上海農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)

1、上海農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)上海市政府近期公布的關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的若干意見(jiàn)顯示，凡符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，原則上均可流轉(zhuǎn)。 本報(bào)最新從權(quán)威途徑獲悉，目前，上海市約有1100平方公里左右的集體建設(shè)用地，約占全市建設(shè)用地總量的40%。此部分巨大的存量土地如果陸續(xù)“開(kāi)掘”出來(lái)，將大大緩和上海眼前大建設(shè)的土地不足門(mén)檻。 上海農(nóng)委副巡視員、上海市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)顧吾浩告訴本報(bào)，如果政策得以實(shí)施推廣，未來(lái)將為上海的建設(shè)提供非常大的土地保障。 用地瓶頸逼迫 不久前，上海市規(guī)劃國(guó)土資源局局長(zhǎng)馮經(jīng)明在2010年工作會(huì)議作主題報(bào)告時(shí)指出，今年，上海要

2、加大存量土地盤(pán)活利用力度，加大閑置土地處置力度、積極推進(jìn)低效用地的“二次開(kāi)發(fā)”。 馮經(jīng)明提出，要繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作和探索建立土地資源市場(chǎng)。 盡管2009年頂住了經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的，2010年對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)而言依舊困難重重，大批擴(kuò)內(nèi)需建設(shè)項(xiàng)目的上馬，對(duì)土地的運(yùn)作形成新一輪的壓力。 本報(bào)獲得的上海規(guī)土局的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上海市以及區(qū)縣2010年推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及民生工程實(shí)施的實(shí)際用地需求，結(jié)合土地資源利用現(xiàn)狀、建設(shè)項(xiàng)目用地特點(diǎn)和歷年新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地的比例關(guān)系，規(guī)土局初步預(yù)測(cè)，上海市2010年新增建設(shè)用地計(jì)劃7000公頃。 據(jù)悉，2009年，國(guó)土資源部安排下達(dá)上海市2

3、009年度新增建設(shè)用地計(jì)劃5000公頃，即便是5000公頃的面積，在2009年已經(jīng)很難滿足其建設(shè)需求。 目前，上海為了保障擴(kuò)大內(nèi)需項(xiàng)目、重大市政及重點(diǎn)急需項(xiàng)目的用地需求，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)國(guó)土管理體系對(duì)農(nóng)田“先補(bǔ)后占”的方式，而進(jìn)行“邊占邊補(bǔ)”，即由重大項(xiàng)目建設(shè)單位（區(qū)縣）足額繳納足夠的耕地開(kāi)墾費(fèi)，再進(jìn)行建設(shè)。 至此“控增逼存”成為新形勢(shì)下，上海應(yīng)對(duì)這一壓力的解手之策，盤(pán)活閑置的、存量的土地之余，更大沉積散落在上海農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，即刻啟幕。 上海農(nóng)村集體建設(shè)用地占全市所有建設(shè)用地總量的49%，與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)量相差無(wú)幾；截至2009年前，上海戶籍農(nóng)民有181萬(wàn)人，城鎮(zhèn)戶籍人口有1400多

4、萬(wàn)人，從人均占用建設(shè)用地量而言，釋放農(nóng)村土地潛力勢(shì)在必行。 增減掛鉤 上海市政府同時(shí)規(guī)定，參照農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)建立最低限價(jià)制度。土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以抵押。 同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地在交易方式、交易價(jià)格、使用期限等，與國(guó)有土地享有同樣權(quán)利，與國(guó)有土地“同地、同權(quán)”。 至關(guān)重要的是，由于土地可以用于除商品住宅開(kāi)發(fā)之外的工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，和基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。這一建設(shè)指標(biāo)的騰挪，將大大舒緩上海擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目的用地指標(biāo)。 1月22日召開(kāi)的上海市農(nóng)村工作會(huì)議，透露的新信號(hào)為，會(huì)議要求各

5、區(qū)縣將農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民宅基地置換全部納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)大框架范圍內(nèi)進(jìn)行。 而農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)同樣納入這一框架之中，同時(shí)可以保證上海保護(hù)農(nóng)村地耕紅線，保護(hù)好328萬(wàn)畝基本農(nóng)田，并使得騰挪出來(lái)的建設(shè)用地指標(biāo)用于新的擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目建設(shè)。 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考內(nèi)容摘要：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的建立涉及集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)形式等一系列制度的改革，是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。因此，本文立足制度設(shè)計(jì)，認(rèn)為在逐步推廣集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)注意控制數(shù)量，把握和遵循平穩(wěn)推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則，逐步清除制度障礙，完善相關(guān)的支持體系。關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn) 試點(diǎn) 收益分配 黨的十

