物業(yè)工程管理要點(diǎn)

1、物業(yè)工程管理,物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的目的及意義,目的： 保證房屋建筑處于良好的安全使用狀態(tài)；保證設(shè) 備設(shè)施發(fā)揮應(yīng)有的功能、處于良好的工作狀態(tài)。 意義：良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證；是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限提高物業(yè)使用價(jià)值，使全體產(chǎn)權(quán)人共有資產(chǎn)保值增值的有效手段 可以為業(yè)主及使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境與生活條件。能為物業(yè)公司樹(shù)立良好企業(yè)形象，帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力,物業(yè)工程管理基礎(chǔ),物業(yè)設(shè)施設(shè)備構(gòu)成 為了使物業(yè)設(shè)備能夠保持正常的使用功能和狀態(tài)，首先需要了解物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成。 物業(yè)中的設(shè)備通常包括：基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)備、 安全設(shè)備三大類(lèi),基

2、礎(chǔ)設(shè)備類(lèi),供配電設(shè)備類(lèi) 1、供電設(shè)備系統(tǒng) 2、 配電設(shè)備系統(tǒng),基礎(chǔ)設(shè)備類(lèi),基礎(chǔ)設(shè)備類(lèi),供水設(shè)備類(lèi) 1、市網(wǎng)供水形式 2、二次供水形式 3、無(wú)負(fù)壓供水形式,生活類(lèi)設(shè)備構(gòu)成,生活類(lèi)設(shè)備是指與業(yè)主及使用人生活密切相關(guān)，并且影響業(yè)主及使用人生活環(huán)境質(zhì)量的各類(lèi)設(shè)備的總和,安全類(lèi)系統(tǒng),安全類(lèi)系統(tǒng) 1、消防系統(tǒng) 2、安防系統(tǒng) 3、防雷系統(tǒng) 4、防險(xiǎn)照明系統(tǒng),物業(yè)工程管理的核心及要點(diǎn),做好設(shè)備資料管理 一、設(shè)備的原始檔案 二、設(shè)備卡及設(shè)備臺(tái)賬 三、設(shè)備技術(shù)登記卡 四、設(shè)備系統(tǒng)資料（竣工圖、系統(tǒng)圖、設(shè)計(jì)及施工變更記錄等,物業(yè)工程管理的核心及要點(diǎn),熟悉設(shè)備運(yùn)行 建立績(jī)效考核機(jī)制 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng) 1堅(jiān)持做到“三好

3、、四會(huì)、五定” “三好”即對(duì)設(shè)備用好、修好、管理好； “四會(huì)”即對(duì)設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障； “五定” 即 對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔保養(yǎng)、檢修時(shí)定人、定點(diǎn)、定時(shí) 定值和定責(zé),物業(yè)工程管理的核心及要點(diǎn),2注重安全管理、嚴(yán)格操作規(guī)程、規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn) 3結(jié)合實(shí)際、降低節(jié)能。本著安全、經(jīng)濟(jì)、 合理、高效的原則 提高員工綜合素質(zhì) 1樹(shù)立質(zhì)量服務(wù)意識(shí) 明白服務(wù)行業(yè)的工作特點(diǎn)建立 良好的心態(tài)和服務(wù)意識(shí) 2提高員工業(yè)務(wù)技能 超越顧客期望、提供增值服務(wù),工程管理制度的建立,一、 認(rèn)真制定管理制度 完善管理制度并且注意管理的硬件；重視管理方法的科學(xué)化 工程部門(mén)內(nèi)部專(zhuān)項(xiàng)管理制度 設(shè)備設(shè)施管理制度（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況

