房屋及其設備小修服務標準

1、房屋及其設備小修服務標準京房地修字【1998】第799號一、總則(一)為了規(guī)范房屋及其設備的小修內(nèi)容、質(zhì)量標準及服務時限，制定本標準。(二)本標準適用于本市普通住宅房屋及其設備小修服務工程。其它房屋的小修可參照本標準。(三)本標準包括樓房土建及設備小修標準、平房土建及設備小修標準、電梯供水供電天線小修服務標準、住宅鍋爐供暖和維修標準、服務規(guī)范五部分組成。本標準所規(guī)定小修內(nèi)容是指在某一項目中修繕服務的范圍；質(zhì)量標準是指修繕工作完成后應符合規(guī)定的標準；時限要求是指從接受報修之時起開始處理所用的最長時間。(四)本標準由市房屋土地管理局負責解釋。二、樓房土建及設備小修標準時限要求：急迫性小修項目包括：

2、樓房廁浴間排污管道堵塞；室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管；煙道堵塞等。自接到報修之時起2小時到達現(xiàn)場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修；自接到報修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預約修復日期。(一)工程項目：內(nèi)地面、散水小修內(nèi)容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重破損影響其功能的，應修補：木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。質(zhì)量標準：普通水泥樓面地面及散維修后應平整、光滑、接槎平順；木質(zhì)樓地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。(二)工程項目：室內(nèi)墻面及頂棚小修內(nèi)容：內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補。質(zhì)量標

3、準：修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。(三)工程項目：檢修門窗小修內(nèi)容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。質(zhì)量標準：修后的鋼木門窗應開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。(四)工程項目：煙道、垃圾道等小修內(nèi)容：煙道裂縫、破損、堵塞現(xiàn)象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應修復。質(zhì)量標準：修繕后煙道及垃圾道應暢通，垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內(nèi)漏水。(五)工程項目：清掃屋面、采光井、雨落管等小修內(nèi)容：每

4、年應將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應更換。質(zhì)量標準：屋面采光井應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。(六)工程項目：屋面補漏小修內(nèi)容：屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。質(zhì)量標準：屋面局部補漏后應達到不再滴漏。(七)工程項目：外檐裝修小修內(nèi)容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情。質(zhì)量標準：排除險情后的外檐裝修，應不存在危險隱患。(八)工程項目：陽臺、雨罩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件小修內(nèi)容：陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕：保護層剝落的，應補抹。質(zhì)量標準：經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。(九)工程項目：室內(nèi)

5、給水系統(tǒng)小修、局部換管小修內(nèi)容：樓房戶表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換：給水系統(tǒng)漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊。質(zhì)量標準：經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。(十)工程項目：衛(wèi)生設備小修內(nèi)容：衛(wèi)生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修。質(zhì)量標準：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。(十一)工程項目：排水管道、化糞池，檢查井等。小修內(nèi)容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應疏通；化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。

6、質(zhì)量標準：樓房排污管道經(jīng)疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查井滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查井局部損壞的應修好，達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。三、平房土建及設備小修標準時限要求：急迫性小修項目包括：解除木結(jié)構(gòu)安全隱患：排污管道堵塞：給水系統(tǒng)小修、換管等。自接到報修之時起2小時到達現(xiàn)場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到報修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預約修復日期。(一)工程項目：木結(jié)構(gòu)搶修加固小修內(nèi)容：年度或季節(jié)性房屋安全檢查中發(fā)現(xiàn)的柁、檁、椽等木構(gòu)件存在安全隱患的，應搶修加固。質(zhì)量標準：加固后的木結(jié)構(gòu)構(gòu)件應安全可靠，加固措施合理(二)工程項目：室內(nèi)地面、散

7、水小修內(nèi)容：地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動的，散水嚴重破損影響其功能的應修補：木地板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換：磚地面在l平米以內(nèi)損壞、破碎影響使用的，應起墁。質(zhì)量標準：地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順：木質(zhì)地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密：磚地面維修后應平整、牢固。(三)工程項目：室內(nèi)墻面及項棚小修內(nèi)容：內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補：頂棚抹灰空鼓、剝落的，應修補：紙頂棚有破洞掉土的，應修補。質(zhì)量標準：修繕后的內(nèi)墻及灰頂棚應恢復原有功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固：紙頂棚修補整齊。(四)工程項目

