江西省東鄉(xiāng)縣中央購物公園招商思路方案

1、東鄉(xiāng)中央購物公園招商思路方案不要再拘泥于這個城市的現(xiàn)狀，因為明天一切將會改變！ 東鄉(xiāng)中央購物公園招商思路探討一、簡介部分 東鄉(xiāng)縣位于江西省東部，總面積1270平方公里，總人口約426萬。東鄉(xiāng)物產豐富。地處贛東丘陵與鄱陽湖平原的過渡地帶，地勢平坦，多為緩坡丘陵，適宜開發(fā)。東鄉(xiāng)區(qū)位優(yōu)越，毗鄰鷹潭鐵路樞紐、昌北機場、南昌港、九江港，地處南昌、撫州、鷹潭、上饒、景德鎮(zhèn)五市中心，距省會南昌僅96公里。這里交通便利，浙贛鐵路復線、320國道、滬瑞高速公路、京福高速公路及東臨一級公路構成了交通大動脈，東通江浙、上海，南達廣東、福建，西進內地各省，北連昌九走廊，素有“贛東門戶”之美譽。這里人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境俱佳，

2、以爭創(chuàng)省級園林城市為目標，城市基礎設施得到不斷完善，市容市貌得到較大改觀，城市化水平達到356，城市綠化率達到21.5，投資軟環(huán)境得到極大的優(yōu)化，非常適宜居家創(chuàng)業(yè)。二、項目營銷的整體原則與思路在國內商業(yè)地產整體處于低谷的時期，對于一個正處于高速發(fā)展中的三線城市來說,如此大體量的復合型商業(yè)物業(yè)無疑充滿著更大的機遇和挑戰(zhàn)，簡單的復制和模仿，最終將會被越來越理性的市場所顛覆，差異化、品牌化將是本項目的出發(fā)點。1、充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作；2、充分考慮本案所處區(qū)域商業(yè)的特色與經營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；3、售得出、租得滿、做

3、得旺為大前提，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。4、以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；5、優(yōu)先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。三、項目定位1、市場定位1.1東鄉(xiāng)首家大型一站式中高檔購物休閑MALL項目定位：主題商業(yè)街商貿、旅游、文化窗口； 規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店2.2商業(yè)符號定位 項目符號：中央購物公園突出區(qū)域性 商業(yè)符號：中央購物公園突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領先性 3、形象定位 中央購物公園集購、食、娛、休為一體的新概念

4、，建造立體步行街。強調街鋪，強調步行街，強調商場特色吸引力，強調城市休閑文化。強調商場包裝特色、經營特色、休閑購物的吸引力，強調項目在城市商業(yè)中的引領作用。4、功能定位 集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購物中心 內街服裝鞋帽一條街經營商品：社區(qū)配套、服裝、鞋帽商品檔次：中檔、中抵擋 中城精品購物廣場經營商品：大、小家電、數碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品、電影院、網城商品檔次：中檔、中高檔 外街日用百貨一條街經營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、特色民族商品商品檔次：中低檔、低檔5、目標定位走中高檔消費路線，以中檔商品為主，約占70%，高檔商品兼?zhèn)?，約

5、占10%，低檔商品約占5%，其他經營品類或主題招商項目約占15%。 由外到內，由動到靜，由低檔到中高檔，由目標消費到休閑消費； 內外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對獨立； 中高、中擋、中低檔價格互補，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場；6、經營方針商品以質取勝，經營以特取勝，服務以細取勝，購物以便取勝，品種以全取勝，價格以實取勝。7、品牌定位 中央購物公園商業(yè)新名片 東鄉(xiāng)首家城市“一站式” 休閑購物中心 8、目標客戶定位本項目有四大類型客戶:自營、自租、代租、返租租賃型的目標群分析： 品牌形象店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個體工商戶目標群特征： 以經營中高檔服裝、鞋帽、家居飾品

6、、精品等傳統(tǒng)商品為主。 中小型商戶以薄利多銷作經營目標，缺乏精品特色經營意識。 租金承受力較低，普遍存在街鋪經營概念。 投資型的目標群分析 政府機關公務員 個體私營企業(yè)主 中高收入家庭 灰色收入者 外地投資者目標群特征 多數缺乏理性投資意識,具有從眾心理； 對市場經濟較為敏感； 經濟實力較為雄厚，積極尋找穩(wěn)健投資。9、商業(yè)規(guī)劃組合定位 結合現(xiàn)代shopping mall構造，根據建筑規(guī)劃圖，進行商業(yè)組合： 大型品牌超市+高級星級酒店（或辦公）+餐飲休閑娛樂（拉動人氣）+主題精品百貨+配套項目（銀行、郵局、電信服務、票務中心） 10、競爭定位經營理念的領導者商業(yè)文化的承傳追隨者商品定位上的挑戰(zhàn)者

