三里屯商業(yè)項(xiàng)目市場分析

1、三里屯商業(yè)項(xiàng)目市場分析一.宏觀環(huán)境因素分析1.1北京市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析經(jīng)濟(jì)總量：2004年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4283.3億元，比上年增長13.2%,增 幅提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，為1995年以來最高增速。O全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢|=12004年累計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值 +2QM年累計(jì)增速 古2即3年累計(jì)增速0000000000504030加O財(cái)政收支：2004年完成地方財(cái)政收入744.5億元，比上年增長29.7%.價(jià)格水平：價(jià)格總水平有所上漲。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101%高于上年0.8 個(gè)百分點(diǎn)。投資：投資增勢趨于平穩(wěn)。2004年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2528.3億元，比上 年增長17.2%,增幅下降1.7個(gè)百分

2、點(diǎn)。全社會(huì)固定茨產(chǎn)投淡額及增速=1全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額T-増長遠(yuǎn)度批發(fā)零售業(yè):全年批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 263.7億元，比上年增長6.8%。消費(fèi)品市場穩(wěn)中見旺。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額2191.8億元，增長14.4%。全年銷售機(jī)動(dòng)車44.7萬輛，比上年增長9.8%。房地產(chǎn)業(yè)：2004年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 228.4億元，比上年增長15.7%.全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1473.3億元，比上年增長22.5%； 商品房開復(fù)工面積9931.3萬平方米，增長9.5%； 竣工面積3067萬平方米，增長18.2%。商品房市場需求活躍。2004 年商品房銷售面積 2472 萬平方米，增長 30.4%；其中，商品

3、住宅 銷售面積 2285.8 萬平方米，增長 29.1%。全年商品房銷售額 1249.1 億元，增長 39.1%；其中商品住宅銷售額1085.1 億元，增長 37.5%。商品房價(jià)格有所上升 。 全年商品房平均售價(jià)為每平方米 5053元，比上年提高 316 元；其中， 商品住宅平均售價(jià) 4747 元，提高 291元。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。全年存量房成交面積 708.3 萬平方米，成交 金額 217.7 億元，分別比上年增長 81.6%和 78.2%。旅游業(yè)：全年接待海外游客 315.5 萬人次，比上年增長 70.4%，比 2002 年增長 1.6%。旅游外匯收入 31.7 億美元，增長 66.

4、8%。接待國內(nèi)旅游者 1.2 億人次，比上年增長 36.8%；旅游收入 1145 億元， 增長 62.2%。年末，全市共有星級飯店 613 家，客房數(shù)達(dá)到 9.1 萬間。客房出租率 64.7%，比上年末上升 13 個(gè)百分點(diǎn)。人口：2004 年末，全市常住人口 （ 在京居住半年以上人口 ）1492.7 萬人，比上 年末增加 36.3 萬人，增長 2.5%點(diǎn)。2004 年末，全市戶籍人口 1162.9 萬人，比上年末增長 1.2%。居民生活：2004 年城市居民人均可支配收入 15637.8 元，比上年增長 12.6%人均消費(fèi)支出為 12200.4 元，比上年增長 9.7%城市居民恩格爾系數(shù)為 3

5、2.2%，比上年上升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)以上數(shù)據(jù)來自 北京市統(tǒng)計(jì)局 2004 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ）2005 年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)的初步預(yù)測：a）經(jīng)濟(jì)增長在10流右，其中三大產(chǎn)業(yè)增加值對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)度 分別為 0.13 （第一產(chǎn)業(yè)）、 4.94 （第二產(chǎn)業(yè)）和 6.24 （第三產(chǎn)業(yè)）。b） 投資在奧運(yùn)場館和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)增長13% 左右。c）消費(fèi)需求在政策導(dǎo)向和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的帶動(dòng)下，有望保持較快增長，但考慮到加息和消費(fèi)信貸政策對汽車、 住房消費(fèi)的影響， 預(yù)計(jì)增長 10%左右。d）城鄉(xiāng)居民收入將保持穩(wěn)定增長。在考慮物價(jià)指數(shù)有所上漲的情況下，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)

6、居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入實(shí)際增長 6%左右。e）全年居民消費(fèi)指數(shù)保持在102%左右。f）預(yù)計(jì)2005年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長 12流右。g）加速北京市人均 GDF由3000美元向6000美元過渡的速度。（注：以上相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及數(shù)據(jù)來自 2005年中國首都發(fā)展報(bào)告北京藍(lán)皮 書）101.2 朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2004 年，朝陽區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 805.1 億元，同比增長 17.7%，增幅比上 年提高 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。2004 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 330.2 億元，同比增長 15.9%，增幅低于上 年 28.9 個(gè)百分點(diǎn)。2004 年朝陽區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 241.1

7、億元，同比增長 37.8%，是全區(qū)投 資的重要支撐點(diǎn)。2004年朝陽區(qū)完成商品房建設(shè)投資 118.8 億元，同比增長 47.9 ；商品房 施工面積 1811.5 萬平方米，增長 28.8 。開發(fā)熱點(diǎn)由東南三環(huán)向奧運(yùn)周邊地區(qū)、 泛CBD區(qū)域等四環(huán)以外擴(kuò)張，全年四環(huán)以外完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 103.3億元，占 全部房地產(chǎn)投資的 42.8%。從銷售情況看，截止到 2004 年底，累計(jì)銷售商品房 286.7 萬平方米，比上 年增長 1.5 倍，實(shí)現(xiàn)銷售額 180.6 億元，增長 1.5 倍。商品房空置面積 147.2 萬平方米，同比下降 2.1%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 369.3 億元，同比增長 2

8、3.6%，增速比上年加快12.1 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 1 5757元。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 12730元。12月末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款余額為 3717.9 億元，同比增長 22.8%朝陽區(qū)內(nèi)戶籍人口數(shù)量為 165.7 萬人二 . 北京市整體房地產(chǎn)市場分析2.1 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向2.1.1 供應(yīng)現(xiàn)狀2004 全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1473.3 億元，比上年增長 22.5%；商品房開復(fù)工面積 9931.3 萬平方米，增長 9.5%；竣工面積 3067 萬平方米，增長 18.2%。本年購置土地面積 1572.5 萬平方米，完成土地開發(fā)面積 634.2 萬

