環(huán)球電器廠房改寫字樓商業(yè)計劃

1、 第一篇 項目發(fā)起背景1.1 背景概述廣州市海珠區(qū)環(huán)球電器燈飾廠廠址所在地緊鄰廣州新國際會議展覽中心（中國進出口商品交易會琶州展館）東側(cè)，相距中國進出口商品交易會琶州展館僅600余米，車程只需2分鐘。廠房占地面積約8000平方米，總建筑面積約16500平方米（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)），國有土地使用權(quán)?，F(xiàn)有主要建筑物3棟，其中生產(chǎn)大樓2棟，辦公大樓1棟。是廣州市政府規(guī)劃中的琶洲會展商圈核心地帶，會展商圈在廣州市的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中占有極為重要的優(yōu)先地位，是廣州市重要的商業(yè)區(qū)之一，發(fā)展?jié)摿o限，升值潛力巨大，預(yù)計未來3-5年內(nèi)將達到黃金時期，價值將增長3倍以上。廣州市海珠區(qū)環(huán)球電器燈飾廠經(jīng)過20多年的品牌積累

2、和發(fā)展，已經(jīng)在照明行業(yè)中擁有一定的知名度。隨著廣州市中心地區(qū)人力資源成本和生產(chǎn)成本的不斷上升,為保持竟?fàn)巸?yōu)勢，公司決定搬遷到更大規(guī)模的生產(chǎn)基地營運，擬將原有基地考慮改造為商業(yè)項目?？紤]到地塊的土地性質(zhì)（工業(yè)用地）及改造成本，公司的設(shè)想是在盡量不改變現(xiàn)有建筑物結(jié)構(gòu)的情況下，改造成寫字樓出租，待提高土地利用率后再進行招商引資,勢必發(fā)展成巨大的投資商機。1.2 超絕地理位置優(yōu)勢公司所在地琶洲是廣州的南大門，向南部最富經(jīng)濟活力的珠江三角洲地區(qū)敞開，處于廣州市區(qū)與珠三角經(jīng)濟腹地的結(jié)合部，地處廣州市未來發(fā)展的中心區(qū)域和近期城市建設(shè)的重點地區(qū)。琶洲的發(fā)展目標(biāo)定位是以廣州會展博覽中心的建設(shè)為契機和核心，發(fā)展成

3、為以會展博覽、國際商務(wù)、信息交流、旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的RBD（Recreational Business Dis trict）型、生態(tài)型的新城市中心組成部分。琶洲的發(fā)展規(guī)劃擬分為三大功能區(qū)：居住、商務(wù)、文化休閑綜合園區(qū)，會展博覽園區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)。1.3 優(yōu)惠政策資源優(yōu)勢廣州市政府對琶洲地區(qū)現(xiàn)階段的規(guī)劃為重點抓好以下方面的工作：“第一，加強規(guī)劃，完善配套設(shè)施。我們現(xiàn)在正在完善海珠區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，接下來將組織實施，通過利用規(guī)劃逐步改善琶洲地區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點布局，盤活可利用土地資源，特別是結(jié)合“退二進三”，將琶洲島內(nèi)外遷工業(yè)企業(yè)用地開發(fā)為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目，進一步完善島內(nèi)

4、的配套設(shè)施，為會展業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的條件；第二，抓好管理，宜商宜居。我們下一階段將結(jié)合創(chuàng)衛(wèi)生和文明城市工作，完善琶洲地區(qū)的城市管理機構(gòu)，健全管理制度和措施，進一步改善琶洲地區(qū)的營商和居住環(huán)境，把琶洲打造成宜商宜居的寶地；第三，做好銜接，讓琶洲島CBD與整個海珠區(qū)互動發(fā)展。我們將把琶洲作為海珠區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新起點，通過發(fā)展琶洲的會展業(yè)，吸引更多的商流、物流、資金流落戶海珠，發(fā)展區(qū)內(nèi)與會展配套的娛樂、休閑、餐飲、物流、中介等產(chǎn)業(yè)，使琶洲島真正成為海珠區(qū)的經(jīng)濟引擎，拉動海珠區(qū)經(jīng)濟又好又快發(fā)展”。（見政府規(guī)劃原文）按照廣州市政府的計劃，琶洲從功能上分為A、B、C三個區(qū)，其中A區(qū)為商務(wù)、居住、文化休閑綜合園

