物業(yè)服務(wù)案例分析

1、物業(yè)服務(wù)案例分析物業(yè)服務(wù)案例分析 港聯(lián)物業(yè)服務(wù) （上海）有限公司 ,PMD 物業(yè)服務(wù)案例分析 前 言 在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主投訴和糾紛的處理是經(jīng)常遇到的，對(duì)這一問題的正確 處理，很大程度上反映了物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)、法規(guī)知識(shí)的綜合運(yùn)用能 力。 私家車小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)是否要賠償 , 1 物業(yè)未及時(shí)關(guān)水閥，物業(yè)是否有責(zé) , 2 “電梯驚魂”，物業(yè)大出血 3物業(yè)服務(wù)案例介紹 小區(qū)“牽引繩”斷裂，物業(yè) 代價(jià)沉重4業(yè)主沒拿到鑰匙，管理費(fèi)怎么辦，5小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，物業(yè)有責(zé)嗎，6 1、私家車小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)是否要賠償 , 案情: 2005 年 2月，李先生入住上海某小區(qū)，將汽車停放在小區(qū)的停車場(chǎng)中，并

2、按年度每年支付停車費(fèi)用。 2006年 10 月 29 日，李先生發(fā)現(xiàn)自己的汽車被偷，逐向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)了案。當(dāng)?shù)毓?機(jī)關(guān)向物業(yè)詢問時(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司對(duì)盜竊事件毫無線索，也沒有任何監(jiān)控記錄，該 汽車至今未能找回。 李先生訴稱 : 自己與物業(yè)公司之間系物業(yè)服務(wù)關(guān)系，自己的 汽車在小區(qū)停車場(chǎng)長(zhǎng)期停放，并繳納了停車費(fèi)用，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)停放的車輛盡 安全監(jiān)控之責(zé)。由于萬元。物業(yè)公司未盡看管責(zé)任，致使停放的汽車被盜，其應(yīng)賠償自己的經(jīng)濟(jì)損 失91、私家車小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)是否要賠償 , 物業(yè)公司辯稱 : 李先生不能以報(bào)案 為依據(jù)證明汽車丟失。目前，公安機(jī)關(guān)正在調(diào)查中，尚沒有結(jié)論，物業(yè)公司不能確 認(rèn)李先生的汽

3、車是在公司所管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生丟失。本案為刑事案件，只有在公安 機(jī)關(guān)查獲破案，作出結(jié)論以后才能明確事實(shí)經(jīng)過，那時(shí)才能再進(jìn)行審理。同時(shí)，李 先生的汽車被盜竊，盜竊人是真正的侵權(quán)人，他才是李先生損失的賠償人。因此， 雖然物業(yè)公司收取了李先生每年 1600 元的車位費(fèi)，但是李先生僅以為此為由要求 物業(yè)公司賠償，系依據(jù)不足。 1、私家車小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)是否要賠償 , 法院判決 :法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司是李先生居住小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)。李先生向物業(yè)繳納 車位費(fèi)后，物業(yè)公司應(yīng)履行在監(jiān)控范圍內(nèi)停車安全謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。由于物業(yè)公司 未有相應(yīng)的監(jiān)控記錄，在停車管理方面存在疏漏，故對(duì)李先生汽車的丟失損失應(yīng)承 擔(dān)相應(yīng)

4、的民事賠償責(zé)任。最終，法院判決物業(yè)公司賠償李先生汽車丟失損失 2 萬 元。 2 、物業(yè)未及時(shí)關(guān)水閥，物業(yè)是否有責(zé) , 案情: 程先生居住在吳中路。去年 4月 26 日凌晨，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間洗臉盆下三角閥漏水，即向物業(yè)值班人員報(bào)修，希望能 及時(shí)關(guān)閉閥門水管總閥門。因物業(yè)人員未及時(shí)趕到，程先生再次下樓求助，趕來的 物業(yè)人員逐持鑰匙上樓，卻一時(shí)無法找到對(duì)應(yīng)的閥門室鑰匙，只得持鐵榔頭將閥門 關(guān)閉。期間，因無法迅速瀉水，程先生家大面積進(jìn)水。在物業(yè)人員進(jìn)行修理時(shí)，發(fā) 現(xiàn)地板下存有大面積積水。 2 、物業(yè)未及時(shí)關(guān)水閥，物業(yè)是否有責(zé) ,程先生訴稱 : 物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)的管理和維修義務(wù)，嚴(yán)重侵害了業(yè)主權(quán) 益，訴

