恒騁帝業(yè)——招商推廣策劃案

1、恒騁帝業(yè)招商推廣策劃案2001年 10在東莞的答謝酒會上，我與哈客來數(shù)碼集團朱董事長緊緊握手。在8前的半年多時間里， 哈客來數(shù)碼廣場招商率不到 10%，在我們介入策劃以來的二個 月時間里， 哈客來數(shù)碼廣場招商率達到 80%上，且不足二萬余元的推廣費用， 面對 一下子竄升的業(yè)績發(fā)展商連聲的贊道。早在 8 月，哈客來數(shù)碼廣場的副總經(jīng)理找到我們，希望我們通過出奇制勝的 策劃戰(zhàn)略將廣場招商率達到 60%以上，好搶在約定的 10 月正式開業(yè)。我們知道哈 客來數(shù)碼廣場是不容樂觀的，也有好幾拔的公司給策劃過了，錢也發(fā)了不少，眼 看只有二個月就要開業(yè)，所有的鋪位出租率還不到10%，招商工作一度陷入困境，而且情

2、況十分危機。我們對其戰(zhàn)略深入的進行具體分析時， 當時的情況比我們想象的要糟糕得多， 要在短時間內(nèi)完成招商工作，幾乎都是不可能的；我們?nèi)鐚嵉馗顿Y商進行了溝 通，投資商說我們也知道這情況，我們就是希望你能夠有所起色的呀。我們也只 能背水一戰(zhàn)了，將這“死”馬當成活馬醫(yī)了。哈客來數(shù)碼廣場主要存在以下幾個方面的致命的問題：首先是定位與價位問題。哈客來數(shù)碼廣場在起初的定位來看將購物、休閑、娛樂融為一體的綜合性電 腦賣場，很有長遠目光的，并不是象我們內(nèi)地的一些投資商家那樣急功近利（東 莞其它一些電腦賣場大多是在原來生意較好的電腦賣場旁邊蓋幾層房子裝修一下 即可，根本沒有想過給人什么購物環(huán)境配套等等）；投資

3、商一味的強調(diào)哈客來的 設(shè)施投入有多大多大，價位自然要高了，但是租鋪用來經(jīng)營的商家（或者說是掏 錢的人）并不一定賣你的帳的 （目標客戶群體則有一種普遍的心理是鋪租就好嘛） 。 根據(jù)市場調(diào)研得知，目標群體中可以接受的價位是在每平方 70-80 元左右，而哈 客來的價位遠遠高于此價，每平方的場租就達 100多元，物業(yè)管理費用也要 40 多 元每平方，竟然比他們可接受的價位高出兩倍多。其次是地段及人流的問題。在房地產(chǎn)里強調(diào)的三要素“第一地段、第二地段、第三還是地段”明確了地 段的重要性；雖然哈客來并不屬于房地產(chǎn)之范疇，但地段對它來說也是極其重要 的。哈客來位于東莞市萬江區(qū)，萬江區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度及消費能力

4、非常一般，基本 上沒有形成消費商圈，且遠離市中區(qū)二公里多；也許只有在比較的偏的地段地價 才會比較便宜，只有通過企劃者的大創(chuàng)意來炒紅此地段，讓它為此升值，恰逢當時市政府及區(qū)政府也已經(jīng)有計劃發(fā)展萬江區(qū)，規(guī)劃商業(yè)區(qū)的其中哈客來也被例為 政府支持的項目之一；但是在沒有發(fā)展起來之前，消費者也是需要長期不斷的進 行培育的，缺少對他們的培育，沒有了人流就等于沒有了現(xiàn)金流，不能賺錢且要 冒風(fēng)險的生意誰去做，“賺錢才是硬道理”嘛！租鋪經(jīng)營的商家賺不到錢時一定 要危及投資商的生存。再次，是招商與經(jīng)營思路。招商之初采取“先到先得”措施，一開始不懂行的受眾（準備投資這種電腦 經(jīng)營者，但并沒有過經(jīng)營的經(jīng)驗）倒是覺得是誘

5、惑，匆忙簽訂；以至于到后來， 真正是做品牌電腦的行家倒找不到理想的鋪位而不得不放棄；其實在招商與地產(chǎn) 銷售上都有一個預(yù)留部分珍貴單位的做法，這樣可以有效的控制賣給場的整體布 局。在經(jīng)營思路上，并沒有一套可以讓投資租鋪的商家一個可以永續(xù)經(jīng)營的可行 性方案，投資商則認為能招好商賺到錢以后的事情好辦得好的。第四，是廣告策略。哈客來在招商之初，沒有認真思考就匆忙的簽訂了六臺公交車（六條行線， 每條行線一臺）車身廣告的合同。據(jù)我們統(tǒng)計分析，公車廣告是東莞廣告中比較 有效的媒體之一，所占媒體比例也相當大，但是在東莞有 100 多路公交車， 2000 多輛奔赴（因為東莞的車速是相當快的）于 33 個鎮(zhèn)區(qū)，行

