美吉特家居裝飾廣場可研報告

1、常 州 美 吉 特 家 居 裝 飾 廣 場可 行 性 分 析 報 告報告概要本報告闡述了美吉特集團投資創(chuàng)辦常州美吉特家居裝飾廣場（暫定名）的市場前景和動因，介紹了投資主體簡況，對項目定位、建設(shè)進程、市場管理等進行了規(guī)劃，對項目投資風險和有利條件及項目效益進行了分析。 一、 項目的市場前景及動因1、我國裝飾材料市場是一個永不落的陽光產(chǎn)業(yè)我國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程加快，城鄉(xiāng)居民消費觀念的變化和收入的增加，以及對居住環(huán)境要求的不斷提升，使得我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫。目前政府對房地產(chǎn)業(yè)的投入總量和增長速度有所調(diào)控，目的是為了房地產(chǎn)業(yè)的良性健康發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，裝飾材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是水漲船

2、高。據(jù)中國西部家裝峰會透露，2001年全國建筑裝飾工程實現(xiàn)總值6000億元，其中家居裝飾工程實現(xiàn)3600億元，2005年達5000億元。若平均每年僅增長15%估算，則到2011年建材裝飾材料需求將達到1萬億元。由此可見，我國建材、裝飾材料業(yè)是一個永不落的陽光產(chǎn)業(yè)，市場前景一片光明。2、常州及周邊地區(qū)裝飾材料市場前景十分看好常州市位居我國經(jīng)濟發(fā)展最迅猛、最具活力的“長三角”的中心地帶，東距上海150公里，西離南京110公里，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈。2005年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到1302.2億元，人均超過4500美元；全年完成社會消費零售總額444.1億元，比上年增長16.2%。

3、隨著城市化進程的加快，常州各類房產(chǎn)建筑業(yè)興旺，帶動建筑裝飾材料業(yè)快速發(fā)展，裝飾材料市場一直保持著持續(xù)增長勢頭。常州市消費市場持續(xù)保持升溫態(tài)勢，2005年消費綜合市場成交總額達459億元。據(jù)分析估計，其中家居裝飾材料市場成交額約占15%左右，約達70億元，其中市區(qū)裝飾材料約占46億元。按全國平均以20%的增長速度估算，到2011年，常州地區(qū)建材、裝飾材料需求將達到200億元，其中市區(qū)達到137億元左右，市場發(fā)展空間很大，前景十分看好。3、新市場的建設(shè)是十分必要、非常及時的新市場的建設(shè)是十分必要，也是非常及時的。這是因為：（1）在常州市城西地區(qū)需要有一個規(guī)模較大的綜合性裝飾材料市場。就裝飾材料市場

4、業(yè)態(tài)分布和區(qū)域分布看，常州市城區(qū)在東南西北各個方向上均有幾個比較大的裝飾材料市場：東南邊有東南陶瓷商城，東北邊有紅星美凱龍家具城，北邊有長江貿(mào)易中心和月星家居廣場，西邊有凌家塘裝飾市場和鄒區(qū)鎮(zhèn)燈具市場，南邊有湖塘裝飾市場。除紅星美凱龍、凌家塘裝飾市場、湖塘裝飾市場外，其余均屬專業(yè)個性很強的市場。但凌家塘裝飾市場和湖塘鎮(zhèn)市場規(guī)模都很小，而且凌家塘裝飾市場將面臨著拆遷。因此，凌家塘裝飾市場拆除后在西邊建一個規(guī)模較大、檔次較高的綜合性市場，對滿足該地區(qū)近百萬人口區(qū)域的市場需求是十分必要的。（2）凌家塘裝飾城面臨拆遷和安置問題。為了城市建設(shè)發(fā)展的需要，根據(jù)規(guī)劃，現(xiàn)在位于常州西邊常金路的凌家塘裝飾材料市

