淺談精裝修項(xiàng)目管理

1、淺談精裝修項(xiàng)目管理,瑞安十年住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)分享,目錄,瑞安房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介,精裝修項(xiàng)目管理重難點(diǎn)分析,進(jìn)度管理,施工工序管理,材料管理,設(shè)計(jì)優(yōu)化,成品保護(hù),精裝修項(xiàng)目建造過程風(fēng)險(xiǎn)管控,精裝修項(xiàng)目維保服務(wù),瑞安房地產(chǎn)簡(jiǎn)介,瑞安房地產(chǎn)有限公司,于,2004,年成立，（股,份代號(hào),272,，總部設(shè)于上海。公司在發(fā)展,多功能、可持續(xù)發(fā)展的“整體社區(qū)”項(xiàng)目方面,擁有卓越成績(jī)。長(zhǎng)期以來，瑞安房地產(chǎn)積極配,合政府的城市發(fā)展規(guī)劃，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性,的手法進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求打造一個(gè)集,生活、工作、休閑”于一體的可持續(xù)發(fā)展的,整體社區(qū)，豐富全面生活體驗(yàn),武漢天地,位于武漢市漢口永清地塊，東臨長(zhǎng),江，面向風(fēng)景如

2、畫的江灘公園。項(xiàng)目整體是集,住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè),施于一體綜合發(fā)展項(xiàng)目，以配合整個(gè)武漢市國(guó),際化發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目占地,61,萬平方，總建筑面積,163,萬方,總體規(guī)劃顧問為美國(guó),SOM,公司,Skidmore,Owings and Merrill, LLP,，經(jīng)過十年打造,目前已經(jīng)開發(fā)完成,70,仍有,40,余萬方待開,發(fā),Office,177,000,m,2,Residence,550,000,m,2,Xintiandi,57,000,m,2,Lifestyle Family Mall,164,000,m,2,Office,590,000,m,Office,

3、Office,Schools,Residence,700,000,m,2,Total GFA 1,630,000m,2,Office,Horizon,110,000,m,2,武漢天地精裝住宅開發(fā)十年：精裝檔次及品質(zhì)不斷提升，為市場(chǎng)帶來創(chuàng)新產(chǎn)品,2007,2009,2013,2012,御江苑一期,A7/A9,御江苑二期,A6,御江苑三期,A11/A12,御江苑四期,B9,御江苑二期,A8/A10,御江苑四期,B13,2016,云廷,B14,御江苑四期,B11,盛薈,B5,2010,2014,2017,2011,2006,精裝修項(xiàng)目管理進(jìn)度管理,項(xiàng)目管理的主要工作內(nèi)容，占用項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)進(jìn)度影

4、響大,開發(fā)報(bào)建為項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)入，關(guān)系到項(xiàng)目整體合規(guī)性，報(bào)建計(jì)劃隨項(xiàng)目難度不同而制定，需協(xié)調(diào)項(xiàng)目,內(nèi)部及外部各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度至關(guān)重要,武漢天地,B,片某項(xiàng)目報(bào)建計(jì)劃,用地規(guī)劃許可證,土地證,建設(shè)規(guī)劃許可證,施工圖圖審,施工許可證,設(shè)計(jì)實(shí)際從項(xiàng)目定位策劃開始，分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。與開發(fā)報(bào)建、招,標(biāo)、施工關(guān)系密切,住宅精裝修設(shè)計(jì)自建筑設(shè)計(jì),定稿后開始實(shí)施，設(shè)計(jì)周期,約,6,個(gè)月,精裝修住宅項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu),機(jī)電設(shè)計(jì)需與精裝修設(shè)計(jì),的配合關(guān)系到項(xiàng)目成品的使,用舒適性、實(shí)用性,精裝修項(xiàng)目標(biāo)段較多，設(shè)計(jì),出圖需配合大量招標(biāo)，出圖,速度對(duì)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度有一定,影響,武漢天地,B