6、程達數(shù)萬公里；而哈客 來的六臺公車完全淹沒在車流之中了，當然不要說有傳播的效果了；即使有業(yè)務(wù) 人員出去拜訪客戶時說做了多少公車廣告，但他們幾乎尋找了半個月都很難見上 一眼，單公司的業(yè)務(wù)人員常出去也很難得見到的。究其原因是在廣告投放之前， 不能進行有效的進行媒體分析與選取，以至于單方面聽取了媒體效果的片面性的 誤導(dǎo)。所幸的是哈客來數(shù)碼廣場有一個唯一的閃光點，那就是它的配套設(shè)施，廣場 前面近 1000平米的音樂噴水廣場，后面 4000 平米的停車場是其它電腦賣場所無 法比的。同時我們也對東莞市主要的幾個電腦賣場進行了分析：東日電腦城是東莞市最早建成開業(yè)的電腦交易市場，主要的消費群體為學(xué)生 與一般的

7、工薪階層，是目前生意是好的一家；以至于另一投資商將緊臨其右將建 筑物裝修改成東升電腦城也分得了一杯羹；但是，所有的規(guī)劃均已過時，遲早會 在這么幾年淘汰的。天源電腦次之，消費群體則以中高收入階層及家庭、機關(guān)等為主，東莞發(fā)展 較為迅速的一家（成功的原因是因為位于市中心區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施好、配套設(shè)施完備、 有停車場及活動空間合理）。全球電腦城則是最為失敗的一家，位于繁華之市中心區(qū)商業(yè)大廈三樓，投入 近千萬元完善基礎(chǔ)設(shè)施，同時也投入了大量的廣告，還聘請了北京某知名策劃人 為其總策劃， 倡導(dǎo)鋪面賣電腦， 網(wǎng)上送一個購物城， 讓你的電腦賣到世界各地 敗之原因：沒法去改變消費者一種消費心理，買電腦還是按傳統(tǒng)方式去

8、交易市場， 全球電腦城的優(yōu)勢是有很多，但訴求點太多且并不準確，企劃人想一步到位的東 西太多，能夠落到實處的很少）。這一失敗的運作波及到哈客來的運作了來。*天而在哈客來大量投入廣告招商之時，百老匯電腦城不動聲色呼之即出，緊 源電腦城之左側(cè)，全面攔截哈客來之目標客戶，并且在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，他們的業(yè)務(wù) 人員對哈客來進行全面的抨擊與誹謗，對哈客來構(gòu)成極大的威脅。經(jīng)過充分的調(diào)查分析，我們將競爭對手全面鎖定于百老匯電腦城。百老匯電 腦城占據(jù)天時、地利、價格低之勢，其它的配套設(shè)施無法與哈客來相比，但其價 格與地利之勢即可全面將哈客來致于死地，我們必須以一整套與眾不同的推廣策 略才能夠吸引目標消費群，才有成功的可

9、能。1、我們已經(jīng)進行過詳盡的分析了，哈客來并沒有大的優(yōu)勢（最能吸引目標群 體的），所以我們在訴求方面就只能避實就虛，主推及宣傳特色化的建筑、專業(yè) 化的經(jīng)營，盡量避開地段與租金，其實就是要找一個非常具有震憾力的主題來奪 人眼球，這一主題，不僅要求目標群體對哈客來產(chǎn)生好感及關(guān)注度。2、經(jīng)過腦力風(fēng)暴之后，我們決定將招商工作分三步來進行推廣。第一步以高屋建瓴之勢使目標群體對哈客來數(shù)碼廣場刮目相看，全面而又系 統(tǒng)的介紹哈客來，使得哈客來能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的哈客來 的目標群體則感受到哈客來即將有大的動作推出。第二步我們?yōu)榱藰淞⑵鸸蛠怼皷|莞市首座國際級數(shù)碼廣場”之形象，我們 參展世界第四

10、大電博會， 向更多的知道或不知道哈客來的目標受眾傳遞此種信息， 有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公 眾形象。經(jīng)過反復(fù)創(chuàng)意及討論，我們提出的“東莞市首座國際級數(shù)碼廣場”作為宣傳 主題獲得了哈客來高層的通過， 我們就從以下幾個方面來進行了廣告創(chuàng)作于訴求：我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個 勢，向廣大的目標受眾敞開心扉，向他們展示哈客來的獨特的經(jīng)營理念，而受眾 則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實力、可 * 性其發(fā)展?jié)摿?，同時也可以作為是否去 哈客來租鋪的決定。同時我們經(jīng)過媒體分析與效果評測之后，選取了在電

