梅州房地產(chǎn)市場調查報告

1、梅州房地產(chǎn)市場調查報告（調查時點：2011年12月12日）一、梅州城市宏觀壞境分析1、地理位置、人口及2010年經(jīng)濟： 梅州位于廣東東北部，東部與福建省交界，南部與廣東省潮州市、揭陽市、汕尾市毗鄰，西部與廣東省河源市接壤，北部與江西省相連。 氣候屬亞熱帶，季風氣候區(qū)，日照、雨量充足，49月為雨季。 下轄：梅江區(qū)（主要是梅州城區(qū)）、梅縣、蕉嶺縣、大埔縣、豐順縣、五華縣、平遠縣、興寧市（縣級市） 面積15899.62平方千米。 戶籍人口505.28萬人（2008年）。 2010年全市gdp完成612.36億元、增長14.1%。 2010年全年城市人均可支配收入約為12119.701元。 2、 城市

2、交通： 公路通車總里程和公路密度均居全省山區(qū)市前列?；緦崿F(xiàn)市到縣1小時交通圈、縣到鎮(zhèn)、300人以上行政村已通水泥路。 廣梅汕鐵路（廣州-梅州-汕頭）和梅坎鐵路（梅州-福建坎市）建成通車。目前，鏈接珠三角軌道交通的梅州-惠州高速鐵路，已在立項計劃上。 境內有可起降波音737飛機的梅縣機場，目前正在進行擴建。擴建以后，將開通至國內40多個城市的航班，包括梅州-高雄的直航包機。 3、 人文和產(chǎn)業(yè)環(huán)境n 史籍有“客家先民三次大遷徙”：一在東晉永康年間；二在唐末黃巢起義后；三隨宋室南遷。至明朝時土著逐漸被客家人融合、同化，梅州市逐成為客家人的主要集、散地。n 素有華僑之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)、文化之鄉(xiāng)之譽。是外

3、交家、維新思想家黃遵憲、近代詩人李金發(fā)、畫家林鳳眠、葉劍英元帥的故鄉(xiāng)。 n 以海拔500米以下的丘陵山地為主，位于梅縣、大埔縣、豐順縣交界的銅鼓嶂為梅州市最高峰，海拔1560米。主要河流有琴江、五華河，寧江、石窟河、松源河、梅江、韓江。n 全境七山二水一分田，礦藏主要有煤、石灰石、瓷土、錳、鐵、稀土。耕地以種植水稻為主。山地多種植茶葉、沙田柚（金柚）、柿子、龍眼等。 n 重點發(fā)展5類產(chǎn)業(yè)族群：電子、通信、信息產(chǎn)業(yè)族群；機械產(chǎn)業(yè)族群(以汽車零部件為主)；電氣及自動化產(chǎn)業(yè)族群；食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)族群；輕工紡織產(chǎn)業(yè)族群。 4、 梅州市城市規(guī)劃 “南擴北拓”：根據(jù) “廣東省地市級城市必須打造成百萬人口規(guī)模”

4、和市“宜居城市”的建設目標，雙向擴大城區(qū)規(guī)模拉開梅城功能框架?！爸袃?yōu)”：利用省“三舊”改造優(yōu)惠政策，對舊城、舊村、舊廠房實施大力度改善，優(yōu)化城市功能布局，改善城市環(huán)境。加快道路改造，提高通行能力。優(yōu)化建成區(qū)功能、環(huán)境提升城市形象和品位。等級 中心城鎮(zhèn) 規(guī)模發(fā)展引導 （萬人） 市域中心 中心城區(qū) 中心城區(qū) 60優(yōu)化空間結構，調整城市功能，增強研發(fā)創(chuàng)新能力，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，將中心城區(qū)打造成市域乃至更大區(qū)域的休閑旅游中心、商貿(mào)中心、文化中心、行政中心、教育中心、研發(fā)中心、金融中心、信息中心。 畬江組團 15以工業(yè)園建設為契機，將畬江組團打造成為梅州市城市副中心、重要的制造業(yè)與物流基地，發(fā)展成為梅州

