房地產(chǎn)企業(yè)工作流程及管理制度手冊(121頁）[詳細(xì)]

1、 工作流程及管理制度 手冊 *置業(yè)有限公司二0一三年一月目 錄一、前期工作流程項目決策管理工作流程3項目立項管理工作流程4項目可行性研究管理辦法5二、工程部工作流程施工管理流程.10質(zhì)量管理流程.11工程部職責(zé).12工程施工控制制度 .14工程驗收管理辦法.17工程竣工驗收管理辦法. .18工程質(zhì)量管理實(shí)施辦法.20工程質(zhì)量管理實(shí)施細(xì)則.23工程安全管理措施. .35工程資金管理措施. .39簽證控制制度 .40收方管理制度 .41施工圖管理制度 .42三、成本控制部工作流程預(yù)算編制流程.44結(jié)算編制流程.45造價管理制度 .46預(yù)算編制管理規(guī)范.49結(jié)算管理細(xì)則.51四、材設(shè)部工作流程材料設(shè)

2、備管理工作流程.53材料設(shè)備采購細(xì)則.54材料設(shè)備物資管理細(xì)則.62重要設(shè)備招標(biāo)采購制度 .69指定材料采購細(xì)則.72儀器設(shè)備檔案管理.74五、銷售部工作流程銷售部工作流程.76銷售部工作制度 .87六、財務(wù)部工作流程財務(wù)預(yù)算管理流程.89財務(wù)管理制度 .90七、行政與人力資源部工作流程員工培訓(xùn)管理流程.101行政事務(wù)管理制度 .102考核管理制度 .105八、物業(yè)服務(wù)工作流程物業(yè)服務(wù)工作流程.107物業(yè)服務(wù)工作制度 .111物業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn).119前期工作流程 項目決策管理工作流程可行性分析前期調(diào)查項目決策總經(jīng)理副總經(jīng)理工程開發(fā)部各職能部主辦部門工程開發(fā)部流程名稱項目決策管理工作流程編修部門

3、簽 發(fā) 人簽發(fā)日期10.項目立項8.選定項目6.編制項目可行性報告3.市場定位2.市場調(diào)查1.設(shè)定項目目標(biāo)開 始審批審批結(jié)束參與定位、分析4.項目提議5.項目可行性分析參與可行性分析7.組織項目可行性報告討論參與討論9.編制項目立項報告項目立項管理工作流程參加土地招拍掛摘牌成功后辦理土地手續(xù)簽訂國有土地出讓合同繳納契稅和印花稅后辦理土地證做項目科研報告、環(huán)評報告、節(jié)能報告規(guī)劃報批地質(zhì)勘探拆遷項目立項申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑方案 審查、人防手續(xù)施工圖設(shè)計及審查墻改備案申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證消防定點(diǎn)報建項目確立申請開發(fā)經(jīng)營權(quán)證墻改基金交納勞保統(tǒng)籌申請排水許可證綠化手續(xù)人防圖紙審查消防圖紙審查監(jiān)理

4、招標(biāo)及備案建設(shè)招標(biāo)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與造價管理簽訂檔案移交協(xié)議質(zhì)監(jiān)手續(xù)安監(jiān)手續(xù)綜合開發(fā)管理申請建筑工程施工許可證辦理預(yù)售許可證(主體竣工后、內(nèi)墻抹灰前)墻改驗收及節(jié)能認(rèn)定申請墻改基金返還環(huán)保驗收竣工測量規(guī)劃驗收消防驗收人防驗收檔案驗收及移交竣工備案申請民工工資保證金返還項目可行性研究管理辦法第1章 總則第1條 項目的 可行性研究決定了 項目是否能夠開展,為了 規(guī)范公司對項目可行性研究的 管理,實(shí)現(xiàn)項目決策的 科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、民主化,避免房地產(chǎn)項目投資的 失誤,特制定本辦法.第2條 對開發(fā)項目進(jìn)行整體論證、研究的 相關(guān)事項均遵循本辦法.第3條 可行性研究是在項目工程投資決策前,對與項目有關(guān)的 社會、經(jīng)濟(jì)、

5、技術(shù)、風(fēng)險等方面進(jìn)行研究、分析和論證,對擬定的 各種項目相關(guān)的 方案 進(jìn)行全面的 分析,評估項目的 可行性,確定項目是否應(yīng)該投資和怎樣投資,為公司對開發(fā)項目的 決策提供可靠、科學(xué)的 依據(jù).第2章 可行性研究步驟第4條 籌備.可行性研究的 籌備工作包括提出項目開發(fā)的 設(shè)想、組建研究小 組、制訂研究計劃、編制工作大 綱等.第5條 調(diào)查.可行性調(diào)查分為市場調(diào)查與資源調(diào)查.1市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的 供給和需求量、價格、競爭能力等,以便確定項目的 經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項目構(gòu)成.2資源調(diào)查應(yīng)包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的 調(diào)查,為下一步規(guī)劃方案 設(shè)計、進(jìn)行技術(shù)經(jīng)