8、：檢修門窗小修內(nèi)容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。質(zhì)量標準：修后的鋼木門窗應開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩予飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。(五)工程項目：臺明小修內(nèi)容：臺明松動。酥散或塌落的應修復。質(zhì)量標準：臺明盡量按原臺明建筑標準修補，修繕后的臺明平整、清潔，砌體整體性強。(六)工程項目：清掃屋面、天溝、雨落管等小修內(nèi)容：每年應將屋面、天溝及雨水口積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損的應更換。質(zhì)量標準：屋面天溝應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。(七)工程項目：屋面補漏小修內(nèi)容：屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部

9、補漏范圍。質(zhì)量標準：屋面局部補漏后應達到不再滴漏。(八)工程項目：給水系統(tǒng)小修小修內(nèi)容：平房院表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，采取防銹措施。質(zhì)量標準：經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。(九)工程項目：排水管道、檢查井等小修內(nèi)容：平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應疏通。質(zhì)量標準：平房院排污管道疏通后，應達到暢通。備注：本標準適用于現(xiàn)狀較好的平房，城近郊區(qū)危改片內(nèi)危破平房的小修工程，以保證房屋住用安全和解決，重影響使用的維修項日為主。四、電梯、供水、供電、天線小修服務標準(一)服務標準住宅電梯服務標準1設服務標志牌、服務公約、司機守則、乘梯須知、意見簿。

10、候梯廳須懸掛電梯運行服務標志牌。牌上應標明：運行時間，維修保養(yǎng)時間，值班室地點，管理單位名稱，監(jiān)督電話。2保證運行時間。住宅電梯均實行24小時運行制。每天6:00-24:00時連續(xù)運行不間斷，24:00-6:00時有司機值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。3保證文明服務。司機須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語文明，著裝整潔。按時交接班，認真填寫運行記錄。4維修保養(yǎng)及時。堅持每周對電梯進行一次保養(yǎng)。5.轎廂清潔。轎廂內(nèi)不得有油污、垃圾，不得張貼與運行服務無關(guān)的廣告，候梯廳清潔衛(wèi)生，不許堆放雜物，有足夠的照明。高壓供水運行服務標準l、有防疫部門核發(fā)的供水衛(wèi)生許可證(張貼于醒目處)。2保持供水設施周圍的環(huán)境整潔

11、，每周檢查一次。3水箱水池要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次。4保證供水安全，每年進行一次水質(zhì)化驗?；瀱瓮咨票９芤詡潆S時檢查。5供水管理與操作人員應按規(guī)定進行健康檢查，并取得健康合格證。6保證供水不間斷，零修接到報修后按時限要求趕到現(xiàn)場處理，大修時要有安民告示，并采取臨時供水措施。7消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)、水能上。供電設施服務標準1每年進行l(wèi)-2次巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并上報。修后的閘具、線路應完整無損，使用良好。2每年進行一次安全檢查(配合下達年修繕任務)。3小修及時按時限要求修復。4監(jiān)督超負荷用電，保證全體用戶用電安全。5妥善處理因零線斷線造成燒毀家電事故。共用電視天線服務標準1

12、保證天線系統(tǒng)的收視質(zhì)量，主觀評價圖像質(zhì)量應在三級以上。2天線前端系統(tǒng)設備完整(無丟失損壞)，安裝牢固，防雷措施可靠，每年檢查一次接地電阻。3每年定期檢查不少于一次。維修及時，接到報修最遲在三日內(nèi)修復。(二)維修標準電梯：1工程項目：電梯急修小修內(nèi)容：（1）關(guān)人，（2）沖頂、蹲底，（3）關(guān)車。質(zhì)量標準：回復正常運行。時限要求：接到報修后20分鐘趕到現(xiàn)場。2工程項目：電梯零修(1)工程項目：電源開關(guān)、安全開關(guān)小修內(nèi)容：熔斷器、熔絲各安全開關(guān)質(zhì)量標準：接觸良好、動作靈活可靠。時限要求：接到報修后20分鐘趕到現(xiàn)場。(2)工程項目：拽引機時限要求：每日巡視小修內(nèi)容：減速箱質(zhì)量標準：油面不高于油位線，油溫