5、,片某項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃,施工是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理的核心,施工過程需配合銷售時(shí)間，關(guān)系到項(xiàng),目投資回收的速度，影響項(xiàng)目的贏利,指標(biāo),瑞安集團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域制定“標(biāo)準(zhǔn)工,期”，供項(xiàng)目制定施工計(jì)劃參考,精裝修項(xiàng)目進(jìn)度較普通項(xiàng)目周期延長(zhǎng),1,年左右,武漢標(biāo)準(zhǔn)工期節(jié)點(diǎn),精裝修項(xiàng)目管理重難點(diǎn)分析施工工序管理,業(yè)主方,總承包,Date:2015-03-12,樁基礎(chǔ)工程,地質(zhì)勘察工程,試樁工程,T3,場(chǎng)外銷售樣,板間,一戶一表工程,住戶小中央空,調(diào)供應(yīng),總承包工程,監(jiān)理,門鎖供應(yīng),入戶大堂軟裝,施工樣板間,基坑圍護(hù)及降水,土方,鋁門窗工程及,幕墻工程,弱電工程,住宅室內(nèi)精裝,修工程,樁基礎(chǔ)工程,地質(zhì)勘察工程,試樁工程

6、,包括銷售樣板間戶,內(nèi)的精裝修、家具,軟裝等,自來水表前管道及,設(shè)備供應(yīng)及安裝,小中央空調(diào)及分體,空調(diào)供應(yīng)及安裝,含新風(fēng)系統(tǒng),地庫(kù)及上部結(jié)構(gòu)、粗,裝及后勤部分精裝,綜合機(jī)電,暖通、電氣,給排水、消防、消防,工程,通風(fēng)扇主體亮化,B14,監(jiān)理,入戶電子鎖,套內(nèi)門鎖具,包括大堂家具、壁,畫,施工樣板用于內(nèi)部,研究,基坑圍護(hù)、基坑降水,基坑土方開挖及外運(yùn),鋁合金門窗、陽(yáng)臺(tái),欄桿、幕墻、室外,玻璃雨棚及吊頂,外墻石材,可視對(duì)講系統(tǒng)、廣播,系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng),保安監(jiān)控系統(tǒng)、一卡,通系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理,系統(tǒng),地庫(kù)電梯廳、首層,大堂、標(biāo)準(zhǔn)電梯廳,住宅樓梯間,塔樓除,外,樓梯前室、住,宅單元內(nèi)精裝修,智能家居,

7、電梯安裝,外墻一體板工,程,外圍鋪石,硬景,工程,園林綠化工程,康體設(shè)施供應(yīng),安裝工程,地暖,外墻真石漆涂,料供應(yīng)安裝工,程,住戶小中央空,調(diào)安裝,衣柜供應(yīng)安裝,工程,室內(nèi)精裝石材,供應(yīng),精裝木飾面供,應(yīng),墻紙供應(yīng),墻地磚供應(yīng),木地板安裝,櫥柜,浴室柜安裝,戶內(nèi)門安裝,入戶門安裝,T3/T4,智能家居系統(tǒng),電梯安裝,放入鋁窗招標(biāo)范圍,地面，花壇，水池,鋪石，景觀地面排,水，綠化、水景設(shè),備等,室外園林綠化及綠,化澆灌系統(tǒng),老年活動(dòng)、兒,童游樂場(chǎng),地暖供應(yīng)及安裝,超高層外墻涂料,小中央空調(diào)及分體,空調(diào)供應(yīng)及安裝,含新風(fēng)系統(tǒng),精裝修衣柜,室內(nèi)精裝石材,放入精裝修范圍,室內(nèi)墻紙,室內(nèi)墻地磚供應(yīng),架空

