房地產(chǎn)全年?duì)I銷計(jì)劃

1、房地產(chǎn)全年?duì)I銷計(jì)劃房地產(chǎn)全年?duì)I銷計(jì)劃 篇一： 201x年房地產(chǎn)項(xiàng)目(年度)營(yíng)銷方案 金利來(lái)廣場(chǎng) 201x年度整體營(yíng)銷方案 金利來(lái)廣場(chǎng)專案組 201x年3月1日 【宏觀】 一、 地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案 1) 項(xiàng)目分析與目標(biāo)客戶分析 本項(xiàng)目主要客源屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無(wú)論從社會(huì)地位還是個(gè)人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。 因?yàn)榈囟?面積/總價(jià)，導(dǎo)致本項(xiàng)目產(chǎn)品特征與傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內(nèi)秀。同時(shí)為了把握住嘉祥可以承受總價(jià)百萬(wàn)豪宅的人的購(gòu)買之目的，201x的推盤(pán)將表現(xiàn)出的是對(duì)平民百姓的“拒絕”！ 2) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 3

2、) 營(yíng)銷推廣策略 4) 項(xiàng)目銷售策略 5) 營(yíng)銷費(fèi)用使用計(jì)劃表 【微觀】 二、 項(xiàng)目銷售策略 1. 項(xiàng)目銷售總體目標(biāo) 細(xì)化要求： 銷售金額、套數(shù)、需要的客戶量（以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)判斷）、整體營(yíng)銷費(fèi)用等 2. 入市時(shí)機(jī)分析 3. 銷售策略 項(xiàng)目的銷售思路 銷售價(jià)格策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素 項(xiàng)目面積區(qū)間分布 項(xiàng)目戶型分布 項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間分布 推盤(pán)策略（工程進(jìn)度） 4. 案場(chǎng)管理和服務(wù) 1) 包括： 人員崗位分布、流線設(shè)置、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、體驗(yàn)式營(yíng)銷等等 2) 輸入條件： 項(xiàng)目可研階段，經(jīng)營(yíng)策劃階段產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目分期結(jié)論 3) 備注： 項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案階段的定價(jià)、推盤(pán)策略可能與產(chǎn)品建議書(shū)階段的定價(jià)、 推盤(pán)策

3、略發(fā)生變化，主要闡述這種變化以及變化后的項(xiàng)目收益情況 4) 信息： 三、 項(xiàng)目推廣策略 1. 項(xiàng)目推廣思路 1. 1. 項(xiàng)目的形象定位 1) 201x推盤(pán)全面以嶄新的面貌入市，將住宅案名重新命名為【陽(yáng)光*巴比倫】， 王者歸來(lái),風(fēng)尚*陽(yáng)光巴比倫-201x金利來(lái)廣場(chǎng)樓王級(jí)豪宅正式接受預(yù)約登記！ 2) 項(xiàng)目形象 【商業(yè)與政務(wù)中心*不對(duì)外的豪宅】 a賣奢侈品： 值得嘉祥仰望的高度，地產(chǎn)中的奢侈品,只有鉆石可以切割鉆石，對(duì)話王者。 b 賣地段： 嘉祥政教文體*城中心，不對(duì)外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 c 賣稀缺： 誰(shuí)都能來(lái)看，不是誰(shuí)都買的起，一般地方能買到的，我這里不賣。 對(duì)于“不對(duì)外”的理解： 奢侈

4、品的“開(kāi)放式阻礙營(yíng)銷” 拒絕一部分人的同時(shí)，贏得真正客群的認(rèn)同 低端： 擺架子預(yù)約制 中端： 拒絕外人-加入會(huì)員制 高端： 以自身氣質(zhì)讓不屬于同一圈層的人感覺(jué)到自己被“拒絕” 1. 2. 項(xiàng)目的推廣主題 1) 項(xiàng)目推廣主題及細(xì)分 2) 主題概念生成的市場(chǎng)基礎(chǔ) 3) 主題概念的項(xiàng)目基礎(chǔ) 1. 3. 項(xiàng)目總體推廣思路 1. 4. 項(xiàng)目總體推廣策略 2. 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 1) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn) 2) 項(xiàng)目賣點(diǎn)的整合和提煉 3. 項(xiàng)目整合推廣策略 3. 1. 品牌整合策略 分析結(jié)論要求： 1) 金利來(lái)品牌競(jìng)爭(zhēng)分析 2) 企業(yè)品牌對(duì)項(xiàng)目品牌的支撐 3) 品牌推廣思路 4) 整合推廣計(jì)劃 3. 2. 線上推廣整