6、七屆三中全會(huì)明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地政策改革方針。從國(guó)土資源部批準(zhǔn)成立第一個(gè)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)至今，全國(guó)很多城市都開(kāi)展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，取得了一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也存在一些問(wèn)題。因此，在已有試點(diǎn)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上，本文對(duì)建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。 合理確定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵 關(guān)于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，目前主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)包括首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為其應(yīng)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移。 兩種觀點(diǎn)的矛盾是流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是否包括初次流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，是存量與增量的問(wèn)題

7、。 所謂集體建設(shè)用地“首次流轉(zhuǎn)”，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，這種分離通常是在地方政府的操作下進(jìn)行的。在“土地財(cái)政”以及不科學(xué)的政績(jī)觀的左右下，其結(jié)果通常是建設(shè)用地供給總量的增加，而不是現(xiàn)有存量建設(shè)用地利用率的提高。這種新增建設(shè)用地增加迅猛而存量建設(shè)用地使用效率挖潛不明顯的結(jié)果顯然不是我們的目標(biāo)訴求。而“再次流轉(zhuǎn)”僅限于建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是對(duì)存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配，其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，并不會(huì)增加新的建設(shè)用地。 以上分析表明，“首次流轉(zhuǎn)”極易造成土地供給失控和耕地的減少，而“再次流轉(zhuǎn)”比較容易監(jiān)控，并且存量建

8、設(shè)用地向更加合理、集約、高效的利用方式流轉(zhuǎn)本身就是我們制度設(shè)計(jì)的目標(biāo)訴求。因此，本文認(rèn)為在當(dāng)前的情況下，應(yīng)充分把握“平穩(wěn)推進(jìn)，逐步放開(kāi)”的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)該限定在存量的流轉(zhuǎn)，而不應(yīng)包括所謂的“首次流轉(zhuǎn)”，待時(shí)機(jī)成熟則可進(jìn)一步的推進(jìn)。 明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配原則 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度之所以為廣大學(xué)者以及土地管理部門(mén)所接受和認(rèn)可，并得到黨中央十七屆三中全會(huì)的認(rèn)可，其必定符合當(dāng)前土地利用的基本現(xiàn)實(shí)。但我們還必須認(rèn)識(shí)到一些制度內(nèi)部的基本原則是決定制度實(shí)施成功與否及是否順利的關(guān)鍵。收益分配是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，各地有不同做法。如安徽蕪湖將收益在土地所有者、鎮(zhèn)、縣（區(qū)）、市之間

9、按2521進(jìn)行分配。而浙江湖州則按 “誰(shuí)所有誰(shuí)收益的原則分配，土地管理部門(mén)收取5%的手續(xù)費(fèi)”的分配辦法。 各種分配比例相差較大的現(xiàn)象不僅造成了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作開(kāi)展的混亂和無(wú)序，同時(shí)也損害了所有者以及農(nóng)民的利益。從理論上說(shuō)，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益主要由三部分構(gòu)成：一是所有者對(duì)土地的壟斷，即壟斷地租；二是勞動(dòng)和資本投入所產(chǎn)生的成本地租；三是投資環(huán)境所產(chǎn)生的級(jí)差地租。在土地利用和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地使用者要另行支付基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)，政府的這部分投入已有了回報(bào)，不宜再直接從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益中分享。因此，本文認(rèn)為對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益，應(yīng)歸相應(yīng)的集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)人所有，

10、國(guó)家可以通過(guò)稅收的方式對(duì)收益進(jìn)行合理的二次分配。對(duì)于流轉(zhuǎn)中土地用途改變所產(chǎn)生的土地收益，政府可以適當(dāng)參與分成，但應(yīng)嚴(yán)格限制分成比例。 修改完善當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律制度 我國(guó)立法法明確規(guī)定：法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，因而地方政府制定的規(guī)章不能與法律相抵觸。我國(guó)現(xiàn)行土地管理法對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采取了限制性規(guī)定，基本上禁止了其流轉(zhuǎn)。在法律明確禁止集體建設(shè)用地流通的情況下，地區(qū)政府以規(guī)章的形式肯定了流通，很顯然是不合法的。 我們必須充分認(rèn)識(shí)到土地管理法禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條款已滯后于當(dāng)前土地利用的現(xiàn)實(shí)，而黨的十七屆三中全會(huì)通過(guò)的中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定