6、濟(jì)分析提供資料.第6條 方案 的 制訂與選擇.研究小 組在收集資料和數(shù)據(jù)的 基礎(chǔ)上,擬出若干方案 ,將這些方案 進(jìn)行反復(fù)比較與論證后,挑選出科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性最優(yōu)的 一個方案 .第7條 財務(wù)評價與不確定性分析.對挑選出的 最優(yōu)方案 估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上,對方案 進(jìn)行詳細(xì)的 財務(wù)評價和不確定性分析,以此論證項目的 盈利能力.第8條 編寫可行性研究報告書.經(jīng)上述分析與評價,即可編寫詳細(xì)的 可行性研究報告,推薦一個以上的 可行方案 和實(shí)施計劃,提出結(jié)論性意見、措施和建議,供領(lǐng)導(dǎo)決策.報告書至少包括以下6部分內(nèi)容.1封面：要能反映評估項目的 名稱、誰作的 評估及可行性研究報告寫作

7、時間.2報告摘要：用簡潔的 語言介紹被評估項目所處地區(qū)的 市場情況、項目本身的 情況和特點(diǎn)、評估的 結(jié)論.文字要字斟句酌、言必達(dá)意,字?jǐn)?shù)以不超過1 000字為宜.3目錄.4正文：這是可行性研究報告的 主體,要按照邏輯順序,從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行,具體包括項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案 及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度 安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的 預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等12個方面.5附表：正文中不便插入的 較大 型表格可作為附表,一般包括項目工程進(jìn)度 計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表

8、、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等.6附圖：一般包括項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案 平面圖等.第3章 可行性研究的 內(nèi)容第9條 研究項目概況1項目名稱.2項目的 地理位置：包括項目所在地城市、區(qū)和街道,項目周圍主要建筑物等.3項目所在地的 周圍環(huán)境狀況.主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的 時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的 必要性和可行性.4項目的 性質(zhì)及主要特點(diǎn).第10條 開發(fā)項目用地的 現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置1土地調(diào)查,包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的 各類土地面積及使用單位.2人口調(diào)查,包括開

9、發(fā)項目用地范圍內(nèi)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù),需動遷的 人口數(shù)、戶數(shù)等.3調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的 種類,各種建筑物的 數(shù)量及面積,需要拆遷的 建筑物種類、數(shù)量和面積等.4各種市政管線,主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的 現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的 時間.5其他地下、地上物現(xiàn)狀.開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了 解的 內(nèi)容,包括水井、人防工程、各種管線等;地上物包括各種樹木、植物等.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀要附平面示意圖.6如需要進(jìn)行拆遷的 ,要制訂動遷計劃,確定安置方案 .第11條 確定市場分析和建設(shè)規(guī)模.1市場供給、需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測.2市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測.3市場交

10、易的 數(shù)量與價格.4服務(wù)對象分析、制訂租售計劃.5擬建項目建設(shè)規(guī)模的 確定.第12條 選擇規(guī)劃設(shè)計方案 .1選擇市政規(guī)劃方案 .市政規(guī)劃方案 的 主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的 布置、來源、去路和走向,大 型商業(yè)房開發(fā)項目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等.2項目構(gòu)成及平面布置.3選擇建筑規(guī)劃方案 .建筑規(guī)劃方案 的 內(nèi)容主要包括各單項工程的 占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的 數(shù)量等.附規(guī)劃設(shè)計方案 詳圖.第13條 資源供給情況分析.1建筑材料的 需用量、采購方式和供應(yīng)計劃.2項目施工的 組織計劃.3項目施工期間的 動力、水等供應(yīng).4項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通

11、、通信等供應(yīng)條件.第14條 項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究.1開發(fā)項目的 管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置,管理人員的 配備方案 .2人員培訓(xùn)計劃、年管理費(fèi)用估算等.第15條 制訂開發(fā)建設(shè)計劃.1前期開發(fā)計劃,包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計劃.2工程建設(shè)計劃,包括各個單項工程的 開工、竣工時間,進(jìn)度 安排,市政工程的 配套建設(shè)計劃等.3建設(shè)場地的 布置、施工隊伍的 選擇.第16條 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析.1項目總投資估算,包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分.2項目投資來源、籌措方式的 確定.3開發(fā)成本、銷售成本、經(jīng)營成本估算.4銷

12、售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算.5財務(wù)評估,即運(yùn)用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),對項目進(jìn)行財務(wù)評價.6風(fēng)險分析：一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析;另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的 可能變化,進(jìn)行定性風(fēng)險分析.7項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價.8結(jié)論及建議,即運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的 可行性,提出存在的 問題及相應(yīng)的 建議,并推薦最佳方案 .第4章 可行性研究的 管理第17條 公司的 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論規(guī)模的

13、 大 小 都必須編制可行性研究報告.一般規(guī)模的 由項目組組織人員進(jìn)行研究,大 規(guī)模與超大 規(guī)模的 開發(fā)項目必須委托專門的 咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項目可行性的 研究.第18條 公司項目部組織的 項目可行性研究一般由總工程師總體負(fù)責(zé),成控部、銷售部、財務(wù)部、工程部等部門派出人員組成研究小 組.第19條 公司自行組織的 小 組所編制的 項目開發(fā)可行性研究報告首頁加蓋公司的 印章,簽署公司總經(jīng)理及成員名單,末頁簽署報告撰寫人的 姓名.第20條 外部咨詢機(jī)構(gòu)所提供的 可行性研究報告由項目組組織人員進(jìn)行初審,審議通過后方可報董事會審議.第21條 可行性研究報告屬于公司的 集體智慧或是公司花錢購買的 產(chǎn)品,關(guān)系到公司