5、合策略 1) 推廣渠道分析及選擇 2) 媒體投放原則 3) 媒體投放計(jì)劃 3. 3. 線下資源整合策略 1) 社會(huì)資源利用 2) 客戶資源的利用 3) 其他線下資源開(kāi)拓和利用 3. 4. 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)策略和計(jì)劃 篇二： 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售年度營(yíng)銷計(jì)劃(供大家參考) 錦江半島201x年度營(yíng)銷計(jì)劃 13年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析： 房地產(chǎn)行業(yè)背景 宏觀調(diào)控下的房市： 自密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在 5、 6、7月以價(jià)換量的的勢(shì)頭下開(kāi)始成交量大增，又從8月開(kāi)始成交量開(kāi)始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環(huán)境的市場(chǎng)在成交量然后慢慢萎縮，房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在媒體廣告中，所有的確定的、隱性

6、的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格戰(zhàn)。 行業(yè)苦行下的樓市： 仍存有購(gòu)買能力和剛需的客群也在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)和力度加強(qiáng)的促銷下，從一開(kāi)始的“持幣觀望，還沒(méi)到底”的理念，慢慢的理性接受這個(gè)市場(chǎng)。從理論上最壞的時(shí)機(jī)正在過(guò)去，此后將會(huì)維持在一個(gè)微利、甚至在成本之間波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)健的剛需客戶群也在開(kāi)發(fā)商的以價(jià)格、品質(zhì)、配套、服務(wù)的理念下市場(chǎng)的信心慢慢的恢復(fù)了。在這幾年的整個(gè)市場(chǎng)的震蕩和盤(pán)整慢慢結(jié)束，整個(gè)市場(chǎng)的格局也會(huì)得到很大的改變，整個(gè)市場(chǎng)的格局會(huì)以大品牌、大理念、大服務(wù)、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會(huì)占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)的份額。個(gè)人估計(jì)： 形勢(shì)將會(huì)向大公司一面倒方

7、面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。 需求分析: 行業(yè)上升期。地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)步看好，主要取決于市場(chǎng)的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會(huì)推動(dòng)行業(yè)迅速上升發(fā)展，但是暴利時(shí)代以及過(guò)去，黃金10年后將來(lái)會(huì)迎來(lái)白銀10年，不過(guò)隨著市場(chǎng)的發(fā)展消費(fèi)者將會(huì)對(duì)樓盤(pán)注重品牌、品質(zhì)、口碑、以及價(jià)格，才是將來(lái)客戶的選擇模式。 為此，我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行樂(lè)觀與悲觀的預(yù)測(cè)，并擬定預(yù)案；（悲觀部分，另做闡述） 第一部分： 銷售部署 一、 201x年度存量解讀 依照公司的銷售要求，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與樓市近況，錦江半島在201x年度主要面臨殘酷的市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目操作模式錯(cuò)誤的兩個(gè)重大問(wèn)題，同時(shí)加上前期項(xiàng)目的眾多問(wèn)題，銷

8、售任務(wù)的完成將變得更加困難。 目前剩余商品房住宅情況 公寓樓住宅剩余 207套 合計(jì)面積： 29700.58左右 均價(jià)： 8折7500元左右 共計(jì)： 2.22億左右 均價(jià)： 8.5折7900左右 共計(jì)： 2.35億左右 均價(jià) 7.5折7000左右 共計(jì)： 2億左右(以此為推廣價(jià)格） 二、201x年度目標(biāo)解讀 201x年度要完成銷售任務(wù)指標(biāo)必須具備2個(gè)條件： （以下意見(jiàn)需要提倡 7.5折的價(jià)格支撐來(lái)完成） 1、前提： 201x年度市場(chǎng)能迅速回暖，項(xiàng)目及房產(chǎn)政策有利好消息，讓市場(chǎng)看到希望與信心銷售將有望突破。 2、考慮到目前市場(chǎng)前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來(lái)進(jìn)行推廣。建議在201x

