各階段目標成本測算編制及注意要點

1、各階段目標成本測算 編制及注意要點,東莞成本管理部 2016-8,目錄,啟動版目標成本 方案版目標成本 施工圖版目標成本 目標成本編制注意要點 目標成本測算表,一、啟動版目標成本,啟動會成本測算由我公司成本人員完成。 可讓咨詢公司協(xié)助完成政府規(guī)范、收費文件、成本造價水平相及其他開發(fā)單位成本資料的收集,1 啟動版注意事項,一、啟動版目標成本,在啟動會前2天，由各公司完成目標成本（啟動版）的編制并報集團審核，須開定位會的重點項目和新區(qū)域項目，要在定位會前1天，由公司完成目標成本（定位版）的編制并上報集團備案。 啟動版目標成本無需錄入。 啟動會版目標成本無需審批，僅需在規(guī)定時間內(nèi)上報集團備案,2 編

2、制時間、錄入及審批要求,一、啟動版目標成本,在啟動會目標成本編制階段，需嚴格執(zhí)行高層及多層住宅主要設計指標限額標準及其它各類限額指標。 限額詳 “關于發(fā)布高層及多層住宅主要設計指標限額標準（2016修訂版 ） 及新進城市住宅主要限額指標指導意見（2016年版）的通知” “關于下發(fā)2015年限額指標的通知”； “關于嚴格執(zhí)行法式產(chǎn)品線及高層立面成本限額的通知”； “融集【2015】通知字102號 關于規(guī)范使用防水材料的通知”。 啟動會匯報文件需對“限額”指標執(zhí)行情況專篇說明，車庫層高及標準層層高超出“限額”的，啟動會獲批即可執(zhí)行,3 限額要求,一、啟動版目標成本,示范區(qū)、售樓處成本限額：詳見“關

3、于發(fā)布高層及多層住宅主要設計指標限額標準（2016修訂版 ）及新進城市住宅主要限額指標指導意見（2016年版）的通知”、 “關于下發(fā)2015年限額指標的通知”。 八大事項匯報要求（貫穿啟動、方案、實施等多階段，所有內(nèi)容在啟動階段明確）： 對于示范區(qū)（含售樓處）、基礎處理、土方、石材幕墻、玻璃幕墻、門窗、景觀和成品房裝修八大事項，如深化方案后，預計的成本超出方案版目標成本的專項控制目標或滿足下列匯報條件之一的，由區(qū)域公司平臺成本牽頭，結(jié)合具體方案，向集團專項匯報，經(jīng)集團相關職能部門評審并明確具體事項的成本目標后，方可實施，不包括標桿項目的景觀和精裝標準調(diào)整、玻璃幕墻匯報事項,4 示范區(qū)、售樓處成

4、本匯報注意事項,一、啟動版目標成本,4 示范區(qū)、售樓處成本匯報注意事項,對于示范區(qū)及售樓處、景觀事項，要求在項目啟動會時，明確具體的配置標準和成本控制目標；方案版目標成本完成審批前，如示范區(qū)相關事項需定標的，要求區(qū)域公司平臺成本部對示范區(qū)及售樓處的成本目標，在定標前與集團進行溝通與專項匯報; 對于土方事項，如場地情況復雜，啟動會后方案調(diào)整，或施工中發(fā)生不可預見事項，土方科目比啟動會增加成本20%以上，或增加成本超過500萬的，平臺成本需及時組織相關部門進行專項匯報； 對于基礎處理事項，如實際地質(zhì)條件比地勘報告差，或施工中發(fā)生不可預見事項，基礎處理科目比啟動會增加成本20%以上，或增加成本超過5

5、00萬的，平臺成本需及時組織相關部門進行專項匯報,一、啟動版目標成本,4 示范區(qū)、售樓處成本匯報注意事項,4) 對于石材和玻璃幕墻事項，如存在下述三種情況的，在審批“方案版目標成本”時，集團成本管理部會明確匯報要求；平臺成本在幕墻方案深化后，組織相關部門進行專項匯報。 采用集團標準立面，超集團成本限額的石材幕墻； 外檐幕墻面積單方在1100元/m2以上。 為法式高層、法式多層，沒有采用集團標準立面的石材幕墻； 外檐為玻璃幕墻系統(tǒng)， (5) 成品房精裝事項，要求在啟動會時，要明確精裝修風格意向和成本標準；在樣板間開放前3個月召開精裝啟動會，匯報方案中要明確精裝配置標準及成本控制目標。 (6) 其