14、的 投資方向與投資策略,凡接觸可行性研究報告的 人員必須遵守保密原則,不得向外泄露,否則將嚴(yán)厲追究當(dāng)事人的 責(zé)任.第22條 項目可行研究報告與決策結(jié)果應(yīng)當(dāng)作公司的 技術(shù)檔案資料放在一起由專人負(fù)責(zé)保存.第23條 開發(fā)項目竣工驗收結(jié)束后,曾參與過項目可行性研究的 部門、人員應(yīng)開會進(jìn)行總結(jié),將研究的 方法、測算、結(jié)論、建議等與實(shí)際情況相比較,從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn),以不斷提高可行性研究的 科學(xué)水平和定性、定量分析的 準(zhǔn)確性.工程部工作流程項目施工管理工作流程施工過程管理進(jìn)度管理開工準(zhǔn)備分管經(jīng)理工程部各職能部門主辦部門工程部流程名稱項目施工管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期監(jiān)理單位施工單位2.組織

15、技術(shù)交底會參加技術(shù)交底會3.接受圖紙4.技術(shù)交底工程開工5.編制年度、季度、月度計劃6.編制月統(tǒng)計報表月統(tǒng)計報表簽認(rèn)7.月統(tǒng)計報表簽認(rèn)8.編制進(jìn)度報表審核9.進(jìn)度管理10.工程調(diào)度工程測量11工程質(zhì)量、工程造價管理12.監(jiān)理控制13.定期召開工地例會14.現(xiàn)場管理施工安全管理15.編制監(jiān)理月報審核審閱結(jié) 束開始1 提名項目負(fù)責(zé)人質(zhì)量管理工作流程糾正措施否9.查找原因分析偏差10.確定對策處理偏差發(fā)現(xiàn)偏差4.實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控1.確定質(zhì)量監(jiān)控對象2.制訂質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施計劃3.確定保證措施及標(biāo)準(zhǔn)8.跟蹤、觀測、檢查、驗證開 始是偏差分析改進(jìn)質(zhì)量監(jiān)控實(shí)施項目負(fù)責(zé)人工程部監(jiān)理單位主辦部門工程部流程名稱工程質(zhì)量

16、管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期相關(guān)職能部門材設(shè)部11.質(zhì)量監(jiān)控記錄審閱12.存檔結(jié) 束5.工程測量質(zhì)量監(jiān)控 6.特殊技術(shù)過程質(zhì)量監(jiān)控7.工程材料、施工設(shè)備質(zhì)量監(jiān)控糾正措施糾正措施工程部職責(zé)一、開工前1、負(fù)責(zé)土地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)、建設(shè)手續(xù)的 辦理.2、由公司協(xié)調(diào)各有關(guān)方組織選擇施工企業(yè)及項目部,在成本控制部根據(jù)實(shí)際情況擬定的 施工協(xié)議經(jīng)充分談判并簽訂后,完成相關(guān)工程招標(biāo)工作,并簽定備案總包施工合同.負(fù)責(zé)分包(配套)隊伍的 招標(biāo)、確定分包(配套)隊伍及配合成本控制部簽署合同.3、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場“三通一平”和場地封閉,為工程開工提供一切便利.4、審查監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則,并簽定監(jiān)理合同,組織監(jiān)

17、理單位進(jìn)場并開展工作.5、協(xié)調(diào)和配合規(guī)劃部門對工程定位及放線,組織三方驗線及開槽.6、組織設(shè)計單位、監(jiān)理部、施工方相關(guān)人員完成圖紙會審,并由施工單位匯總會審提出的 問題填寫圖紙會審記錄各方簽字,發(fā)給各相關(guān)單位.7、組織有關(guān)人員(成本控制部、監(jiān)理等)審查施工組織設(shè)計、施工方案 和進(jìn)度 計劃等.8、組織召開工程第一次工地例會,對工程的 實(shí)施計劃進(jìn)行交底,介紹監(jiān)理單位、建設(shè)單位、施工單位等人員及職能.9、對各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查,特別是校準(zhǔn)各種儀器、儀表,保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差.二、開工后1、質(zhì)量控制：1)對工程的 主要材料、主要部位、主要環(huán)節(jié)及技術(shù)復(fù)雜工藝跟蹤監(jiān)督、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及

18、時糾偏.工程使用的 主要原材料、半成品材料、設(shè)備,進(jìn)場時必須由施工單位填寫“材料報驗單”,經(jīng)工程部門驗證及取樣送檢合格后,方可使用.2)負(fù)責(zé)組織、參加工程基槽、基礎(chǔ)、主體及竣工的 驗收、評定.3)參加重要材料、設(shè)備的 考察,督促材料的 供應(yīng)工作.4)定期組織工程質(zhì)量檢查并召開質(zhì)量檢查會議,指出目前工程質(zhì)量中存在的 主要問題,并提出改進(jìn)措施,5)及時發(fā)現(xiàn) 、處理施工中出現(xiàn)的 質(zhì)量事故或質(zhì)量隱患,對質(zhì)量事故,必須向公司領(lǐng)導(dǎo)反映,妥善處理.6） 所有工程項目相關(guān)人員必須堅決貫徹執(zhí)行各種質(zhì)量管理文件、規(guī)程、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),樹立“質(zhì)量第一”的 思想.7） 施工現(xiàn)場工程質(zhì)量管理必須按施工規(guī)范要求抓落實(shí),保證每