9、年度廣告推廣銷量占40%，在利用目前現(xiàn)有的社會(huì)資源圈層營(yíng)銷和分銷來(lái)達(dá)成銷售，非常樂(lè)觀的估計(jì)，如能完成總體量的30%，在上門(mén)客戶占30%。 結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于201x年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì),依據(jù)原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)201x年度的營(yíng)銷任務(wù)做如下大致安排： 按完成可銷售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎(chǔ)上完成70%共計(jì)100套總銷售金額1億（非回款量），爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷售方案以內(nèi)。 各計(jì)劃銷售任務(wù)分解與物業(yè)銷售安排： 第二部分： 營(yíng)銷階段劃分及推廣費(fèi)用分配 常規(guī)房地產(chǎn)

10、廣告投入占銷售額的 1.5%2%，依據(jù)公司制定的計(jì)劃另做計(jì)劃暫時(shí) 按照1%來(lái)計(jì)算。 根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下： 各階段工作事項(xiàng) 實(shí)施時(shí)間： 201x年1月-201x年3月 因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過(guò)后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好硬件配套的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心?？紤]到口碑傳播在目前該區(qū)域內(nèi)的重要作用，建議迅速建立起來(lái)老客戶營(yíng)銷機(jī)制。 在產(chǎn)品上銷售上，除了繼續(xù)消化原由的客戶以外。建議對(duì)項(xiàng)目部分實(shí)行銷控，鎖定21號(hào)樓不予以銷售，縮小市場(chǎng)供給量，從而規(guī)避目前市場(chǎng)覺(jué)得我司項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷、大量退房的判斷。同時(shí)為下階段小

11、高層的上市打下基礎(chǔ)。 實(shí)施時(shí)間： 201x年4月-201x年7月 該階段為21號(hào)小高層的推出階段，在營(yíng)銷上重點(diǎn)考慮結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度的活動(dòng)營(yíng)銷，同時(shí)利用各個(gè)節(jié)點(diǎn)及事件的事件營(yíng)銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達(dá)到對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，作好各個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性活動(dòng)宣傳。 在項(xiàng)目的推出的同時(shí)建議推出一些頂?shù)偷奶貎r(jià)優(yōu)惠戶型來(lái)吸引一些特定客戶群。同時(shí)也有利于樓盤(pán)的走量。 篇三： 房地產(chǎn)年度營(yíng)銷計(jì)劃 201x年下半年?duì)I銷計(jì)劃 前 言 楓尚奧園自201x年04月份啟動(dòng)銷售以來(lái)，進(jìn)展還算順利，雖然遇上全國(guó)政策性打壓，本地市場(chǎng)低迷期，但因交通局團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠力度大，仍然做到了開(kāi)門(mén)紅。由于時(shí)間緊迫也

12、給資金儲(chǔ)備帶來(lái)了很大的壓力。由于目前施工進(jìn)度加快，為了實(shí)現(xiàn)解決項(xiàng)目資金問(wèn)題，下半年必須進(jìn)行攻堅(jiān)戰(zhàn)。為了使整體項(xiàng)目形象在故城市場(chǎng)上贏得良好的回應(yīng)，且避免201x年資金鏈條的不良銜接，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻的局面下，要求我們提早制定出切實(shí)可行的的營(yíng)銷計(jì)劃，在執(zhí)行的的過(guò)程中緊密結(jié)合市場(chǎng)變化，并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷以及推廣思路?；诖?，將201x年下半年?duì)I銷及廣告推廣計(jì)劃制定出來(lái)，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。內(nèi)容如下： 一、 計(jì)劃時(shí)間安排： 201x年7月15日201x年2月15日，劃分為緊急促銷期、熱銷期、持銷期三個(gè)大階段。其中緊急促銷期為8月15日至10月15日，熱銷期為11月15日至201x年2月10日，其他時(shí)