5、致法院請(qǐng)求判令被告賠償損失 5萬余元。 物業(yè)公司辯稱 : 物業(yè)認(rèn)為漏水原 因不是管理失職，也不存在對(duì)程先生家財(cái)產(chǎn)的直接損害行為。另程先生所提損害賠 償未提供充分證據(jù)，故不同意訴請(qǐng)。 2 、物業(yè)未及時(shí)關(guān)水閥，物業(yè)是否有責(zé) , 法院 判決 : 經(jīng)查明，物業(yè)公司在管理小區(qū)制定的住戶手冊(cè)中承諾，遵章辦事不違規(guī)，維 修及時(shí)，急修項(xiàng)目 2小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)， 24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。物業(yè)公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé) 任。另，根據(jù)本案查明的事實(shí)和監(jiān)控錄像，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)室內(nèi)漏水時(shí)的確在第一時(shí)間 向物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行了求助，雖然物業(yè)人員也及時(shí)予以了處置，但因物業(yè)

6、公司 在處置過程中特別是相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，無法使用鑰匙正常開啟進(jìn)水閥控制室關(guān)閉閥門，客觀上延長(zhǎng)了室內(nèi)漏水時(shí)間，擴(kuò)大了損失，故認(rèn)定物業(yè) 公司在履行物業(yè)管理合同中存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，逐判物業(yè)公 司賠償1萬元。3、 “電梯驚魂”，物業(yè)大出血 案情：今年60歲的田女士 年前在經(jīng)歷了一場(chǎng)“電梯驚魂”，上下顛簸的電梯將她摔成殘疾，田女士逐將物業(yè)公司和某電梯工程有限公司告上法庭。2006 年 12月 21日 17時(shí)許，田女士從其女兒位于上海揚(yáng)浦區(qū)某高樓 14 層的住處欲外出。當(dāng)田女士進(jìn)入電梯按下按鈕后， 電梯突然從 14 層墜入至 9 層，且上下反彈多次，田女士當(dāng)場(chǎng)摔倒在電梯內(nèi)無法站 起

7、。物業(yè)公司的保安在接到監(jiān)控人員通知后，用電梯鑰匙將門打開，卻發(fā)現(xiàn)電梯停在 9 樓并下沉了 50 公分，直到電梯維修人員來了后，方才將電梯回到9 樓，將田 女士從電梯中救出。醫(yī)院鑒定 : 田女士構(gòu)成十級(jí)傷殘 ;需二次手術(shù)、營(yíng)養(yǎng)期 4個(gè)月;護(hù)理期 4個(gè)月;休息12月。 3、 “電梯驚魂”，物業(yè)大出血 物業(yè)公司辯稱 ： 本大樓電梯保養(yǎng)是由電梯專業(yè)公司來實(shí)施，因此應(yīng)由電梯維保公司來承擔(dān)全部責(zé)任并進(jìn)行賠償。3、電梯驚魂”，物業(yè)大出血 法院判決 ： 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民依法享有生命健康權(quán)，法人由于過錯(cuò)侵害他人人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè) 公司作為大樓物業(yè)電梯的管理人，電梯維保公司是對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)單位，

8、對(duì)于電梯 故障造成的人身傷害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。逐判決物業(yè)公司和電梯維保公司賠償 ： 1)醫(yī)療費(fèi):830.97 元; 2) 誤工費(fèi):25581.33 元 3) 鑒定費(fèi):1400.00 元; 4) 傷殘 金 :41336.00 元 5) 后續(xù)治療費(fèi) :6) 其他:17853.00 元 共計(jì):97000.00 元 4 、小區(qū)“牽 10000.萬引繩”斷裂，物業(yè)代價(jià)沉重案情：60多歲的徐先生居住于南匯區(qū)某居民小 區(qū)。2006年9月28日下午 6時(shí)許，徐先生在小區(qū)健身區(qū)內(nèi)使用牽引器進(jìn)行鍛煉時(shí)，該牽引器鋼絲繩發(fā)生斷裂，致使徐先生仰面摔倒在地，當(dāng)即失去知覺。小區(qū)管 理人員聞?dòng)嵑蠹磳⑵渌腿脶t(yī)院救治，并支付了救