6、他要求： 匯報的成本對象為“項目單期”。 匯報內(nèi)容要求見下表,一、啟動版目標成本,4 示范區(qū)、售樓處成本匯報注意事項,一、啟動版目標成本,5示范區(qū)、售樓處招標、合同價包干閉口、付款注意要點,對于示范區(qū)、售樓處、樣板房類的工程施工招標，原則上應采用招標方式。如確因進度要求等原因不能采用招標方式的，可采用直接委托方式，但委托方須為近期已合作過的優(yōu)良單位。合同清單與原合同清單相同或相近的，不得高于原合同清單單價及當前市場價格；合同清單單價不能借鑒原合同清單的，可參照原合同單價組成方式及取費標準核定，核定后的合同清單單價不得高于當前市場價格。 對于非總價包干的總承包合同，要求在施工許可證獲取3個月內(nèi)確

7、定合同總價，在4個月內(nèi)發(fā)起補充協(xié)議審批流程，完成閉口。 對于能通過圖紙計算確定工程量的非總價包干分包合同，要求進場后30天內(nèi)確定合同總價并發(fā)起補充協(xié)議審批流程，完成閉口,一、啟動版目標成本,5示范區(qū)、售樓處招標、合同價包干閉口、付款注意要點,對于不能通過圖紙計算確定工程量的非總價包干分包合同，要求在完工后30天內(nèi)完成閉口（如灌注樁深度以實測數(shù)據(jù)為準的）。 進場時間以進場通知書、中標通知書、會議紀要或區(qū)域成本負責人書面確認時間為準。 非總價包干合同在完成閉口前，原則上不得支付工程款，對于總包付款參照施工總承包商評價及區(qū)域戰(zhàn)略采購管理操作指引相關要求,一、啟動版目標成本,6 示范區(qū)、樣板間、售樓處

8、計劃管理,各公司于每年1月15日前，根據(jù)項目實施和開發(fā)情況按照附件1編制下一年度的示范區(qū)、樣板間、售樓處計劃，上報集團成本管理部。 集團成本管理部負責匯總集團年度計劃，并牽頭組織相關職能部門對公司上報的年度計劃進行初步審核，對各項指標的合理性、計劃的可操作性提出專業(yè)性判斷與建議。 集團成本管理部組織召開示范區(qū)、樣板間、售樓處年度計劃立項會，區(qū)域公司向集團匯報示范區(qū)、樣板間、售樓處年度計劃，立項會后區(qū)域公司成本管理部組織通過會簽完成立項審批,一、啟動版目標成本,6 示范區(qū)、樣板間、售樓處計劃管理,當市場、開發(fā)節(jié)奏、銷售預期等發(fā)生重大變化，區(qū)域公司對于既定的年度計劃產(chǎn)生重新判斷時，如需提出計劃調(diào)整

9、的，隨經(jīng)營計劃每半年度上報調(diào)整。 示范區(qū)、樣板間、售樓處計劃確定后，成本指標不能超過各階段目標成本及限額標準，如果超出目標成本或限額標準，各區(qū)域公司應作出書面說明并向集團專題匯報，說明超出的原因、并作出成本處理方案。未在半年度調(diào)整計劃的原則上不允許調(diào)增成本,二、方案版目標成本,1 編制要求,根據(jù)內(nèi)部方案匯報會信息，對啟動版目標成本進行修正，在獲得項目方案復函后1個月內(nèi)，由各公司按照“方案成本評審”會的要求，完成方案評審會內(nèi)容的編制，并上報集團成本部。 由集團成本部牽頭召開由集團研發(fā)、財務和集團分管領導，區(qū)域和城市公司至少有成本、研發(fā)、財務等相關部門負責人和總經(jīng)理參加的評審會，最終形成的會議紀要

