房地產工程管理培訓精選文檔

1、房地產公司工程管理,呂濤,房地產工程管理簡介,工程管理是房地產開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，在房地產行業(yè),跟工程對應的項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產品品質,取得經濟效益的重要手段,建筑產品作為特殊的商品，一次性投資大、建設周期,長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說,是花費了巨資，因此房產的品質可謂“至高無上,房地產開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重,視建設項目整個生命周期的工程管理,以保證產品的,品質，時刻維護自身的聲譽,提綱,房地產工程管理“三要素,探討房地產企業(yè)工程管理模式,暨從我國建筑總,承包施工的裂變看房地產工程管理發(fā)展方向,房地產工程管理方法即六大體系六個流程四個,延伸,各管理體系的

2、操作理念,如何理順房地產工程管理流程,案例分析,房地產工程管理“三要素,公司的工程管理資源環(huán)境,房地產企業(yè)內部工程管理思路是否統(tǒng)一,房地產工程管理方法,探討房地產企業(yè)工程管理模式,暨從我國建筑總,承包施工的裂變看房地產工程管理發(fā)展方向,探討房地產工程管理模式的背景,國際工程總承包管理模式及其特點（簡單介紹,我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工,程總承包的基本情況及優(yōu)點,工程總承包這么好，為什么在我國推行得很慢,建筑施工總承包裂變分析,近期我國房地產工程管理的發(fā)展方向,影響房地產工程管理模式改變的幾種可能,房地產工程管理方法,房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程,技術管理體系、工程

3、成本管理體系、工程質量與安全,管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化,房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程,技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現(xiàn)場,簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開,發(fā),建筑產品高新技術應用,建筑產品質量缺陷維,修,員工與供應商培訓,房地產工程管理方法工程計劃管理體系,工程計劃管理是我們房地產工程管理最重要的部分,工程計劃管理體系主要是通過一系列的預控計劃，使得參與工程管理的主要,管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數，同時把各部門的工,作有機地銜接起來，保證公司的工作步調協(xié)調,工程計劃管

4、理體系的主要內容,工程范圍劃分及相互搭接關系分析；（重點,工程實施過程中組織架構及人員的安排,工程時間計劃管理，包括：房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制,計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計,劃；（重點,工程質量規(guī)劃,工程投資（成本）規(guī)劃,信息溝通與傳遞規(guī)劃,工程風險的應對措施,產品交接及運行規(guī)劃,房地產工程管理方法工程技術管理體系,工程技術管理體系是房地產工程管理的基礎和底盤。沒有技術底盤，工,程成本控制不住或者說控制得不科學（舉門窗配件的例子）；沒有技術,底盤，工程質量控制將是隨機，設計圖紙好一點、施工單位強一點、地,盤經理敬業(yè)一點，質量就好一點，而不

5、能保證公司所開發(fā)樓盤質量的穩(wěn),定性,工程技術管理體系的主要內容,工程技術管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點,工程選材用料標準的制訂,重點,各項分部工程技術標準的制定,招標技術標的評審與確定,重要分項分部工程施工技術標準的制訂或確定,工程技術交底與培訓,現(xiàn)場技術管理工作的指導與監(jiān)督,房地產工程管理方法工程成本管理體系,工程成本管理體系是公司經營最關心的，也是公司老板所關心的。成本,管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設計階段、工程招,標動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制,工程成本管理體系的主要內容,項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則,重點,工程成本數據庫的建立與跟蹤完善,工

6、程供方資源管理,項目工程成本目標的制定,重點,工程招標管理（包括采購,工程合同交底與工程合同管理,工程成本動態(tài)評估與管理；（重點,預付款與進度款支付管理,工程竣工結算管理,保固金支付管理,房地產工程管理方法工程質量與安全管,理體系,質量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產行業(yè)中，非常注重,營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產的競爭最終是產品,的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要,的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公,司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題,面對業(yè)主的維權，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上

7、至公司老板,都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常,有必要的,工程質量管理體系的主要內容,工程質量標準的定位分析；（重點,重要分項分部工程施工質量標準的制定或確認,承建單位和監(jiān)理機構工程質量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點,工程實體質量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制,重大工程質量與安全處理的應急措施,房地產工程管理方法工程風險管理體系,工程風險管理。做任何工作都存在風險，工程管理同樣存在,風險，所以我們那要對工程風險進行識別、預警和采取應急,措施,工程風險管理體系的主要內容,工程風險識別一覽表,工程風險可能出現(xiàn)的概率和損失估算,工程風險管理重點,工程風險防范對策,工程風險管理

