中國城鎮(zhèn)住房發(fā)展與展望_優(yōu)質(zhì)

1、 中國城鎮(zhèn)住房發(fā)展與展望一、城鎮(zhèn)住房發(fā)展 1980年以來,中國政府針對舊的住房體制的弊端,致力于推進住房制度改革。1998年,在全國范圍停止了住房實物分配,大力啟動居民個人住房消費,推動了住房新體制的建立,帶動了住房建設的加速發(fā)展。 (一)基本形XX市場經(jīng)濟體制相適應的住房發(fā)展機制 1、住房分配: 1998年底,在全國范圍內(nèi)停止了由國家和單位向職工無償分配住房,并收取低房租的做法,實行住房分配貨幣化。允許符合條件的地區(qū)建立住房補貼制度,向職工發(fā)放住房補貼,支持職XX市場上買房。目前,居民個人購買商品住宅的比重達到94.8,成為住房消費的主體。與此同時,80以上的公房按照優(yōu)惠價格出售給職工,公房

2、租金也有大幅度提高。 2、住房投資和供應: 改變由國家和單位投入資金建設住房的做法,推進“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的房地產(chǎn)開發(fā)模式,初步建立了多層次的住房供應體系；高收入家庭購買或XX市場價商品房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房:最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。政府通過土地劃撥供應等措施,降低建造成本,大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房,滿足中低收入家庭買房需求；通過土地、稅費等方面的優(yōu)惠政策,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對危舊住房實施成片改造。 3、XX市場: 開放住房XX市場,多次下調(diào)住房交易和租賃稅率,鼓勵居民賣舊房買新房,初步形成了新舊住房交易活躍、買賣與租賃并舉的局面。同時,大力發(fā)展

3、并規(guī)范房地產(chǎn)中介服務業(yè),XX市場的流通。 4、住房金融: 通過降低貸款利率,延長還款期限,鼓勵居民貸款買房；發(fā)揮住房公積金制度的互助作用,支持職工購房。到今年9月底,商業(yè)銀行住房個貸余額已達到了7630億元,占全部貸款余額的8.54,是97年底的40倍；住房公積金個貸余額達到987億元。 5、住房管理: 改變由單位自建自管的舊體制,大力發(fā)展社會化、專業(yè)化、企業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理新體制XX公司對住宅區(qū)實施專業(yè)化管理。對改善居民居住質(zhì)量、維護社區(qū)安定起到了積極作用。 總體看,通過深化住房分配、投資、供應、管理體制改革和發(fā)育房XX市場體系、發(fā)展住房金融,舊的住房體制已經(jīng)打破,新體制的框架已經(jīng)形XX市場

4、配置資源的新機制正在建立。 (二)城鎮(zhèn)住宅建設保持持續(xù)增長 圖11990年,中國城鎮(zhèn)住宅竣工面積為1.73億平方米；20_年達到5.75億平方米(含全部建制鎮(zhèn)為7.25億平方米),是90年代初期的3.3倍。199020_年,新建住宅46億平方米,年均住宅竣工面積3.84億平方米(約合6千萬套)。城鎮(zhèn)住宅建設完成投資由1990年的498億元增長到20_年的6262億元,增長約11.6倍,年均完成投資3145億元。其中,1998年20_年,城鎮(zhèn)住宅竣工面積21.6億平方米,年均竣工面積達到5.4億平方米；完成住房投資2.1萬億元,年均完成投資5265億元、年均增長13.3。 圖2隨著住宅建設和房地

5、產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益突出,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。住宅建設投資占GDP比重由1990年的3增長到20_年的7,增長了4個百分點；占固定資產(chǎn)投資的比重由11增長到17,增長了6個百分點(見下圖)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重由1990年的1.37增長到20_年的6.61,增長5.24個百分點；占固定資產(chǎn)投資的比重由5.61增長到17.05,增長了11.44個百分點。特別是近四年,房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長額保持在固定資產(chǎn)投資增長額的30以上,每年帶動GDP增長1個百分點以上,對啟動內(nèi)需,拉動經(jīng)濟增長作出了重要貢獻。 圖3(三)城鎮(zhèn)居民居住狀況得到較大改善 1.住房面積

6、較快增長 全XX市人均住房建筑面積由1990年的13.4平方米提高到20_年底的21平方米,凈增7.6平方米,年均增長0.69平方米。戶均建筑面積達到65平方米,戶均住房2.27間,60以上的家庭擁有23間住房,可以滿足基本住房需要。 圖42.新建住房功能較大程度提升 90年代以來,特別是近幾年來,新建住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平都有較大提高?？傮w看,隨著新建住房在整體住房中的比重越來越大,以及危舊住房的改造,城鎮(zhèn)住宅功能有較大程度的提升。 圖53.個人住房自有率大幅度提高 城鎮(zhèn)家庭戶中80擁有了自有住房,常XX市的所有家庭中70以上的居民家庭擁有了自己的住房。據(jù)國家統(tǒng)計局