9、平方 米，今年完成的土地開發(fā)面積只有 2003年的 58.3 。2.1.2 需求現(xiàn)狀全年商品房銷售面積 2472 萬平方米，增長 30.4%；商品住宅銷售面積 2285.8 萬平方米，增長 29.1%。全年商品房銷售額 1249.1 億元，增長 39.1%； 全年商品房平均售價(jià)為每平方米 5053 元，比上年提高 316 元；其中， 商品住宅平均售價(jià) 4747 元，提高 291 元。商品房價(jià)格有所上升。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。全年存量房成交面積 708.3 萬平方米，成交 金額 217.7 億元，分別比上年增長 81.6%和 78.2%。2.1.3 新盤供應(yīng)情況寫字樓租售項(xiàng)目（包括商務(wù)公寓）數(shù)

10、量達(dá) 50 家?？偣?yīng)量達(dá) 358 萬平 方米，同比增長 8%。新開別墅項(xiàng)目為 36個(gè)，主要分布在昌平、朝陽兩區(qū)，分別為 10個(gè)和 7 個(gè)。上市進(jìn)行租售交易的商業(yè)地產(chǎn)總量在 400 萬平米左右 從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的地區(qū)分布來看，分布較為分散，其中東城區(qū)項(xiàng)目2 個(gè)，崇文區(qū) 3 個(gè)，宣武區(qū) 3 個(gè)，朝陽區(qū) 6 個(gè)，海淀區(qū) 2 個(gè)，豐臺(tái) 區(qū) 3 個(gè)，大興 1 個(gè)。此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、 商業(yè)街以及底商。從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng) 的規(guī)模分布來看， 總規(guī)模在 5 萬平方米以下的項(xiàng) 目有 13 個(gè)，占全部 商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的 68% 。2.1.4 2005 年發(fā)展趨勢預(yù)期2005年市場供應(yīng)及投放量將持續(xù)增

11、長預(yù)計(jì)施工面積將達(dá)到 8000 萬平方米左右，銷售面積將達(dá)到 2900萬平方米左 右，竣工面積達(dá)到 2800 萬平方米，銷售額將突破 1000億元。2005 年房價(jià)走勢將穩(wěn)中有升，價(jià)格還將有小幅上漲，增長幅度約 5至 8 左右。商住公寓將持續(xù) 04 年的火熱，受到市場的歡迎。 預(yù)計(jì) 2005年亞運(yùn)村、 三元 橋區(qū)域?qū)⑹巧套」⒐?yīng)的集中地區(qū)，價(jià)格將有小幅上漲。2.1.5 2005 年商業(yè)用房發(fā)展趨勢預(yù)期2005年商業(yè)營業(yè)用房施工面積約在 700 萬平方米左右新開工面積在 300 萬平方米左右竣工面積達(dá)到 170 萬至 180萬平方米之間 銷售面積將突破 100 萬平方米 從價(jià)格上看，商業(yè)用房價(jià)

12、格有繼續(xù)上漲的趨勢，在 10000 至 11000 元/ 平方米之間。在供應(yīng)量增長的情況下，需求也非常旺盛，越來越多的投資者將加入商 業(yè)地產(chǎn)投資隊(duì)伍中而出租情況也非常樂觀， 價(jià)格也將比今年有所上漲。2.2 北京市房地產(chǎn)市場價(jià)格分析2.2.1 商品現(xiàn)房平均銷售價(jià)格1-12 月，全市竣工后簽定銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價(jià)格5053 元/平方米，同比上漲 316元/ 平方米，漲幅為 6.7%。商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為 8403元/ 平方米，同比下降了 17.5 。2.2.2 預(yù)售商品房買賣價(jià)格1-12 月，全市商品期房買賣平均價(jià)格 5986元/ 平方米，同比上漲了 225 元/ 平方米，漲幅為

13、3.9。商業(yè)用期房買賣價(jià)格為 14219 元/ 平方米，同比下降了 6.7%2.2.3 商品住宅期房買賣價(jià)格結(jié)構(gòu)商品住宅期房買賣價(jià)格低于 7000 元/ 平方米的占商品住宅期房成交總套數(shù) 80.67 ，其中低于 5000元/ 平方米的占 54.41%。2.2.4 存量住房買賣價(jià)格1-12 月，全市存量房買賣平均價(jià)格 4217元/ 平方米，同比增長 7.46%。二手商品住宅買賣平均價(jià)格 4491 元/ 平方米，增長 7.44%；已購公房再上市買賣平均價(jià)格 3947 元/ 平方米，增長 7.49%。2.2.5 房屋租賃價(jià)格與變動(dòng)1-12月，全市普通樓房平均租金26.90元/平方米月，同比增長3.5

14、%;普通平房平均租金為24.0元/平方米月，同比增長3.8%。2.3 朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及趨勢投資增長快，規(guī)模大，比重高投資多元化，三資貢獻(xiàn)大，億元企業(yè)多開發(fā)熱點(diǎn)多，邊緣集團(tuán)潛力凸顯房屋銷售、出租雙增，市場持續(xù)火熱整體房價(jià)平穩(wěn)，商品住宅微揚(yáng)需求旺盛，空置房面積負(fù)增長土地供應(yīng)量未減，新開工項(xiàng)目穩(wěn)步增長2.4 CBD區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分析2. 4. 1CBDB宅客群分析CBD外圍這一區(qū)域的主要以住宅類型的物業(yè)為主體，客群結(jié)構(gòu)除當(dāng)?shù)氐牟糠?居民外，主要以工作在CBM白領(lǐng)、小企業(yè)主、自由職業(yè)者，乃至企業(yè)的高級管 理人員為主。本案周邊在售房地產(chǎn)市場以公寓為主體，其客群分布大致可分為東四環(huán)朝陽 公園區(qū)域、 朝