13、間為持銷期。 二、 營(yíng)銷計(jì)劃： 分為營(yíng)銷計(jì)劃+營(yíng)銷管理+推廣計(jì)劃三個(gè)部分+保障 （一）銷售計(jì)劃 1、 銷售目標(biāo) 201x下半年總體銷售任務(wù)為5000萬(wàn)元，以下為根據(jù)此銷售目標(biāo)值制定的銷售任務(wù)額表格。 2、 銷售任務(wù)完成時(shí)間 ，見(jiàn)表 （一）： 3、 放盤(pán)計(jì)劃 結(jié)合201x年銷售任務(wù)額，半年銷售額為5000萬(wàn)元，需要在7個(gè)月內(nèi) 完成，故需要對(duì)房源銷控做出調(diào)整，如下： 1）201x年10月底放出一期二批房源，以確保銷售房源的充足性。 2）緊急促銷期及持銷期以消化一期首批剩余房源為主。 3）熱銷期主要以一期二批房源為主。 4）如銷售狀況良好再加放二期部分房源或按當(dāng)時(shí)形勢(shì)進(jìn)行房源調(diào)整。 4、 價(jià)格策略

14、改變目前的價(jià)格虛高而成交價(jià)不高的現(xiàn)況，適當(dāng)調(diào)高 二、三樓層價(jià)格， 逐步收縮優(yōu)惠幅度，從而使實(shí)際成交價(jià)提高，達(dá)成盈利目標(biāo)。 價(jià)格調(diào)整計(jì)劃： 節(jié)奏一： 于201x年7月26日 二、三樓層提高單價(jià)提高20元。 節(jié)奏二： 于201x年2月26日整體房?jī)r(jià)提高50元。 優(yōu)惠政策： 節(jié)奏一： 于201x年7月26日由目前九折收縮為九二折。 節(jié)奏二： 于201x年10月7日由九二折收縮為九五折。 節(jié)奏三： 于201x年2月26日由九五折收縮為九七折。 5、 銷售策略 1）鑒于節(jié)后銷售的難點(diǎn)為快速回款和持續(xù)性價(jià)格的遞增。故銷售部在 原有銷售策略的基礎(chǔ)上，主要制定了系列組合式銷售策略： 利用推廣間歇期，進(jìn)行行銷工

15、作，對(duì)集中拆遷區(qū)，城中村集中區(qū)，以及青罕、坊莊等重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面地毯式派單咨詢的方式，集中對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行傳播，提高對(duì)意向客戶群體的重點(diǎn)宣傳。 2）每個(gè)銷售階段選擇廣告推廣媒體進(jìn)行廣告推廣，加大項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知 度，吸引更廣泛的客層，加大銷售力度，奠定良性循環(huán)的基礎(chǔ)。 3）通過(guò)不同銷售階段對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)研，時(shí)刻掌控市場(chǎng)情況，以根據(jù) 市場(chǎng)變化隨時(shí)調(diào)整銷售思路。 （二）銷售管理 1）準(zhǔn)備工作 a、核對(duì)銷控。與財(cái)務(wù)將銷控核對(duì)清晰，做到時(shí)時(shí)更新，日日核對(duì)，防 止銷控出現(xiàn)問(wèn)題。 b、核對(duì)價(jià)格。與財(cái)務(wù)核對(duì)銷售價(jià)格，統(tǒng)一銷售政策。 c、人員準(zhǔn)備。各崗位人員明確到人，要求以業(yè)務(wù)為準(zhǔn)，以服務(wù)為準(zhǔn)。 d、廣告發(fā)布資金準(zhǔn)備。

16、為了加快銷售和增大銷售力度，選擇不同媒體 發(fā)布廣告，準(zhǔn)備相應(yīng)資金，落實(shí)發(fā)布。 e、確立項(xiàng)目各類別定位，明確商業(yè)業(yè)態(tài)分布，制定統(tǒng)一銷售說(shuō)辭，由 開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后，宣傳推廣。 f、廣告發(fā)布計(jì)劃制定，設(shè)計(jì)物料準(zhǔn)備，項(xiàng)目向外宣介的各種設(shè)備及裝 修規(guī)格的落實(shí)。 g、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心裝修設(shè)計(jì)及裝修，物料購(gòu)置。 2）銷售流程制定（見(jiàn)附件）。 （三）推廣計(jì)劃 此次推廣計(jì)劃以市場(chǎng)行情為依托，結(jié)合項(xiàng)目情況在縣城主流宣傳媒介上 進(jìn)行項(xiàng)目推廣及信息發(fā)布。選擇適宜的媒體組合，主要分為兩大部分： 主流媒體+附和媒體，主流媒體以報(bào)紙、戶外、字幕飛播為主，后以短信、車體、站牌為附和媒體，各種主題推廣活動(dòng)用以配合宣傳，以烘托氛圍，