4、制定可操作性的設(shè)備管理制度） 制定物業(yè)設(shè)備運(yùn)行方案（制定詳細(xì)、具體的運(yùn)行方案、操作指引、指導(dǎo)書(shū)等） 制定設(shè)備應(yīng)急處理措施、預(yù)案,工程管理制度的建立,二、嚴(yán)格實(shí)施管理制度 開(kāi)展培訓(xùn) 1、完全掌握適用于本崗位本部門(mén)的制度 2、培養(yǎng)員工規(guī)范化、制度化管理意識(shí) 檢查相關(guān)工作記錄 定期進(jìn)行監(jiān)督檢查 （ 形成制度化、規(guī)范化 ） 檢查結(jié)果要和個(gè)人績(jī)效及部門(mén)績(jī)效進(jìn)行掛鉤強(qiáng)化其重要性。為部門(mén)進(jìn)行綜合評(píng)比占有一定比重,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),1、通用類(lèi) 2、各設(shè)備設(shè)施分類(lèi)關(guān)注要點(diǎn),工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),1、通用類(lèi) 設(shè)備房管理要點(diǎn) 設(shè)備運(yùn)行管理要點(diǎn) 設(shè)備標(biāo)識(shí) 設(shè)備維護(hù) 應(yīng)急事件處理 設(shè)施維護(hù),工程

5、管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備房管理 地面應(yīng)干凈、平坦、干燥、防滑。 墻面應(yīng)平整、整潔、無(wú)積塵。 專(zhuān)用工具、用品及器具應(yīng)在（標(biāo)識(shí)）指定位置擺放整齊。 嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無(wú)關(guān)物品。 室內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)控制在40以下，相對(duì)濕度80%以下。 熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應(yīng)符合設(shè)備運(yùn)行條件要求,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范： 關(guān)鍵崗位持證上崗； 所有設(shè)備明確設(shè)備責(zé)任人； 設(shè)備完好、運(yùn)行正常、各類(lèi)儀表完好、使用正常、檢定合格 設(shè)備房配備應(yīng)急燈測(cè)試正常、滅火器在有效范圍內(nèi)； 墻面懸掛操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、及必要的應(yīng)急處理預(yù)案,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備標(biāo)識(shí)要求： 設(shè)備房門(mén)

6、上應(yīng)有“機(jī)房重地非請(qǐng)勿進(jìn)”標(biāo)識(shí) 設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)識(shí)。管道要有流向標(biāo)識(shí)；操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有“危險(xiǎn)！勿操作！”等警示標(biāo)識(shí)。 多臺(tái)同型號(hào)、設(shè)備主備用的設(shè)備應(yīng)進(jìn)行編號(hào)管理并在設(shè)備上懸掛編號(hào)標(biāo)識(shí)。 設(shè)備房?jī)?nèi)所有配電箱、柜及控制箱、應(yīng)有顯示其名稱(chēng)與用途標(biāo)識(shí),工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基本要求： 建立設(shè)備（工具）匯總表和設(shè)備管理檔案，記錄設(shè)備、檢修及重要零部件更換情況； 對(duì)重要設(shè)備、特別是進(jìn)口設(shè)備的易損零部件，項(xiàng)目應(yīng)建立適當(dāng)庫(kù)存量，做好原備件或替代備件的適量?jī)?chǔ)備，確保突發(fā)故障的及時(shí)處理。 各類(lèi)實(shí)施設(shè)備明確責(zé)任人 建立各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行檔案，記錄齊全； 對(duì)可能發(fā)

7、生的各類(lèi)突發(fā)設(shè)備故障編制應(yīng)急預(yù)案，并定期演練,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),設(shè)施管理：維護(hù)及時(shí) 常見(jiàn)常新 公共設(shè)備設(shè)施設(shè)專(zhuān)人實(shí)施計(jì)劃性預(yù)防性維修保養(yǎng)（PPM計(jì)劃）； 定期進(jìn)行水箱清洗、水質(zhì)檢測(cè)； 對(duì)電梯系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及儀表檢測(cè)； 建立停水、停電等突性事故的應(yīng)急處理預(yù)案； 嚴(yán)格按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行計(jì)劃性和預(yù)防性維修,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),2 各類(lèi)設(shè)備設(shè)施分類(lèi)關(guān)注要點(diǎn) 供配電 給排水 泳池設(shè)備 消防設(shè)備 電梯 弱電 空調(diào) 房屋本體 入戶(hù)維修 裝修管理,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),供配電關(guān)注要點(diǎn)： 配電室入口處應(yīng)配置不低于50CM的防鼠板，電纜進(jìn)線(xiàn)口應(yīng)做好封堵； 在固定位置放置合格有

