陽泉商業(yè)地產(chǎn)項目策劃方案

1、陽泉市項目策劃方案.doc目錄第一部分陽泉市宏觀經(jīng)濟概述第二部分陽泉市商業(yè)市場分析一、陽泉市地緣關(guān)系分析二、陽泉市商業(yè)現(xiàn)狀分析三、陽泉市商業(yè)分布特點四、陽泉市整體商業(yè)分析之核心商圈興隆商圈市場類商業(yè)分析五、陽泉市整體商業(yè)分析之核心商圈興隆商圈街鋪類商業(yè)分析六、商戶、消費者調(diào)研分析七、本項目重點競爭項目分析八、陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)專業(yè)市場分析九、陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)住宅底商分析附件：一、陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)百貨店分析二、陽泉市郊區(qū)縣市商業(yè)分析第三部分項目分析一、SWOT分析二、十三參數(shù)法分析第四部分項目定位第一部分陽泉市宏觀經(jīng)濟概述陽泉市位于山西省中部東側(cè)、太行山西麓的山

2、間盆地中，是山西省新興的重工業(yè)基地之一，也是經(jīng)國務(wù)院批準的甲級開放城市?？偯娣e4452平方公里，轄盂縣、平定兩縣，城區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、開發(fā)區(qū)四區(qū)，32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，12個街道辦法處，1035個行政村；總?cè)丝诩s130萬。其中市區(qū)面積654平方公里，人口65萬；盂縣全縣面積2514萬平方公里，人口30萬；平定縣全縣面積1391平方公里，人口32萬。1、2004年陽泉市全年共完成國民生產(chǎn)總值150.24億元，按可比價格計算，比上年增長15.0，增幅比上年加快2個百分點，增長速度分別比全國和全省平均增長水平高5.5和0.9個百分點。2、第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3.11億元，增長14.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值94.2

3、1億元，增長16.2%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值52.92億元，增長13.1%。3、2004年陽泉市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年全社會完成固定資產(chǎn)投資額49.17億元，比上年增長30.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長13.1%。全年完成房屋施工面積154.28萬平方米，完成竣工面積67.35萬平方米，分別比上年增長65.2%和39.2%，均創(chuàng)歷史新高。4、在崗職工工資收入呈現(xiàn)大幅增加。2004年全年在崗職工平均工資達14169元，比上年增長29.76%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7998.03元，比上年增加1361.15元，增長20.5%。5、城鎮(zhèn)居民人均消費性支出5030.71元，增長20.7%。全年

4、農(nóng)民人均純收入3437元，比上年增加325元，增長10.5%。農(nóng)民人均生活消費支出2636元，增長23.8%。6、全年社會消費品零售額完成48.3億元，比上年增長20.2%。其中城市消費品零售額為32.8億元，較去年增長22.4。7、陽泉是山西東部的交通樞紐，石太線電氣化鐵路橫穿市區(qū)，公路交通已經(jīng)形成以陽泉為中心的輻射公路網(wǎng)。8、陽泉市轄區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，種類繁多，煤田面積1800平方公里，是全國著名的“沁火煤田”的重要組成部分，為全國無煙煤生產(chǎn)基地之一，保有儲量為173220億噸，是典型的以煤炭礦業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的能源重化工城市。同時，陽泉的鋁礬土礦儲量在2640億噸，為我國三大鋁礬土生產(chǎn)基地之一

5、，硫鐵礦儲量5.225億噸，是我國五大硫鐵礦產(chǎn)地之一。9、同時，陽泉也是山西省比較著名的旅游地點，擁有眾多的人文景觀，如娘子關(guān)瀑布、藥林寺、百團大戰(zhàn)紀念碑等。10、近期陽泉把實施工業(yè)強市戰(zhàn)略提到日程，通過工業(yè)的崛起，為第一、第三產(chǎn)業(yè)及整個城市的國民經(jīng)濟發(fā)展提供強有力的支撐。建設(shè)新型能源和新型材料工業(yè)基地，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，增加財政收入，增強經(jīng)濟實力，加快城鎮(zhèn)化步伐。11、另外積極實施“外向帶動”戰(zhàn)略，加大招商引資工作力度，出臺一系列鼓勵進出口貿(mào)易的政策，維持外經(jīng)、外貿(mào)、外事工作保持良好發(fā)展的勢頭，改善投資環(huán)境，積極利用外資，發(fā)展城市經(jīng)濟。（以上數(shù)據(jù)來源為陽泉市政府網(wǎng)站介紹）結(jié)合以上對陽

6、泉市的城市狀況分析，有幾個比較明顯的城市特點：1是典型的重工業(yè)城市，整體經(jīng)濟水平較高，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的空間2從城市特征角度是典型的三級城市，但由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，因此，居民收入相比其他三級城市普遍偏高，城市居民整體人均收入高于同類三級城市3但整體城市化進程處于起步階段，資金釋放途徑不明顯第二部分陽泉市商業(yè)市場分析一、陽泉市地緣關(guān)系分析陽泉市東與河北省會石家莊隔太行山相鄰，西與山西省會太原市銜接，屬于三級城市。陽泉市市區(qū)沿橫貫市中心的桃河呈扁長狀分布，桃河也將陽泉市在地理上自然分割成為河南與河北兩個部分。其中，桃河南岸商業(yè)較為發(fā)達，是陽泉市的核心商圈所在之處。市內(nèi)道路縱橫交錯，最主要的

