2021年關(guān)于拆遷安置房屋買賣合同效力分析范本word版

1、精編word版 下載可編輯【 - 拆遷安置協(xié)議書】關(guān)于拆遷安置房屋買賣合同效力分析內(nèi)容提要拆遷安置房屋買賣時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，本文從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠實信用原則和不動產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進行分析。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)善意取得合同成立與生效今年年初以來，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數(shù)量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區(qū)內(nèi)的下應(yīng)、東錢湖等地的拆遷安置房，這類賣房人變卦，買房人起訴案件的激增，其主要原因可歸于近兩年來市場房價的飛漲，也可以說是近兩年來寧波房市非理性發(fā)展所留下的后遺癥。與

2、普通的房屋買賣糾紛不同的是，這些拆遷安置房在進行交易時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，在審判實踐中也存有一定的誤區(qū)，觀點紛呈，做法不一。一、據(jù)以研究的案例案例一，20xx年9月8日，原告樓某與被告應(yīng)某簽訂賣房協(xié)議一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積763平方米，總價款25萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。20xx年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬

3、證書，原、被告之間這一買賣行為違反了城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第六項未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓這一強制性法律規(guī)定，要求確認雙方買賣協(xié)議無效。案例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。二、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預(yù)購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓不等同于房地產(chǎn)不得買賣。該法第三

4、十六條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。因此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂不得轉(zhuǎn)讓應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認為法律禁止訂立預(yù)購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。此外，城市房地產(chǎn)管理法第四十五條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當明令禁止。其實，城市房地產(chǎn)管理法（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該

5、法正式頒布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的物作為標的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。當前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋也明確規(guī)定當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。這一做法的

6、轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。誠然，當前造成一些地方房價飛漲有惡炒樓花的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認定合同無

7、效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預(yù)購房買賣的原因眾多，一味禁止預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會在一定范圍內(nèi)達到抑制房價的作用，但一個成熟的市場經(jīng)濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調(diào)節(jié)?？傊?，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當確認買賣合同的效力。三、夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時是否屬于擅自處分，現(xiàn)實生活中相當多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當另一方對約

8、定的價格不滿意，這種情形則不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第89條規(guī)定共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于1、善意取得制度作為各國普遍實行的一項維護交

9、易安全的民事制度，其適用對象不僅限于動產(chǎn)，也應(yīng)包括不動產(chǎn)。因為不動產(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。不動產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買賣合同時，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，原告也無從審查不動產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當時合理的市場價格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面，并不

10、影響原告作為善意第三人的地位，應(yīng)當說原告在一系列過程中是善意且無過失的。2、從利益衡量角度觀之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認合同無效，則會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時適用締約過失追究被告責任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護善意第三人的利益，則交易中大量的合同會被認定為無效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場信用。不利于市場信用機制的建立，也不符合市場經(jīng)濟對交易便捷的基本要求。四、拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效本文所分析的這類拆遷安置房屋的土

11、地使用性質(zhì)是國有劃撥土地，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。基于這一規(guī)定，有觀點認為，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后，如未到有關(guān)部門辦理報批手續(xù)，則買賣合同未生效。筆者認為，這一觀點值得商榷。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條第一款規(guī)定依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。因城市房地產(chǎn)管理法第三十九條并未規(guī)定合同必須在報批、登記后才生效（這與擔保法規(guī)定抵押合同自登記之日起生效有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時沒有履行報批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