11、則明確了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的可行性與必要性。因此，當(dāng)前工作的重點(diǎn)是研究、修改當(dāng)前與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度建立、發(fā)展相抵觸的相關(guān)法律法規(guī)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度試點(diǎn)工作的開(kāi)展以及制度的建立營(yíng)造良好的法制環(huán)境。與此同時(shí)，應(yīng)盡快出臺(tái)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見(jiàn)，明確流轉(zhuǎn)的范圍、主體以及相關(guān)的管理等事項(xiàng)，保證試點(diǎn)工作健康有序的開(kāi)展，以保障農(nóng)民的土地權(quán)利，促進(jìn)集體建設(shè)用地市場(chǎng)的發(fā)育。 完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)支撐體系 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)所進(jìn)行的一系列體系的改革經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)明確的告訴我們，制度確立之前的相關(guān)體系的建立與完善關(guān)乎整個(gè)制度設(shè)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，為確保制度確立之后的順利執(zhí)行，在制度確立之前，

12、相關(guān)支撐體系的建立與完善工作便顯得尤為重要，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也是如此。 （一）完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系 明晰的產(chǎn)權(quán)界定是進(jìn)行市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)性條件。當(dāng)前集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的界定不清、權(quán)利設(shè)置不完整以及權(quán)利內(nèi)容不全，從根本上限制了集體對(duì)其所擁有的土地所有權(quán)行使設(shè)定權(quán)利，同時(shí)造成集體土地次級(jí)產(chǎn)權(quán)形態(tài)無(wú)法建立。因此，依法明確集體土地的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)主體及權(quán)能也就成為了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基礎(chǔ)。 農(nóng)村集體土地所有權(quán)證書(shū)，是保障產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn)權(quán)和利益的憑證。因此，借鑒蘇州等地試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證步伐，具有十分重要的意義。通過(guò)發(fā)證工作，明確土地所有權(quán)的主體，增強(qiáng)

13、農(nóng)民對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的控制、流轉(zhuǎn)以及收益的行為能力，從根本上促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的“公開(kāi)、公平、公正”流轉(zhuǎn)。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)集體土地使用權(quán)登記工作和信息公開(kāi)制度建設(shè)。 （二）完善價(jià)格形成機(jī)制 在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一方面可以為集體土地市場(chǎng)的建立和發(fā)展提供地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和宏觀導(dǎo)向；另一方面也是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公平交易、合理征收土地稅費(fèi)的基礎(chǔ)。當(dāng)前集體土地市場(chǎng)正處于起步階段，有意識(shí)的根據(jù)當(dāng)前國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制的建立創(chuàng)造條件是當(dāng)前準(zhǔn)備工作必不可少的內(nèi)容，同時(shí)也是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的必然要求。 因此，要在總結(jié)現(xiàn)有估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立與當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)

14、技術(shù)規(guī)范與規(guī)程相適應(yīng)的估價(jià)規(guī)則體系，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的建立構(gòu)建基礎(chǔ)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)由具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。對(duì)于不同的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式應(yīng)區(qū)別對(duì)待。 （三）加強(qiáng)土地用途管制與利用規(guī)劃 土地用途管制是為了保護(hù)土地資源和耕地，國(guó)家以管理者身份對(duì)土地采取保護(hù)性措施而行使的一項(xiàng)管理職能。農(nóng)村集體建設(shè)用地由于點(diǎn)多面廣，土地管理部門(mén)往往無(wú)力顧及，由此造成的多占、亂占、占而不用的現(xiàn)象普遍存在。試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)表明，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地的總量因市場(chǎng)的開(kāi)放而驟增是需要解決的首要問(wèn)題。土地管理部門(mén)在搞好產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作的同時(shí)，必須加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃在管理中的基礎(chǔ)性作用。在科學(xué)規(guī)劃

15、的引導(dǎo)下，配合用途管制制度的實(shí)施，嚴(yán)格控制農(nóng)地專用的數(shù)量和速度，確保耕地保護(hù)工作的落實(shí)。 綜上所述，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，如果相關(guān)的支撐體系沒(méi)有建立起來(lái)，只會(huì)給當(dāng)前的土地市場(chǎng)帶來(lái)混亂，造成大量耕地流失。因此，對(duì)試點(diǎn)地區(qū)數(shù)量進(jìn)行合理的控制，實(shí)現(xiàn)量與質(zhì)的結(jié)合，努力完善相關(guān)體系是當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的關(guān)鍵。明確流轉(zhuǎn)條件 嚴(yán)格審查把關(guān)佛山市順德區(qū)推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的做法廣東省佛山市順德區(qū)為積極穩(wěn)妥地開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，于2001年和2002年先后兩次組團(tuán)到江蘇蘇州、浙江湖州、安徽蕪湖等地考察學(xué)習(xí)，充分借鑒各地的做法和經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)全區(qū)集體建設(shè)用地的現(xiàn)狀進(jìn)