7、縱向交通干道為泉中路，最主要的橫向交通干線為桃南路。陽泉市夾于兩大省會之間，從商業(yè)歸屬方面應(yīng)當歸于太原商圈，由于現(xiàn)階段陽泉商業(yè)尚處于起步階段，因此，主要的輻射區(qū)域只是市區(qū)和郊區(qū)，包括盂縣和平定地區(qū)。二、陽泉市商業(yè)現(xiàn)狀分析陽泉目前主要的商業(yè)都集中在興隆街附近，主要的商業(yè)形式就是市場類商業(yè)。陽泉市目前在售的商業(yè)項目非常少，主要是以租賃形式經(jīng)營，95%以上為企事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)物業(yè)，剩余部分也被少數(shù)投資客統(tǒng)一租賃后分租給散客。真正完全按照市場化行為運作的商業(yè)項目幾乎沒有。整體的商業(yè)貨品檔次參差不齊，既有大眾的低檔商品，也有品質(zhì)毫不遜于北京的中高端商品。目前陽泉市僅有兩家大型百貨店，一是位于鄰近興隆街的河邊

8、街上的華聯(lián)商廈，再有就是屬于礦區(qū)內(nèi)部商業(yè)的天利購物中心。由于陽泉市現(xiàn)有中高端消費群體通常選擇到太原或北京消費，因此，這兩大商場總體經(jīng)營狀況一般。相比較而言，華聯(lián)商廈的經(jīng)營狀況較好。無論是高端的商場還是低端的商業(yè)街，都沒有任何管理行為而言，基本都處在雜亂無序的狀態(tài)之中。三、陽泉市區(qū)域商業(yè)分布特點目前陽泉市的整體商業(yè)分布以興隆街為中心，呈放射狀分布格局，其他區(qū)域商業(yè)零星分布，不成規(guī)模。四、陽泉市整體商業(yè)分析之興隆商圈市場類商業(yè)分析由于陽泉市幾乎所有的重要商業(yè)都在興隆街附近，因此，我們把陽泉市的所有商業(yè)，按照街區(qū)進行分析。（一）距離本案最近的商業(yè)項目1、凱源商城地理位置橋北街市場規(guī)模總經(jīng)營面積約30

9、00平米，總商戶數(shù)354家，主力單鋪面積36平米租金狀況主力店鋪租金3元/平/天，年付。特點概述以中低檔小商品及五金為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。一層建筑，以小百貨和五金為主營業(yè)態(tài)，購物環(huán)境較差，整體商業(yè)布局凌亂無序。位于興隆街商圈邊緣地帶，人流量較大。無空鋪。業(yè)態(tài)組合小百貨五金服裝、鞋帽床上用品合計商鋪數(shù)量2552940303542、橋北商城地理位置新建西路市場規(guī)?？偨?jīng)營面積約5500平米，總商戶數(shù)160家，主力單鋪面積6平米，有部分大鋪約30平米租金狀況主力店鋪租金3元/平/天，年付，無押金特點概述主營低檔小百貨和五金，經(jīng)營狀況良好。無空鋪。僅一層，商業(yè)檔次偏低，位于興隆街核心商圈邊緣位置，但

10、與五金類市場接近，有較好的同類消費者聚集效應(yīng)。業(yè)態(tài)組合五金小百貨服裝、鞋包音像床上用品合計商鋪數(shù)量467619910160商業(yè)匯總統(tǒng)計表表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表市場名稱業(yè)態(tài)及數(shù)量經(jīng)營狀況服裝、鞋包五金土產(chǎn)床品百貨音像凱源402930255以低檔小百貨為主，購物環(huán)境差，人流大，無空鋪橋北194610769以低檔小百貨和五金為主，檔次低，經(jīng)營狀況好，無空鋪合計5975403319514表二：價格表市場名稱租金（元/平/天）轉(zhuǎn)讓費（萬元）主力面積(平米)租賃方式凱源3無6年付橋北3無6無押金,年付總結(jié)：1凱源和橋北商城是距離本項目最近的兩個市場，目前市場內(nèi)攤位分布混亂，主營產(chǎn)品檔次低，實際上仍然屬于初級

11、的大棚式商業(yè)結(jié)構(gòu)2市場目前的主力攤位面積為6平米，單位租金為3元，兩個商場的總攤位數(shù)為514個，即使將兩個商場整端到本項目，就目前的規(guī)劃而言，也是不能夠?qū)⒄麄€項目填滿的，另外，由于現(xiàn)有租金水平的限制，會在一定程度上局限本項目租金水平的合理制定。3因此，在后期招商時，對于這兩個商場的商戶，應(yīng)該有選擇有針對性的引進，標準應(yīng)該是業(yè)態(tài)水平比較高，同時能夠承擔較高租金水平的商戶，如經(jīng)營音像制品、小百貨當中比較高端的經(jīng)營者，如飾品和文化用品等，這樣才能保證本項目的檔次和水平。（二）華盛街商業(yè)業(yè)態(tài)分布表業(yè)態(tài)種類數(shù)量經(jīng)營面積（）主力店鋪面積（）主力租金（元/平米/天）工礦機電配件類五金391783253電器3