7、和補缺者四、項目經營規(guī)劃大型品牌超市+高級星級酒店（或辦公）+餐飲休閑娛樂（拉動人氣）+主題精品百貨+配套項目（銀行、郵局、電信服務、票務中心） 見戰(zhàn)略合作商業(yè)資源表五、經營模式因本項目是產權式經營模式，即實行所有權和經營權分離，投資者獲得其產權和收益權，商鋪的經營權交由專業(yè)的經營管理公司統(tǒng)一經營，統(tǒng)一管理。經營管理公司再整合各大品牌商業(yè)，保證經營的成功。具體分述如下：1、 統(tǒng)一招商管理 由本項目招商部統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項目的商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價格等定位準確，保障后期持續(xù)經營；2、 統(tǒng)一營銷推廣由我經營管理公司統(tǒng)一進行營銷策劃、宣傳推廣、進行促銷活動的開展，費用按銷售額相應比例分攤

8、，營銷效果共享；3、統(tǒng)一營業(yè)管理所有經營戶要求統(tǒng)一營業(yè)時間，統(tǒng)一營業(yè)紀律管理；4、統(tǒng)一服務監(jiān)督本項目所有經營戶要求統(tǒng)一服務標準，統(tǒng)一處理售前、售中、售后服務、統(tǒng)一接受商場的服務考核監(jiān)督等；5、統(tǒng)一物業(yè)管理本項目所有經營戶均由本項目成立的專業(yè)物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項目，免去投資者和經營者的后顧之憂；6、統(tǒng)一形象管理樓之間經營要素的軟硬件全部由專業(yè)經營公司進行統(tǒng)一審核設計形象，并進行形象的監(jiān)督管理；六、招商實施一、招商策略1、確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。2、籌備初期，著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳項目經營理念，功能規(guī)劃

9、，經營優(yōu)勢，投資前景。3、在推廣方面本著蓄勢、借勢、造勢的原則。4、實施多主體經營即經營風險與負擔不是由開發(fā)商一肩挑，而是分散到各經營主體，共同承擔。5、以適應市場為先導，滿足需求為中心，根據東鄉(xiāng)市場和商圈競爭狀況，結合中央購物公園的總體定位，進行各門類各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出品牌化、服務化、個性化。6、培育市場，營造中央購物公園的良好商譽，樹立中央購物公園的形象。在保證經濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升項目的知名度、美譽度、信譽度，提升企業(yè)的無形資產價值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。7、通過吸引大型百貨超市、星級酒店商家的入駐，吸引人流，創(chuàng)造人氣，拉動住宅的銷

10、售。二、招商原則1、根據目前項目情況，進行以租帶售模式，按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經銷商及其它經營業(yè)主，以租賃的方式進場經營，最大限度的提高有保障收益。2、堅持品牌經營的原則。旨在本項目的經營特色，以國內知名品牌及撫州市場品牌為主，尤其要注意中低檔品牌中價位帶適宜的品種。3、堅持商品的連帶性的原則。招商嚴格按業(yè)態(tài)經營門類規(guī)劃進行，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過渡，避免生硬連接。4、堅持多品種、不交叉、不重復的原則。為滿足不同類型消費者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經營”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的服務型特點。5、堅持以“固本吸遠、遠交近攻”的招商原則。本項目的招商要以

11、商業(yè)地產全程整合理論為指導思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經營，根據項目的銷售時機把握好招商的節(jié)奏，堅持以“固本吸遠、遠交近攻”的招商原則。本地市場的商品結構、檔次、價位是與消費者經過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數消費者的需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時，要更注重南昌、撫州、上饒等周邊市場新的品牌資源的引進，為中央購物公園創(chuàng)造出新的亮點。同時也對本地的經銷商產生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進行。三、招商前期推廣1、原則：在項目前期以吸引消費者的關注為核心，做足人氣和商氣后，再拉動投資者的購買，因此，首期廣告表現(xiàn)應該是面向消費者的。2、廣告推廣目標通過塑造中

12、央購物公園品牌形象強化項目規(guī)劃經營優(yōu)勢增強投資經營信心及前景全面成功招商四、招商計劃招商工作準備階段：時間：待定主要工作事項：1、市場調研；2、招商方案的制定；3、各類招商合同文本的擬定、印刷；4、各種表格設計、印刷及業(yè)務流程的制定；5、目標品牌的規(guī)劃；6、作好品牌推介的準備工作；7、招商手冊等宣傳資料的編寫及印制8、招商中心的布置，辦公用品的購置；9、推出招商預熱廣告；10、全面啟動招商五、招商流程圖東鄉(xiāng)中央購物公園招商流程圖全面調查東鄉(xiāng)商業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢制作宣傳品及開發(fā)計劃書運營后的業(yè)主維護及補缺性招商業(yè)主進場跟進管理至開幕租賃簽約、協(xié)調進場安排及裝修展開全面招商作業(yè)擬定相關契約或意向書擬定工作進度計劃擬定招商工