8、木地板安裝,浴室柜放入精裝修范,圍,戶內(nèi)門安裝,入戶門安裝（公共,部位防火門,電梯供應(yīng),廚房設(shè)備供應(yīng),潔具、龍頭供,應(yīng)、衛(wèi)浴五金,供應(yīng),戶內(nèi)門供應(yīng),入戶門供應(yīng),櫥柜,浴室柜供,應(yīng),木地板供應(yīng),一站式天然氣,標(biāo)識(shí)牌工程,浴霸供應(yīng),室外燈具供應(yīng),地庫(kù)劃線,供電專變,擦窗機(jī),水景,新風(fēng)系統(tǒng),電梯供應(yīng),包括：燃?xì)庠?、?煙機(jī)、微波爐、消,毒柜、洗碗機(jī)、雙,門冰箱供應(yīng)、垃圾,粉碎機(jī)、凈水器,即時(shí)電熱器（非戰(zhàn),略,主人房及標(biāo)準(zhǔn)間衛(wèi),浴潔具及配件毛巾,桿、廁所架、浴簾,桿、肥皂架,戶內(nèi)門供應(yīng),德曼,入戶門供應(yīng),浴室柜放入精裝修,范圍,架空木地板供應(yīng),譽(yù),豐,天然氣入戶,地下及地上標(biāo)識(shí)標(biāo),牌供應(yīng)及安裝,浴霸,

9、供應(yīng)及安裝,室外燈具供應(yīng),地庫(kù)車位劃線,天然氣入戶,擦窗機(jī)供應(yīng)及安裝,放入硬景招標(biāo)范圍,新風(fēng)供應(yīng)及安裝,精裝修項(xiàng)目特別重視成,品品質(zhì)，施工段劃分精,細(xì)，既應(yīng)保證材料供應(yīng),商優(yōu)選，又保證優(yōu)選施,工單位，這是精裝品質(zhì),保證的基礎(chǔ),土建完成,機(jī)電預(yù)埋完成,精裝廚衛(wèi)濕作業(yè)及吊頂施工,精裝膩?zhàn)?窗臺(tái)石,施工,地板龍骨,毛板,施工,櫥柜柜體,臺(tái)面,安裝,精裝底漆,面漆,1,遍,淋浴房安裝,精裝潔具,燈具安,裝,最后一道面漆,精裝五金件安裝,地板面板施工,地板保護(hù),拆保護(hù),機(jī)電穿線,機(jī)電穿線,機(jī)電面板,安裝,機(jī)電面板,安裝,部分電器,燈具,水槽安裝,剩余電器安裝,櫥柜五金安裝,門基層板施工,門框安裝,門扇安

10、裝,門五金安裝,鋁窗,門框,安裝,玻璃安裝,內(nèi),外保溫,施工,鋁窗五金安,裝,窗邊收口,保潔,精裝修施工是一個(gè)系統(tǒng)工程,需特別注意施工工序流程，不可,倒置，否則將產(chǎn)生質(zhì)量隱患,工序流程所引發(fā)的管理重點(diǎn),1,提前制定全過程施工計(jì)劃,2,分包單位協(xié)調(diào)，工序交接,3,成品保護(hù)，材料設(shè)備照管,梳理搭接面，施工計(jì)劃系統(tǒng)編排，按流程施工,標(biāo)準(zhǔn)工序指引，標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)圖集，保證每一步操作符合瑞安品質(zhì),木地板標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)圖,木地板工藝控制標(biāo)準(zhǔn),精裝修項(xiàng)目管理重難點(diǎn)分析材料管理,材料選擇符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn),瑞安擁有一套標(biāo)準(zhǔn)的工料及工藝要,求，所有用于項(xiàng)目的材料均需符合,瑞安技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即同時(shí)滿足品牌,工料及工藝要求。在設(shè)計(jì)選型階

