違約后的收益權(quán)，相反，不能履行合同并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果系被告等投機(jī)炒房客應(yīng)該承擔(dān)的正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。本案中的被告是明顯的炒房客，解除合同并要求其支付違約金是完全公平的，而非表象上

13、的房?jī)r(jià)上漲了。被告購(gòu)買我司房屋后將達(dá)到6套（庭上承認(rèn)），作為明顯的投機(jī)炒房客，如果其切實(shí)履行合同，則現(xiàn)在已經(jīng)能獲得所有三套房屋的100%的全部收益，我司不會(huì)對(duì)其有任何的干涉，而是依然會(huì)按照合同的約定的時(shí)間將房屋交付被告，被告可以實(shí)現(xiàn)100%的收益權(quán)。相反，在被告不能夠切實(shí)履行合同已經(jīng)構(gòu)成根本違約的情形下，解除合同并要求其承擔(dān)違約金等正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是與其上述收益完全對(duì)等的。風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)對(duì)被告而言是完全均等的，也只有這樣才能實(shí)現(xiàn)法律保障守約方的合法權(quán)益。四、還原案件的真實(shí)（一）被告無(wú)視雙方簽訂的商品房預(yù)售合同的約定，不能辦下貸款系因自身過(guò)錯(cuò)所致。被告與我司簽訂合同的時(shí)間是2009年10月23日，如

14、果其不拖延，其完全不受調(diào)控政策的影響，中信銀行客戶里與其同批次多套房屋的只要積極配合銀行履行貸款手續(xù)均已放貸。被告因其自身過(guò)錯(cuò)行為貽誤貸款時(shí)機(jī)，我司從銀行獲悉，被告因缺少資料其按揭至今都未走入銀行審查程序，原告也多次催告其提交資料。被告不能獲得貸款既非不可抗力也非情勢(shì)變更，完全系因自身過(guò)錯(cuò)行為。（此事實(shí)相關(guān)證明材料銀行正在出具中。）（二）、商品房預(yù)售合同中被告貸款支付只是其支付房屋對(duì)價(jià)的方式之一，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)，合同有被告自行補(bǔ)足余款的約定，被告不能因貸款不能或不履行貸款義務(wù)而拒絕履行合同支付義務(wù)。合同是雙方真實(shí)意思的表示，本合同項(xiàng)下的標(biāo)的物為房屋，被告的義務(wù)是支付買賣房屋的對(duì)價(jià)。而貸款買房只是被

15、告支付房屋對(duì)價(jià)的方式之一，在貸款不能或不貸款時(shí)，合同約定了合同相對(duì)方全款支付的義務(wù)，因此貸款不能或是否貸款并不構(gòu)成本合同任何一方的合同義務(wù)，房屋買受人不能因此不履行支付義務(wù)。被告與我司簽訂的商品房預(yù)售合同之補(bǔ)充協(xié)議第七條明確約定：“非出賣人原因?qū)е沦J款申請(qǐng)未被批準(zhǔn)或貸款成數(shù)、年限不足的，買受人須在收到出賣人通知后10內(nèi)，按出賣人確定的付款方式向出賣人補(bǔ)齊相應(yīng)房款。否則，出賣人有權(quán)解除合同?！痹摋l對(duì)于貸款遇到的問(wèn)題已經(jīng)作了明確的規(guī)定，我司從未向被告承諾其支付只需支付40%首付后無(wú)需支付其它款項(xiàng)，作為投機(jī)炒房客，貸款買房只是被告支付對(duì)價(jià)的方式之一，被告與銀行的貸款行為與本合同的履行不形成任何權(quán)利義務(wù)，對(duì)該方式不能時(shí)，雙方約定了全款支付的條款。（三）被告口頭所述并非案件事實(shí)，是沒(méi)有任何依據(jù)的。在法庭上，被告說(shuō)了諸多完全不符合我司制度、流程設(shè)計(jì)的沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的話，我司從未與其達(dá)成過(guò)口頭協(xié)議，也完全沒(méi)有這樣的流程設(shè)計(jì)。在被告遲遲不能按照我司要求支付房款后，我司與其洽談簽訂一份按揭貸款轉(zhuǎn)分期的補(bǔ)充協(xié)議，在協(xié)議里面繼續(xù)加大其支付房款的寬限期，明確只要在主體結(jié)構(gòu)封頂之前向我司支付全部房款，我司對(duì)其違約責(zé)任可以不究，若不能夠在