15、外區(qū)域、 以及幸福村區(qū)域。 幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高 比例，其中不乏投資客戶，同時(shí)亦有一定外地客戶。朝陽公園區(qū)域其產(chǎn)品構(gòu)成主要分為三個(gè)部分：一是分布朝陽公園東側(cè)、南側(cè) 的高檔公寓、別墅，購買人群投資客占有一定比例，租客以歐美人士為主；二是 公園大道、棕櫚泉國際公寓、北京 GOLF公寓等高端產(chǎn)品，售價(jià)都在每平方米 1 萬元以上， 客群以國內(nèi)客戶自主為主， 外籍人士約占三成， 國內(nèi)客戶中以私企老 板、商人為主體； 三是分散在東部的邊緣地段的小型青年社區(qū)， 適合白領(lǐng)階層的 高性價(jià)比、高舒適度的成熟住宅區(qū)如炫特區(qū)、飄 HO! E等。朝外區(qū)域以光彩國際為代表，該項(xiàng)目銷售產(chǎn)生瓶頸，其客群分布較為

16、復(fù)雜， 現(xiàn)有客戶以投資客為主體，其中國內(nèi)客戶較多，尤其以溫州商人居多。2.5銷售產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目參數(shù)對比表項(xiàng)目名稱總面積樓層經(jīng)營年限銷售均價(jià)標(biāo)的面積租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)經(jīng)營管理費(fèi)工商稅務(wù)費(fèi)綜合評定白云生活廣 場（朝陽路）2力平米五層預(yù)計(jì)2005 年5月1日開業(yè)1.8萬元/平米（建）5平米（實(shí)）10元/天/平米（實(shí)）0.4 元/天/平米（建）白云經(jīng)營公司0.4元/天/平米（建）120 元 /月早期有些名氣，開發(fā)商 實(shí)力強(qiáng)，理念新，經(jīng)營 管理有經(jīng)驗(yàn)，但與地理 位置相比，售價(jià)較高， 產(chǎn)權(quán)面積模糊，會(huì)給后 期經(jīng)營困難韓秀百貨（青年路）2.5萬平米地上三 層地 下一層預(yù)計(jì)：2005 年3月18日開業(yè)2.2萬元/平米（

17、建）虛擬面積流水倒扣已含已含（北 京現(xiàn)代三 聯(lián)經(jīng)營管理）已含項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，售價(jià)高， 產(chǎn)權(quán)面積模糊，面臨招 商困難巨庫（安定門外）2.8萬平米地上四 層地 下一層2004 年6月開業(yè)3.5萬元/平米（建）5平米（實(shí)）開業(yè)：25元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：1元/天/平米（建）已含（物 業(yè)公司）120 元 /月開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，概念新 穎，無經(jīng)營管理有經(jīng)驗(yàn)， 經(jīng)營能力與銷售價(jià)格不5元/天/平米（實(shí)）成比例萬博生活廣 場（右安門內(nèi)大街）3.5萬平米地上七層地下一層預(yù)計(jì)：2005 年10 月 18日開業(yè)1.5萬元/平米（建）6平米（實(shí)）5元/天/平米（實(shí)）0.4 元/天/平米（建）繁星秀城 經(jīng)營管理0.5元/

18、天/平米（建）150 元 /月市場定位準(zhǔn)確，開發(fā)商 實(shí)力強(qiáng)，繁星秀城專業(yè) 管理團(tuán)隊(duì)管理，銷售及 租賃價(jià)格合理，為投資 和經(jīng)營者留有升值空間2.6銷售使用權(quán)方式項(xiàng)目參數(shù)對比表項(xiàng)目名稱總面積樓層經(jīng)營年限標(biāo)的面積使用權(quán)銷售方式租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)經(jīng)營管理費(fèi)工商稅務(wù)費(fèi)綜合評定西點(diǎn)市場（五棵松西）3力平米三層預(yù)計(jì)：05年4月8日開業(yè)5平米（實(shí)）一次性銷售十年使 用權(quán)，可使用十一， 售價(jià)：18250元/十 年/平米（實(shí)）13元/天/平米（實(shí)）1元/天/平米（建）已含150 元 /月定價(jià)比較合理，周邊無商業(yè)氣氛莊勝購物 中心（宣武門 大街）5力平米地上五層地下一層預(yù)計(jì)：05年5月開業(yè)5平米（實(shí)）一次性銷售十年使用

19、權(quán)，交20萬元押金11元/天/平米（實(shí)）， 年租金2萬，一次交 十年租金：20萬（十 年不漲價(jià)）已含已含150 元 /月開發(fā)商急于資金 回籠，定價(jià)過高， 現(xiàn)銷售不足10% 預(yù)改為租賃形式天意市場（阜成門外大街）3.5萬平米地上六層地下一層1994年開業(yè)4平米（實(shí)）銷售十年使用權(quán)，一次性交全款開業(yè)：20元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：30元/天/平米（實(shí)）已含已含150 元 /月開業(yè)已十年，屬于京城老牌小商品批發(fā)市場2.7租賃方式項(xiàng)目參數(shù)對比表項(xiàng)目名稱總面積樓層經(jīng)營年限標(biāo)的面積租金標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)經(jīng)營管理費(fèi)丄冏稅務(wù)費(fèi)綜合評定繁星秀場陽光 店（亞運(yùn)村）1.2力平米二層2年15平米（實(shí)）開業(yè)：8元/天/平米（實(shí)

20、），現(xiàn)在：15 元/天/平米（實(shí)）已含已含（繁 星秀城管理）200元/月開業(yè)兩年，租金低開高走，管理嚴(yán)格，經(jīng)營面積有限繁星秀場朝外 店（朝外大街）0.2力平米一層1年5平米（實(shí)）開業(yè)：15元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：20元/天/平米（實(shí)）已含已含（繁 星秀城管理）120元/月定位準(zhǔn)，屬成熟商業(yè) 區(qū)，但租金較高，面 積過小，商戶更換頻率較快搜秀城（崇文門內(nèi)大街）3萬平米八層2004 年10 月 18日開業(yè)11-15平米（實(shí)）開業(yè)：27元/天/平米（實(shí)），現(xiàn)在：19元/天/平米（實(shí)）已含已含100-200 元 /月概念一流，包裝一流， 租金高開低在走，現(xiàn)租金下調(diào)40-50%,2005年4月1日前免租