19、道工序和施工質(zhì)量符合驗收標(biāo)準(zhǔn).8） 施工中堅持技術(shù)復(fù)核,其主要工作有熟悉圖紙和所用標(biāo)準(zhǔn)圖、放線大 樣、軸線、標(biāo)高、尺寸、材料試化驗、合格證等.9） 根據(jù)工程項目的 施工質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)對項目施工實(shí)施監(jiān)控,及時、準(zhǔn)確地解決施工過程中出現(xiàn)的 各種質(zhì)量問題,定期組織對各工程項目的 質(zhì)量檢查和最終質(zhì)量驗收,確保工程質(zhì)量符合要求.10） 項目實(shí)行專業(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的 辦法,堅持施工班組自檢、互檢、工序交接檢.11） 互檢、工序交接檢、分項質(zhì)量檢查必須有書面的 記錄,并簽字齊全.12） 對鋼筋工程進(jìn)行檢查時,重點(diǎn)檢查規(guī)格、型號、數(shù)量、搭接長度 、搭接位置、錨固長度 、彎起點(diǎn)、鋼筋根數(shù)、加密區(qū)域尺寸、焊接

20、情況,負(fù)彎筋支墊情況及保護(hù)層的 厚度 必須符合規(guī)范要求.13） 模板工程重點(diǎn)檢查軸線、尺寸、標(biāo)高、支撐能力、平整度 、垂直度 、預(yù)埋件的 個數(shù)、位置,未經(jīng)檢查合格的 不得施工.14） 混凝土施工重點(diǎn)檢查配合比、水灰比、砂、石子等材料是否符合要求,澆筑程序、振搗方法、抹平方法、接茬部位、澆筑后的 養(yǎng)護(hù).制定砼試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等管理制度 ,并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存,以便將來進(jìn)行強(qiáng)度 檢驗.在澆筑砼前,應(yīng)當(dāng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等施工過程的 正確性. 15） 對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的 質(zhì)量檢查和評定辦法,以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的 技術(shù)要求.

21、16） 組織施工前的 圖紙會審,審核施工單位的 施工組織設(shè)計.17） 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的 特殊困難.18） 督促施工單位對竣工驗收時提出的 問題及時完成,督促施工單位對在合同保修期內(nèi)出現(xiàn)的 因施工質(zhì)量引起的 問題及時予以處理.19) 工程技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)對施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視、檢查,保證對整個施工過程的 質(zhì)量實(shí)施控制. (20)、工程部應(yīng)隨時對施工單位的 質(zhì)保體系進(jìn)行檢查,保證質(zhì)量體系運(yùn)行的 有效性. (21)、對進(jìn)場的 材料和設(shè)備,相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時全面進(jìn)行檢查和驗證.對不符合投標(biāo)要求和設(shè)計要求的 ,應(yīng)要求施工單位及時清理出場. (22)、對重要的 分項分部工程,應(yīng)要求施工單位制定施工方

22、案 ,并對施工方案 進(jìn)行審查,將審查意見以書面形式反饋給施工單位,對需要修改的 應(yīng)要求施工單位限期修改,并重新報審. (23)、工程部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)將每月的 工程質(zhì)量、安全、文明施工等情況寫成書面總結(jié)報告.24、 嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范、落實(shí)經(jīng)營管理方針、上級部門有效文件要求,對工程質(zhì)量進(jìn)行事先指導(dǎo),事中監(jiān)督檢查,事后總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn).25、 對公司所有項目的 工程質(zhì)量和安全每月進(jìn)行一次綜合檢查.并將檢查中存在的 問題下發(fā)隱患整改通知單給項目部,并限期整改落實(shí);同時針對重點(diǎn)項目、關(guān)鍵部位采取不定期巡查、指導(dǎo).每次檢查針對存在的 問題及時提出整改意見和建議,并落實(shí)整改情況.對重點(diǎn)創(chuàng)優(yōu)工程、管理薄弱工程項

23、目增加巡檢次數(shù).26、根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)計劃,對各項目細(xì)化分解,做到有計劃有檢查,并附檢查記錄存檔,形成“上面有人抓、中間有人管、下面有人干”的 管理網(wǎng)絡(luò),認(rèn)真完成公司年度 質(zhì)量和安全目標(biāo).27 、督責(zé)監(jiān)理單位嚴(yán)格控制隱蔽工程質(zhì)量,嚴(yán)格工序質(zhì)量檢查,驗收過程中力求做到細(xì)、先、全、嚴(yán)的 原則.工程施工控制制度 第1章 總則第1條 為了 加強(qiáng)對施工工程的 整體控制,確保工程施工的 順利進(jìn)行,保證工程建設(shè)進(jìn)度 和質(zhì)量目標(biāo)的 順利實(shí)現(xiàn),特制定本制度 .第2條 本制度 適用于對管理公司施工工程的 各個階段.第3條 工程施工控制中的 相關(guān)職責(zé)如下.1項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)工程施工進(jìn)度 的 總控制并協(xié)調(diào)各方關(guān)系、事項及下