16、行了全面調(diào)查研究和分析，并充分征求鎮(zhèn)（街道）、村的意見(jiàn)。在此基礎(chǔ)上，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用的流轉(zhuǎn)制度，取得了明顯成效。 規(guī)范流轉(zhuǎn)制度 作為廣東唯一的試點(diǎn)，順德把農(nóng)村集體土地第一次納入可經(jīng)營(yíng)范圍，嘗試建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期、有流動(dòng)的制度，制定出臺(tái)了順德集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法，規(guī)定從2003年月日起，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以及地上附屬的房產(chǎn)所有權(quán)允許以轉(zhuǎn)讓（含作價(jià)入股和出資）、出租、抵押的形式流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。 集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)通過(guò)有償、有限期轉(zhuǎn)讓（包括作價(jià)投入和交換等）、出租等方式使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)

17、移或?qū)嶋H使用人發(fā)生變更的行為。順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法明確了在該區(qū)范圍的集體建設(shè)用地使用權(quán)（除居住用地以外）以及地上的建筑物和構(gòu)筑物的所有權(quán)允許轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并作出了如下規(guī)定： 流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；發(fā)生流轉(zhuǎn)前須由國(guó)土所在村委會(huì)和鎮(zhèn)一級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)所有權(quán)人，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議。 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)必須通過(guò)合同約定使用年限，但最高不得超過(guò)同類(lèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限；再次流轉(zhuǎn)的年限不得超過(guò)合同約定的剩余年限。 流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)；使用者如需改變?cè)恋赜猛?，?yīng)當(dāng)取得土地所有者同意和佛山市國(guó)土資源局順德分局批準(zhǔn)，并重新

18、簽訂流轉(zhuǎn)合同。 集體建設(shè)用地再次發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí)，其地上建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)。 建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并由區(qū)政府定期公布，作為政府核收集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益金的依據(jù)。 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)土地所有者須向政府一次性繳納流轉(zhuǎn)收益金（基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的10%），再次流轉(zhuǎn)增值費(fèi)（增值部分的20%）；流轉(zhuǎn)收益金實(shí)行區(qū)鎮(zhèn)兩級(jí)按4:6分成。 一方面，由區(qū)國(guó)土局負(fù)責(zé)對(duì)集體建設(shè)用地的土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行調(diào)查審定，經(jīng)區(qū)政府審核同意后核發(fā)集體建設(shè)用地所有權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用證。另一方面，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須簽訂統(tǒng)一印制的流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)區(qū)國(guó)土

19、局審查備案后方能生效。為此，順德分局專門(mén)制定了統(tǒng)一使用的順德區(qū)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本和順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)變更登記呈批表，還根據(jù)實(shí)際情況制定了針對(duì)首次流轉(zhuǎn)（含補(bǔ)辦首次流轉(zhuǎn)）、純土地再次流轉(zhuǎn)、已辦房地產(chǎn)權(quán)證的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)三種不同流轉(zhuǎn)類(lèi)型的一整套辦事程序，并對(duì)辦文信息系統(tǒng)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。 穩(wěn)步推進(jìn)選點(diǎn) 為確保集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的穩(wěn)妥推進(jìn)，順德區(qū)確定了“先試點(diǎn)、再鋪開(kāi)”的工作思路，選定了龍江鎮(zhèn)華西、仙塘等村開(kāi)展試點(diǎn)工作，并在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在全區(qū)鋪開(kāi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作。 以順德區(qū)龍江鎮(zhèn)仙塘村為例，該村位于325國(guó)道和沙龍路、龍洲路的交匯處，面積2.7

20、平方公里，現(xiàn)有耕地面積1635畝,常住人口3531人，流動(dòng)人口7500人，下轄16個(gè)村民小組，村內(nèi)有工商企業(yè)150多家。 在開(kāi)展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作初期，龍江鎮(zhèn)仙塘村部分企業(yè)負(fù)責(zé)人存在較多的思想顧慮。主要原因是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境不景氣，企業(yè)經(jīng)營(yíng)一度出現(xiàn)困難，企業(yè)負(fù)責(zé)人擔(dān)心辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)要繳納一定的費(fèi)用，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，而且認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)缺乏法律保障，擔(dān)心集體建設(shè)用地能否順利采用轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押等多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。 通過(guò)學(xué)習(xí)，企業(yè)負(fù)責(zé)人弄清了開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的目的和作用，由原來(lái)的擔(dān)心轉(zhuǎn)為主動(dòng)申請(qǐng)辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。 新長(zhǎng)江五金廠抓住開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的機(jī)