13、不高于85，外觀清潔無油污。小修內(nèi)容：電動機、發(fā)動機組質(zhì)量標準：運行時火花符合要求，溫升不高于銘牌規(guī)定，外觀清潔無油污。小修內(nèi)容：制動器質(zhì)量標準：間隙均勻，符合要求，制動靈活可靠。(3)工程項目：控制柜小修內(nèi)容：柜內(nèi)原件質(zhì)量標準：齊全，動作靈活可靠，顯示正常時限要求：每日巡視(4)工程項目：選層系統(tǒng)時限要求：每日巡視小修內(nèi)容：機械選層器質(zhì)量標準：滑動部位動作準確小修內(nèi)容：電氣選層器質(zhì)量標準：動作準確(5)工程項目：層、轎門系統(tǒng)時限要求：每日巡視小修內(nèi)容：層、轎門質(zhì)量標準：運行平穩(wěn)、無撞擊、動作可靠小修內(nèi)容：開關(guān)門機質(zhì)量標準：運行平穩(wěn)、無撞擊、動作可靠小修內(nèi)容：各層門鎖質(zhì)量標準：門鎖接觸良好、動

14、作可靠小修內(nèi)容：安全觸板質(zhì)量標準：靈活可靠（6）工程項目：顯示系統(tǒng)小修內(nèi)容：轎內(nèi)及層樓顯示呼梯按鈕質(zhì)量標準：顯示正常無好無損時限要求：每日巡視(7)工程項目：井道系統(tǒng)時限要求：每日巡視 小修內(nèi)容：導軌質(zhì)量標準：潤滑正常小修內(nèi)容：繩頭組合質(zhì)量標準：無異常小修內(nèi)容：限速器質(zhì)量標準：動作可靠小修內(nèi)容：安全鉗質(zhì)量標準：動作可靠(8)工程項目：運行環(huán)境小修內(nèi)容：機房、井道轎頂、底坑質(zhì)量標準：干凈整潔無油污時限要求：每周保養(yǎng)二次供水設備1工程項目：生活水泵(包括備用泵)(1)小修內(nèi)容：巡視檢查質(zhì)量標準：運轉(zhuǎn)正常、無雜音軸承時限要求：每日一次(2)小修內(nèi)容：水泵軸承溫度質(zhì)量標準：溫度不超過75時限要求：每天

15、測試一次(3)小修內(nèi)容：水泵軸頭滴漏質(zhì)量標準：環(huán)境溫度不高于35時限要求：每日一次(4)小修內(nèi)容：泵體加油質(zhì)量標準：軸頭漏水符合要求潤滑良好時限要求：隨時檢查(5)小修內(nèi)容：水泵出水口壓力質(zhì)量標準：壓力表指示應在正常范圍內(nèi)時限要求：每日一次2工程項目：消防泵(1) 小修內(nèi)容：巡視檢查(2) 質(zhì)量標準：靈活轉(zhuǎn)動(3) 時限要求：每月攀車一次(4) (2)小修內(nèi)容：試運行質(zhì)量標準：最高端出水壓力不小于10m、無漏水、無雜音時限要求：每年四月、九月試泵兩次3工程項目：電機(1)小修內(nèi)容：巡視檢查質(zhì)量標準：運轉(zhuǎn)正常、無雜音時限要求：每日一次(2)小修內(nèi)容：接地保護質(zhì)量標準：牢固可靠時限要求：每日一次(

16、3)小修內(nèi)容：運行環(huán)境質(zhì)量標準：散熱良好時限要求：每日一次4工程項目：閥門(1)小修內(nèi)容：檢查質(zhì)量標準：無滲漏、無銹蝕，無異常撞擊聲時限要求：每日一次(2)小修內(nèi)容：閥門質(zhì)量標準：無跑、昌、滴、漏，潤滑良好開閉靈活時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決(3)小修內(nèi)容：逆止閥質(zhì)量標準：性能可靠時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決5工程項目：管道(1) 小修內(nèi)容：巡視檢查(2) 質(zhì)量標準：無滲漏、無銹蝕(3) 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決(4) (2)小修內(nèi)容：保溫質(zhì)量標準：保溫良好、無破損無脫落時限要求：每年九月檢查保溫6工程項目：高、低位水箱(1)小修內(nèi)容：檢查質(zhì)量標準：無銹蝕、無跑、昌、滴、漏符合生活飲用水衛(wèi)生標準

17、時限要求：每周一次(2)小修內(nèi)容：水質(zhì)質(zhì)量標準：無銹蝕、無跑、昌、滴、漏符合生活飲用水衛(wèi)生標準時限要求：每年一次(3)小修內(nèi)容：液位控制器質(zhì)量標準：靈敏可靠，控制線路規(guī)范時限要求：隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決7工程項目：氣壓罐(1)小修內(nèi)容：檢查質(zhì)量標準：壓力正常，無銹蝕，無跑、冒、滴、漏時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決(2)小修內(nèi)容：水位計質(zhì)量標準：水面在規(guī)定范圍內(nèi)時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決8工程項目：空氣壓縮機小修內(nèi)容：檢查質(zhì)量標準：壓力指示在正常范圍內(nèi)，清潔無油污、不漏氣時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決9工程項目：控制系統(tǒng)(1)小修內(nèi)容：配電(盤)柜質(zhì)量標準：柜內(nèi)元器件齊全完好接地、接零良好，指示燈完