12、150餐飲、娛樂3185美容美發(fā)3161醫(yī)藥、保健327家具用品124總計502180總結(jié)：華盛街是陽泉市工礦機電五金配件最為集中的一條商業(yè)街。也是距離本項目最近的商業(yè)街區(qū)。在華盛街上，五金機電產(chǎn)品的屬性遠遠大于服裝百貨的屬性，但是就城市而言，現(xiàn)有面積已經(jīng)能夠滿足市場需求，而且五金機電，特別是大中型的五金機電設(shè)備對經(jīng)營場所的面積和樓層要求較高，通常會選擇一層的開放式店鋪，如果在本項目中引進五金機電業(yè)態(tài)，一來缺乏足夠的數(shù)量支撐大的面積，再有就是無法支撐一層或外門面房較高的租金或售價水平。另外，五金機電和服裝、百貨類業(yè)態(tài)的商業(yè)屬性是無法兼容的，因此在規(guī)劃時，二者必居其一。（三）桃南東路（按照由西向

13、東方向）百貨類：1、華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈位于桃南東路北側(cè)，東距桃南東路與福壽街交匯處約150米?？偨ㄖ娣e約20000平米，于97年開業(yè)，是目前核心商圈的主力商場之一。該商廈的商品檔次及配套在陽泉均屬前列。名稱華聯(lián)商廈建筑物特點共七層現(xiàn)代建筑(帶地下以層)開業(yè)時間1997年10月樓層總面積約20000建面電梯情況四部雙向扶梯停車場位置及車位商場前方空地，20個車位中廳面積50裝修檔次高檔裝修客流量1700人次/時；(測試時間：周日13：00-14：00)預(yù)計營業(yè)額營業(yè)狀況良好對外租金1F、2F、3F、4F、5F：保底扣點20%，銷售額多出保底額部分再以約10%的比例扣利，無法完成銷售額的商戶將被淘

14、汰。也可采用租金形式，約8元/月空置率：無6F：儲藏貨物，暫時自用空置率：無1B：約4元/天空置率：無單鋪面積15300；主力為30商戶總數(shù)約300家商場定位高檔次綜合性商場拓展意向不斷吸納高檔品牌做高檔商業(yè)客戶來源商戶來源范圍：本地外地比例對半，外地人以太原地區(qū)為主商戶特點：廠家、經(jīng)銷商均有，多為高檔品牌經(jīng)銷顧客來源范圍：陽泉市中心區(qū)域為主要顧客來源顧客特點：年齡跨度大，顧客層次各異，以中青年為主各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別預(yù)計面積1F精品女裝3501F家用電器、廚衛(wèi)電器、洗滌化妝、*手表30002F運動系列、皮鞋皮具、針織內(nèi)衣、床上用品、保健28003F精品女裝、羊絨大衣、休閑女裝30

15、004F精品男裝、襯衣、T恤、羊毛衫、休閑裝30005F美食林、兒童用品、文化百貨、兒童娛樂300026F貨物存儲用區(qū)3000總結(jié)：地處核心商圈，周邊大型商業(yè)相對集中，商業(yè)氛圍濃；交通便利，且商廈前方有停車場，而周邊商廈、購物中心均無停車場所；商場整體檔次高，是陽泉唯一有中庭設(shè)置的商場，總體形象較好；商場底層引入肯德基，帶來一定的人氣。商品定位于高檔產(chǎn)品，與陽泉市大眾的消費習慣有部分矛盾，造成客流量大，但實際購買客戶少的現(xiàn)象。市場類：2、華林商城地理位置桃南東路市場規(guī)?？偨?jīng)營面積2000平米，總商戶數(shù)94家，主力單鋪面積8和20平米，部分商鋪在3040平米租金狀況主力店鋪租金4.5元/平/天，

16、年付，押金2000元特點概述以中檔時尚休閑服裝為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。位于華聯(lián)商廈的地下一層，與百紡購物中心及馬路兩側(cè)的地下通道相連，人流量大。依賴兩各大型商業(yè)的人氣帶動，且自身經(jīng)營服裝時尚，符合當?shù)啬昵嘞M者的口味。無空鋪。業(yè)態(tài)組合服裝、飾品商鋪數(shù)量943、百紡購物中心名稱百紡購物中心建筑物特點共四層中式長條形建筑開業(yè)時間1994.10樓層總使用面積7000電梯情況兩部單向扶梯停車場位置及車位無中廳面積無裝修檔次中高檔裝修客流量1400人次/時；(測試時間：周日12：00-13：00)預(yù)計營業(yè)額一層營業(yè)狀況良好；二層慘淡經(jīng)營對外租金1F：平均約為6元/天空置率：5%2F：平均約為3元/天空

17、置率：5%3F：自營空置率：無4F：辦公用層空置率：無單鋪面積10-100；主力約為25左右商戶總數(shù)約160戶商場定位中檔綜合性購物中心拓展意向客戶來源商戶來源范圍：絕大部分為本地，其余為陽泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶商戶特點：陽泉地級經(jīng)銷商、個體商戶顧客來源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有顧客特點：年齡、層次跨度大，一層多為中青年顧客各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別預(yù)計面積1F日用百貨、文化用品、小電器、洗滌化妝、工藝品、休閑服裝30002F床上用品、窗簾布匹毛料、毛衣內(nèi)衣、男女服裝30003F自營勞保用品、塑料皮件4004F辦公區(qū)400總結(jié)：地處核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；作為本路段最早開業(yè)的大