9、治費(fèi)用。經(jīng)診斷，徐先生左側(cè)硬膜 下出血，四腦室內(nèi)出血于 10月10日宣告死亡。 4、小區(qū)“牽引繩”斷裂，物業(yè)代價(jià)沉重徐先生家屬訴稱 ： 庭審中，原告徐先生家屬訴稱，徐先生在小區(qū)牽引器上進(jìn)行 正常鍛煉時(shí)，由于牽引器鋼絲繩突然斷裂，致使其失去重心摔倒在地后死亡，器材 供應(yīng)商和小區(qū)物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任，故要求他們賠償損失 44.3 萬元。 器材供應(yīng)商辯稱 : 其生產(chǎn)的牽引器是合格產(chǎn)品，并按約定定期保養(yǎng)，盡到售后服務(wù)義 務(wù)。牽引繩可承載 15t（ 噸） 重量，從鋼絲繩斷裂情況看，系非正常磨損。如屬鋼絲 繩質(zhì)量問題造成損害結(jié)果，應(yīng)由鋼絲提供商承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)公司辯稱 ：被告小區(qū)物業(yè)公司辯稱，在開發(fā)商

10、購(gòu)買健身器材后，其已檢驗(yàn)了產(chǎn)品的合格 證，日后的維護(hù)和保養(yǎng)是供應(yīng)商的責(zé)任，因其非專業(yè)公司，平時(shí)對(duì)健身器材的管理 只能憑肉眼判斷是否存在安全隱患，故其已盡了物業(yè)管理之責(zé)。4、小區(qū)“牽引繩”斷裂，物業(yè)代價(jià)沉重法院判決：法院認(rèn)為，公民享有生 命健康權(quán)，侵害公民身體造成死亡的依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。徐先生在其居住小區(qū) 內(nèi)使用牽引器時(shí)到地受傷而死與該牽引器鋼絲繩的斷裂有因果關(guān)系。原告徐先生家 屬提出賠償請(qǐng)求，依法有據(jù)，應(yīng)予以支持。鑒于具備專業(yè)知識(shí)的器材公司在巡訪、 維護(hù)中未能發(fā)現(xiàn)安全隱患，其存在有主要過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。而物業(yè)公司作為 小區(qū)管理者，負(fù)有疏于維護(hù)管理之責(zé)，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。據(jù)此

11、判決 二家公司互相承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，器材公司賠償 28.9 萬元，物業(yè)公司賠償 12.3 萬 元。5、業(yè)主沒拿到鑰匙，管理費(fèi)怎么辦 , 案情 : 上海市民張先生購(gòu)買的房屋建成后，物業(yè)公司一直沒有通知他去領(lǐng)房屋鑰匙，卻沒有忘記催 促他繳納物業(yè)管理費(fèi)，并將張先生起訴到法院。 張先生一家從開發(fā)商處購(gòu)買了小 區(qū)商業(yè)用房后，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下。去年 6月 1日，經(jīng)開發(fā)商通知，張先生一家去物業(yè)公司辦理房屋的入戶交接手續(xù)，在物業(yè)公司簽了記載著物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的備忘錄，并記下了聯(lián)系電話，但物業(yè)公司沒有將房屋鑰匙交給張先生一家。后 來，物業(yè)公司再也沒有通知張先生一家去領(lǐng)房屋鑰匙，致使他們至今未取得該商業(yè)

12、用房的占有、使用權(quán)。 5 、業(yè)主沒拿到鑰匙，管理費(fèi)怎么辦 , 物業(yè)公司訴稱 :物業(yè)公司一直通知張先生一家繳納物業(yè)管理費(fèi)，而張先生一家以房屋未交付而 不愿意支付物業(yè)管理費(fèi)，因此要求張先生支付物業(yè)管理費(fèi) 7710 元和滯納金 5412。42元。 張先生辯稱 : 去年 6月 1日，他們雖然簽了“備忘錄” ?汀傲緄了保 鏌倒 舅悼？談 鏌倒 鏡牟牧喜蝗 薑0鎪 前燉砣胱？中恢鋇狡鶿呤敝梗鏌翟倜揮型0僑燉砣胱喚郵中兩穹課菰砍茲栽諼鏌倒 敬r課菰諼鏌倒 鏡目刂葡攏 敲揮惺導(dǎo)嗜梅課蕕惱加小？褂萌a ?5、法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)業(yè)主沒拿到鑰匙，管理費(fèi)怎么辦 , 法院判決 :的取得與不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際交付是不同的概念