17、加大力度制造人氣，并達(dá)成成交。形式選擇、推廣時(shí)間上根據(jù)銷售計(jì)劃做出相應(yīng)調(diào)整，最終以突出階段性主推產(chǎn)品特性選為重點(diǎn)，完成階段性銷售目標(biāo)為目的。 1） 報(bào)紙 作為常規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)主打常規(guī)媒體，因有發(fā)放及時(shí)，覆蓋面廣，費(fèi)用 較低，可大量投入。 2） 戶外 根據(jù)我項(xiàng)目情況，目前項(xiàng)目圍擋戶外產(chǎn)生的效果越來(lái)越明顯，已有戶 外面積可以滿足項(xiàng)目推廣需求，為更好的推廣項(xiàng)目，建議制作200 塊3m2m的寫(xiě)真kt板，由廣告公司貼至每個(gè)城中村路口。 3） 字幕飛播： 電視字幕飛播信息傳播范圍廣，信息傳遞速度快。 （四）保障（需要公司配合支持的工作） 1）工程進(jìn)展情況 項(xiàng)目工程進(jìn)展的情況屬于最為直觀地項(xiàng)目情況體現(xiàn)，勢(shì)必將

18、直接影響項(xiàng)目于市場(chǎng)中口碑的樹(shù)立以及影響銷售工作的進(jìn)程與發(fā)展，無(wú)論是已成交客戶還是未成交客戶，此項(xiàng)必然成為最為直接的關(guān)注焦點(diǎn)。 2）各種手續(xù)證件取得的速度 由于公司手續(xù)不具備，前期銷售無(wú)論從價(jià)格還是從銷售回款等多方面受到制約，因此取得相關(guān)手續(xù)成為項(xiàng)目健康度的重要環(huán)節(jié)，價(jià)格的提升也與此直接相關(guān)，在一定程度上對(duì)老客戶口碑以及現(xiàn)場(chǎng)新接待客戶造成了影響，為了項(xiàng)目順暢推廣必須保證此項(xiàng)工作的時(shí)效性。 3）財(cái)務(wù)收款的配合 確保每日均可進(jìn)行收款工作，其中包括周、六日，法定假日，不再對(duì)定金和首付款的收取時(shí)間進(jìn)行約定，在必要的情況下延長(zhǎng)日收款時(shí)間，或保障下班后財(cái)務(wù)人員通訊暢通，隨時(shí)可進(jìn)行收款事宜。 4）信息工作的溝

19、通 工程或政策等方面相關(guān)內(nèi)容的變更及時(shí)與銷售部門(mén)進(jìn)行溝通，保障銷售部對(duì)客戶銷講說(shuō)辭以及對(duì)外口徑的一致性輸出。 5）傭金的及時(shí)結(jié)付，保證銷售隊(duì)伍穩(wěn)定。 6）及時(shí)召開(kāi)分階段研討會(huì)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略及修正階段性問(wèn)題。 楓尚奧園銷售部 201x年7月17日篇四： 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售年度營(yíng)銷計(jì)劃 (1) 錦江半島201x年度營(yíng)銷計(jì)劃 13年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析： 房地產(chǎn)行業(yè)背景 宏觀調(diào)控下的房市： 自密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在 5、 6、7月以價(jià)換量的的勢(shì)頭下開(kāi)始成交量大增，又從8月開(kāi)始成交量開(kāi)始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環(huán)境的市場(chǎng)在成交量然后慢慢萎縮，房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)始頻頻出

20、現(xiàn)在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格戰(zhàn)。 行業(yè)苦行下的樓市： 仍存有購(gòu)買能力和剛需的客群(來(lái)自:.smhaida.cm 海達(dá) 范文 網(wǎng):房地產(chǎn)全年?duì)I銷計(jì)劃)也在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)和力度加強(qiáng)的促銷下，從一開(kāi)始的“持幣觀望，還沒(méi)到底”的理念，慢慢的理性接受這個(gè)市場(chǎng)。從理論上最壞的時(shí)機(jī)正在過(guò)去，此后將會(huì)維持在一個(gè)微利、甚至在成本之間波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)健的剛需客戶群也在開(kāi)發(fā)商的以價(jià)格、品質(zhì)、配套、服務(wù)的理念下市場(chǎng)的信心慢慢的恢復(fù)了。在這幾年的整個(gè)市場(chǎng)的震蕩和盤(pán)整慢慢結(jié)束，整個(gè)市場(chǎng)的格局也會(huì)得到很大的改變，整個(gè)市場(chǎng)的格局會(huì)以大品牌、大