21、女人街（萊太化卉）1.8力平米三層4年6平米（實(shí)）16元/天/平米（實(shí)）已含已含150元/月一次定位較準(zhǔn)，管理 有一定水平，現(xiàn)經(jīng)營 較為穩(wěn)定佳億市場（新源路）1萬平米一層3年5平米（實(shí)）20元/天/平米（實(shí)）已含已含120元/月開發(fā)成本低，地理位 置好，市場定位準(zhǔn)， 租金低丿1高走14三、北京零售業(yè)發(fā)展趨勢、商業(yè)街發(fā)展及時(shí)尚購物場所分析（一）北京零售業(yè)市場發(fā)展趨勢分析1、商品消費(fèi)需求勢頭勁猛，消費(fèi)增勢拉平北京各區(qū)域市場供應(yīng)2004 年北京商品消費(fèi)零售總額達(dá)到 1700多億，比上年增 12.8%,轎車銷售增長 16.9%；通信業(yè)務(wù)收入增長 12%；餐飲業(yè)營業(yè)額增長 21.9%。金銀珠寶、化妝品、

22、文化辦公用品、通訊器材零售額均增20%以上。零售業(yè)態(tài)已開始趨向多樣化并逐步走向規(guī)范化； 新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長2、零售業(yè)全面開放，品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長 2004年底年北京零售業(yè)對外全面開放，歐洲三大家居超市百安居、 歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店 7-11 ，特色突出的西班牙折 扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店已入駐北京根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，截止到 2004年 10 月底，累計(jì)外商注冊資本金 在商業(yè)領(lǐng)域?qū)嶋H投入 8.4 億美元，營業(yè)面積 600 萬平方米，目前世 界著名跨國零售集團(tuán)中的大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入中國市場。2004年法國家樂福中國各公司銷售額達(dá)到 167 億元，

23、比上年同期增 長 25.7%，成為在中國大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè)， 并位居 中國連鎖經(jīng)營企業(yè)第五位。位居世界五百強(qiáng)之首的沃爾瑪在我國開設(shè)了 33 家分店，2004 年的銷 售額達(dá)到 68.5 億人民幣。沃爾瑪還以直接和間接的方式從中國采購大批商品出口， 2003 年為120億美元， 2004年達(dá)到 150億美元。分析結(jié)論：商業(yè)產(chǎn)品的波動(dòng)會(huì)有循環(huán)、上下、波峰和波谷，是由產(chǎn)品自身特性決定的在商業(yè)規(guī)劃時(shí)，需要通過站在長遠(yuǎn)發(fā)展角度對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，才能保證商 業(yè)的可持續(xù)發(fā)展要充分考慮商業(yè)功能在整體性上的統(tǒng)一（二）商業(yè)街發(fā)展分析 商北京的商業(yè)街近年來得到了長足的發(fā)展，不僅僅有像王府井、西單這樣的大

24、型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多頗具特色的商業(yè)街，如餐飲街、 酒吧街、 茶葉街、花卉街、圖書街、建材一條街等。其中東直門內(nèi)餐飲街、馬連道茶葉 街，萊太花卉街、十里河家居建材街等經(jīng)過調(diào)整和規(guī)范已基本達(dá)到特色商業(yè)街 條件并經(jīng)原市商委命名，預(yù)計(jì)到 2010年，全市將形成 10 條左右具有鮮明經(jīng)營 特色和較大影響的特色商業(yè)街。因本案不屬商業(yè)街范疇，故不做詳解，只闡述結(jié)論。分析結(jié)論： 目前大多商業(yè)街規(guī)范化程度低，設(shè)施不完善，在規(guī)模、檔次、經(jīng)營 特色、管理等方面，不能滿足人們?nèi)找孀兓南M(fèi)需要。如何解決商業(yè)街的規(guī)劃，使其在項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、服務(wù) 設(shè)施以及便利性，安全性、舒適性、娛樂性、文化性、信息傳播

25、性 等方面展示其更豐富的一面， 是商業(yè)街急需解決的問題17（四）北京商業(yè)格局分析1、專業(yè)市場-依然的藍(lán)籌目前北京市建筑面積萬平方米以上的專業(yè)市場已經(jīng)超過100個(gè)，成交額上億元的市場已經(jīng)達(dá)到30多個(gè)。一些地區(qū)的專業(yè)市場已經(jīng)形成了較大的“商圈”，如豐臺(tái)區(qū)的大紅門 服裝市場群；中關(guān)村電子市場群；三環(huán)路家具家居建材。2、社區(qū)商鋪一一搶占主流：目前社區(qū)與寫字樓的附帶商呈現(xiàn)出越來越多、 越來越大的趨勢小區(qū)基本都附帶1-2萬平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬、 20萬的商鋪面積，例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬平方米的 建外soho的商業(yè)街、蘋果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬平方米的財(cái)滿街。但大部分

26、應(yīng)用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但開發(fā)商更應(yīng)該從市 場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì) 策劃，考慮如何能提供給市場完美的項(xiàng)目。表一：典型商鋪供應(yīng)項(xiàng)目商鋪類型商鋪名稱面積（平方米）社區(qū)商業(yè)昆泰中心環(huán)繞步行街20000（四）北京商業(yè)格局分析1、專業(yè)市場依然的藍(lán)籌 目前北京市建筑面積萬平方米以上的專業(yè)市場已經(jīng)超過 100 個(gè)，成交 額上億元的市場已經(jīng)達(dá)到 30 多個(gè)。 一些地區(qū)的專業(yè)市場已經(jīng)形成了較大的“商圈”，如豐臺(tái)區(qū)的大紅門 服裝市場群；中關(guān)村電子市場群；三環(huán)路家具家居建材。2、社區(qū)商鋪搶占主流： 目前社區(qū)與