8、責任劃分,房地產工程管理方法現(xiàn)場管理標準化,有了嚴謹的計劃管理體系，有了工程技術底盤，有了工程成,本動態(tài)控制的套路，有了完善的工程質量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工,程風險的防范措施，現(xiàn)場管理就會變得很輕松，現(xiàn)場管理就,可以做“麥當勞”，做現(xiàn)場管理標準化，這樣就可以降低我,們對現(xiàn)場管理人員的要求，避免房地產工程管理對項目部的,依賴?，F(xiàn)場管理標準化通過,6,個流程來實現(xiàn),現(xiàn)場管理標準化的主要內容,計劃管理流程；（重點,現(xiàn)場工程技術管理流程,工程質量控制流程,合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程,甲供材料管理流程,文件管理流程,房地產工程管理建筑產品人性化功能開發(fā),建筑產品與其它工業(yè)產品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產

9、的消費,品，都是一種產品，從這個意義上講，建筑產品與其它工業(yè)產品來說,沒有什么區(qū)別,建筑產品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產品,著名的房地產公司，萬科、中海等品牌公司，已經開始致力于建筑產品,人性化功能研究,2003,年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑,產品的細部推敲,建筑設計市場目前的實際現(xiàn)狀，要求房地產企業(yè)自己要研究建筑產品的,人性化功能,舉例說明建筑產品人性化功能開發(fā),建筑篇。園林篇,房地產工程管理建筑產品高新技術應用,蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋房子,的是“老土”，在目前高新技術發(fā)展迅猛的時期，我們有必,要引進成熟的高新技術，提升產品的方便性和舒適

10、度,在建筑高新技術方面，是技術領先了，應用落后了，我們這,些房地產專業(yè)人士沒有真正起到溝通高新技術與客戶之間橋,梁的作用,那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術，我們,非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調、洗衣機等,房地產工程管理,建筑產品質量缺陷的,維修,建筑市場的客觀情況，建筑產品質量缺陷在所難免，這是一個客,觀的事實,業(yè)主的維權意識越來越強，房地產企業(yè)面臨著較大的維修壓力,建筑產品質量缺陷維修是我們服務的一個延伸，在建筑產品后期,服務方面，應該說，房地產企業(yè)落后于部分工業(yè)產品企業(yè)，象海,爾、美的等等。搞好產品的后期服務，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回,頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真

11、正做好客戶服務的意圖,一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產品,質量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求,比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊伍將會應運而,生,在深圳，地產公司有專門的客戶服務部負責維修，維修工作有了,一定的深度。舉例：中海地產的,維修簡報,維修總結,房地產工程管理,員工與供應商培訓,員工培訓。一個團隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉化成集團軍的優(yōu),勢，關鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術、成本、質量、進度方面,的理念，所以通過培訓統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房,地產工程管理“三要素”中強調的第二個要素,供應商培訓。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工

12、單位拿上去的,地產公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理,的良好愿望也無法實現(xiàn),房地產工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機構工作的關系,1,根據建設工程項目管理規(guī)范,GB/T50326,2001,的要求,施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調”，即進,度控制、質量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場管理、合同管,理、信息管理、生產要素管理、組織協(xié)調,監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調”，即進,度控制、質量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié),調,房地產工程管理六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體,系、工程技術管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險,管理

13、體系、現(xiàn)場管理標準化,房地產工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機構工作的關系,2,因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監(jiān),理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方,式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面,工程進度控制方面：房地產企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān),理單位計劃安排的依據，房地產企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控,制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅,局限于工程本身，相對更微觀一些,工程技術管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關注的是施工方案,施工構造以及施工工法，而房地產工程技術管理的任務則是將,營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的,技術參數進

14、行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產,品，符合營銷意圖,工程成本控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關注的是對工程合,同成本的控制，房地產企業(yè)關注是項目的投資回報成本,房地產工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機構工作的關系,3,因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監(jiān),理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方,式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面,工程質量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關心的是按圖施工,符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業(yè)則關心的是,客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好,房地產企業(yè)關心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質,量的管理

15、體系,工程現(xiàn)場管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產企,業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系,回顧房地產工程管理方法,房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程,技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全,管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化,房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程,技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現(xiàn)場,簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開,發(fā),建筑產品高新技術應用,建筑產品質量缺陷維,修,員工與供應商培訓,探討房地產工程管理模式的背景,我國工程管理現(xiàn)狀,我國理論界情況，理論層次,國際工程管理的趨勢,Design-Building,一體化,房地產工程管理研究的理論層次,PM,Project management,項目管理,OPM,Owner PM