5、市主要的交通樞紐。 雁丙松組團 15以雁洋為中心，發(fā)展成為中心城市東北腹地的旅游商貿(mào)服務中心。雁洋主要發(fā)展健康療養(yǎng)休閑度假區(qū)和材料精細加工；松口打造歷史名鎮(zhèn)和內河航運樞紐；丙村著力發(fā)展礦產(chǎn)業(yè)和電力工業(yè)。 副中心城市 興寧中心城區(qū) 30以工業(yè)與商貿(mào)并舉，建設成為粵、贛、閩邊際地區(qū)重要的物資集聚、商貿(mào)和休閑旅游中心。 豐順縣城 30以發(fā)展電聲產(chǎn)業(yè)與休閑旅游為主，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，在與潮汕的溝通與聯(lián)系方面發(fā)揮積極作用 5、梅州2011年經(jīng)濟總體形勢及全年經(jīng)濟預測從梅州2011年前三季度經(jīng)濟運行情況分析，農(nóng)業(yè)增長較快，工業(yè)增速加快，消費較為暢旺，投資大幅增長，出口持續(xù)增長，居民收入提高，這些積極

6、信號支撐著經(jīng)濟走勢向好，全市經(jīng)濟運行呈現(xiàn)平穩(wěn)較快增長。展望全年經(jīng)濟走勢，預計全市經(jīng)濟增長13%的目標可以實現(xiàn)。經(jīng)濟運行的主要特點：l 經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。據(jù)初步核算,2011年前三季全市生產(chǎn)總值513億元，增長14.0%，增速與上半年持平。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值96.39億元，增長6.6%， 拉動gdp增長1.3個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加216.63億元，增長18.5%,拉動gdp增長7.6個百分點，第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)增加值186.59億元,增長17.9%，拉動gdp增長6.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值199.98億元，增長12.8%，拉動gdp增長5.1個百分點。l 農(nóng)業(yè)較快增長。在國家“三農(nóng)”政策的持續(xù)作

7、用下，農(nóng)民生產(chǎn)的積極性較高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)較快增長。19月，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值162.08億元，增長6.4%。農(nóng)業(yè)增加值96.39億元，增長6.6%，比全國和全省平均水平高2.8個百分點。其中種植業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)增長較快，增速分別比農(nóng)業(yè)增加值增速高0.9、1.0和0.9個百分點,從而拉動了農(nóng)業(yè)較快增長。l 工業(yè)增速加快，效益提高。19月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值135.77億元，同比增長21.1%，增速由第一季度的19.1%到前二季度的19.8%,再上升到前三季度的21.1%，速度逐季有所提高。在總計中，輕工業(yè)同比增長18.3%，重工業(yè)同比增長23.8%，大中型工業(yè)同比增長16.4%。六大支柱產(chǎn)業(yè)完成增

8、加值114.1億元，增長19.4%。從分縣（市、區(qū)）看，除市直外，各縣（市、區(qū)）規(guī)模以上工業(yè)增加值增速均超過全市平均水平，增幅超過35.0%的有大埔、梅江區(qū)和五華，增速分別為41.5%、39.4%和38.0%。效益與速度同步提高。1-8月，規(guī)模以上工業(yè)效益上升,虧損面縮小,利稅總額增加。據(jù)統(tǒng)計,全市18月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益指數(shù)為245.7%，比去年同期上升27.9個百分點，比全省平均水平高個44.6百分點；虧損企業(yè)51家, 企業(yè)虧損額1.95億元，虧損企業(yè)比1-5月減少15家,虧損面縮小了4.7個百分點；累計利稅總額59.27億元,同比增長20.7%,其中累計利潤總額21.89億元,同比