11、腦行業(yè)內(nèi)的有很大知名度的IT快訊投放廣告（其發(fā)行量達 2萬余份，相當于東莞唯一的公幵發(fā)行之 媒體東莞日報的發(fā)行數(shù)，并且在本市100%以上做電腦生意的人都對其有所了解），我們連續(xù)投放六期頭版 （整版）廣告（其費用卻相當于 東莞日報 的 1/10 ， 目標受眾及千人成本卻要高出 10-15%左右），我們極力說服了投資商的廣告投放。廣告以與眾不同，一定出眾我有我精彩為主題作為開篇，全面系統(tǒng) 的介紹了哈客來的自身的優(yōu)勢；廣告設(shè)計上更是考慮到媒體本身的局限（即在有 限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎(chǔ)），廣告選擇了報紙的頭版以一整版形式 推出（競爭對手曾經(jīng)也有在同一媒體上推出過半版廣告的），在聲勢上有奪人

12、之 勢，整版紅色的為底特別刺目，廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖 中尤其是蓋在建筑物上的那個“ 1”字與哈客來數(shù)碼廣場字樣，首先向人們傳達一種哈客來與眾不同的形象，讓他們對哈客來有一個印象；同時，建筑物的介紹于 在圖上并未體現(xiàn)出來（廣告上哈客來獨特的建筑物還是用線條勾劃出來的），給 哈客來遮上一層面紗，留給受眾一種神密的感覺，因為我們相信只要刺激到受眾 的感觀，他們才會有機會來現(xiàn)場，來現(xiàn)場就一定會對建筑及配套設(shè)施給予充分的 肯定的。廣告一經(jīng)推出，在行業(yè)產(chǎn)生很大的反響（行業(yè)這樣的廣告還是頭一次，卻格外引 人注目），許多人看到廣告后紛紛打來電話詢問招商的有關(guān)事項，對哈客來表示 出濃厚的興

13、趣；緊接著的第二篇即將閃亮登場因你更精彩在一個星期后又出街了， 廣告則重點訴求招商的相關(guān)事項，在廣告設(shè)計中，我們還是采用了整版的紅色來 奪人眼球，在文案上我們又結(jié)合上周受眾反映熱烈的情況作了簡述，形成新聞式 的廣告，又讓受眾欣喜了一回，關(guān)注度也增添了一些趣味性。在中秋、國慶（ 2001年中秋、國慶是同一天）到來之際，由于國慶長假的旅 游消費經(jīng)濟的沖擊，我們專門推出了以中秋為主題的月圓人緣財源一一心中充滿愛廣告，一邊向廣大的東莞市民表示節(jié)日的問候，一邊向目標群體亮出 與眾不同的一招凡在中秋節(jié)這一天來哈客來現(xiàn)場觀看、可以領(lǐng)取一份另人意 想不到的驚喜。“月圓”代表思鄉(xiāng)之情，“人緣”代表來哈客來將結(jié)識

14、不少的人 緣，“財源”則代表來哈客來租鋪經(jīng)營將有滾滾財源來，也表露出哈客來心中對 投資租鋪經(jīng)營者們有所關(guān)懷與愛意的，直接區(qū)隔了“發(fā)展商只認錢，不管別人的 死活”的說法。其實我們對中秋的廣告效果并不抱任何希望，只想傳達我們的獨 特性、人性化的東西，同時加上國慶的長假、車博會等的圍攻；但是還是有許多 的人來了，并不是為了一份精美禮品而是認為哈客來比百老匯電腦城想得更多， 他們表示投資經(jīng)營有信心。接下來的一篇愛你 =愛自己將愛進行到底 將“愛”進行了全新的詮釋， 文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一 道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)

15、展。第一波廣告刊出后，以其獨具匠心的設(shè)計，生動而又人性化的語言，贏得了 廣告受眾的強烈反響，每天招商熱線電話出現(xiàn)了從未有過的熱線，每天接待的參 觀者也是一批接一批，促成了不少客戶的簽約，給哈客來的招商工作帶來生機。我們乘勝追擊推出了第二波的廣告，并且配合參展電博會作為宣傳來推廣。 電博會自從 2000 年開始每年在東莞舉辦一次， 已成為僅次于美國拉斯維加斯秋季 電腦展、德國漢諾威電腦電信博覽會、臺北國際電腦展之后的全球第四大電腦展 覽會，其影響力之大可想而知。我們通過區(qū)政府才好不容易爭取到一個標準展示區(qū)， 為此次電博會創(chuàng)作了 我 在 D75 號等你電博會我們有約為主題的廣告，并且為配合此次展會，我們 還專門印刷了彩色單張，并向準客戶們贈送入場券，邀請他們來電博會看熱鬧。 在電博會上，我們派了導(dǎo)購員在展會的入口專門接待參觀者，并詳細的向他們介 紹了哈客來的規(guī)模及特色等，我們將此展會辦成了明副其實的現(xiàn)場院說明會，吸 引了眾多的商家。電博會過后， 招商工作已接近了尾聲， 超過了發(fā)展原定于的