13、。所謂“實(shí)際交付”應(yīng)理解為義務(wù)人 將房屋鑰匙交付所有權(quán)人，使其取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán)。因此，物業(yè)公司以業(yè) 主取得了房屋的所有權(quán)為由，認(rèn)為房屋已經(jīng)實(shí)際交付，顯然是錯(cuò)誤的。同時(shí)認(rèn)為， 物業(yè)公司負(fù)有交付房主鑰匙的義務(wù)，應(yīng)積極地履行義務(wù)。而在本案中，物業(yè)公司消 極的不作為行為，導(dǎo)致了房屋鑰匙至今尚在其處，未完成交付房屋的義務(wù)，有違法 律的規(guī)定。因此判定張先生未實(shí)際取得房產(chǎn)的占有、使用權(quán)，不必繳納物業(yè)管理 費(fèi)。 6、小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，物業(yè)有責(zé)嗎 , 案情: 鐘先生是一個(gè)中學(xué)的司機(jī)，他負(fù)責(zé) 駕駛該中學(xué)一輛桑塔納轎車。鐘先生的岳母住在上海市政通路一個(gè)小區(qū)內(nèi)，每逢周 末或節(jié)假日鐘先生就將轎車停放在這個(gè)小區(qū)內(nèi)，

14、每次停放過夜他交給小區(qū)物業(yè)公司 停車費(fèi) 5 元，物業(yè)公司則提供專門的國(guó)定車位。今年 5 月 7 日晚，鐘先生又如同往 日一樣將車?？吭谲囄缓蠹存i車回家，可在次日凌晨 5 時(shí)，鐘先生準(zhǔn)備駕車上班， 突然發(fā)現(xiàn)車輛已不翼而飛。鐘先生所駕駛的轎車是學(xué)校的，學(xué)校認(rèn)為是物業(yè)公司嚴(yán) 重失職導(dǎo)致轎車在小區(qū)內(nèi)被盜，就一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告到法院，要求物業(yè)公司對(duì) 車輛的丟失承擔(dān)全部賠償責(zé)任，共計(jì) 14萬元。 學(xué)校訴稱 : 物業(yè)公司收取車輛停放 管理費(fèi)，表明其和物業(yè)公司已建立了一定的保管合同關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)盡職地承 擔(dān)對(duì)該車的保護(hù)和管理職責(zé)。 6 、小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，物業(yè)有責(zé)嗎 , 物業(yè)公司辯稱 :物業(yè)公司認(rèn)為，其僅

15、提供車輛的泊位，所收取的費(fèi)用是車場(chǎng)車位租用費(fèi)，而不是車輛保管費(fèi)。雙方充其量形成了租賃關(guān)系，而非保管關(guān)系，物業(yè)公司沒有對(duì)該車的保 管義務(wù)。 6 、小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，物業(yè)有責(zé)嗎 , 法院判決 : 法院認(rèn)為，學(xué)校將車輛停 放于物業(yè)公司管理的居民小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司確實(shí)收取了停車費(fèi)，但是該收益是屬于 全體居民所有的，物業(yè)公司非就此盈利。小區(qū)內(nèi)閑置地塊的車輛泊位土地使用權(quán)是 屬于全體小區(qū)居民共有的，物業(yè)公司僅僅是行使代為收費(fèi)的義務(wù)，而且鐘先生鎖車 后，也沒有將車輛的控制權(quán)交與物業(yè)公司，車輛仍處于鐘先生的占有、控制、使 用、保管范圍之內(nèi)，所以學(xué)校和物業(yè)公司之間的保管關(guān)系不能成立。因此決定不支 持學(xué)校依據(jù)保管合同提起的訴訟請(qǐng)求。 6 、小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，物業(yè)有責(zé)嗎 , 本案分 析 : 保管合同作為實(shí)踐性合同，是保管人將保管寄存人交付的保管物并返還該物的 合同。 合同法第三百六十七條規(guī)定，“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，除非當(dāng)事人另 有約定，保管合同