18、型商業(yè)，在當?shù)赜绊懥Υ螅椛浞秶鷱V；商場沿街長度長，共有五個可出入口，在吸引人流方面有優(yōu)勢。商業(yè)分布極其不合理，各檔次商品設(shè)置區(qū)域交錯雜亂；二層商品形式單一，檔次多為中低檔，擺放凌亂，形象較差，營業(yè)狀況慘淡。沒有專門停車場。4、隆鑫購物中心名稱隆鑫購物中心建筑物特點四層中式建筑(帶地下一層)開業(yè)時間1996.1樓層總使用面積8500電梯情況兩部單向扶梯停車場位置及車位無中廳面積無裝修檔次中高檔裝修客流量600人次/時；(測試時間：周日10：00-11：00)預(yù)計營業(yè)額營業(yè)狀況一般對外租金1F：平均約為6元/天空置率：無2F：平均約為4元/天空置率：無3F：平均約為3元/天空置率：5%1B：均價

19、約為3元/天空置率：5%單鋪面積10-150；主力約為30-40左右商戶總數(shù)約170戶商場定位中檔、中高檔綜合性商場拓展意向客戶來源商戶來源范圍：大部分為本地商戶，外地商戶多來自太原地區(qū)商戶特點：以陽泉區(qū)域級經(jīng)銷商和個體商戶為主，廠家直銷點少顧客來源范圍：周邊區(qū)域居民顧客特點：年齡、層次跨度大，顧客以購買中低檔商品為主要部分各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別預(yù)計面積1F針織內(nèi)衣、皮鞋皮具、電器洗滌化妝、兒童玩具25002F羽絨服、男女毛衫25003F男裝、女裝、童裝、褲裝20001B童裝、男女裝、內(nèi)衣350總結(jié)：沒有專門停車場；商業(yè)業(yè)態(tài)分布形式十分混亂；商品層次位置區(qū)域劃分極不合理；地下一層客流

20、量非常小。商業(yè)匯總統(tǒng)計表表一：百貨類商業(yè)名稱總鋪數(shù)主力單鋪面積（）主力租金情況（元/天）1F/2F/3F經(jīng)營狀況華聯(lián)商廈400253520的流水扣點，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。是目前陽泉市經(jīng)營狀況最好的商業(yè)之一，從商品陳列到種類、檔次都高于同類三級城市表二：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營不善，已改成市場類業(yè)態(tài)經(jīng)營，但一部分模式又沿襲了商場的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場類市場）市場名稱樓層及業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況商戶總數(shù)B1F1F2F3華林商場中檔時尚休閑服裝商品檔次較高，經(jīng)營狀況良好94百紡購物中心日用品、小家電、小百貨床品、男女裝、鞋開

21、業(yè)早，影響力大，商業(yè)分布不合理，檔次低，商品形式單一，營業(yè)狀況差160隆鑫購物中心男女童裝、內(nèi)衣鞋、化妝品、玩具羽絨服、毛衫男女童裝開業(yè)時間長，有一定客源基礎(chǔ)，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不合理170合計424表三：價格表市場名稱租金（元/平/天）主力面積(平米)租賃方式B1F1F2F3F4華林商場4.530年付，押金2000百紡購物中心6325隆鑫購物中心33463040（四）新建路（按照由西向東方向：豐華裕隆金隆日日新華隆溫州興隆百貨興隆市場）1、豐華商廈地理位置新建西路市場規(guī)?？偨?jīng)營面積2400平米，總商戶數(shù)60家，主力單鋪面積40平米租金狀況主力店鋪租金4元/平/天，年付，無押金特點概述主營中低檔服裝

22、和鞋，經(jīng)營狀況一般?？珍仒O少。地上二層，地下一層。業(yè)態(tài)組合服裝、鞋珠寶合計商鋪數(shù)量582602、裕隆服飾城地理位置興隆街市場規(guī)?？偨?jīng)營面積1300平米，總商戶數(shù)34家，主力單鋪面積35平米租金狀況主力店鋪租金4元/平/天，季付，無押金特點概述主營中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。無空鋪。地上二層建筑，購物環(huán)境差，但因其位于商業(yè)核心興隆街，人流量有保證，且中低檔的服裝檔次也符合陽泉市大多消費者的消費心理。業(yè)態(tài)組合鞋服裝合計商鋪數(shù)量1519343、金隆商場地理位置興隆街市場規(guī)?？偨?jīng)營面積600平米，總商戶數(shù)14家，主力單鋪面積30平米租金狀況主力店鋪租金4元/平/天，季付，押一個月租金特點概述主營中低檔服

23、裝，經(jīng)營狀況良好。無空鋪。僅一層(位于二樓)，盡管在二層，但因其位于商業(yè)核心興隆街，人流量較大，中低檔的服裝檔次也符合陽泉市大多消費者的消費心理。業(yè)態(tài)組合服裝商鋪數(shù)量14家4、日日新商場名稱日日新商場建筑物特點共三層現(xiàn)代建筑開業(yè)時間2001年樓層總使用面積7000電梯情況兩部雙向扶梯停車場位置及車位無中廳面積無裝修檔次中檔裝修客流量1200人次/時；(測試時間：周日12：00-12：30)預(yù)計營業(yè)額營業(yè)狀況良好對外租金1F：平均為8元/天空置率：無2F：多為6元/天空置率：無3F：多為4元/天空置率：無單鋪面積10-50；主力約為30-40商戶總數(shù)170戶商場定位中檔、中高檔服裝商場拓展意向在