21、理念、大服務(wù)、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會(huì)占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)的份額。個(gè)人估計(jì)： 形勢(shì)將會(huì)向大公司一面倒方面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。 需求分析: 行業(yè)上升期。地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)步看好，主要取決于市場(chǎng)的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會(huì)推動(dòng)行業(yè)迅速上升發(fā)展，但是暴利時(shí)代以及過(guò)去，黃金10年后將來(lái)會(huì)迎來(lái)白銀10年，不過(guò)隨著市場(chǎng)的發(fā)展消費(fèi)者將會(huì)對(duì)樓盤(pán)注重品牌、品質(zhì)、口碑、以及價(jià)格，才是將來(lái)客戶的選擇模式。 為此，我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行樂(lè)觀與悲觀的預(yù)測(cè)，并擬定預(yù)案；（悲觀部分，另做闡述） 第一部分： 銷售部署 一、 201x年度存量解讀 依照公司的銷售要求，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與樓市近況，錦江半

22、島在201x年度主要面臨殘酷的市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目操作模式錯(cuò)誤的兩個(gè)重大問(wèn)題，同時(shí)加上前期項(xiàng)目的眾多問(wèn)題，銷售任務(wù)的完成將變得更加困難。 目前剩余商品房住宅情況 公寓樓住宅剩余 207套 合計(jì)面積： 29700.58左右 均價(jià)： 8折7500元左右 共計(jì)： 2.22億左右 均價(jià)： 8.5折7900左右 共計(jì)： 2.35億左右 均價(jià) 7.5折7000左右 共計(jì)： 2億左右(以此為推廣價(jià)格） 二、201x年度目標(biāo)解讀 201x年度要完成銷售任務(wù)指標(biāo)必須具備2個(gè)條件： （以下意見(jiàn)需要提倡 7.5折的價(jià)格支撐來(lái)完成） 1、前提： 201x年度市場(chǎng)能迅速回暖，項(xiàng)目及房產(chǎn)政策有利好消息，讓市場(chǎng)看到希望與信心銷售

23、將有望突破。 2、考慮到目前市場(chǎng)前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來(lái)進(jìn)行推廣。建議在201x年度廣告推廣銷量占40%，在利用目前現(xiàn)有的社會(huì)資源圈層營(yíng)銷和分銷來(lái)達(dá)成銷售，非常樂(lè)觀的估計(jì)，如能完成總體量的30%，在上門(mén)客戶占30%。 結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于201x年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì),依據(jù)原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)201x年度的營(yíng)銷任務(wù)做如下大致安排： 按完成可銷售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎(chǔ)上完成70%共計(jì)100套總銷售金額1億（非回款量），爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破，頂層躍層34套除外，不在我

24、銷售方案以內(nèi)。 各計(jì)劃銷售任務(wù)分解與物業(yè)銷售安排： 第二部分： 營(yíng)銷階段劃分及推廣費(fèi)用分配 常規(guī)房地產(chǎn)廣告投入占銷售額的 1.5%2%，依據(jù)公司制定的計(jì)劃另做計(jì)劃暫時(shí)按照1%來(lái)計(jì)算。 根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下： 各階段工作事項(xiàng) 實(shí)施時(shí)間： 201x年1月-201x年3月 因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過(guò)后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好硬件配套的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心?？紤]到口碑傳播在目前該區(qū)域內(nèi)的重要作用，建議迅速建立起來(lái)老客戶營(yíng)銷機(jī)制。 在產(chǎn)品上銷售上，除了繼續(xù)消化原由的客戶以外。建議對(duì)項(xiàng)目部分實(shí)行銷控，鎖 定2