21、遇，率先辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，流轉(zhuǎn)用地面積4568.8平方米，通過(guò)流轉(zhuǎn)理順了該企業(yè)用地的權(quán)屬關(guān)系，并通過(guò)抵押使企業(yè)獲得了更多的發(fā)展資金用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，目前企業(yè)產(chǎn)品已獲得了十多項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證，并與世界最大的經(jīng)銷(xiāo)商沃爾瑪簽訂了合作合約，產(chǎn)品銷(xiāo)售額由2000年的600多萬(wàn)元猛增到1億多元，企業(yè)出現(xiàn)了超常規(guī)的快速發(fā)展。 健全組織機(jī)構(gòu) 順德區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)高度重視集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，及時(shí)成立了順德區(qū)農(nóng)村集體土地管理制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)委副書(shū)記、常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管?chē)?guó)土工作的副區(qū)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，成員包括區(qū)政府法制辦、規(guī)劃國(guó)土局、農(nóng)業(yè)局、行政執(zhí)法局、監(jiān)察局、財(cái)政局等部門(mén)負(fù)責(zé)人。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)

22、責(zé)安排試點(diǎn)工作的開(kāi)展，協(xié)調(diào)解決有關(guān)重大事宜，指導(dǎo)監(jiān)督試點(diǎn)方案的實(shí)施。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，由區(qū)規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)兼任辦公室主任，各鎮(zhèn)（街道）成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和辦事機(jī)構(gòu)。 與此同時(shí)，區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)已明確的試點(diǎn)目標(biāo)和內(nèi)容，利用各種會(huì)議號(hào)召各鎮(zhèn)（街道）黨委、政府（辦事處）、區(qū)屬各有關(guān)部門(mén)、農(nóng)村基層黨組織、村委會(huì)把試點(diǎn)工作作為大事來(lái)抓，確保抓出成效。 順德區(qū)龍江鎮(zhèn)仙塘村在推行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作中，通過(guò)嚴(yán)格審查把關(guān)，保證土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序地進(jìn)行。村黨支部和村委會(huì)確定了具體內(nèi)容和實(shí)施步驟，確保流轉(zhuǎn)工作有序、穩(wěn)步推進(jìn)，先后召開(kāi)股東和村民代表大會(huì)，傳達(dá)上級(jí)有關(guān)文件精神，將試點(diǎn)工作有關(guān)事項(xiàng)交給股東、

23、村民代表討論表決，充分發(fā)揮基層的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督作用，做到底子清，情況明。該村把各地塊的區(qū)位價(jià)值、面積界線、權(quán)屬關(guān)系等情況造冊(cè)建檔登記，張榜公布。辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)時(shí)按規(guī)定簽訂集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合同、協(xié)議，并提交有關(guān)權(quán)屬人的資料。辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的有關(guān)資料須經(jīng)仙塘村黨支部書(shū)記、股份社理事長(zhǎng)、村城建辦主任和資產(chǎn)辦主任審閱并簽字；辦理二次流轉(zhuǎn)和抵押貸款須經(jīng)村黨支部書(shū)記核批后才能辦理。同時(shí)，村資產(chǎn)辦與地塊流轉(zhuǎn)的權(quán)屬人簽訂區(qū)域設(shè)施配套建設(shè)的責(zé)任書(shū)。 順德區(qū)通過(guò)實(shí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，不僅盤(pán)活了存量集體非農(nóng)建設(shè)用地，大大減輕對(duì)新增建設(shè)用地需求的壓力，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用，而且實(shí)現(xiàn)了集體建

24、設(shè)用地資產(chǎn)保值增值，同時(shí)，也增加了農(nóng)民收入，促進(jìn)了農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全省農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作座談會(huì)在西鄉(xiāng)召開(kāi)2011年7月6日上午，全省農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作座談會(huì)在西鄉(xiāng)召開(kāi)。廳相關(guān)處室、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，全省8個(gè)市、8個(gè)試點(diǎn)縣分管局長(zhǎng)等，共100于人參加了會(huì)議。廳黨組成員、副廳長(zhǎng)雷鳴雄出席會(huì)議并做重要講話。 雷鳴雄說(shuō)，試點(diǎn)工作開(kāi)展以來(lái)，各單位解放思想，認(rèn)真按照省廳制定下發(fā)的關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作實(shí)施意見(jiàn)和試點(diǎn)工作會(huì)議的部署要求，積極開(kāi)展工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，八個(gè)試點(diǎn)縣區(qū)實(shí)施集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)839宗，面積8970.3畝,土地收益