8、效的絕緣用具，懸掛與實(shí)際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖； 電容補(bǔ)償屏自動(dòng)控制器必須始終處于自動(dòng)狀態(tài)，電容補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏，補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，功率因數(shù)不小于0.9； 對(duì)于安裝于非設(shè)備管理人員可能觸及位置的配電箱（ 柜）必須上鎖管理； 未使用開(kāi)關(guān)或線(xiàn)路有人作業(yè)時(shí)，應(yīng)將開(kāi)關(guān)置于“關(guān)”位置并懸掛“嚴(yán)禁合閘線(xiàn)路有人工作”的標(biāo)識(shí),工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),給排水設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)： 變頻供水設(shè)備控制多臺(tái)供水水泵的，水泵需交替運(yùn)行； 供水壓力波動(dòng)范圍在0.03mpa范圍內(nèi)，水箱（池）加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲(chóng)網(wǎng)，水箱（池）液位顯示正常。 供水泵、雨水泵、污水泵每年進(jìn)行絕緣電阻搖測(cè)，阻值在0.

9、5兆歐以上，根據(jù)實(shí)際情況決定是否解體檢查并記錄。 公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道無(wú)堵塞、溢出、溝槽每半年檢查疏通1次。雨水、污水井每半年檢查、清掏1次?；S池每年清掏1次，每季度檢查1次，防止外溢。檢查、疏通工作留存清洗記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),消防設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn) 消防系統(tǒng)無(wú)泄漏，外觀(guān)完整。消防煙感、溫感傳感器定期檢查并記錄。 消防系統(tǒng)應(yīng)保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力，當(dāng)建筑高度不超過(guò)100米時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不低于0.07mpa ；噴淋系統(tǒng)最不利點(diǎn)噴頭的工作壓力不低于0.05mpa 應(yīng)急照明在停電后能夠保障使用時(shí)間不低于30分鐘。 采用泳池

10、作為消防水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)。在泳池清洗換水和維修停用期間，應(yīng)有其他備用取水的應(yīng)急措施。 消防栓、噴淋泵每月試運(yùn)行一次， 每月手動(dòng)盤(pán)車(chē)實(shí)驗(yàn)，并對(duì)控制部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，保證手自動(dòng)轉(zhuǎn)換正常；測(cè)試消火栓水槍的存實(shí)水柱并記錄。 建立消防緊急處理預(yù)案，編制滅火作戰(zhàn)示意圖，消防設(shè)備實(shí)施清單，每年至少開(kāi)展1次演習(xí)并記錄。 園區(qū)消防接合器應(yīng)標(biāo)明是供應(yīng)消火栓還是噴淋，明確具體的控制區(qū)域,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),電梯關(guān)注要點(diǎn)：安全 電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后救援行動(dòng)由專(zhuān)業(yè)人員按合同約定到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援非專(zhuān)業(yè)人員禁止實(shí)施救援 電梯維修保養(yǎng)合同完備，對(duì)供方的工作及人員有效的監(jiān)督管理制度。 轎廂內(nèi)粘貼有效期內(nèi)電

11、梯年檢合格證，緊急對(duì)講使用方便可靠； 電梯運(yùn)行平穩(wěn)，增速減速平穩(wěn)無(wú)震動(dòng)感和撞擊聲。 電梯機(jī)房溫度不超過(guò)40，曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于80，軌道油盒：不低，于13，不高于23 與電梯維保負(fù)責(zé)人溝通并于每月底前完成評(píng)估工作,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),弱電設(shè)施關(guān)注要點(diǎn),工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn),中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)：節(jié)能 開(kāi)機(jī)前 1、每日開(kāi)機(jī)前檢查電源電壓 2、開(kāi)機(jī)順序不能差 運(yùn)行中 1、檢查水溫（冷凝水、冷卻水）和運(yùn)行壓力 2、冷凝器布水器狀態(tài)、皮帶松緊程度及皮帶、皮帶輪、風(fēng)葉、軸承的磨損情況 3、水質(zhì)檢測(cè) 關(guān)機(jī)：關(guān)機(jī)順序 換季保養(yǎng)：年度、季度保養(yǎng)，清洗、投藥、搖測(cè)、制式調(diào)整