10、。已審批方案成本的項目，后續(xù)分期無需做方案成本匯報會；未審批方案成本的項目，多期產(chǎn)品的首期需做匯報，后續(xù)分期產(chǎn)品如與首期相同或相近，且無價格上漲問題，無需方案成本匯報，由平臺審批后報備集團成本管理部,二、方案版目標成本,1 編制要求,方案成本匯報需在方案復函后2個月內(nèi)審批通過。同時對于方案版與啟動版成本之間的變化與原因，要進行特別說明與上報。如同一期內(nèi)，各產(chǎn)品方案復函時間不一致，以第一批時間加一個月確定報審時間。待同一期方案復函齊全后，成本上漲超過建造成本的2%或土地成本變化，須再次報審/報備集團成本部，成本變化在建造成本的2%及以內(nèi)的，在施工圖版時一并調(diào)整,二、方案版目標成本,2 方案版與啟

11、動版成本之間的變化與原因說明要求,必須提供計算依據(jù)； 就項目規(guī)劃指標與三級科目進行成本比較,方案版目標成本編制階段，需嚴格執(zhí)行高層及多層住宅主要設計指標限額標準及其它各類限額指標。 限額詳 “關于發(fā)布高層及多層住宅主要設計指標限額標準（2016修訂版 ） 及新進城市住宅主要限額指標指導意見（2016年版）的通知” “關于下發(fā)2015年限額指標的通知”； “關于嚴格執(zhí)行法式產(chǎn)品線及高層立面成本限額的通知”； “融集【2015】通知字102號 關于規(guī)范使用防水材料的通知,3 限額要求,二、方案版目標成本,二、方案版目標成本,4 八大事項匯報要求及錄入eas時間要求,詳“目標及動態(tài)制度”4.6.3條

12、,目標成本審批完成后須在5個工作日內(nèi)錄入eas系統(tǒng),三、施工圖版目標成本,1 施工圖版目標成本時限,在項目獲取施工許可證后3個月內(nèi)，對方案版目標成本進行修訂，通過施工圖指標的計算，公司根據(jù)施工圖預算完成目標成本（施工圖版）的編制，連同施工圖預算及其指標同時報備集團成本管理部。同一分期內(nèi)，獲得施工許可證時間不一致的，以最后一批時間加3個月確定報備時間,三、施工圖版目標成本,2 對于施工圖版與方案版成本之間的變化與原因要求,要進行特別說明； 必須提供計算依據(jù)； 并就項目規(guī)劃指標與三級科目進行成本比較,三、施工圖版目標成本,3 施工圖版目標成本審批流程,施工圖版目標成本審批流程如下,此項審批由各區(qū)域

13、（城市）公司自行決定審批流程，至少區(qū)域（城市）成本/財務負責人、區(qū)域（城市）總負責人審批后，掃描件報送集團成本部即可。 合約規(guī)劃上線后由紙版報備集團調(diào)整為以合約規(guī)劃形式審批至集團成本管理部總經(jīng)理,三、施工圖版目標成本,4 施工圖版成本限額要求,項目實施階段，各指標原則上不允許超出“限額”，如有超出“限額”情況，實施前專項匯報集團（車庫層高及標準層層高超出“限額”，啟動會獲批的除外），獲批后方可執(zhí)行； 高層及多層正式施工圖出圖前，項目成本需按附錄四格式計算標準層及地下車庫的相關指標，對超出或判斷有可能超出“限額”的指標，項目成本需及時書面反饋項目研發(fā)、平臺成本及平臺研發(fā)相關負責人，完成成本前置管

14、理動作； 超“限額”專項匯報需及時，嚴禁后補或隱瞞； 對“限額”指標不重視且完成差距較大的區(qū)域，將進行通報批評，并視情節(jié)嚴重程度對相關部門及責任人進行處罰,三、施工圖版目標成本,5 成本軟件錄入要求,目標成本審批完成后須在5個工作日內(nèi)錄入eas系統(tǒng),四、目標成本編制注意要點,1 土地獲取前期階段注意要點,清楚了解紅線內(nèi)外土地及其附著物情況（包括場地高差、植被覆蓋、河流、箱涵、魚塘、湖泊分布、高壓線、輸油管、市政道路走向、地上附著物拆遷、地下水文地質(zhì)情況；紅線外土地情況代征地、噪音、原有可視景觀）對成本的影響； 判斷市政配套（市政給水、排水、電、氣、熱、道路）的成熟程度及其對成本的影響； 清楚了