25、1.88億元，取得了良好的成效。 在談到目前我省建設(shè)用地的形勢(shì)時(shí)，雷鳴雄指出，目前，我省建設(shè)用地規(guī)模嚴(yán)重不足。按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的陜西省土地利用總體規(guī)劃，20062020年新增建設(shè)用地總規(guī)模為240萬(wàn)畝，減去“十一五”期間已經(jīng)使用的85萬(wàn)畝建設(shè)用地，剩余155萬(wàn)畝已不能滿足“十二五”期間建設(shè)用地的需求，特別是全國(guó)土地利用總體規(guī)劃大綱確定我省建設(shè)用地規(guī)模后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施了關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，西安國(guó)際大都市及西咸新區(qū)建設(shè)受到土地規(guī)劃的嚴(yán)重制約。今年上半年，全省已審查報(bào)批新增建設(shè)用地96566畝。其中城市批次用地73283畝（保障性安居工程4600畝，西咸新區(qū)5305畝），占下達(dá)各市用地計(jì)劃的60%。

26、審查報(bào)批寶雞、漢中、商洛、楊凌等市（區(qū)）災(zāi)后重建用地22734畝。這是我省近幾年同期審批建設(shè)用地最多的一年，下半年用地形勢(shì)更加嚴(yán)峻。隨著工業(yè)化、城市化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地供需矛盾日益突出，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的需求趨勢(shì)也日益顯現(xiàn)。 雷鳴雄強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和節(jié)約利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是我們國(guó)土資源管理部門(mén)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的重要職責(zé)和任務(wù)，所以我們一定要加快探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，主動(dòng)推進(jìn)。一是進(jìn)一步解放思想，為開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作提供思想動(dòng)力。20年來(lái)，土地出讓已從無(wú)到有，由協(xié)議出讓到招拍掛市場(chǎng)方式出讓，發(fā)生了質(zhì)的飛躍。只有解放思想，摸準(zhǔn)時(shí)代脈搏，看準(zhǔn)社會(huì)主

27、義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大方向，才會(huì)獲得源源不斷的創(chuàng)新意識(shí)和工作動(dòng)力。我們必須認(rèn)識(shí)到，應(yīng)對(duì)指標(biāo)不足的因素，從戰(zhàn)略上講也是積極為開(kāi)始進(jìn)行縮小征地范圍的制度創(chuàng)新進(jìn)行探索。 二是不斷深化農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革的思路。要按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，改革農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度，推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合城市規(guī)劃與國(guó)家土地用途管制的前提下進(jìn)入市場(chǎng)，在相關(guān)法律制度還不完善的情況下通過(guò)我們的工作，推動(dòng)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”，達(dá)到“兩種產(chǎn)權(quán)、一個(gè)市場(chǎng)、同等權(quán)利”的目標(biāo)，最終打破土地制度上的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，保障廣大農(nóng)民群眾的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和我省的工業(yè)化、城市化進(jìn)

28、程。 三是把握政策原則，確保試點(diǎn)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。開(kāi)展試點(diǎn)工作：一是要保障農(nóng)民權(quán)益，尊重農(nóng)民意愿，要經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或者三分之二以上的成員代表同意；二是進(jìn)行流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地必須權(quán)屬合法、界址清楚、符合規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上才可以通過(guò)租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)、出讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，否則，不得流轉(zhuǎn)；三是各類(lèi)用地的使用期限最高不超過(guò)同類(lèi)國(guó)有土地有償使用最高年限；四是參照農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)建立最低限價(jià)制度；五是土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以抵押；六是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)原則上應(yīng)由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，簽訂統(tǒng)一的

29、書(shū)面合同。七是要合理分配集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓中的土地收益，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，原則上縣級(jí)以上政府可按最高不超過(guò)土地總收益10%的比例收取，政府也可以免收土地收益，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)新開(kāi)展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市縣和區(qū)域，應(yīng)由市縣和區(qū)域管委會(huì)寫(xiě)出申請(qǐng)和工作方案，經(jīng)省廳研究同意后方能開(kāi)展。 四是嚴(yán)格用途管制，堅(jiān)持節(jié)約集約利用。參照陜西省建設(shè)用地指標(biāo)控制用地規(guī)模。同時(shí)要盤(pán)活存量土地，走“內(nèi)涵挖潛出效益”的路子。必須嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制。流轉(zhuǎn)土地必須是已經(jīng)作為建設(shè)用地或者已經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的土地，必須按照用途管制的要求，經(jīng)過(guò)申請(qǐng)和嚴(yán)格的審批，嚴(yán)禁借“流轉(zhuǎn)”

30、之名，擅自將農(nóng)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地可以興辦各類(lèi)工商企業(yè)，興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)，興建農(nóng)村村民住宅等。取得集體建設(shè)用地的單位和個(gè)人，要按照區(qū)縣政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地，不得隨意改變。通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的，必須依法征為國(guó)有土地。 五是加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管服務(wù)，完善流轉(zhuǎn)平臺(tái)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，政府不再具有產(chǎn)權(quán)代表身份，而只是流轉(zhuǎn)活動(dòng)的管理者和服務(wù)者，行使管理和服務(wù)職能。要制定和完善規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序和合同文本，為以后土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理提供保證。重點(diǎn)做好土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)和土地流轉(zhuǎn)前后的權(quán)屬登記工作。積極引導(dǎo)集