24、現(xiàn)有基礎(chǔ)上加蓋四層客戶來源商戶來源范圍：大部分為本地商戶，外地商戶范圍廣，不僅局限于山西地區(qū)商戶特點：以陽泉個體商戶為主顧客來源范圍：陽泉本地人顧客特點：年輕時尚女性，中高檔消費各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別預(yù)計面積1F鞋帽、洗滌化妝、小飾品、小家電、小百貨、休閑、皮件、金飾23002F男裝、褲裝、襯衫、皮衣、鞋襪24003F女裝、童裝、毛衫、皮衣、羽絨服2300地處興隆街步行街的核心位置；商場檔次較高，配套較好；已經(jīng)營多年，商業(yè)成熟度較高。一層商品較雜，降低商場的檔次；商業(yè)形態(tài)及業(yè)態(tài)已經(jīng)落后。商場內(nèi)的電梯只有上行電梯，而無下行電梯，給消費者購物造成了一定的不便。5、華龍購物中心華龍購物中心

25、是陽泉連鎖性商業(yè)，地處興隆街步行街的核心位置，于2004年4月開業(yè)。是興隆街商圈的核心商業(yè)之一。名稱華龍購物中心建筑物特點三層建筑(帶地下一層)開業(yè)時間2004.4樓層總使用面積10000電梯情況三部雙向扶梯停車場位置及車位無中廳面積無裝修檔次高檔裝修客流量1920人次/時；10：30-11：00預(yù)計營業(yè)額營業(yè)狀況良好對外租金1F：7元/天空置率：無2F：4元/天空置率：無3F：2元/天空置率：無1B：自營超市空置率：無單鋪面積7-30；一層主力約為10左右；二層主力約30左右。商戶總數(shù)304戶商場定位中檔、中高檔購物中心拓展意向客戶來源商戶來源范圍：大部分為本地商戶商戶特點：以陽泉區(qū)域級經(jīng)銷

26、商和個體商戶為主顧客來源范圍：周邊區(qū)域居民顧客特點：年齡、層次跨度大，顧客以購買中低檔商品為主要部分各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別預(yù)計面積1F休閑職業(yè)女裝、飾品、床上用品、化妝品、音像25002F時尚女裝、運動休閑、男裝、童裝、內(nèi)衣、褲裝25003F皮鞋皮具、兒童游樂園、電玩室25001B自營超市2500地處興隆街步行街的核心位置，商業(yè)成熟，人流量大；商業(yè)形態(tài)、配套及商品檔次處于陽泉較高水平；華龍為本地企業(yè)，經(jīng)營時間較長，知名度較高，有一定品牌影響力；華龍為連鎖性商業(yè)，有較為成熟的供貨渠道，具有較強的競爭實力。內(nèi)部的業(yè)態(tài)分布較不合理；擺設(shè)混亂；內(nèi)部形象與興隆街的路面狀況反差較大，影響較高層次

27、客群的進入。6、溫州購物商場地理位置興隆街市場規(guī)?？偨?jīng)營面積1300平米，總商戶數(shù)42家，主力單鋪面積25平米租金狀況主力店鋪租金4元/平/天，半年付，押1個月租金特點概述以中低檔和低檔服裝為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況一般。無空鋪。二層建筑，主要經(jīng)營場所在二層，有上行手扶電梯一部，整體購物環(huán)境較差。業(yè)態(tài)組合鞋服裝合計商鋪數(shù)量1329427、興隆百貨大樓地理位置興隆街市場規(guī)?？偨?jīng)營面積1800平米，總商戶數(shù)77家，主力單鋪面積20平米租金狀況主力店鋪租金3.5元/平/天，半年付，無押金特點概述主營各類中低檔服裝，經(jīng)營狀況一般。四層建筑(地下一層，地上三層)，地下一層：童裝；地上一層：內(nèi)衣、化妝品、箱包；

28、地上二層：鞋；地上三層：服裝。樓層過多，相對興隆街其它一至二層的商業(yè)而言，對購物者有一定的樓層抗性，導致經(jīng)營狀況不佳?？珍仒O少。業(yè)態(tài)組合化妝品箱包床上用品童裝、服裝、鞋合計商鋪數(shù)量51170778、興隆服飾街地理位置桃南東路市場規(guī)?？偨?jīng)營面積400平米，總商戶數(shù)26家，主力單鋪面積15平米租金狀況主力店鋪外街租金6元/平/天，半年付，押2個月租金特點概述經(jīng)營低檔男女服裝，經(jīng)營狀況良好。無空鋪。地上一層建筑，面向低端消費群體，檔次較低。業(yè)態(tài)組合男女服裝商鋪數(shù)量269、興隆農(nóng)貿(mào)市場地理位置桃南東路市場規(guī)?？偨?jīng)營面積8000平米，總商戶數(shù)500家，主力單鋪面積15平米租金狀況主力店鋪租金3元/平/天