18、好時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決(2)小修內(nèi)容：液位傳感器質(zhì)量標準：控制系統(tǒng)可靠時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決(3)小修內(nèi)容：消防信號質(zhì)量標準：動作準確，能隨時啟動時限要求：每年至少與消防泵試運行一次10工程項目：運行環(huán)境(1)小修內(nèi)容：泵房、水箱問質(zhì)量標準：干凈整潔無雜物、無積水，有門、有鎖時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決(2)小修內(nèi)容：管道、泵體有少量漆膜脫落質(zhì)量標準：無銹蝕、無脫落時限要求：及時補刷供電設施1工程項目：配電沒施小修內(nèi)容：(1)配電柜(2)配電箱(3)配電盤質(zhì)量標準：元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好時限要求：出現(xiàn)故障30分鐘到達現(xiàn)場處理2工程項目：室內(nèi)設備小修內(nèi)容：(1)閘具(2)

19、電源插座(3)開關(guān)(4)燈頭質(zhì)量標準：正常使用時限要求：報修后30分鐘到達現(xiàn)場處理3工程項目：配電線路小修內(nèi)容：(1)導線(2)支持物質(zhì)量標準：絕緣良好完整可靠時限要求：出現(xiàn)故障30分鐘到達現(xiàn)場處理共用電視天線時限要求：報修后2小時到達現(xiàn)場處理1 小修內(nèi)容：前端箱質(zhì)量標準：元器件齊全可靠2小修內(nèi)容：戶內(nèi)終端盒質(zhì)量標準：使用正常五、住宅鍋爐供暖和維修標準住宅鍋爐供暖標準1按照市人民政府要求的時間供暖。供暖期間實際每天24小時連續(xù)供暖，保證采暖用戶的居室溫度不低于16，全冬供暖合格率力爭達到100。2各項供暖規(guī)章制度健全。公布供暖服務公約值班電話、維修地點；供暖維修要全天24小時有人值班，住戶報修

20、處理及時率100。3全冬因設備故障造成停暖次數(shù)要少于3次，且每次停暖不得超得4小時；全冬住戶來信、來訪、來電話投訴問題的累計次數(shù)不得超過住戶總數(shù)的3。聘請社會監(jiān)督員。4安全生產(chǎn)，消滅重大人身設備事故，輕傷事故頻率在1.5以下。5煙氣黑度、排煙濃度及噪聲控制均要達到環(huán)保要求。6專設報修服務臺并有報修專座。(二)供暖鍋爐維修標準停爐檢修時限要求：九月底前完成1工程項目：熱源部分(含熱力點)小修內(nèi)容：對鍋爐熱交換器及所有附屬設備節(jié)門進行全面檢修。質(zhì)量標準：通過檢修提高鍋爐熱變換器及附屬設備的完好率，節(jié)門開關(guān)靈活有效。2工程項目：管道部分小修內(nèi)容：管道局部糟朽、保溫脫落、節(jié)門開關(guān)不靈活及管溝進水。質(zhì)量標準：檢修后做到管道保溫好、節(jié)門開關(guān)靈活有效，地溝做到不進雨水、下水。3工程項目：室內(nèi)部分小修內(nèi)容：室內(nèi)局部糟朽，散熱器損壞節(jié)門開關(guān)不靈活及暖氣局部不熱。質(zhì)量標準：檢修后做到管線、散熱器完好，節(jié)門開關(guān)靈活有效、解決好暖氣局部不熱。運行期間：1工程項目：熱源、熱交換器及附屬設備小修內(nèi)容：對鍋爐、熱交換器及所有的附屬設備、節(jié)門定期維修保養(yǎng)。質(zhì)量標準：保證鍋爐、熱交換器及所有的附屬設備正常運行，節(jié)門開關(guān)靈活，杜絕跑、冒、滴、漏。時限要求：九月底前完成。2工程項目：室內(nèi)設備小修內(nèi)容：室內(nèi)管線、散熱片、節(jié)門存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的應維修。質(zhì)量標準：維修后杜