5、區(qū)，B區(qū)為會展博覽園區(qū)，C區(qū)琶洲島東部區(qū)域（即我公司所在區(qū)域）是規(guī)劃成酒店、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)。廣州把會展業(yè)發(fā)展列入了十一五規(guī)劃，明確了發(fā)展方向和目標(biāo)，要把廣州建成國際會展中心城市。而琶洲會展三期工程預(yù)計2008年完成，屆時展館建筑總面積將突破100萬平方米，可提供17500個展位。另外，對在廣州琶洲設(shè)立總部或地區(qū)總部的外資企業(yè)，廣州市政府將給予500萬元或200萬元的獎勵。 廣州市政府對琶洲地區(qū)政策的優(yōu)勢為廠改造成寫字樓項目計劃提供了極好的機遇和契機。1.4 無限的升值前景琶洲借會展經(jīng)濟起飛，廣州市政府著力把會展打造成廣州的城市名片，把位于珠江邊的琶洲島規(guī)劃成會展博覽城。2004年，廣交會

6、開始陸續(xù)從流花展館遷移至琶洲國際會議展覽中心， 2008年，廣交會將整體搬遷到琶洲會展中心，琶洲重要的商業(yè)配套也將在2010年前全部投入使用，琶洲現(xiàn)在已經(jīng)成為廣州會展及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資熱土。在廣州，琶洲是政府投入最大的區(qū)域，僅會展中心的建設(shè)就已投入過百億資金，“琶洲有全世界最好的展館，琶洲會展中心舉辦的是全國最大的展覽?！泵鎸鼛啄昱弥薜耐恋爻鲎屒闆r，有業(yè)界人士總結(jié)了8個字：大腕云集，黑馬頻出。其地價從2002年的2000元/平方米漲到了目前的10037元/平方米，最近兩年更是4次刷新地價紀(jì)錄，比廣州市區(qū)許多區(qū)域的房價還要高。高昂的土地成本，必將推高物業(yè)的銷售價格。琶洲會展的地塊以高價出讓，必定

7、令琶洲區(qū)域以及周邊的物業(yè)價格升值。4年前，當(dāng)?shù)氐闹袡n物業(yè)只賣2500元/平方米，現(xiàn)在大部分樓盤的均價已過萬元，廣州國際采購中心樓價現(xiàn)已超過28000元/平方米。商用物業(yè)的租金也因為大批參展商的進駐而大幅增長，兩年內(nèi)提高了60。在廣州會展完全遷入琶洲之后，琶洲板塊正處于一個蓄勢騰飛的階段。預(yù)計未來3-5年我司所在地內(nèi)將達到黃金時期，價值將增長3倍已上,極具投資開發(fā)潛力。第二篇 項目意向及改造計劃21 項目意向及立項構(gòu)想我司廠房改造為商業(yè)寫字樓項目，秉承天時、地利、人和之道，得到了廣州市海珠區(qū)政府有關(guān)部門大力支持。公司已與海珠區(qū)科技產(chǎn)業(yè)基地管理委員會辦公室和海珠科技產(chǎn)業(yè)園有限公司簽訂合作協(xié)議，共同

8、合作開發(fā)項目意向為“創(chuàng)意科技園”改造項目。海珠區(qū)科技產(chǎn)業(yè)基地管理委員會辦公室簡稱“區(qū)高新辦”是廣州市海珠區(qū)政府授權(quán)直屬機構(gòu)，主要以加快海珠區(qū)科技產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，增強區(qū)科技產(chǎn)業(yè)基地核心競爭力，擴大園區(qū)規(guī)模，打造優(yōu)勢品牌，力爭建成現(xiàn)代化的高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)和產(chǎn)業(yè)化示范基地，為海珠區(qū)建立高標(biāo)準(zhǔn)、高水平建設(shè)發(fā)展科技綜合服務(wù)平臺為目標(biāo)，具有天然的政策優(yōu)勢。我司廠房改造為商業(yè)寫字樓項目主要由區(qū)高新辦負責(zé)向政府申報立項、申請場地改造補助金，辦理園區(qū)建設(shè)的各項手續(xù)、協(xié)調(diào)與政府各部門的關(guān)系、策劃、招商、統(tǒng)籌管理、引進研發(fā)項目等。利用政府提倡“退二進三”的發(fā)展政策和區(qū)高新辦的特殊地位及優(yōu)勢政策吸引招商，加上利用國際會展

9、中心區(qū)周邊的環(huán)境優(yōu)勢和扶持政策，來吸引科研單位和商家作為事業(yè)單位的總部形式進駐園區(qū)，以出租、管理、扶持給優(yōu)惠政策的綜合形式，提出申報建立“海珠區(qū)創(chuàng)意科技園”項目。該項目意向已與海珠區(qū)發(fā)改局相關(guān)人員咨詢，同意立項申報，并可改變房屋用途（辦公寫字樓用途）。2.2 項目改造計劃主要目標(biāo)是將公司現(xiàn)有的2棟生產(chǎn)大樓、1棟辦公大樓在原有基礎(chǔ)上改造成為商業(yè)辦公寫字樓出租。 1、我司與海珠區(qū)科技產(chǎn)業(yè)基地管理委員會辦公室和海珠科技產(chǎn)業(yè)園有限公司簽訂合作協(xié)議。（已完成） 2、三方共同成立“海珠區(qū)創(chuàng)意科技園”項目建設(shè)辦公室。（已完成） 3、“海珠區(qū)創(chuàng)意科技園”項目向政府申請立項。（已同意立項，申辦中） 4、“創(chuàng)意科