29、，季付，押1個月租金特點概述一層農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營狀況良好；二、三層服裝市場經(jīng)營狀況較差。三層建筑，一層為陽泉最大的農(nóng)貿(mào)市場，具有一定的壟斷性質(zhì)，人流量較大，經(jīng)營狀況良好；二、三層以低檔服裝為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況較差?？珍仒O少。業(yè)態(tài)組合農(nóng)貿(mào)鞋服裝合計商鋪數(shù)量16041192393商業(yè)匯總統(tǒng)計表表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表（市場）市場名稱業(yè)態(tài)及數(shù)量經(jīng)營狀況服裝鞋包珠寶床品化妝品農(nóng)貿(mào)豐華商廈582主營中低服裝和鞋，經(jīng)營狀況一般，空鋪少裕隆服飾城1915中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營狀況尚可金隆商城14中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營狀況尚可溫州購物商城2913中低檔服裝為主，環(huán)境差，經(jīng)營狀況一般興隆百貨大樓70

30、115中低服裝為主，陳列無序，由于樓層過多，導致經(jīng)營狀況不佳興隆服飾街26低檔服裝，經(jīng)營狀況良好興隆農(nóng)貿(mào)市場19241160是陽泉市最大的農(nóng)貿(mào)市場，一層農(nóng)貿(mào)經(jīng)營良好，二三層低檔服裝經(jīng)營差合計40870215160646表二：價格表市場名稱租金（元/平/天）主力面積(平米)租賃方式豐華商廈440年付，無押金裕隆服飾城435季付，無押金金隆商城435季付，押一個月租金溫州購物商城425半年付，押一個月租金興隆百貨大樓3.520半年付，無押金興隆服飾街615半年付，押2個月租金興隆農(nóng)貿(mào)市場310季付，押一個月租金表三：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營不善，

31、已改成市場類業(yè)態(tài)經(jīng)營，但一部分模式又沿襲了商場的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場類市場）市場名稱樓層及業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況商戶總數(shù)B1F1F2F3華龍購物中心自營超市女裝、飾品、床品、化妝品、音像男女童裝、內(nèi)衣鞋、兒童游藝地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營狀況良好，商品布局混亂304日日新商場鞋、小家電、小百貨男裝、鞋女裝、童裝、皮衣地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營狀況良好，商品布局混亂170合計474表四：價格表市場名稱租金（元/平/天）主力面積(平米)租賃方式F1F2F3華龍購物中心74210租金季付日日新商場8643040總結(jié)：?新建路上的商業(yè)分布是最集中的，這里是陽泉商業(yè)核心中的核心

32、，在不到2公里長的街上，分布了大小9個市場，高中低檔混雜?日日新和華龍是其中比較特殊的兩個，從建筑形式來看，都是百貨店的形式，最早也是按照百貨店來經(jīng)營的，但由于經(jīng)營管理不善，因此全部改為市場經(jīng)營（五）德勝東街1、天橋商場地理位置天橋街市場規(guī)?？偨?jīng)營面積1500平米，總商戶數(shù)86家，主力單鋪面積20平米租金狀況主力店鋪租金7元/平/天，年付，無押金特點概述主營各類中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。地上兩層建筑。城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營，因而租金價位保持在高位。業(yè)態(tài)組合服裝、鞋鐘表、眼鏡合計商鋪數(shù)量833862、上海時裝廳地理位置天橋街市場規(guī)?？偨?jīng)營面積約750平米，總商戶

33、數(shù)25家，主力單鋪面積25平米租金狀況主力店鋪租金6.5元/平/天，季付，無押金特點概述主營各類中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。地上一層建筑。同樣位于城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營，因而租金價位保持在高位。業(yè)態(tài)組合服裝商鋪數(shù)量25家3、陽泉百貨大樓名稱陽泉百貨大樓建筑物特點共四層中式長條形建筑開業(yè)時間1994.10樓層總使用面積3200電梯情況一部單向扶梯停車場位置及車位無中廳面積無裝修檔次中低檔裝修客流量20人次/時；(測試時間：周一12：40-13：40)預(yù)計營業(yè)額慘淡經(jīng)營對外租金1F：平均約為6元/天空置率：無2F：平均約為5元/天空置率：無3F：平均約為3元/天空置

34、率：無單鋪面積30-50；主力約為25左右商戶總數(shù)約160戶商場定位中檔綜合性購物中心拓展意向客戶來源商戶來源范圍：絕大部分為本地，其余為陽泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶商戶特點：陽泉地級經(jīng)銷商、個體商戶顧客來源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有顧客特點：年齡、層次跨度大各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營品種/類別預(yù)計面積1F洗滌化妝、工藝品、藥店8002F床上用品、男女服裝8003F床上用品、男女服裝8004F百貨800商業(yè)匯總統(tǒng)計表表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表市場名稱業(yè)態(tài)及數(shù)量經(jīng)營狀況服裝眼鏡、鐘表天橋商場833主營中低檔服裝，人流大，經(jīng)營狀況良好上海時裝廳25主營中低檔服裝，人流大，經(jīng)營狀況良好陽泉百貨大樓100