25、1號(hào)樓不予以銷售，縮小市場(chǎng)供給量，從而規(guī)避目前市場(chǎng)覺(jué)得我司項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷、大量退房的判斷。同時(shí)為下階段小高層的上市打下基礎(chǔ)。 實(shí)施時(shí)間： 201x年4月-201x年7月 該階段為21號(hào)小高層的推出階段，在營(yíng)銷上重點(diǎn)考慮結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度的活動(dòng)營(yíng)銷，同時(shí)利用各個(gè)節(jié)點(diǎn)及事件的事件營(yíng)銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達(dá)到對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，作好各個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性活動(dòng)宣傳。 在項(xiàng)目的推出的同時(shí)建議推出一些頂?shù)偷奶貎r(jià)優(yōu)惠戶型來(lái)吸引一些特定客戶群。同時(shí)也有利于樓盤(pán)的走量。篇五： 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售年度營(yíng)銷計(jì)劃 xx新城09年度營(yíng)銷計(jì)劃 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析： 房地產(chǎn)行業(yè)背景 宏觀調(diào)控下的房

26、市： 自07年密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭在停滯在下半年，現(xiàn)在看來(lái)那是本次宏觀調(diào)控政策抑制的行業(yè)拐點(diǎn)，至今已經(jīng)有1年有余的時(shí)間。也隨著時(shí)間的推移，也在媒體的“助力”下，市場(chǎng)在成交量的迅速萎縮后，房?jī)r(jià)的下跌開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在媒體中，所有的確定的、隱性的消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，一線、二線、三線，國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)距離高點(diǎn)的位置出現(xiàn)大幅度的價(jià)格回調(diào)。 金融環(huán)境下的房市： 起始與美國(guó)次級(jí)債危機(jī)，從開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題到演變成今天的全球性金融危機(jī)，并已經(jīng)波及到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 國(guó)內(nèi)的樓市在去年的空前的調(diào)控抑制政策帶來(lái)的資金困難，不辛的疊加了金融危機(jī)，當(dāng)管理層意思到“下手太重”，傷到房地產(chǎn)行業(yè)

27、的筋骨，進(jìn)而延伸影響到的上下游企業(yè)，并帶來(lái)的企業(yè)倒閉，大量失業(yè)，終于在08年的第三季度出現(xiàn)松綁的積極信號(hào)。然而股市的深幅暴跌，消滅了房地產(chǎn)主要的目標(biāo)客群的中產(chǎn)階層，下跌截止到10月一年時(shí)間蒸發(fā)約24萬(wàn)億市值，大量的民間資金在股市消失，市場(chǎng)投資能力迅速下降。 行業(yè)苦行下的樓市： 在08年前面提到的主要內(nèi)外因素的合力下，市場(chǎng)的信心迅速瓦解崩潰，原來(lái)存在現(xiàn)實(shí)購(gòu)買需求的消費(fèi)客群迅速轉(zhuǎn)為觀望。 仍存有購(gòu)買能力和需求的客群也在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)但力度不足的促銷下，得到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是“持幣觀望，還沒(méi)到底”消費(fèi)認(rèn)知，市場(chǎng)出現(xiàn)惡性循環(huán)。預(yù)計(jì)在08年的最后一個(gè)月以及09年春節(jié)前市場(chǎng)會(huì)引來(lái)一次較為猛烈的下跌，預(yù)計(jì)幅度將會(huì)達(dá)

28、到10%15%左右，理論上最壞的時(shí)機(jī)正在過(guò)去，此后將會(huì)維持在一個(gè)微利、甚至在成本之間波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。但是穩(wěn)健的投資者在等待08年度以及09年第一季度的報(bào)告。市場(chǎng)的信心恢復(fù)需要時(shí)間來(lái)聚集。何時(shí)結(jié)束盤(pán)整的格局這有待于 國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的整體表現(xiàn)。個(gè)人估計(jì)： 形勢(shì)會(huì)像向好的方面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。 需求分析: 由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)是依賴于三駕馬車的拉動(dòng)，出口、投資、消費(fèi)。08金融危機(jī)的爆發(fā)直接影響到我國(guó)外貿(mào)出口的大幅減少，并于10月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。由于國(guó)內(nèi)實(shí)體企業(yè)較大程度上是出口外貿(mào)企業(yè)，當(dāng)國(guó)際上的金融危機(jī)延燒到國(guó)內(nèi)出現(xiàn)直接繞過(guò)“金融”這道防火墻直接傷及我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率的增加，對(duì)未來(lái)的不確定性導(dǎo)致消