31、體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)入國(guó)有土地市場(chǎng)交易，建立公開(kāi)、安全、穩(wěn)定的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地的統(tǒng)一市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)“兩種產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一市場(chǎng)管理”。采用通常的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式，以保證集體建設(shè)用地“公開(kāi)、公平、公正”流轉(zhuǎn)。為處理好企業(yè)和農(nóng)民的關(guān)系，可以探索發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的作用，由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)集體建設(shè)用地，并按照招拍掛方式出讓或出租給中小企業(yè)使用。要積極加快建立定級(jí)估價(jià)制度和價(jià)格管理制度，使集體土地價(jià)值評(píng)估規(guī)范有序。 會(huì)上，寶雞市介紹了蘇、浙農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的做法；長(zhǎng)安區(qū)、扶風(fēng)縣、韓城市及西鄉(xiāng)縣交流了當(dāng)?shù)卦圏c(diǎn)工作情況和經(jīng)驗(yàn)，會(huì)議還分組討論了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中存在的問(wèn)題和建議。會(huì)后，代表們實(shí)地參觀了西鄉(xiāng)

32、縣城關(guān)鎮(zhèn)四季河村的集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)。北京出臺(tái)試點(diǎn)辦法突破了現(xiàn)有土地管理法對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制本報(bào)訊北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)辦法等政策已出臺(tái)，并在延慶、懷柔的兩個(gè)鎮(zhèn)開(kāi)始進(jìn)行流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。這是記者昨日從北京市第十二屆人大常委會(huì)上獲知的消息。根據(jù)有關(guān)辦法，試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)民集體建設(shè)用地可以進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)，此舉是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有 土地管理法的重大突破。根據(jù)現(xiàn)行中華人民共和國(guó)土地管理法第63條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。而在市國(guó)土資源局去年制訂的北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)辦法中，農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地所有者和使用者自愿的前提

33、下，可以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）。從去年9月開(kāi)始，試點(diǎn)辦法在延慶的大榆樹(shù)鎮(zhèn)、懷柔的廟城鎮(zhèn)施行。按照該辦法規(guī)定，進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，并取得立項(xiàng)批復(fù)，農(nóng)用地和未利用地則需履行申請(qǐng)、批轉(zhuǎn)手續(xù)后方可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，嚴(yán)禁利用建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)，不得擅自變更土地用途。試點(diǎn)辦法規(guī)定，取得流轉(zhuǎn)的土地所有者首次流轉(zhuǎn)的土地受益原則上歸擁有土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織所有，提取一定比例作為農(nóng)村社保投入外，其余轉(zhuǎn)向用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、興辦集體公益事業(yè)等支出，再次流轉(zhuǎn)受益歸土地使用權(quán)的單位或個(gè)人所有。試點(diǎn)解讀土地流轉(zhuǎn)收益歸集體所有延慶國(guó)土房管局有關(guān)人士解讀試點(diǎn)辦法諸多亮點(diǎn)，該試點(diǎn)首批

34、400畝土地即將流轉(zhuǎn)成交“去年上半年醞釀這個(gè)政策時(shí)，曾經(jīng)準(zhǔn)備在10多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都進(jìn)行試點(diǎn)，但后來(lái)最終確定的只有延慶和懷柔的兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！痹谘討c縣國(guó)土房管局土地執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)辦公室里，負(fù)責(zé)延慶縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的李俊嶺隊(duì)長(zhǎng)向記者介紹了該政策的來(lái)龍去脈。他認(rèn)為，試點(diǎn)規(guī)?？s小說(shuō)明了事件敏感的程度?！澳戏绞∈性谶@方面走在前面，現(xiàn)在我們依據(jù)的都是它們的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)”。為此延慶方面還專程前往江蘇蘇州、安徽蕪湖進(jìn)行考察，最終結(jié)合自己的實(shí)際情況，參照蕪湖的試點(diǎn)方法。李俊嶺說(shuō)，試點(diǎn)事宜原打算從今年上半年開(kāi)始，但由于全國(guó)土地大整頓，所以直到現(xiàn)在才開(kāi)始運(yùn)行。首個(gè)即將流轉(zhuǎn)的是東桑園村400.2畝的土地，打算以每畝1萬(wàn)元的價(jià)