35、商品檔次低，人流稀少，經(jīng)營狀況差合計1083211表二：價格表市場名稱租金（元/平/天）主力面積(平米)租賃方式天橋商場720年付，無押金上海時裝廳6.525季付，無押金陽泉百貨大樓6（F1）5（F2）3（F3）3050總結(jié)：陽泉商業(yè)特色極為明顯，只要在商圈范圍之內(nèi)，商業(yè)的人流量就可以保證，也就意味著商業(yè)的經(jīng)營狀況可以保證，而脫離了商圈后，即使商品的檔次和價位一致，但仍然無人光顧。同樣是在德勝路上，位于把頭位置的天橋商場和上海時裝廳由于是城南進入興隆商圈的必經(jīng)之路，因此，人流旺盛，交易活躍，經(jīng)營狀況良好；而位于德勝路中段的百貨大樓只是稍微偏離了商圈，就人煙冷清。由此可以說明，興隆商圈的商業(yè)輻射

36、不是集中的，而是放射狀的，只要在興隆商圈的輻射線上，商業(yè)的效果就可以保證。本項目正好位于興隆商圈領(lǐng)頭的位置，因此不存在屏蔽效應(yīng)，同樣也不會出現(xiàn)盲點效應(yīng)，由于泉中路特殊的地理位置，即到達興隆商圈的人流，必經(jīng)泉中路，因此有可能形成一個新的商業(yè)熱點。核心商圈業(yè)態(tài)、租金、價格匯總分析表一：核心商圈內(nèi)純市場類商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況表：名稱業(yè)態(tài)及數(shù)量租金狀況(元/平/天)總使用面積租賃方式主力鋪位面積(平米)服裝鞋帽飾品五金小百貨其它凱源商城40292553033000年付無押金10橋北商城1946761935500年付無押金30豐華商廈6042400年付無押金40裕隆服裝城3441300季付無押金35金

37、隆商場144600季付押1個月租金30溫州購物4241300半年付押1個月25興隆百貨7073.51800半年付無押金20興隆服飾街266400半年付押2個月租金15上海時裝廳256.5750季付無押金25天橋商場83371500年付無押金20合計413753315987818550結(jié)論：興隆農(nóng)貿(mào)市場整體業(yè)態(tài)水平較低，與本案定位不符，因此不作為考量對象，沒有計算在內(nèi)。從上表可以看出，市場類商業(yè)使用面積的總供應(yīng)量約2萬平米，主力鋪位面積為25平米，主力租金價位約44.5元/平米/天。表二：核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)狀況表商業(yè)名稱總面積（）總店鋪數(shù)主力單鋪面積（）主力租金情況（元/天）1F/2F/3F華

38、聯(lián)商廈25000400253520的流水扣點，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。表三：核心商圈內(nèi)百貨店形式的市場商業(yè)狀況商業(yè)名稱總使用面積（）總店鋪數(shù)主力單鋪面積（）主力租金情況（元/天）1F/2F/3F隆鑫購物中心600017030406/4/3/(B1)3百紡購物中心700020020306/3日日新商場700017030408/6/4華龍購物中心1000030010157/4/2華林商業(yè)街200094304.5陽泉百貨大樓32001003050合計352001034結(jié)論：從上表可以看出，百貨店形式的市場商業(yè)現(xiàn)有使用面積的總供應(yīng)量約3.5萬平米，主力單鋪面積為30平米，根據(jù)樓層不同，租金有所差

39、異。B1：3.5元/天；F1：6元/天；F2：3.5元/天；F3：3元/天由以上各表數(shù)據(jù)，可匯總成如下界定商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)及商戶統(tǒng)計表：業(yè)態(tài)商戶數(shù)量（個）服裝鞋帽服飾413五金75小百貨331其它59合計878百貨店形式商業(yè)商戶1034總計1912五、興隆商圈街鋪類商業(yè)匯總分析（一）興隆街興隆街是陽泉市的核心商業(yè)街，以其為中心，輻射鄰近的福壽街及周邊支線街道，共同構(gòu)成了興隆街核心商圈。在興隆街最核心的商圈內(nèi)，服裝類是主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次多位中低檔。興隆街、福壽街及其支街各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表業(yè)態(tài)種類店鋪數(shù)經(jīng)營面積服裝、皮具、鞋類833630禮品、裝飾品318餐飲、娛樂24884醫(yī)藥、保健4329

40、珠寶*、化妝品5482書店、文具用品120家居用品7298電器、電子、通信4108其它20799總計1516568備注：其它包括塑料制品、報社、婚紗館、網(wǎng)吧、打字復印、茶莊、食雜等。租金分析：興隆街的主力租金為9元/平米/天，租金南向北逐次降低；福壽街的主力租金為6元/平米/天，租金南向北逐次降低；支路長順街的主力租金為5元/平米/天，以興隆街為高點，向周邊逐次降低。主街一層沿街租金從650元/平米/天。主力店鋪面積30平米。（二）桃南東路商業(yè)街桃南東路位于興隆街北側(cè)，處于核心商圈邊緣。由于三大商場的支撐，其臨街商鋪獲得較為充足的人流保證。桃南東路的臨街商鋪經(jīng)營商品的檔次參差不齊，多為中低檔和