27、寫字樓的附帶商呈現(xiàn)出越來越多、 越來越大的趨勢。小區(qū)基本都附帶 1-2 萬平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供 10萬、 20萬的商鋪面積，例如 18萬平方米的富力城星光大道、 9 萬平方米的 建外 soho 的商業(yè)街、蘋果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、 4 萬平方米的財(cái)滿街。但大部分應(yīng)用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但開發(fā)商更應(yīng)該從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì) 策劃，考慮如何能提供給市場完美的項(xiàng)目。表一：典型商鋪供應(yīng)項(xiàng)目商鋪類型 商鋪名稱面積（平方米）社區(qū)商業(yè)昆泰中心環(huán)繞步行街 2000017而大柵欄商業(yè)區(qū)則

28、依然勉強(qiáng)維持經(jīng)營； 隆福寺商業(yè)。但在隆福大廈 11 年前發(fā)生火災(zāi)后，該商圈日益衰落。5、商業(yè)街城市服務(wù)業(yè)態(tài) 商業(yè)街作為一座城市的“窗口”和“名片” ，正以其的商業(yè)價(jià)值對城市 振興發(fā)展的推動(dòng)作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。 從功能上看有綜合類型的如北京王府井大街，有專業(yè)類型的如北京的 三里屯、香港的藍(lán)桂坊都是比較著名的都市休閑街。作為本案項(xiàng)目緊鄰的三里屯酒吧街，位于朝陽區(qū)三里屯北路東側(cè)，全 長 260 米，占地 1648 平方米。酒吧街毗鄰包括加拿大、澳大利亞、法國、比利時(shí)、德國等在內(nèi)的 79 個(gè)國家的使、領(lǐng)館，與聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署、人口基金署等

29、7 個(gè)駐華機(jī) 構(gòu)鄰近。三里屯酒吧街經(jīng)過六年多的發(fā)展，已成為在國內(nèi)、國際知名度頗高的 飲食文化特色街。該商業(yè)街已逐步發(fā)展成為城市級的商業(yè)街。（五）現(xiàn)狀商業(yè)問題1、政策影響 - 調(diào)息、貸款限制、房產(chǎn)稅 央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次提高了房貸利率，對于房產(chǎn)投資者特別是商業(yè)地產(chǎn) 或者其他高檔物業(yè)投資者而言，則影響相對較大。首先，近年來商業(yè)地產(chǎn)租金下浮、投資收益降低，利率連續(xù)上調(diào)顯然會(huì)大 幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本。同時(shí)，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高檔物業(yè)持有成本將進(jìn)一步加大，這樣 一來高檔物業(yè)的投資回報(bào)率將會(huì)明顯降低。政策表明，平抑房價(jià)仍將是2005年政府宏觀調(diào)控的重要組成部分之一， 如果今后房貸持續(xù)加息，必將

30、會(huì)進(jìn)一步提高投資成本。今年下半年開始，受宏觀調(diào)控政策的影響，商業(yè)房貸緊縮明顯，使商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目獲得貸款和申請土地更加困難，開發(fā)商對獲得的土地和資金會(huì)越來 越來謹(jǐn)慎，整個(gè)行業(yè)越來越理性。國務(wù)院 2005 年初出臺(tái)的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 規(guī)劃條例，該條例參照發(fā)達(dá)國家的做法對商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聽證制度、商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、 布局結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理進(jìn)行了確定， 10000 平方米以上的 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行嚴(yán)格的聽證。從西方的經(jīng)驗(yàn)來看，一般商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目的審批、立項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn)，但一旦通過立項(xiàng)，會(huì)得到政府支持。可以 說，該條例出臺(tái)對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展將有著較強(qiáng)的實(shí)際指導(dǎo)和發(fā)展 意義。2、投資需求投資者很受傷：

31、 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)將會(huì)有效推動(dòng)投資者盡早走向成熟，促使發(fā)展商 提高商鋪的操作水平。 失敗是個(gè)雙刃劍，一方面使小投資者面臨投資回收無望的境地，另一 方面，也讓開發(fā)商名譽(yù)掃地。3、經(jīng)營需求錯(cuò)位的需求： 主題商場：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占據(jù)需求主流，新興業(yè)態(tài)增長迅速。在北京商鋪面積 需求方面，大型超市、家居建材二種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出較快的上升勢頭，新增項(xiàng)目主 要分布于木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興區(qū)域，投資方多以外資為主，如易初 蓮花、家樂福等、百安居、普爾馬斯特等供需錯(cuò)位造成商鋪空置率增加。一方面是北京商業(yè)零售市場供應(yīng)量快速增 長，另一方面是國內(nèi)外零售商對商業(yè)店鋪需求強(qiáng)烈，在此供需旺盛的形勢下北 京商業(yè)市場理應(yīng)達(dá)到良好

32、的平衡狀態(tài)，但從市場表現(xiàn)來看，隨著商鋪供應(yīng)量的 增長，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，從而造成北京商鋪市 場在今年上半年空置率有所增加。究其原因，主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能 符合用家的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難。49（六）區(qū)域商業(yè)市場分析1、城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展分析1）朝陽商業(yè)發(fā)展 1234567規(guī)劃朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展的“ 1234567”規(guī)劃按照因地制宜的原則，成線、成圈、成 區(qū)地打造大小商圈和特色商業(yè)街。一條商業(yè)大道朝外大街。兩大商業(yè)環(huán)帶四環(huán)路“購物環(huán)境帶”和五環(huán)路“大型物流產(chǎn)業(yè)帶”三大商業(yè)特區(qū)一一CBD奧林匹克公園和電子城四大商圈 建國門商圈、燕沙商圈、

33、亞運(yùn)村商圈和望京商圈。五大品牌商業(yè)街一一秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場、十里河建 材一條街和萊太花卉一條街。六大新興流通業(yè)態(tài)一一大型多功能購物中心、現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)業(yè)、體育會(huì)展 業(yè)、綠色生態(tài)旅游商業(yè)、連鎖超市和社區(qū)商業(yè)。七類專業(yè)市場一一現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、家居用品超級市場、汽車交易市 場、生物醫(yī)藥流通基地、建材與裝飾材料市場、再生資源市場和品牌服裝專賣 市場。新秀水圖按照這一規(guī)劃，朝陽區(qū)現(xiàn)有的三條特色街（區(qū)）一一秀水街、三里屯酒吧 街和潘家園舊貨市場，要重新整合擴(kuò)建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起 培育成全區(qū)的五條品牌商業(yè)街；同時(shí)，還計(jì)劃拆遷秀水市場東側(cè)的四棟居民樓，適度擴(kuò)大秀水市場建筑規(guī)

