房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點(diǎn)及分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點(diǎn)及分析2006年底，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)文件，明確規(guī)定了國(guó)家稅務(wù)總局將 于2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算，此文件的出臺(tái)引起了各 界的關(guān)注。隨后，北京市地方稅務(wù)局也先后下發(fā)了京地稅地2007134號(hào)及京地稅地2007138號(hào)文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業(yè)正確地理解 和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作，中國(guó)稅網(wǎng)于2007年6月27日舉辦了“房地產(chǎn)嘉賓訪談一土地增增值稅清算政策”，主要內(nèi)容有：土地增值稅 的政策盤點(diǎn)、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優(yōu)惠政策。主持人

2、：大家下午好，歡迎光臨中國(guó)稅網(wǎng)在線直播室，本次論壇的主題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算事項(xiàng)。于蕾：本次主題是針對(duì)北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內(nèi)容有土地增值稅的政策盤點(diǎn)、近兩年來(lái)土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。一、 土地增值稅的重要文件：綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例 實(shí)施細(xì)則、財(cái)稅199548號(hào)文件（雖然個(gè)別條款已經(jīng)失效或者廢止，但仍具有指導(dǎo)性意義） 與最近發(fā)布的財(cái)稅200621號(hào)文件和國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件。二、土地增值稅清算政策詳解1、對(duì)清算單位、計(jì)稅單位的稅收政策規(guī)定清算單位：土地增值

3、稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的頂n：以分期項(xiàng)n為單位潔兌。計(jì)秋單常 開(kāi)發(fā)項(xiàng)冃屮冋時(shí)仙件普逋住宅和非悴通住宅的應(yīng)分別計(jì)算喃朋飢北京市相應(yīng)政策規(guī)定一一土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表 中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。2、土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的“符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)

4、收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85鳩上，或該比例雖未超過(guò) 85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4 北京市相應(yīng)政策規(guī)定一一符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（2 ）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目；（4）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）納稅人開(kāi)發(fā)的房地

5、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到 可銷售總建筑面積的比例 85%（含）以上的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（ 3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅 清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房， 已自用或出租使用年限在一年以上再出售的， 應(yīng)按 照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。3、土地增值稅的清算時(shí)間屬于主動(dòng)性清算對(duì)象的納稅人，須在滿足清算條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理 清算手續(xù)；屬于被動(dòng)性清算對(duì)象的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

6、北京市相關(guān)規(guī)定：凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在 90 日內(nèi)向主管地 方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)， 并據(jù)實(shí)填寫土地增值稅清算申請(qǐng)表 ，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī) 關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的， 應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在土地增值稅清算申請(qǐng)表中注明并退回納稅人。凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 主管地方 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具 土地增值稅清算通知書(shū)并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到 土地增值稅清 算通知書(shū)之日起 30 日內(nèi)，填寫土地增值稅清算申請(qǐng)表報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主 管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在 90 日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

7、4、計(jì)稅收入的確定（1）相關(guān)收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入， 包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他收入。 包括轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益； 清算收入只包括清算單位的物業(yè)銷售收入； 清算時(shí)未取得 銷售收入的，如分期收款，實(shí)際操作中多以合同記載金額確認(rèn)，需與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通；租 金收入不計(jì)入。（2）納稅人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注特殊收入事項(xiàng)，如代收費(fèi)用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。對(duì)于代收費(fèi)用， 要按照財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅 199548 號(hào)）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算收入與加計(jì)扣除的處理。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，

8、 而是對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用， 買方一并收取的， 可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅； 在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的， 可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、 對(duì)外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生 所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同

9、一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)， 如果產(chǎn)權(quán) 未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。5、扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（2）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的稅務(wù)認(rèn)定。（3）配套設(shè)施的扣除、裝修費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、公共成本的分?jǐn)?。?）借款利息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不

10、符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊幹公共設(shè)您按以卜一原則處?kù)?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公 用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng) 計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

11、業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑血機(jī)的比覘或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)仃知扣除金額.北京市相應(yīng)政策規(guī)定 扣除項(xiàng)目各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的土地征用費(fèi)用、耕地占用稅、拆遷地上地

12、下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出；納稅人在銷售房地產(chǎn)過(guò)程中繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。北京市相應(yīng)政策規(guī)定一一公共配套設(shè)施扣除公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通 訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的

13、費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)?。北京市相?yīng)政策規(guī)定一一利息扣除對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣 除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以

14、取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。6、核定征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)亟饦I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定彳匚收土地增值稅:依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅口銷毀賬簿或占拒不提供納稅資料的：雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)r金徹的：符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清篡的：申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。北京市相應(yīng)策規(guī)定一一核定征收地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清

15、算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的， 可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件， 未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)， 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正， 逾期仍不清算的；納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。北京市相應(yīng)政策規(guī)定一建安成本扣除的核定土地增值稅清算項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的；提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的；發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告內(nèi)容有問(wèn)題的；虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的；清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方