5、場將面臨拆遷外移問題。為了填補凌家塘裝飾市場拆遷后造成城西地區(qū)裝飾材料市場的空缺，防止市場經(jīng)營業(yè)主的流失，同時也為了更好地安置市場內(nèi)已經(jīng)營十多年的130多戶業(yè)主的經(jīng)營場所，防止造成新的社會安定問題，為此，市、區(qū)政府和西林街道決定重新建設(shè)一個新市場，并已在位于鐘樓區(qū)西林街道常金路268號（新運河常金大橋邊）預(yù)留一塊土地作為市場搬遷安置建設(shè)用地。這將為新市場的建設(shè)提供了基礎(chǔ)條件和強力的支持。同時，通過新市場的建設(shè)，也將有利于擴大市場經(jīng)營規(guī)模，提升市場的品位，活躍城西地區(qū)市場經(jīng)濟，有利于城市容貌的美化和城市交通的流暢。（3） 新市場的建設(shè)有利于美吉特集團在常州創(chuàng)建一個大規(guī)模裝飾材料市場和建材物流中心

6、。本項目的投資主體美吉特集團在常州于1996年建立了常州華盛建材發(fā)展有限公司，并同時創(chuàng)辦了一個占地230畝的常州東南陶瓷商城。該商城以經(jīng)營陶瓷和衛(wèi)生潔具為主，成為常州地區(qū)最大的陶瓷、衛(wèi)生潔具裝飾材料集散地。但是，該市場以倉儲和批發(fā)為主，而且經(jīng)營品種相對較單一，不能完全滿足廣大顧客“一站式”購物需要。因此，如果集團再在城西建設(shè)一個多品種、綜合性的、以批發(fā)、銷售為主的市場，與東南陶瓷商城一起，優(yōu)勢互補，就可以共同形成一個以建材、家居裝飾材料為主體的、集倉儲、批發(fā)、銷售、運輸配送、信息服務(wù)為一體的，占地近400畝的大型的現(xiàn)代化裝飾材料物流中心。從以上分析可見，本項目建設(shè)對促進區(qū)域服務(wù)物流業(yè)的發(fā)展，對

7、保持社會和諧穩(wěn)定以及對投資方事業(yè)的發(fā)展，都是十分有利也是非常及時的。二、投資主體簡介本項目投資主體是美吉特集團，項目合作投資方還有常州凌家塘建材有限公司和常州市順發(fā)陶瓷有限公司。1、 美吉特集團集團總部設(shè)在南京，主要投資建材市場的開發(fā)以及建材物流、營銷、物業(yè)管理等行業(yè)，集團總資產(chǎn)約達8億元。集團所屬企業(yè)主要有：（1） 常州華盛建材發(fā)展有限公司。常州華盛建材發(fā)展有限公司成立于1996年3月，并同時創(chuàng)辦了常州東南陶瓷商城。商城占地面積230畝，已投資4.5億元，主要經(jīng)營陶瓷和衛(wèi)生潔具，是供應(yīng)常州地區(qū)陶瓷的主要集散地。2005年銷售額達8億元，是省市級“文明單位”、區(qū)“十佳三產(chǎn)企業(yè)”和“服務(wù)業(yè)十強企

8、業(yè)”。（2）江西九江華東實業(yè)有限公司所屬九江華東裝飾材料市場和華東建材物流中心，創(chuàng)辦于2000年5月，分別占地328畝和222畝，投資5億元。具有十幾個經(jīng)營區(qū)，是一個品種規(guī)格齊全的，集批發(fā)、銷售、倉儲、加工、物流配送等功能的綜合性的大型建材、裝飾材料市場和建材物流中心。年營業(yè)額達10億元，是江西省最大的建材市場，也是江西省十大重點建設(shè)市場之一，是江西省“文明市場”和“十佳誠信單位”等。（3）浙江億豐投資有限公司所屬杭州億豐建材裝飾廣場，占地200畝，投資5.6億元，是一個以批發(fā)、銷售建材、家居裝飾材料為主業(yè)的綜合性大型市場。（4）南京華歐建材有限公司是美吉特集團旗下一個以專門代理銷售馬可波羅等