24、發(fā)、實(shí)施重大 變更,審批監(jiān)理公司提交的 項目監(jiān)理實(shí)施辦法及項目監(jiān)理規(guī)劃.2各專業(yè)技術(shù)人員熟悉圖紙、參與圖紙的 審樣與技術(shù)交底,負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的 協(xié)調(diào)工作,監(jiān)察監(jiān)理公司的 監(jiān)理工作,保存相關(guān)的 記錄與技術(shù)資料.第2章 工程施工準(zhǔn)備控制第4條 監(jiān)理公司在工程施工前應(yīng)制定監(jiān)理大 綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理的 實(shí)施辦法,由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)審批.第5條 監(jiān)理公司在工程施工前審核施工單位提供的 施工組織設(shè)計,簽署意見后交工程部審核.第6條 工程部審核施工單位相關(guān)資料時的 關(guān)鍵點(diǎn)如下.1施工計劃的 安排是否符合公司的 整體進(jìn)度 要求.2施工的 部署與辦法是否可行、施工平面的 布置是否合理.3施工中的 質(zhì)量管理措施是否能夠

25、保證質(zhì)量目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn).4惡劣天氣下的 施工措施是否能夠保證工程的 順利進(jìn)行.5對工程安全薄弱環(huán)節(jié)的 措施能否保證安全目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn).6施工中所采取的 措施能夠滿足驗收要求.第7條 工程部應(yīng)組織施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等進(jìn)行圖紙的 會審與技術(shù)交底的 工作.第8條 項目負(fù)責(zé)人應(yīng)組織現(xiàn)場的 技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的 準(zhǔn)備工作,向施工單位提供施工場地的 地下、地上管網(wǎng)線路資料,并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位,并現(xiàn)場交驗.第9條 工程部組織施工單位、監(jiān)理單位等召開開工前的 溝通會議,檢查各項準(zhǔn)備工作的 完成情況,確定聯(lián)絡(luò)方式.第3章 工程施工的 進(jìn)度 控制第10條 分管經(jīng)理組織工程部與監(jiān)理單

26、位審核施工單位所提供的 工程總進(jìn)度 計劃、分項工程工期安排、施工總平面圖等資料,審核其是否合理、有序,是否能夠滿足公司對施工項目的 進(jìn)度 要求.第11條 對審核中發(fā)現(xiàn)的 問題要及時通知施工單位在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行整改,以免影響工程的 總進(jìn)度 .第12條 工程部與監(jiān)理單位要審核施工單位的 材料設(shè)備的 采購計劃是否與施工進(jìn)度 計劃相吻合,一般采購計劃要比施工進(jìn)度 計劃提前兩天以上,對不符合要求的 計劃要限其在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行整改.第13條 項目負(fù)責(zé)人應(yīng)組織監(jiān)理單位對施工方的 人工進(jìn)場情況、施工機(jī)械配置情況、其他的 工具材料的 進(jìn)場情況進(jìn)行監(jiān)督、記錄,確保其滿足施工計劃的 進(jìn)度 需要.第4章 施工過程的

27、質(zhì)量控制第14條 工程部組織監(jiān)理單位嚴(yán)格監(jiān)督施工單位按設(shè)計圖紙進(jìn)行施工,施工的 標(biāo)準(zhǔn)要符合國家相關(guān)的 規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),對重要的 分項工程要監(jiān)督施工單位制訂可行的 施工方案 ,經(jīng)三方共同討論通過后監(jiān)督其實(shí)行.第15條 工程部應(yīng)密切關(guān)注施工單位與監(jiān)理單位,確定監(jiān)理單位的 監(jiān)理工作及施工單位使用經(jīng)檢驗合格的 材料設(shè)備等.第16條 工程部要督促監(jiān)理單位做好施工中的 質(zhì)量檢查,并與監(jiān)理單位一起督察施工單位對質(zhì)量問題的 處理情況.第17條 工程部應(yīng)組織人員在施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)施工過程中的 質(zhì)量問題要做好記錄,并通知項目經(jīng)理對問題進(jìn)行整改.第18條 在每周召開的 工程例會上,監(jiān)理單位要對工程的 質(zhì)量狀況進(jìn)行

28、總結(jié),提出存在的 問題,由責(zé)任房共同制定措施,并形成文字存檔以便監(jiān)督施工單位執(zhí)行.第19條 對關(guān)鍵的 施工程序和設(shè)備安裝,工程部需要進(jìn)行重點(diǎn)、連續(xù)的 監(jiān)控,以保證工程的 質(zhì)量和出現(xiàn)問題時的 及時處理.第20條 施工單位與監(jiān)理單位報送的 與施工工程相關(guān)的 各種資料,由項目部指定專人進(jìn)行收集、整理存檔.第5章 對施工安全的 控制第21條 分管經(jīng)理組織工程部會同監(jiān)理單位不定期的 檢查施工方是否建立、健全了 安全文明施工的 各種規(guī)章制度 與執(zhí)行情況.第22條 監(jiān)理單位與施工方的 代表不定期地檢查施工現(xiàn)場的 安全狀況,記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的 問題,并限令施工方定期整改,工程部監(jiān)督這兩方的 工作.第23條 工程