29、費(fèi)信心進(jìn)一步下降。美國(guó)的7000億救市計(jì)劃，主要用于金融企業(yè)的救助，并未對(duì)其實(shí)體實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行救助，導(dǎo)致美國(guó)大量企業(yè)由于受到金融的影響瀕臨或正在破產(chǎn)，失業(yè)率大幅度上升，美國(guó)的消費(fèi)需求急劇下降，剛剛開(kāi)始的圣誕購(gòu)物季的第一個(gè)重要時(shí)間窗口的感恩節(jié)購(gòu)物零售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不樂(lè)觀。市場(chǎng)的解讀美國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題可能比想像中還嚴(yán)重。有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為美國(guó)的經(jīng)濟(jì)可能要到09年下半年才能走出低谷，最快在6月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。屆時(shí)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)消費(fèi)信心的提升，人民幣適度的貶值，才能對(duì)國(guó)內(nèi)的外貿(mào)出口起到提振作用。 央行剛剛宣布部的兩率下調(diào)是幾年來(lái)最大的力度下調(diào)，實(shí)際上是向市場(chǎng)發(fā)出的積極的貨幣政策信號(hào)，4萬(wàn)億的基礎(chǔ)建設(shè)投資在某種程度可以

30、理解為是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利好。但由于房地產(chǎn)涉及民生問(wèn)題，民眾整體對(duì)房?jī)r(jià)高位的抗性，雖然地方政府的存在救市沖動(dòng)，但是中央政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)控的“表面態(tài)勢(shì)”沒(méi)有改變，實(shí)際是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這是主基調(diào)。 a市當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)狀況與國(guó)內(nèi)的大部分城市一樣出現(xiàn)成交量大幅萎縮，但是不同的是價(jià)格沒(méi)有明顯的調(diào)整。如果地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)最后的一跌，這將留給我們足夠的價(jià)格空間與形成有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高性價(jià)比。按照往年的經(jīng)驗(yàn)a市的銷售經(jīng)驗(yàn)是： 在春節(jié)前后客居在外的a人就會(huì)形成購(gòu)買房產(chǎn)的小高峰。 綜合國(guó)內(nèi)國(guó)際諸多不確定的因素，并且根據(jù)右側(cè)投資交易法則。設(shè)定觀察期、行業(yè)拐點(diǎn)、行業(yè)回暖期、行業(yè)上升期等。目前，我們結(jié)合市場(chǎng)

31、的實(shí)際情況，只對(duì)行業(yè)回暖期、行業(yè)拐點(diǎn)、觀察期作政策的研討與判定。 觀察期。在全球金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)宣稱將會(huì)在今年11月底實(shí)施援救方案。這7000億美元是靠印鈔機(jī)還是從國(guó)債等籌集，其關(guān)鍵是否涉及侵犯其他經(jīng)濟(jì)體的利益。如果美國(guó)用犧牲其他經(jīng)濟(jì)體的利益，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其外債債權(quán)國(guó)。 那其他經(jīng)濟(jì)體的進(jìn)一步下滑將會(huì)是更加危險(xiǎn)。如果美國(guó)切實(shí)投入救援方案并且符合各方的期待，政策明顯產(chǎn)生預(yù)期效果，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不再下滑。這此間時(shí)間段內(nèi)均屬于觀察期。 行業(yè)拐點(diǎn)。在國(guó)際金融援救措施明顯起到效果，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境顯著改觀。如在觀察期間，國(guó)家經(jīng)過(guò)幾次的降息以及降低保證金率。即保證金率在15%以下，貸款年利息6%以內(nèi)，并相應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)確定扶持、發(fā)展的主基調(diào)。預(yù)計(jì)判定時(shí)間點(diǎn)是在09年的3月至5月份，兩會(huì)各地政策出臺(tái)后，到重點(diǎn)關(guān)注國(guó)際國(guó)內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否發(fā)生轉(zhuǎn)向。 行業(yè)回暖期。針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家在確定扶持、發(fā)展的主基調(diào)后，并繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，使政策能夠讓民眾受益。地產(chǎn)行業(yè)則進(jìn)入回暖期。 行業(yè)上升期。行業(yè)前期看好，主要取決于市場(chǎng)的資金充裕程度。重要的指標(biāo)是