9、增長23.5%。1-9月，全市主要工業(yè)產(chǎn)品增長。其中，卷煙產(chǎn)量144.2億支，同比增長7.9%；水泥產(chǎn)量987.21萬噸，同比增長9.6%；發(fā)電量97.36億千瓦時，同比增長7.9%。l 固定資產(chǎn)投資大幅增長。19月，固定資產(chǎn)投資完成130.09億元，同比增長35.6%。其中，城鎮(zhèn)投資完成114.84億元，同比增長36.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成28.85億元，同比增長35.6%；農(nóng)村投資完成15.24億元，增長30.3%。l 社會消費暢旺。19月，全市社會消費品零售總額278.44億元，同比增長18.9%，增長速度比全省平均水平高2.8個百分點。其中城鎮(zhèn)市場201.18億元，同比增長18.9%

10、；鄉(xiāng)村市場77.26億元，增長18.7%。批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)257.39億元，增長18.8%；住宿和餐飲業(yè)21.05億元，同比增長19.2%l 出口和實際利用外資增長。19月，我市貿(mào)易出口總額79364萬美元，同比增長14.5%。實際利用外資完成4967萬美元，同比增長22.0%。l 財政收入增長較快。19月，全市一般預算財政收入29.24億元，同比增長28.3%，增速比去年同期高9.3個百分點。從分地區(qū)看，各縣（市、區(qū)）一般預算財政收入均有不同程度的增長，增長較快的有平遠、梅縣和梅江區(qū)，分別增長81.9%、41.9%和40.0%。全市一般預算財政支出91.07億元，同比增長40.8%，l 城鄉(xiāng)

11、居民收入穩(wěn)步增加。據(jù)抽樣調查統(tǒng)計，19月,市區(qū)居民人均可支配收入12240元，增長12.8%(未扣除價格因素)，工資性收入、財產(chǎn)性收入、轉移性收入成為市區(qū)居民增收的主要來源, 其中財產(chǎn)性收入、轉移性收入增速分別為22.4%、21.2%。l 金融運行態(tài)勢平穩(wěn)。至9月末，全市金融機構本外幣各項存款余額905.11億元，比年初增長7.7%，其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額653.70億元，比年初增長12.3%。金融機構本外幣各項貸款余額370.57億元，比年初增長11.8%，其中，短期貸款77.99億元，比年初增長13.4%，中長期貸款291.55億元，比年初增長12.3%。二、 梅州房地產(chǎn)總體分析1、

12、土地總體供應情況 (一) 國有建設用地供應總量2011年度梅江區(qū)（還包括廣州（梅州）產(chǎn)業(yè)轉移園，梅州市蕉華管理區(qū)，梅州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，梅西水庫管理區(qū)）國有建設用地供應總量控制在592.99公頃以內。(二) 國有建設用地供應結構2011年度梅江區(qū)（還包括廣州（梅州）產(chǎn)業(yè)轉移園，梅州市蕉華管理區(qū)，梅州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，梅西水庫管理區(qū)）國有建設用地供應總量中，商服用地32公頃，工礦倉儲用地300公頃，住宅用地203公頃（其中：廉租房用地0.1公頃，經(jīng)濟適用房用地0.14公頃，中小套型商品房用地145.3公頃，其他住房用地57.46公頃），公共管理與公共服務用地5.65公頃，交通運輸用地51.7公頃，水域及水利

13、設施用地0.00公頃，特殊用地0.64公頃，共592.99公頃。 分析：國家政府紅頭文件明令保護耕地，但是，在梅城依然有充足的土地可供開發(fā)。有充足的舊城可供改造，只要地價允許，開發(fā)商自然就會去開發(fā)、去改造。2、 房地產(chǎn)供銷情況梅州市2011年1月 4 月新建住房指標和相關數(shù)據(jù)城市（包括所轄縣級市）2010年新建住房價格（元/平方米）1月-4 月新建住房價格（元/平方米）比2010年價格漲幅（%）2011年度新建住房控制目標表述當月新建住房交易面積（萬平方米）環(huán)比（%）當月新建住房交易額（億元）環(huán)比（%）梅州市419745799%漲幅小于15%，力求穩(wěn)中有降1.093671%0.4448-17%