29、部對安全問題應(yīng)保持時刻警惕的 姿態(tài),發(fā)現(xiàn)問題隱患及苗頭應(yīng)及時處理,對已發(fā)生的 安全事故應(yīng)嚴(yán)肅處理并做好補(bǔ)救措施.第6章 對工程驗收的 控制第24條 工程部依據(jù)分部分項工程驗收管理辦法、隱蔽工程驗收管理辦法、工程竣工驗收管理辦法的 規(guī)定,監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分部、分項、單位、隱蔽工程及竣工驗收工作.未經(jīng)驗收,施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工.第25條 工程部組織設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位及時到質(zhì)檢部門辦理階段性驗收和工程竣工驗收.工程驗收管理辦法第1條 為了 規(guī)范公司對項目工程的 驗收行為,規(guī)定驗收的 程序,確保經(jīng)過驗收后的 項目工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范設(shè)計要求,結(jié)合公司實(shí)際情況,特制定本管理辦法

30、.第2條 本辦法適用于公司進(jìn)行項目工程驗收時對分項工程、隱蔽工程與竣工驗收的 相關(guān)事宜.第3條 工程驗收工作一般由公司工程部組織相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量以及工程技術(shù)資料的 驗收.第4條 為保證工程竣工驗收的 順利完成,在竣工驗收前應(yīng)對項目工程的 分項工程與隱蔽工程進(jìn)行提前驗收.第5條 隱蔽工程的 驗收必須在下一道工序開始前進(jìn)行.施工單位應(yīng)上報工地工程師及監(jiān)理公司的 相關(guān)人員對隱蔽工程進(jìn)行驗收并做好監(jiān)控、驗收記錄.第6條 對隱蔽工程不符合設(shè)計要求與施工規(guī)范的 地方工程部會同監(jiān)理公司以書面的 形式通知施工單位,限期整改,整改后在進(jìn)行驗收.第7條 施工單位對隱蔽工程中的 重要部分的 整改應(yīng)留

31、下證據(jù)(如照片)作為驗收的 依據(jù)之一.第8條 對于完工及重要的 分項、分部工程,工程部與監(jiān)理工程師要按照施工規(guī)范嚴(yán)格驗收,務(wù)必保證完成一項、驗收一項、合格一項,對施工中的 各個關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制.第9條 對普通項目應(yīng)不定期進(jìn)行抽檢、驗收,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有不合格的 工程應(yīng)立即作出整改、返工等處理意見,并將記錄保存.第10條 工程完工后,施工單位人員應(yīng)整理竣工資料并安排人員進(jìn)行自檢,填報竣工驗收報告送交監(jiān)理公司審核.第11條 本公司項目經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的 竣工驗收報告后,應(yīng)在2個工作日內(nèi)通知監(jiān)理公司進(jìn)行驗收.第12條 監(jiān)理公司組織相關(guān)的 工程師根據(jù)工程質(zhì)量驗收評定標(biāo)準(zhǔn)中的 相關(guān)規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查.有

32、不合格的 地方,工程師傅填寫質(zhì)量處理通知單并督導(dǎo)施工單位在限定的 時間內(nèi)整改.整改完成,工程師及時進(jìn)行復(fù)查.第13條 監(jiān)理公司、施工單位對施工工程及竣工資料全面檢查合格后,由施工單位報送質(zhì)量監(jiān)管部門,等待竣工驗收.第14條 工程部進(jìn)行竣工驗收過程中就出現(xiàn)的 問題填寫質(zhì)量處理通知單,督促施工單位限期整改并報送整改報告,直至竣工驗收通過.工程竣工驗收管理制度 第1章 總則第1條 為了 加強(qiáng)嚴(yán)格工程項目質(zhì)量管理,搞好工作竣工驗收工作,確保工程質(zhì)量滿足設(shè)計要求,根據(jù)國家的 相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本公司實(shí)際情況,特制定本制度 .第2條 本公司所有工程項目均按本制度 進(jìn)行質(zhì)量控制和考核,按批準(zhǔn)的 設(shè)計文件規(guī)定

33、內(nèi)容完成并符合驗收條件的 工程必須按本制度 組織驗收,驗收完畢后辦理竣工驗收移交手續(xù).第2章 管理職責(zé)與分工第3條 公司工程質(zhì)量管理、驗收領(lǐng)導(dǎo)小 組負(fù)責(zé)工程項目考核和竣工驗收的 組織、工程質(zhì)量的 確認(rèn)和對不合格質(zhì)量的 處罰.第4條 工程部負(fù)責(zé)日常工程質(zhì)量的 控制及編制竣工驗收計劃和工程整改計劃.第5條 物業(yè)管理部參與景觀、綠化工程的 竣工驗收.第6條 施工單位負(fù)責(zé)施工全過程質(zhì)量控制及竣工驗收文件的 管理、立卷和對不合格工程的 整改.第7條 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)施工全過程監(jiān)理及竣工驗收文件的 審查和竣工工程的 預(yù)驗.第3章 工程竣工驗收第8條 達(dá)到下面4個條件的 工程方可申請竣工驗收.1設(shè)計文件和合同約