41、中檔商品。桃南東路商圈各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表業(yè)態(tài)種類店鋪數(shù)經(jīng)營面積服裝、皮具、鞋類692244禮品、裝飾品110餐飲、娛樂4256美容、美發(fā)3193醫(yī)藥、保健124珠寶*、化妝品268家居用品118家具、建材、燈飾8466電器、電子、通信282其它14487總計1053848備注：其它包括眼鏡店、打字復印、海鮮批發(fā)、瓷器、食雜便利、茶莊、攝影等。租金分析：主力租金為6元/平米/天；主力店鋪面積位20平米；租金范圍在17.5元/平米/天之間，路北的租金低于路南，在與交匯處為最高。（三）天橋商業(yè)街天橋街是南北方向的商業(yè)街，是連接火車站與興隆街核心商圈的樞紐。其范圍是北起興隆街南端，南到與德勝街的交

42、匯處。經(jīng)營商品多為中低檔次服裝和電子。天橋商業(yè)街各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表業(yè)態(tài)種類店鋪數(shù)經(jīng)營面積服裝、皮具、鞋類13291禮品、裝飾品230餐飲、娛樂120美容、美發(fā)115醫(yī)藥、保健270書店、文具用品3125家居用品118電器、電子、通信24531鐘表眼鏡5317其它587總計571504備注：其它包括食雜便利、音像制品等租金分析：主力租金為7元/平米/天；主力店鋪面積為25平米。租金范圍49元/平米/天，天橋北側(cè)為69元/平米/天，天橋南側(cè)為56元/平米/天。街鋪類商業(yè)統(tǒng)計表街道名稱業(yè)態(tài)及數(shù)量租金狀況(元/平/天)租賃方式主力鋪位面積(平米)經(jīng)營狀況服裝鞋帽飾品餐飲其它類興隆街381225(攝

43、影美發(fā))9半年、年付無押金30良好，無空鋪福壽街275126年付無押金30良好，無空鋪長順街18775年付無押金30良好，無空鋪天橋街15141(電子通信居多)7半年付無押金25良好，無空鋪橋北街1343(五金占70)6半年、年付無押金15良好，無空鋪新建路2526134(五金百貨音像)6季、半年付無押金15良好，無空鋪桃南東路69432(家具、建材)6半年、年付無押金20良好，無空鋪合計19358294共計545家商戶六商戶調(diào)查分析（一）商戶調(diào)查分析根據(jù)對興隆商圈內(nèi)臨街商戶及各市場商戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商戶有如下特點：商圈內(nèi)商戶以經(jīng)營服裝類最多，通常沒有服裝品牌。現(xiàn)有的經(jīng)營鋪位以小房間為主，月流水

44、額能夠達到12萬，進貨渠道中服裝以北京為主，石家莊和太原為輔，但小百貨中主要以石家莊和太原為主，對庫房無固定要求。他們通常獲取信息的途徑仍然是傳統(tǒng)的電視。對于市場硬件最為關(guān)注的是依次是價格，位置，環(huán)境，交通狀況；而對于軟件最關(guān)注的依次是市場管理，配套服務(wù)，市場經(jīng)營定位。對于現(xiàn)在經(jīng)營市場中最為不滿的就是缺乏管理。在尋求對本項目的意向中，除極少數(shù)商戶外，都選擇進入。他們比較認可的鋪位是外街和一樓，對25平米的大鋪需求比較高，對于十年經(jīng)營權(quán)買斷方式的認同度也比較高。（二）消費者調(diào)查分析消費者主要以陽泉本地為主，對公共交通依賴性強，目的明確，就是逛街購物，購買產(chǎn)品多為自用，月均消費次數(shù)在4次以上者居多

45、，單次消費可以達到100元以上，來此區(qū)域消費的主要理由是商品齊全，他們關(guān)注的信息主要渠道以朋友介紹為主，注重口碑傳播。只要本項目能夠開業(yè)，他們都會選擇來消費。在調(diào)查中，消費者的家庭月收入在15002500元/月。核心商圈匯總表業(yè)態(tài)種類總戶數(shù)總經(jīng)營面積租金水平（元/平/天）市場類878200003.54百貨形式市場類1034350003.56街鋪（服裝類）19360006合計210561000總結(jié)：1.興隆商圈是陽泉市占據(jù)壟斷地位的商圈，是唯一的也是最重要的商圈。商圈的界限非常明晰，只要偏離商圈，即無人消費，說明到此商圈的消費者目的性非常強。2.服裝類商品主流租金在4元，其他臨街商鋪和市場內(nèi)位置較好商鋪的租金可以達到6元。3.商鋪的產(chǎn)權(quán)多屬于當?shù)氐钠笫聵I(yè)單位所有，市場多，單位面積小，布局雜亂4.市場多數(shù)自發(fā)形成，硬件設(shè)施落后，電梯只有上行而無下行5.沒有任何管理意識和管理行為6.除日日新和百紡、華林建筑結(jié)構(gòu)和布局較為出色外，其他市場都比較雜亂，其中，華林是現(xiàn)有市場中做的最好的，產(chǎn)品檔次和布局都比較好，如玻璃隔斷等。7.現(xiàn)有市場中，沒有一個使用面積超過1萬平米，只有華龍、日日新、百紡的單位面積超過5千，現(xiàn)有格局中，整體處于群龍無首的階段，沒有龍頭企業(yè)。在同一個商圈中，高中低檔商業(yè)混雜。有很多品牌主力店和普通商品相互混雜。8.現(xiàn)有商業(yè)中，以服裝類業(yè)態(tài)最多。另外市場中