11、段,已經(jīng)考慮，并在合約中明確。以保,證交付的產(chǎn)品符合可持續(xù)及環(huán)保的,要求，保證業(yè)主利益,嚴(yán)格遵循集團(tuán)的“標(biāo)準(zhǔn)工序指引,層層把關(guān)，確保每一環(huán)節(jié)審批到位,進(jìn)場(chǎng)前的審批,設(shè)計(jì)提供控樣承包商送審,設(shè)計(jì),顧問審批項(xiàng)目經(jīng)理審批,審批意見分發(fā)至承包商開始,供材,材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收,承包商自檢監(jiān)理檢查填寫,材料報(bào)審表”，現(xiàn)場(chǎng)抽樣測(cè)試,品質(zhì)工程師確認(rèn)存放，張貼標(biāo),識(shí)定期匯總臺(tái)帳,精裝主材進(jìn)場(chǎng)前需去產(chǎn)地,工廠直接選材，以石材為例,定標(biāo)控樣,送樣審查,產(chǎn)地挑選大貨,選擇適合的大板,材料到貨拼接檢驗(yàn),按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收,進(jìn)場(chǎng),精裝修項(xiàng)目管理重難點(diǎn)分析設(shè)計(jì)管理及優(yōu)化,重視設(shè)計(jì)人員的水平，瑞安住宅全部選擇國(guó)際知名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造精裝修方

12、案,樣板先行，確保每一個(gè)節(jié)點(diǎn)滿足美觀、實(shí)用的要求；重注施工圖質(zhì)量,材料選型：環(huán)保性、美觀性、耐久性、便于打理，設(shè)計(jì)師為材料選擇進(jìn)行把關(guān)，嚴(yán)格審批,設(shè)計(jì)優(yōu)化變更：施工過程設(shè)計(jì)師全程參與，定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并主動(dòng)優(yōu)化，施工人員及設(shè)計(jì),師保持順暢溝通，一切從客戶使用角度出發(fā)進(jìn)行反復(fù)優(yōu)化,精裝修項(xiàng)目管理重難點(diǎn)分析成品保護(hù),在合約技術(shù)文件中明確成品保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，列入招,標(biāo)清單，包含在承包金額內(nèi),成品保護(hù)制作樣板現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后大面積實(shí)施,成品及半成品均遵循同一原則：誰施工誰保護(hù),誰破壞誰承擔(dān)。完善工序交接書面記錄,通用說明,保護(hù)標(biāo)準(zhǔn),精裝修項(xiàng)目建造過程風(fēng)險(xiǎn)管控,項(xiàng)目開發(fā),KPI,集團(tuán)實(shí)時(shí)監(jiān)控：成本、進(jìn)度、質(zhì)

13、量，定期預(yù)警，超過預(yù)設(shè)值亮紅（黃）燈,項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控系統(tǒng)：一三及節(jié)點(diǎn),商業(yè),24,個(gè)，住宅,34,個(gè),項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)：質(zhì)量檢查打分是否合格,單元缺陷率、開裂率、漏水率監(jiān)控,精裝修項(xiàng)目建造過程風(fēng)險(xiǎn)管控,第三方質(zhì)量檢查：集團(tuán)聘請(qǐng)第三方檢查機(jī)構(gòu)，每,2,個(gè)月對(duì)集團(tuán)所有項(xiàng)目依照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,檢查；武漢項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的質(zhì)量管控部門，每周,1,次武漢內(nèi)部全檢。對(duì)質(zhì)量和進(jìn)度及項(xiàng)目,重要事宜進(jìn)行通報(bào),驗(yàn)房機(jī)構(gòu)驗(yàn)房：武漢項(xiàng)目聘請(qǐng)第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行精裝過程指導(dǎo)，對(duì)每一套單元分階段,出具初驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)、終驗(yàn)的診斷報(bào)告，所有問題全部銷項(xiàng)方可達(dá)到交付條件,客戶監(jiān)督：工地開放日，施工過程向業(yè)主開放,工地開放日，向業(yè)主展示隱蔽工程的細(xì)節(jié)，請(qǐng)業(yè)主監(jiān)督工程質(zhì)量，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)放心,墻面實(shí)測(cè)，業(yè)主親自查看,砌體施工工藝講解,LOW-E,玻璃節(jié)能體驗(yàn),講解結(jié)構(gòu)工藝,還原施工現(xiàn)場(chǎng),講解模板腳手架,展示精裝修工