34、定的 各項施工內(nèi)容均已施工完畢.2有完整并經(jīng)核定的 工程竣工資料.3有工程使用的 主要建設(shè)材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場證明及實(shí)驗報告.4有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽署確認(rèn)的 工程質(zhì)量合格文件.第9條 工程竣工驗收的 依據(jù)主要包括下列4個方面的 文件.1上級主管部門對該項目批準(zhǔn)的 相關(guān)文件,包括可行性報告、規(guī)劃定點(diǎn)、初步設(shè)計、施工許可等與項目建設(shè)有關(guān)的 各種文件.2工程設(shè)計文件,包括施工圖紙及說明、設(shè)備技術(shù)說明書等.3國家最新頒布的 現(xiàn)行有效的 建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范、建筑工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)等.4合同文件,包括施工承包的 工作內(nèi)容和應(yīng)達(dá)到的 標(biāo)準(zhǔn)以及施工過程中的 設(shè)計變更通知書等.第10條 單

35、位工程完工后,施工單位應(yīng)自行組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查評定,達(dá)到本制度 的 第8條要求后,向監(jiān)理單位提交單位工程竣工驗收報告.第11條 監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師組織專業(yè)監(jiān)理工程師對施工單位報送的 竣工資料的 完整性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審查,并對工程進(jìn)行預(yù)驗;對存在的 問題,要求施工單位及時整改,整改合格后由監(jiān)理總工程師簽署工程竣工報驗單,明確意見后報工程部.第12條 公司工程部接到報告后,應(yīng)全面審查竣工圖等竣工驗收資料和施工單位簽署的 工程保修書.第13條 工程部經(jīng)理對竣工驗收資料全部審查合格后,組織施工(含分包單位)、監(jiān)理、設(shè)計等單位的 主管人員進(jìn)行工程實(shí)體竣工初驗,發(fā)現(xiàn)不合格的 情況按不合格控制程序處理.第

36、14條 竣工初驗合格后,工程部提請城建檔案管理機(jī)構(gòu)對工程檔案進(jìn)行預(yù)驗收.第15條 取得城建檔案管理機(jī)構(gòu)出具的 工程檔案驗收的 認(rèn)可文件后,報請質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行竣工驗收,或由公司工程質(zhì)量管理、驗收領(lǐng)導(dǎo)小 組組織設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理單位及公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行竣工驗收.1對工程進(jìn)行核查后作出驗收結(jié)論,并形成工程竣工驗收報告,參與驗收的 各方負(fù)責(zé)人在驗收報告上簽字并加蓋公章.2對不合格項按不合格品控制程序執(zhí)行,工程質(zhì)量管理、驗收領(lǐng)導(dǎo)小 組責(zé)令監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位進(jìn)行整改,整改合格后再次組織驗收,直至合格.3當(dāng)參加驗收各方對工程質(zhì)量驗收的 意見不一致時,可請當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或工程質(zhì)量監(jiān)督施工機(jī)構(gòu)協(xié)

37、調(diào)處理.第16條 工程竣工驗收合格后3個月內(nèi),工程部或公司檔案室向市城建檔案館移交一套符合規(guī)定的 工程檔案.第4章 附則第17條 工程項目竣工驗收全部通過后,由工程部負(fù)責(zé)整理全部技術(shù)文件、竣工資料送交公司辦公室存檔.第18條 已竣工驗收的 工程,由工程部按工程交接管理辦法向物業(yè)管理部辦理移交.工程質(zhì)量管理實(shí)施辦法第1章 總則第1條 為了 規(guī)范公司在工程質(zhì)量管理中的 行為,貫徹公司在工程質(zhì)量管理中的 宗旨,實(shí)現(xiàn)公司的 工程質(zhì)量管理目標(biāo),結(jié)合國家相關(guān)的 法律法規(guī)及我公司的 實(shí)際情況,特制定本辦法.第2條 公司在工程管理中凡涉及質(zhì)量管理的 相關(guān)方面均按本辦法中的 條款執(zhí)行.第3條 工程質(zhì)量管理的 程

38、序由執(zhí)行質(zhì)量管理相關(guān)制度 、監(jiān)督檢查、發(fā)現(xiàn)問題、提出解決措施、總結(jié)提高、改進(jìn)質(zhì)量相關(guān)制度 、再次檢查這7個步驟循環(huán)進(jìn)行,從而不斷提高工程的 質(zhì)量.第4條 工程質(zhì)量管理主要包括但不限于以下11個方面的 工作.1施工隊伍的 選擇.2施工組織設(shè)計與施工方案 .3施工人員和機(jī)、物、料具能力的 審查.4施工材料的 審查與材料的 試驗、化驗.5施工工序的 審查.6施工資料的 審查.7施工成品的 審查.8安裝工程及配套功能的 審查.9工程的 分部、分項驗評.10工程質(zhì)量的 整體核查.11工程的 竣工驗收.第2章 工程開工前的 質(zhì)量管理第5條 施工前的 隊伍選擇必須進(jìn)行技術(shù)論證、資格審核、證件審核等工作,不得