10、技園”項目策劃、實施計劃已初步完成。 5、資金籌備計劃。 （進行中） 6、確立“創(chuàng)意科技園”創(chuàng)意設(shè)計方案。 （選型中） 7、執(zhí)行項目實施計劃，對時間、費用、范圍、質(zhì)量等關(guān)鍵因素的管理與控制。 8、對項目主要風(fēng)險的監(jiān)控管理以及風(fēng)險應(yīng)對方案和措施。 9、項目收尾。 10、項目經(jīng)濟效益評估。第三篇 投資估算及資金籌措3.1 總投資費用預(yù)算 1、 改變房屋用途(辦公寫字樓)需補交地價約1100萬（補交原地價和增補）。2、廠房、辦公樓改造及裝修為寫字樓約需1000萬。兩項合計總投資預(yù)算為2100萬元。 3.2 項目資金籌措 資金籌措方式主要通過以現(xiàn)時房產(chǎn)價值評估作價1.2億元為基礎(chǔ)出讓50%物業(yè)股權(quán),總

11、籌措資金6000萬元。第四篇 收益分析 4.1 周邊辦公寫字樓現(xiàn)時租賃價格情況表一: 2007年11月周邊辦公寫字樓租賃價格情況調(diào)查表序號樓盤名稱租賃價格(現(xiàn)時)元/平方.月聯(lián)系人電話1保利 .國際廣場100-150施廣堅020-2中洲中心100-120李彩霞020-3世港花園.國際公寓60羅小姐020-4海珠科技大樓廣州市海珠區(qū)科技產(chǎn)業(yè)基地45章榮偉020-42 租賃直接收益分析1、頭三年內(nèi)出租寫字樓每平方40元/月(以最低價估算)。三年收入預(yù)算為： 40元/月16500平方*36個月=2376.00萬元。2、三年后，出租價約為每平方60元/月(以最低價估算) 預(yù)計第四、第五年（二年）收入預(yù)

12、算為： 60元/月16500平方*24個月=2376.00萬元。兩項合計五年的直接收益預(yù)計為：4752.00萬元4.3 周邊辦公寫字樓現(xiàn)時售價情況及地價增長情況 1、周邊樓盤現(xiàn)在房價調(diào)查情況表二：2007年11月周邊樓盤現(xiàn)時房價調(diào)查表序號樓盤名稱銷售價格(現(xiàn)時)萬元/平方聯(lián)系人電話1廣州琶洲國際采購中心2.8(均價)廣州銀宜集團 2保利 .國際廣場寫字樓2.0-2.6廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司 3會展時代寫字樓3.5(均價)廣州偉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、4中洲中心寫字樓1.6-2.2廣州中輕新洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5會展世界城1.8(均價)廣州市金度房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6會展西岸1.4(均價)廣州市

13、中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7會展星城1.3(均價)廣州市南圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司020-2、琶洲地價增長情況地價從2002年的2000元/平方米漲到了目前的10037元/平方米，最近兩年更是4次刷新地價紀(jì)錄，廣州琶洲地價3年翻4倍。兩年后，一個高端的大型專業(yè)市場將出現(xiàn)在琶洲商圈內(nèi)，屆時售價將超過2萬元/平方米。45 物業(yè)升值潛力收益分析 1、現(xiàn)時房產(chǎn)價值評估（改變房屋用途后）預(yù)計評估值：8500元/平方米。即，8500元/平方米*16500平方米=1.4025億元（以最低價評估價）。 2、隨著房產(chǎn)價值升幅,物業(yè)相應(yīng)租金升值已成必然。三年后，隨著會展周邊巨大發(fā)展，帶來物業(yè)的升值難以估算。最低評估不少于15000元/平方米。房產(chǎn)總價值預(yù)計達到：15000元/平方米*16500平方米=2.475億元。 物業(yè)價值增值收入: 2.475億元-1.4025億元=1.0725億元 46 五年總收益預(yù)計五年的租金直接收入合計4752.00萬元加上物業(yè)價值增值收入1.0725億元。 五年合計預(yù)算收入為1.5477億元(保守估算)。 通過總收益分析可知，項目投資五年內(nèi)保守收益估計為1.5477億元，即，擁有50%股權(quán)收益為7738萬元，五年可收回投資成本。 45 未來發(fā)展五年后，可根據(jù)會展地區(qū)的發(fā)展，使用在更具有價值投資項目上，價值更不可估量。第五篇 合作意向5.1 合作方式以現(xiàn)時廠房作價1.2億元為基