34、 模；三里屯酒吧街要南拓到工體北路南側(cè)的工廠區(qū)，突出國際消費(fèi)風(fēng)情。2）交通規(guī)劃（1）地鐵十號(hào)線（2）三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴(kuò)建4）部分路段維修5）城市次干路拆遷建設(shè)2、區(qū)域發(fā)展分析2.1 區(qū)域的涉外環(huán)境 : 東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地，擁有凱賓斯基、長城、昆侖等 眾多星級酒店；擁有嘉林花園別墅、京潤水上花園別墅等城市別墅區(qū)；擁有溫莎大道、華貿(mào)中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。東三環(huán)沿線實(shí)質(zhì)上是北京最早成熟的涉外商圈之一2. 2商務(wù)居住環(huán)境：東三環(huán)沿線的涉外生活圈非常成熟，有著國際品質(zhì)的大酒店、外資醫(yī) 院、便利超市，店鋪、咖啡館、酒吧琳瑯滿目、一應(yīng)俱全，符合外國 人的生活習(xí)慣

35、和情調(diào)。便利的交通條件及大面積的綠化和清新潔凈的空氣東三環(huán)沿線區(qū)域不但是一個(gè)單純的商務(wù)區(qū)，更是一個(gè)生活氛圍濃厚的 咼尚居住區(qū)。分析完區(qū)域“共性”及未來的發(fā)展走勢。，我們再來看看東三環(huán)沿線各商圈的“個(gè)性”發(fā)展，以酒仙橋LL *安定門北新京北京東站戲井妄定門東大街 東 ”里站些 F夜宮安門東花吟 磁器口 /東太陽宮 路朝 紅廟區(qū)建國門: 麺譽(yù)安往謹(jǐn)國J 市政府 前前門 n業(yè)更和小關(guān) 安貞-二磅：北-本案周邊商圈分布圖CBD商圈CBD這一規(guī)劃是在1998年正式出臺(tái)，并在2001年得到最終確定的，其發(fā) 展過程也僅僅經(jīng)歷了三、五年時(shí)間，但由于區(qū)內(nèi)早期的國貿(mào)中心最始建于 1985 年，而在那是國貿(mào)就已經(jīng)樹

36、立了其中央商務(wù)區(qū)的核心位置。朝外商圈北京朝外商圈的異軍突起，主要得力于“ 24小時(shí)CBD概念的提出，朝外 商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“要把其和 CBD連在一起，商業(yè)和商務(wù)中心雙重職 能發(fā)展”。朝外大街規(guī)劃面積達(dá)百萬平方米，其中商務(wù)占三分之二，商業(yè)占三 分之一，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。燕莎商圈燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。 由于該區(qū)域以燕莎商場為核心， 東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，該區(qū)域又臨近機(jī)場高速， 因此國際商務(wù)氛圍一直是該區(qū)域的標(biāo)簽。三元橋商圈 三元橋地區(qū)，無論是從地理位置、區(qū)域特征還是區(qū)域價(jià)值來看，都具備成 為國門區(qū)的“先天優(yōu)勢”。從地

37、理位置上來說，三元橋既是首都城區(qū)通向機(jī)場高速公路和京郊東北的 出入口，又是三環(huán)路的重要組成部分，是真正意義上的北京“城市第一印象 區(qū)”。從區(qū)域特征上來看，三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣 場，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村奧運(yùn)村，緊鄰 CBD處在幾大板塊的交會(huì)處， 是無可爭議的紐帶， 足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風(fēng)貌。從區(qū)域價(jià)值來看， 三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、 長城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。再加上各大 品牌開發(fā)公司的共同關(guān)注和鼎力打造，其區(qū)域價(jià)值已經(jīng)直追CBD奧運(yùn)村等熱點(diǎn)區(qū)域，成為北京的又一塊“黃金區(qū)域”地帶。通過上述分析

38、，我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)，東三環(huán)沿線區(qū)域商圈分布密集，區(qū) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理互補(bǔ)。各個(gè)商圈之間除了存在一定的市場競爭，更多的是相互的協(xié)調(diào)和補(bǔ)充。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其 中，為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、 商務(wù)氛圍，凸現(xiàn)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)。但與此同時(shí)，本案也將面臨各大成熟商圈典型商業(yè)業(yè)態(tài)所帶來的巨大市場 競爭壓力。盡量避免，或是降低競爭風(fēng)險(xiǎn)，打造區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，做到對區(qū)域功能，或區(qū)內(nèi)產(chǎn)品的補(bǔ)充， 才是本案能夠在眾多競爭項(xiàng)目中脫穎而出的關(guān)鍵。3、區(qū)域特性分析1）街區(qū)交通便利，公交路網(wǎng)發(fā)達(dá)2）第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3）頂級公寓、酒

39、店與高檔寫字樓云集北京已發(fā)售的外銷公寓 70%集中在東三環(huán)長虹橋附近。最初每平方米在 1800美元2500美元。周邊目前有 10 多個(gè)在售項(xiàng)目，如棕櫚國際公寓，京達(dá)國 際公寓、亮馬名居、橙色時(shí)光等，其 8 成以上為高檔住宅。區(qū)域擁有像諾基亞 公司等大型跨國公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、 昆侖飯店、 長城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級以上酒店。周邊寫字樓包括燕莎 中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級寫字樓，其良好的出租情況和高檔的 硬件設(shè)備為本商圈培育了良好的周邊環(huán)境。4）休閑、生活購物場所比較豐富 三里屯地區(qū)設(shè)有大型超市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及盈科中心大型購物中心，休閑購 物與生活