9、國際知名品牌的陶瓷銷售公司，代理區(qū)域覆蓋安徽全省和江蘇南京、徐州、泰州和鎮(zhèn)江等地區(qū)，年銷售額達2億元。2、常州凌家塘建材有限公司投資者長期從事建材銷售和裝飾材料市場經(jīng)營管理，除在南京等地經(jīng)營陶瓷等建材外，目前還在擔任凌家塘裝飾城的法人代表。同時，在溫州還投資建設(shè)兩座發(fā)電能力分別為1700kw/時和700kw/時的水力發(fā)電站。3、常州順發(fā)陶瓷有限公司 投資者長期從事代理國際知名陶瓷品牌銷售，分設(shè)常州、蘇州、揚州分公司，年營業(yè)額超億元。此外，還為四川德陽恒大裝飾城的主要合作投資者。該裝飾城占地460畝，總投資12億元，目前已投資8億元，是一個集倉儲、批發(fā)、銷售、物流和加工等為一體的超大型綜合性建材

10、與裝飾材料市場，目前年營業(yè)額已達5億元，是德陽市政府重點扶持培育的市場。三、項目概況1、項目投資商 常州美吉特置業(yè)有限公司。2、項目名稱常州美吉特家居裝飾廣場（暫定）。3、項目地址常州市鐘樓區(qū)西林街道常金路268號（新運河常金大橋邊）。4、項目定位市場以批發(fā)、零售中高檔次的各種家居裝飾材料為主，同時具有物流運輸、商務(wù)辦公及餐住等配套服務(wù)功能的現(xiàn)代化的綜合性大型商貿(mào)物流中心。5、市場業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營布局 根據(jù)項目建設(shè)目標和業(yè)態(tài)定位，本項目將分為若干個功能區(qū)塊：陶瓷、衛(wèi)生潔具、廚柜廚具，板材木業(yè)，油漆涂料，五金水暖和不銹鋼，塑鋼鋁合金及PVC管材，燈具電器，家裝飾品，石材及家具等。6、項目建設(shè)規(guī)模項

11、目占地150畝，建筑密度45%，容積率1.5，建筑面積15萬。其中商鋪用房14萬，商務(wù)辦公、商住、餐飲等用房1萬。7、項目投資規(guī)模本項目投資總額約為3.1億元。其中：固定資產(chǎn)投資27320萬元，項目開辦費用3400萬元。（注：土地費用按商業(yè)用地每畝30萬元計算）。8、項目開發(fā)過程本項目本著一次規(guī)劃，一次實施完成的原則，計劃用二年時間完成。四、項目建設(shè)目標、經(jīng)營及管理1、項目的建設(shè)目標在當?shù)馗骷壵拇罅χС窒拢?jīng)過3-5年的努力，把本市場建設(shè)成為一個經(jīng)營各種建材、裝飾材料主業(yè)，面向常州市、輻射周邊地區(qū)的綜合性大型市場和具有批發(fā)、銷售、展示、物流配送和交易信息服務(wù)等多功能的區(qū)域性專業(yè)物流配送中心

12、。2、項目的經(jīng)營方針項目的經(jīng)營方針是：建市場、管市場、育市場、興市場。 也就是說，我們不僅要把市場創(chuàng)辦起來，還要通過科學管理，培育市場，集聚人氣，達到把市場做旺、做強的目的。3、項目經(jīng)營理念項目的經(jīng)營理念是：科學管理，誠信經(jīng)營，服務(wù)大眾，奉獻社會。4、項目管理項目將成立常州美吉特置業(yè)有限公司，設(shè)立公司董事會，建立專門管理機構(gòu)，制定市場管理制度，配備各種管理人員，不斷加強市場管理和優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營服務(wù)，把項目創(chuàng)辦成為常州地區(qū)一流、全省知名的優(yōu)秀市場。五、項目建設(shè)有利條件及項目風險1、項目建設(shè)有利條件投資美吉特家居裝飾廣場項目建設(shè)，具有許多有利條件：（1）各級政府的大力支持常州市、區(qū)、街道各級政府對貫徹