35、格出租出去。亮點(diǎn)1盤(pán)活建設(shè)用地吸引更多資金“集體建設(shè)用地使用權(quán)，在土地所有者和土地使用者資源的前提下，可依本辦法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式流轉(zhuǎn)。”試點(diǎn)辦法第2條作為長(zhǎng)期負(fù)責(zé)農(nóng)村集體土地工作的政府工作人員，李俊嶺對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的情況非常了解。他介紹，北京市出臺(tái)的試點(diǎn)辦法的意義在于：突破了現(xiàn)有土地管理法對(duì)農(nóng)民集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。李俊嶺拿出一本中華人民共和國(guó)土地管理法，念出第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！霸圏c(diǎn)方案要解決的根本問(wèn)題就是要盤(pán)活集體建設(shè)用地，讓集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作，從而更能吸引投資?！庇捎谕恋毓芾矸ǖ囊?guī)定，現(xiàn)在鄉(xiāng)

36、鎮(zhèn)利用土地招商引資的普遍做法是：先由上級(jí)政府進(jìn)行征地，將土地性質(zhì)從農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)有，然后進(jìn)行出讓，成為建設(shè)用地。“這個(gè)過(guò)程中程序繁雜，環(huán)節(jié)很多，一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作下來(lái)一般需要兩年時(shí)間，影響了投資效率”。而按照試點(diǎn)方案，延慶縣國(guó)土房管局接到農(nóng)民建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)后，7個(gè)工作日內(nèi)就必須進(jìn)行審批?！巴顿Y企業(yè)不再需要承擔(dān)征地費(fèi)，而是交納租賃費(fèi)，成本也省下來(lái)了”?！霸圏c(diǎn)之前，當(dāng)然也有地方在自發(fā)搞土地租賃，但由于沒(méi)有法律依據(jù)，土地管理部門(mén)不能為其辦理各種手續(xù)，并且要對(duì)其進(jìn)行行政處罰，但這種情況確實(shí)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)有好處，政府執(zhí)法起來(lái)也有困難?！绷咙c(diǎn)2決定權(quán)由省級(jí)直接下放到村“（申請(qǐng)土地流轉(zhuǎn)需提交）擬流轉(zhuǎn)土地

37、所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意流轉(zhuǎn)的證明文件?！霸圏c(diǎn)辦法第11條北京市的試點(diǎn)辦法另一個(gè)重大突破是，決定農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)改變的權(quán)力從省一級(jí)政府直接下放到最基層的村里，由村民自主決定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，上級(jí)政府部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管。李俊嶺介紹，為方便落實(shí)，一般情況下村委會(huì)或執(zhí)委會(huì)可以先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接洽，形成初步意向后提交村民代表大會(huì)討論。李俊嶺說(shuō)，縣級(jí)主管部門(mén)主要通過(guò)四個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)管。一是先對(duì)擬流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，擬流轉(zhuǎn)的土地必須是集體建設(shè)用地。二是必須召開(kāi)村民代表大會(huì)，流轉(zhuǎn)申請(qǐng)必須經(jīng)村民代表大會(huì)三分之二以上村民通過(guò)并且簽字，方可生效。三是承租方（開(kāi)發(fā)商）的建設(shè)

38、項(xiàng)目要受到土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)制約，必須符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。最后，如果牽涉到農(nóng)用地或未利用地，必須先經(jīng)市政府，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。亮點(diǎn)3土地流轉(zhuǎn)收益須向村民公開(kāi)“首次流轉(zhuǎn)的土地收益原則上歸擁有流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織所有，再次流轉(zhuǎn)的土地流轉(zhuǎn)收益歸流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的單位或個(gè)人所有。”試點(diǎn)辦法第18條根據(jù)試點(diǎn)辦法，首次流轉(zhuǎn)的土地流轉(zhuǎn)收益原則上歸集體所有，如果此后再次流轉(zhuǎn)，收益歸擁有使用權(quán)的單位或個(gè)人所有。李俊嶺介紹，延慶的做法是，全部的收益資金都?xì)w村集體所有，但這筆資金不直接入村里的賬，而是由鎮(zhèn)政府給村里列一個(gè)專門(mén)賬戶保管。資金的使用需要由村民代表大會(huì)研究后向鎮(zhèn)政府請(qǐng)示。據(jù)介紹，延慶大榆樹(shù)鎮(zhèn)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益資金主要用于農(nóng)村村民的社保投入，其他還有對(duì)村民進(jìn)行一些就業(yè)技能培訓(xùn)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、興辦集體公益事業(yè)等支出。按照試點(diǎn)辦法，土地流轉(zhuǎn)收益的收支情況都必須向村民公開(kāi)。但鎮(zhèn)政府保管這筆錢(qián)，又有沒(méi)有第三者可以