40、采購方面比較豐富。5）區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)配套 CBD6）商業(yè)形式多樣7）商圈業(yè)態(tài)豐富4、三里屯現(xiàn)有規(guī)劃的影響和未來發(fā)展的趨勢按照城市發(fā)展的功能規(guī)劃，該地區(qū)屬 CBD的配置板塊地區(qū)，區(qū)內(nèi)使館 云集，因此，三里屯今后的發(fā)展方向是政治、經(jīng)濟(jì)、文化活躍的地區(qū)， 提供涉外商住、餐飲娛樂、高檔住宅等地區(qū)功能。 光顧三里屯酒吧的中國人中，來自“三資企業(yè)”的白領(lǐng)和文化藝術(shù)、 演藝界的人士占大多數(shù)。外地游客則把三里屯當(dāng)景點(diǎn)，很多人慕名而 來，把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動(dòng)。至今外國客人都是三里 屯的穩(wěn)定消費(fèi)群體。因此酒吧區(qū)專攻時(shí)尚異域文化風(fēng)情。目前三里屯街有三大“先天不足”：道路狹窄，交通不暢；門店設(shè)施簡 陋；酒吧

41、離居民樓太近，存在擾民問題，不利于該地區(qū)的進(jìn)一步提升。北三里屯地區(qū)危改工程的啟動(dòng)，將為三里屯酒吧街的規(guī)范發(fā)展提供條 件和可能。同時(shí)酒吧街的規(guī)模將會(huì)有所擴(kuò)大，增加新三里屯區(qū)，而檔 次也會(huì)有所提升，使它更具時(shí)尚、休閑和北京特色。（七）三里屯核心商業(yè)分析三里屯核心商圈個(gè)案分析1. 核心商圈的地理劃分范圍界定北起東直門外大街，南抵建國門外大街；西起東二環(huán)，東至東三環(huán)。2. 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)業(yè)態(tài)的市場型商鋪分析2.1.雅秀市場地理位置三里屯，朝陽區(qū)工體北路58號(hào)規(guī)模地下1層，地上1 5層，總建筑面積為2.8萬平米，使用面 積1.1萬平米父通115、113、406、701、117、416 三里屯下車，乘

42、110、120、403、118工人體育場下車特點(diǎn)經(jīng)營休閑、民族特色服裝、服飾；主要消費(fèi)者為入境的國際 旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部 分國內(nèi)慕名而訪的時(shí)尚人士。銷售模式只有首層商鋪米用頭斷40年的使用權(quán)方式，使用面積6平 米，價(jià)格最初在40萬/檔，現(xiàn)已漲到60萬/檔，單價(jià)為6.5萬 元/平米（使用面積）。其他樓層商鋪為租賃方式。因人流很 旺，經(jīng)營很好，幾乎無人轉(zhuǎn)讓。2002年5月開業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)檔口（ 6平米）日租金金16.67元/平 米/天，現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空經(jīng)營模式間；轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20萬元左右。押金2萬/攤位，租金繳付方式 為一年半一交。業(yè)態(tài)組合

43、樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積（平米）B1鞋1201000箱包651000首層服裝1982000二層服裝2232000三層童裝36720針織52520絲綢125750四層小百貨1771062珍珠、玻璃器皿、古玩字畫20180五層食檔、水吧、涮吧25800總計(jì)95011000綜評：北京三里屯雅秀服裝市場原為麒麟大廈，后由昆泰集團(tuán)投資5000萬進(jìn)行內(nèi)部改造而成，其定位于大型專業(yè)經(jīng)營服裝、百貨的綜合市場，并樹立 了一個(gè)真正代表外貿(mào)服裝和商品較高水平的現(xiàn)代化市場形象。該市場于2002年5月開業(yè)，目前京市綜合類商城當(dāng)中占據(jù)了自己的一席之地。雅秀市場以豐 富的商品和良好的環(huán)境吸引了大批中外顧客，特別是入境旅

44、客，分流大部分秀 水街的涉外消費(fèi)者。目前北京的很多旅游團(tuán)也把雅秀”當(dāng)作一個(gè)特色購物景點(diǎn)， 甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說明雅秀”已擁有了一定的知名度。其客戶來源10%為淘貨人群，40%為時(shí)尚前衛(wèi)人士，50%為外國籍人士和入境旅游 者。22佳藝時(shí)尚廣場地理位置昆侖飯店對面，燕沙商場附近規(guī)模臨建，總共約500商戶，只有一層特點(diǎn)經(jīng)營前衛(wèi)時(shí)尚類的休閑服裝、服飾；主要消費(fèi)者為市內(nèi)追求 時(shí)尚年輕人。經(jīng)營模式標(biāo)準(zhǔn)檔口（ 8平米）原始日租金金16.67元/平米/天，現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為33元/平米/天，現(xiàn)無攤位可租。轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬/攤位， 租金年付，押金1萬元業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積（平米）一層箱包161

45、60服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計(jì)5003000綜評：佳藝時(shí)尚廣場針對的目標(biāo)客戶群為 20至40歲的時(shí)尚女性和演藝圈 人士、及自由職業(yè)者，外國人只占到 10%,廣場內(nèi)西面仍為大眾消費(fèi)商品，東 側(cè)則是服裝服飾精品店。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場，整體形象稍遜， 并且規(guī)模不大，但目前其市場內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標(biāo)消費(fèi)群中口碑較好。佳藝的客流量500- 1000人次/小時(shí)，基本為回頭客，人均消費(fèi)約 500 1000元/人/次，標(biāo)準(zhǔn)鋪位的日營業(yè)額為1000- 1500元，旺季時(shí)，日營業(yè)額可達(dá)到2000 2500元（旺季為9、10、11、

46、12月份和1月）。2.3.秀水街市場地理位置長安街北側(cè)，東臨貴友大廈，南接長安街，永安里紅綠燈的 西北角規(guī)模地下1層，地上1 5層，總建筑面積為3.5萬平米，營業(yè)面 積1.8萬平米，商戶總量1500戶，標(biāo)準(zhǔn)鋪位5平米或10平 米父通因緊鄰長安街，公交線路較多，非常方便特點(diǎn)擴(kuò)大民族特色，主打“民族、時(shí)尚、前衛(wèi)”大品牌商品；主 要消費(fèi)者為入境的國際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū) 的工作人員，還有小部分國內(nèi)慕名而訪的時(shí)尚人士。銷售模式初期租金：5萬元入場費(fèi)，10萬元經(jīng)營保證金（可退），交2 年的租金，B1 : 1萬元/月，1F: 2萬元/月, 2F: 1.5萬元/ 月，3F: 7000 1 萬元/