12、風(fēng)冷（多聯(lián)）機(jī)組 換季保養(yǎng)： 清洗、制式調(diào)整、投藥（吸頂式封盤(pán)） 運(yùn)行中 清洗、維修材料的準(zhǔn)備,工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)方法,1、計(jì)劃、記錄、檔案 2、檢查、整改、復(fù)查、考核 重要職能職責(zé)：規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導(dǎo),PPM計(jì)劃與設(shè)備檔案間的關(guān)系,建立物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃和預(yù)防性維修（planned and preventive Maintenance)體系。 通過(guò)PPM管理約束現(xiàn)場(chǎng)維修人員計(jì)劃執(zhí)行率和工作結(jié)果，解決過(guò)去設(shè)備管理中存在問(wèn)題 建立完善設(shè)備檔案（設(shè)備型號(hào)、廠(chǎng)家、技術(shù)數(shù)據(jù)、保養(yǎng)維修記錄、備品備件等）。 PPM解決了事后維修、建立了預(yù)防性維修、通過(guò)糾正性維修確保設(shè)備維護(hù)工作到位，以專(zhuān)業(yè)化手段實(shí)現(xiàn)物

13、業(yè)設(shè)備保值增值的目的,重大工程改造設(shè)備大修,設(shè)備大修的條件 同時(shí)滿(mǎn)足必要條件（技術(shù)條件）和充分條件（經(jīng)濟(jì)條件）。 必要條件：設(shè)備大修的必要條件是指其合法性，即大修應(yīng)符合檢修規(guī)程規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 充分條件：設(shè)備大修的充分條件是指其經(jīng)濟(jì)性。修理的期限應(yīng)取決于經(jīng)濟(jì)型，而不取決于物理性和時(shí)間性，設(shè)備大修費(fèi)用應(yīng)小于同類(lèi)設(shè)備價(jià)值與舊設(shè)備劣化損失和殘值之差，否則就應(yīng)考慮更新。 方案的確定：對(duì)設(shè)備大修，不但要達(dá)到預(yù)定的技術(shù)要求，而且要力求提高經(jīng)濟(jì)效益。在修理前應(yīng)切實(shí)掌握設(shè)備的技術(shù)狀況，制定切實(shí)可行的技術(shù)方案，充分做好技術(shù)和生產(chǎn)準(zhǔn)備工作；在修理中要積極采用新技術(shù)、新材料、新工藝和現(xiàn)代管理方法，做好技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和組

14、織管理工作，以保證修理質(zhì)量，縮短停修時(shí)間，降低修理費(fèi)用,重大工程改造設(shè)備大修,修前準(zhǔn)備 1、預(yù)檢；2、編制大修理技術(shù)文件；3、設(shè)備修理前的物質(zhì)準(zhǔn)備 修理過(guò)程 排定修理工作進(jìn)度、以使修理工作有步驟、按計(jì)劃進(jìn)行 修后驗(yàn)收 全面檢查衡量所修理設(shè)備的質(zhì)量、精度和工作性能的恢復(fù)情況 設(shè)備修理后應(yīng)記錄對(duì)原技術(shù)資料的修改情況和修理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好修后工作總結(jié)，與原始資料一起歸檔，以備下次修理時(shí)參考,本次培訓(xùn)未涉及的部分內(nèi)容,物業(yè)工程管理的前期介入和承接查驗(yàn) 物業(yè)裝修管理 房屋本體的日常養(yǎng)護(hù)與完損鑒定 物業(yè)設(shè)備設(shè)施外包管理,工程管理小結(jié),1.工程內(nèi)部管理 制度建立、崗位職責(zé)、操作指引和考核機(jī)制要求員工明白干什么、怎么干、標(biāo)準(zhǔn)是什么 。 工作過(guò)程完成情況、計(jì)劃執(zhí)行