39、使用未進(jìn)行資格評定施工隊伍,否則由項目負(fù)責(zé)人承擔(dān)擅自使用所造成的 后果.第6條 施工隊伍的 分項審核由工程部共同進(jìn)行,將審核結(jié)果報總工程師批準(zhǔn),并建立業(yè)務(wù)聯(lián)系手續(xù).第7條 工程開工前必須編制好施工組織設(shè)計或施工方案 ,重大 或關(guān)鍵性工程由工程部完成,一般工程由工程部完成并報工程部批準(zhǔn)備案.其中,施工組織設(shè)計文件必須包括施工程序及施工布置、主要技術(shù)方法、安全技術(shù)措施、臨建平面布置、質(zhì)量控制要求,并符合生產(chǎn)和圖紙要求.第8條 工程開工前,必須進(jìn)行工程圖紙的 會審,否則不得開工.1圖紙會審的 內(nèi)容包括圖紙會審、重點(diǎn)會審、標(biāo)高尺寸、細(xì)部大 樣與建筑有無矛盾;水暖電線路走向是否明確、有無與土建沖突之處;

40、所需標(biāo)準(zhǔn)圖是否符合國家和本地要求;新材料、新工藝、是否交代明確、是否符合施工要求等.2圖紙會審時應(yīng)按專業(yè)進(jìn)行會審記錄,由工程部技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整理,報工程部核實(shí)后組織監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行三方會審.第9條 工程開工前的 主材料試檢驗.1開工前由工程質(zhì)量負(fù)責(zé)人按圖紙?zhí)崆俺鼍咧鞑牧显嚮灻骷?xì),交材設(shè)部按單從確定的 采購廠家處取樣,報工程部進(jìn)行技術(shù)資料核審后,交工地進(jìn)行委托試化驗,合格后按審定的 材料樣品組織進(jìn)料.2需做理化實(shí)驗的 產(chǎn)品應(yīng)有出廠合格證,其質(zhì)量證書要齊全、,生產(chǎn)廠家要為國家所認(rèn)可,且其樣品須經(jīng)過審核,否則不得使用.需檢驗的 產(chǎn)品包括水、暖、電、燈具、承運(yùn)工具、成品門窗、強(qiáng)度 構(gòu)件、防水材

41、料、裝飾材料等.第3章 工程進(jìn)程中的 質(zhì)量管理第10條 施工過程中,所有基礎(chǔ)工程均須在進(jìn)行技術(shù)復(fù)核后方可進(jìn)行下道工序.技術(shù)復(fù)核由工程部技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程質(zhì)量負(fù)責(zé)人、工長共同進(jìn)行,主要內(nèi)容包括對軸線、標(biāo)高、尺寸、配合比、材料等的 檢驗.第11條 結(jié)構(gòu)吊裝工程,必須有可靠的 技術(shù)方案 和安全方案 ,并有詳細(xì)的 技術(shù)交底.所有吊裝構(gòu)件做全方位的 檢查,特別是構(gòu)件的 強(qiáng)度 、尺寸、胡子筋、板縫筋、板縫細(xì)石砼的 澆筑、壓墻、長度 應(yīng)作施工重點(diǎn)檢查.第12條 施工中應(yīng)堅持程序跟蹤檢查,其中包括上道工序的 質(zhì)量評定、施工配合比、施工模板、鋼筋、埋件、孔洞、電、暖、水埋管料、腳手架養(yǎng)護(hù)、成品保護(hù)、安全網(wǎng)、所用材

42、料、回填夯實(shí)、化驗數(shù)據(jù)等.具體內(nèi)容如下.1基槽開挖后必須進(jìn)行地質(zhì)驗收,同時做2米斜探,是否有孔洞、孔穴、地實(shí)層次、地質(zhì)狀態(tài)應(yīng)符合地質(zhì)報告要求,承載能力應(yīng)符合設(shè)計要求,重點(diǎn)工程應(yīng)做地質(zhì)試驗,有人工及夯實(shí)的 應(yīng)以干容重進(jìn)行取樣分層試驗.2樁基礎(chǔ)一律做全方位檢查,包括樁距、數(shù)據(jù)偏正貫入度 、入土深度 、泥漿護(hù)壁比重度 、打樁記錄、全部打樁完畢合,應(yīng)做不少于3%的 單樁承載力試驗,并報設(shè)計單位認(rèn)可后方再進(jìn)行上部工程.3所有回填,一律夯實(shí),并按分層取樣即每100米2不少于3個點(diǎn),每人臺班也不少于3個取樣點(diǎn),各層均取樣試驗,填寫記錄,上道工序合格后才可進(jìn)行下道工序.4所有強(qiáng)度 砼、砂漿一律進(jìn)行重量配合比,過秤計量,否則不得施工.5鋼筋工程必須按規(guī)格進(jìn)行全部物理試驗,凡不合格有異常者一律不得使用.對鋼筋工程進(jìn)行檢查時,重點(diǎn)檢查搭接長度 、搭接部位、錨固長度 、彎起點(diǎn)、鋼筋根數(shù)、加密區(qū)域尺寸、焊接情況,負(fù)彎筋支墊情況及保護(hù)層的 厚度 .6模板工程重點(diǎn)檢查軸線、尺寸、標(biāo)高、支撐能力、平整度 、垂直度 、預(yù)埋件的 個數(shù)、位置,未經(jīng)檢查合格的 不得施工.7所有大 梁、挑梁均做寬度 、強(qiáng)度 、長度 、交叉等重要檢查.8混凝土施工應(yīng)重點(diǎn)檢查后臺配比、水灰比、石子、沙子等材料狀態(tài)是否符合要求,澆筑程序、振搗方法、抹平方法、接槎部位、澆筑后的 養(yǎng)護(hù)等.9所有砌