47、月, 4F: 5000 元/月;對于老秀水商戶：免5萬元入場費(fèi)，免一年物業(yè)管理費(fèi)，租 金可一年一付，月租金下調(diào) 30 50%。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積（平米）B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿(mào)、休閑）2691345二層服裝（外貿(mào)、休閑）4352000二層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運(yùn)動(dòng)用品25125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計(jì)150018000綜評：新秀水街其商業(yè)樓的地下 2層、3層主要為車庫，共有停車位 300 多個(gè)，商業(yè)樓前后兩個(gè)廣場

48、還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團(tuán)體購物停車不便的問題。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的 工作人員以及時(shí)尚的年輕人為主。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場內(nèi) 90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時(shí)尚精品。鋪位裝修風(fēng)格，以 及目標(biāo)消費(fèi)者幾乎無“淘貨”的特征。2.4.那里市場地理位置三里屯北街，本案的東側(cè)規(guī)模地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)2003年底開業(yè)，各個(gè)店鋪風(fēng)格各具特色，尤其是內(nèi)街里的1層獨(dú)立店鋪，主打經(jīng)營商品為時(shí)尚、前衛(wèi)類；主要消費(fèi)者為 入境的旅游者，以及對品位要求較高的國內(nèi)演藝圈人士。經(jīng)營模式租金：17 23元/平米/天。無轉(zhuǎn)讓費(fèi)

49、。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積（平米）西餐廳170一層特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110咼爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計(jì)26340綜評：那里地理位置不明顯，對外宣傳力度不夠，知名度不高。其的經(jīng)營項(xiàng)目 是時(shí)尚服裝服飾、鞋類；經(jīng)營生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。那里進(jìn)貨渠道：服 裝大部分是廣州外貿(mào)服裝，還有就是比較個(gè)性的從臺(tái)灣、日本、韓國等國家進(jìn) 口。2.5.同里原創(chuàng)藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側(cè)，緊鄰本案規(guī)模地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)主打經(jīng)營商品為國際、國內(nèi)民族或原創(chuàng)服裝服飾，主要消費(fèi) 者為對品位要求較高的國內(nèi)演藝圈人士。經(jīng)營模式租金：17

50、 23元/平米/天。無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積（平米）一層家具店（中式古典）1100美容美發(fā)180美甲（美式）140咼爾夫用品112咖啡店（日本風(fēng)格）190二層特色服裝服飾224家居飾品112紋身店18畫廊115飾品店648化妝品16三層服裝324四層酒吧（英式）190總計(jì)23549綜評：同里的經(jīng)營項(xiàng)目是主打國際、國內(nèi)民族特色的原創(chuàng)服裝服飾、 手工藝品; 目前經(jīng)營生意不好，市場內(nèi)的絕大大部分?jǐn)偽粵]有消化掉， 大部分商戶已撤出。同里的進(jìn)貨渠道：服裝大部分是自創(chuàng)自己設(shè)計(jì)自己做，還有一部分就是廣州、 香港、日本；工藝品有東南亞的，主要是泰國的，還有西班牙的，還有一家香 港老板自己

51、在廣東有自己的生產(chǎn)基地。26日壇商務(wù)會(huì)館地理位置日壇南路規(guī)模三層，建面：3000平米，隔間：25-70平米/間，使用率：70%;約有40家商戶特點(diǎn)主打經(jīng)營商品為名牌A貨、稀有貨品、時(shí)尚新穎、價(jià)位較咼，主要消費(fèi)群體為時(shí)尚女性、使館工作人員、公司白領(lǐng)、演藝界人士、自由職業(yè)。經(jīng)營模式標(biāo)準(zhǔn)攤位25平米，租金：20兀/平米/天。租金交付方式押二 付一，轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬/攤位。綜評：日壇商務(wù)會(huì)館的經(jīng)營貨品以 A貨為主，進(jìn)貨渠道如廣州、深圳、香港、臺(tái)灣、日韓等地，經(jīng)營貨品檔次較高，價(jià)格只是比國貿(mào)、燕莎等大商場略便宜 些，項(xiàng)目客流少，但成交率高，多為固定客戶，人均每次消費(fèi)2000元。2.7.秀水2號(hào)地理位置國際俱樂

52、部西側(cè)，建國門上島咖啡旁規(guī)模地上4層，總面積2000平米，約50個(gè)商鋪特點(diǎn)貨品新穎，價(jià)格較咼，成父率較咼；主打經(jīng)營商品為時(shí)尚、 前衛(wèi)類；主要消費(fèi)者為時(shí)尚女性、公司白領(lǐng)、演藝名人、自 由職業(yè)。經(jīng)營模式標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。租金：12.5兀/平米/天。租金交付押一 付三，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬。2.8.藝嘉市場地理位置貴友對面規(guī)模共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點(diǎn)以服裝為主，多為A貨；主要消費(fèi)者為周邊寫字樓內(nèi)公司的 女性為主，有少量固定客戶。業(yè)態(tài)一層32家：工藝品、服裝各占一半；二層 32家；三層30 家；四層、五層各20家經(jīng)營模式標(biāo)準(zhǔn)攤位為20平米。租金：6.67元/平米/天。租金交三個(gè)月， 經(jīng)營四個(gè)月，押金為4000元/攤位（即一個(gè)月租金），轉(zhuǎn)讓費(fèi) 無。綜評：樓內(nèi)顧客稀少，生意極為蕭條，約有30家關(guān)門2.9. 太平洋百貨3. 潛在競爭項(xiàng)目分析31 新三里屯時(shí)尚文化區(qū)開發(fā)商為北京國銳投資有限公司 , 成立于 2001 年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè) 務(wù)，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，控股或參股的企業(yè)有 ： 北 京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 北京國峰置業(yè)有限公司、 北京國隆置業(yè)