7、調(diào)查XX市家庭戶均住房資產(chǎn)10.94萬元,占家庭資產(chǎn)總額的47.9,居第一位,成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)的主要部分。 二、城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的主要問題 (一)居住水平有待提高,住房居住不均問題仍較突出 與發(fā)達國家相比,與全面建設小康社會新階段的要求相比,城鎮(zhèn)住房水平還較低,住宅功能還不夠完善。當XX市人均住房建筑面積相當于上世紀80年代美國的1/3,德國、法國的1/2；戶均建筑面積不到美國的1/2,相當于英國、日本的2/3:人均住房間數(shù)0.75間,不到美國的1/3,只有法國、日本的1/2。此外XX市家庭戶中,還有近15的家庭無獨立廚房或與其他戶合用,近30的家庭無廁所或與其他戶合用,近13的家庭沒有飲用

8、自來水。 圖6住房居住不均問題仍較突出。目XX市家庭戶中,12的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下,27的家庭人均住房面積在816平方米。戶均住房間數(shù)2.27間,人均不到1間住房。其中,無房戶占0.1,只有1間住房的家庭占25。 圖7(二)危舊房改造任務還很艱巨 據(jù)20_年統(tǒng)計,目前城鎮(zhèn)尚有各類危舊房屋1.5億平方米,尚有300多萬戶家庭居住在危舊房中。 (三)住宅生產(chǎn)方式仍較為落后 目前中國住宅的生產(chǎn)方式還比較落后,仍處于粗放型發(fā)展階段?？萍歼M步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻率為31.8,遠遠低于發(fā)達國家6080的水平。住宅生產(chǎn)方式落后,據(jù)統(tǒng)計,建筑工人的勞動生產(chǎn)率約為30平方米/人年,相當于發(fā)達國家的1

9、/51/6；建筑能耗占總能耗的25,但單位能耗卻相當于發(fā)達國家的34倍。 (四)住房法律法規(guī)建設落后,XX市場有待規(guī)范 80以上的城鎮(zhèn)居民擁有住房,急需從法律上對住房的產(chǎn)權權益予以保護。XX市場的規(guī)范、監(jiān)管、居民基本住房權益的保障等問題,也需要從法律上加以明確。 三、發(fā)展展望 (XX市場需求分析 1.中國人均GDP今年可望實現(xiàn)1000美元的目標,居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)降低到40以下,按照國際經(jīng)驗,住房消費處于快速增長時期。 2.當前中國人均住房水平21平方米,約48的居民希望在近幾年內(nèi)換購住房,其中已購公房的住戶中希望換購住房的家庭占到67。與人民群眾日益增長的住房需求比,住宅發(fā)展處于快速增

10、長階段。 3.20_年城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達到37.7,預計今后每年將新XX市人口接近2000萬人,要求保持住房建設的增長。 (二)多渠道解決中低收入家庭住房 政府工作的重點 1、大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房 對經(jīng)濟適用住房建設要保證劃撥土地的供應,要落實配套費用和各項行政事業(yè)性收費的減免政策,以降低建造成本,適應中低收入家庭購房能力。 2、加強廉租住房制度建設 當前的重點是完善廉租住房制度,切實落實資金,加快解決最低收入家庭的住房困難。 3、規(guī)范發(fā)展集資合作建房 鼓勵困難企業(yè)、獨立工礦區(qū)利用自用土地,在符XX市規(guī)劃的前提下,組織職工集資建房,多渠道解決職工的住房困難。 4、加快危舊房屋改造 現(xiàn)有危舊房屋主

11、要居住XX市較低收入居民,要加大對危舊房屋改造的支持力度。通過房地產(chǎn)開發(fā)、成立住宅合作社等多種方式推進危舊房屋的改造。 (三)進一步落實各項改革措施,完善住房政策體系 1、建立住房補貼制度,加快住房補貼發(fā)放工作。對符合條件的地區(qū)要按照有關部門規(guī)定,盡快將原有住房建設資金轉化為補貼資金,建立住房補貼制度,加快補貼發(fā)放工作。 2、進一步搞活房XX市常要進一步降低存量住房XX市“門檻”、合理調(diào)整出售住房收益分配辦法,鼓勵居民通過換購住房改善住房條件。 3、規(guī)范發(fā)展住房金融,完善住房公積金制度。進一步創(chuàng)新個人住房貸款品種,完善住房保險政策并加快建立全國性的個人住房貸款擔保體制,健全個人住房貸款風險防范機制,促進住房個貸業(yè)務的進一步發(fā)展。 4、加快物業(yè)管理社會化進程。要推行物業(yè)管理項目招投標制度,制定“