15、解政府土地規(guī)劃中的要點對成本的影響。參與產(chǎn)品的配比選擇，并提供專業(yè)意見； 在掌握準確的土地資料后，進行可行性研究，營銷、設計、成本通過對產(chǎn)品建筑屬性、產(chǎn)品經(jīng)濟指標的分析，構(gòu)造產(chǎn)品方案組合，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟比較，確定合理的產(chǎn)品方案,四、目標成本編制注意要點,1 土地獲取前期階段注意要點,土地獲取成本工作的原則： 客觀真實。成本人員應客觀真實的反饋項目預計成本，不得因其他原因有意或人為改變數(shù)據(jù)的客觀性與真實性； 實地踏勘。地塊的信息不經(jīng)過實地踏勘是無法了解其可能發(fā)生的成本要素的，無法保障其準確性，因此，成本人員必須進行實地踏勘； 全面完整?？裳须A段的成本要素必須全面完整，不應有錯漏情況的發(fā)生,項目前期

16、研究是項目成本測算的基礎環(huán)節(jié)，所獲取信息是否全面、準確對項目定位、產(chǎn)品方案、預計利潤等至關重要，是成本管理的起始點，前期研究的結(jié)論直接導致最終決策（拿地與否,四、目標成本編制注意要點,2 項目啟動階段注意要點,市政解決方案 市政污水成本關注要點:清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站。 市政給水成本關注要點：清楚了解市政給水管距離地塊紅線的距離；判斷是否自建水庫。 臨水成本關注要點：清楚了解臨時供水點距離地塊紅線的距離；判斷臨時 供水費用。 供熱方式選擇成本關注要點：清楚了解集中供熱的熱源接入點 位置，判斷是否需建設小區(qū)獨立供熱站。 中水成本關注要點：清楚了解市政中水管道接入點距地塊紅線的

17、距離；判斷是否需要建設中水加壓站。 永久電成本關注要點：清楚了解市政供電接入點距離地塊紅線的距離 ，預測其接入費用；判斷是否自建發(fā)電站,四、目標成本編制注意要點,2 項目啟動階段注意要點,市政解決方案 臨時電成本關注要點：清楚了解臨時電接入點距離地塊紅線的距離 ，預測其費用。 市政煤氣成本關注要點：清楚了解市政煤氣管道接口距離地塊紅線的距離；判斷是否組建煤氣瓶組處理站。 出入道路成本關注要點：清楚了解原有道路是否需要維修、預測其費用；判斷是否需要建造道路及高架橋等。 公交場站成本關注要點：清楚了解小區(qū)需要建造公交站場的數(shù)量及面積。 四周環(huán)境成本關注要點：主要體現(xiàn)為提高項目品質(zhì)的成本投入（如紅線

18、外高速邊建隔音屏，項目紅線外周邊市政路更換行道磚及景觀樹木等,四、目標成本編制注意要點,2 項目啟動階段注意要點,紅線內(nèi)土地情況： 場地高差情況成本關注要點：清楚了解場地高差情況，以便測算場地平整費用，擋土墻費用；山地建筑應分析場地坡度面積比率。 植被情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設計人員一道決定是否有可以保留的原植被及原生態(tài)樹木， 是否存在植被破壞補償，以便測算景觀成本。 河流、箱涵情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的長度、深度 和寬度，以便測算整治、改造費用。 魚塘、湖泊情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊以及魚塘、湖泊的面積 和深度，

19、以便測算改造、回填等費用。 高壓線情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過(高壓伏數(shù))，如果有，需要 預測其因埋地或改變走向發(fā)生的費用,四、目標成本編制注意要點,2 項目啟動階段注意要點,紅線內(nèi)土地情況： 油管等市政情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、軍用光纜等設施，如果有，需 預測其搬遷或改變走向的費用。 市政道路成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有， 明確其具體長度、寬度及建造標準，費用由誰負責 拆遷成本關注要點:了解待拆遷房屋、居住人員等情況，預測拆遷費用。 地質(zhì)情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況， 并根據(jù)所了解情況判斷產(chǎn)品采用的基礎形式。 建筑退讓紅線情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準確計算建筑物 實際用地面積