13、江蘇省省政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略決策十分重視，指導(dǎo)思想明確，政策到位，措施得力，組織落實，這對本項目的成功起著決定性作用。（2）市場環(huán)境好 常州市建材家居裝飾材料市場建設(shè)，市政府宏觀調(diào)控得力，市場區(qū)域布局合理，在城西建設(shè)一個綜合性建材市場，不僅可以填補由于凌家塘建材市場拆遷帶來這一帶市場布局的空缺，而且由于市場交通便利，輻射范圍廣，為市場的創(chuàng)辦和發(fā)展帶來了廣闊的空間。（3）投資主體實力強 項目投資者，是全國最早創(chuàng)辦、經(jīng)營建材市場的成功者之一，積累了豐富的經(jīng)驗，有一個強有力的管理團隊，對本市場的創(chuàng)辦和經(jīng)營管理都是十分有利的。（4）項目客源基礎(chǔ)好本項目的客源來自原凌家塘裝飾城及常州地區(qū)和全

14、國各地，客源豐富。A、新市場建在常金路緊臨運河和312國道邊上，交通四通八達，對周邊城鄉(xiāng)輻射面廣，市場區(qū)位優(yōu)勢明顯。同時離原凌家塘裝飾材料市場只有1公里多路，新市場對原凌家塘市場的經(jīng)營業(yè)主必將具有很大的吸引力，這為很快形成市場人氣、營造商業(yè)氛圍打下了良好基礎(chǔ)。B、常州地區(qū)，特別是許多國際、國內(nèi)知名裝飾材料品牌的代理商及廠商將會通過開設(shè)連鎖店或?qū)Ｙu店、分銷店等方式加盟新市場。C、同時，由于投資者在全國創(chuàng)辦市場較早，社會信譽度高，在全國各地同行業(yè)的廠家和經(jīng)營業(yè)主中都具有廣大朋友和同盟軍，相互間信息渠道快，在常州再創(chuàng)辦一個新市場必將對他們加盟美吉特家居裝飾廣場經(jīng)營會有很強的吸引力。這些客源對市場招商

15、十分有利。2、項目風險分析雖然本項目建設(shè)具有許多有利條件，但也存在著風險。項目風險主要包括政策風險、市場風險、經(jīng)營風險、管理風險和資金風險等幾方面。（1）政策風險主要涉及到項目是否符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，地方政府對項目是否支持所產(chǎn)生的風險。從前面分析以及實際情況可以看出，常州市、區(qū)、街道政府對該項目的建設(shè)，都是十分支持的。（2）常州市建材市場發(fā)展是健康的，政府對市場建設(shè)宏觀調(diào)控是有力的，市場發(fā)展空間很大，市場風險是較小的。（3）經(jīng)營風險和管理風險及資金風險主要涉及到企業(yè)內(nèi)部對項目的科學決策、管理能力及實際操作水平。由于本項目投資者十幾年來在全國各地都成功地投資創(chuàng)辦過多個類似的大型市場，只要認真操作，是可以回避或盡量減小這些風險的。六、項目效益分析1、項目企業(yè)效益經(jīng)粗略預(yù)測，項目投資回報期約為8年左右，企業(yè)效益較好。2、項目社會效益（1）項目完成后，可提供營業(yè)用房14萬，按每戶平均200計算，則可吸納700個經(jīng)營業(yè)主到市場經(jīng)營；若按每戶每年營業(yè)額達200多萬元估算，市場每年營業(yè)額可達15億元，上交稅費可達8000萬元左右。這對增加地方財政收入，增強地方經(jīng)濟實力，將作出重要貢獻。（2）根據(jù)通常情況，按每20商鋪安排一個內(nèi)外就業(yè)工作崗位計算，則整個市場可安排就業(yè)人員達7000人，加上