14、興寧市1809210316%14%5.38680%1.1314443%分析：現(xiàn)在的梅州已經(jīng)出現(xiàn)大量的商品房過剩，供大于求，市場持幣觀望情緒，發(fā)展商價格上開始出現(xiàn)價格松動。2011年1月到11月信息統(tǒng)計全市已售總建筑面積（)已售套數(shù)（套）已經(jīng)成交金額（萬元）成交樓房均價（元/)11月成交1-11月11月成交1-11月11月成交1-11月1-10月1-11月東郊548127384980439934573453江南23655531516442309483326458456013三角71303717866256186542160662085811西郊035890231361136137933793僅以

15、江南為例，2011年1月到11月已售總建筑面積55315平米，共售出442套，已成交金額33264萬元，成交樓房均價6013元/；另江南11月成交僅有16套成交，成交均價卻上漲了168元/。相關分析：一二線城市的限購政策使得頗有遠見的一些開發(fā)商退出，轉投三四線城市，小城市雖然個體獲利甚微但剛性需求強勁，總體獲利仍然可觀。其銷售量還會持續(xù)增長、房價也可保持或繼續(xù)在上升通道中。比如碧桂園在梅州、汕尾、河源等地運營項目，恒大在臨汾、運城運營項目；這些知名開發(fā)商的進入，有助于提升當?shù)刈≌漠a(chǎn)品品質，但不可否認，也帶來了土地價格的上漲以及住宅產(chǎn)品的品牌溢價，從而帶動銷售價格的上漲3、各類住房的消費群體研

16、究梅州市區(qū)所推新樓盤都在每平方米35004500左右（毛坯房），而都是大戶型，建筑面積大都在150平方米以上。倘若4000塊錢每平方米，150的商品房，再加上車庫。再加上裝修，加上家具，每套房子都需要80萬的費用。故分析消費主力群體主要有：（1）.有穩(wěn)定職業(yè)的群體，例如公務員、醫(yī)生、教師等。（2）.企業(yè)的管理人員（如移動、電力、煙草等）另外，二手房市場主要消費人群：草根消費群體。梅州人的平均工資是1500元。梅城依然有大量的二手房，而這些房子都是戶型較小價格相對實惠、位置大多地處江北的老房。但也就是這一系列的舊房，有效地緩解了梅州的住房壓力，也有效地緩解了社會矛盾。因此，政府在抬高地價的同時沒

17、有激發(fā)社會矛盾。4、梅州2011主要在售樓盤情況梅州市區(qū)主要樓盤狀況片區(qū)樓盤名稱位置規(guī)模產(chǎn)品均價項目近期活動占地建筑面積容 積 率類別主力戶型江南正興御景東方江南金燕大道西側2.6萬7.6萬 3.2高層建筑3房、4房6000萬德福家園江南客都小學側0.22萬0.68萬3高層洋房3房4房4150中能香榭麗江南正興路南段2.2萬9萬3.3812棟小高層兩房83平米、三房109平米、四房141平米 總 戶 數(shù)：4185300一期嘉賓可抵7萬元帝景彎湖梅州市彬芳大道鴻都路3.53萬花園洋房2、3、4房113.86-163.386600江南恒基 馨園梅園新村e組團1.65萬18.6萬3.5花園洋房3房2

18、廳2衛(wèi)，4房兩廳2衛(wèi)5100客天下圣山湖1號客天下旅游產(chǎn)業(yè)園內3.35萬14.萬2.76豪宅待定新縣城福鼎新城大新城新滿街1.3萬6.7萬3.5花園洋房3房2廳，4房2廳3800新縣城怡景豪園梅縣新縣城府前大道中段約4萬約20萬4.83棟25層、4棟17-18層電梯戶數(shù)1200戶4000新縣城怡福名都梅縣程江扶貴新華路1.86萬6.8萬3.4花園洋房54到168方1-4房闊景電梯洋房3380購1房立減10000元，購2房立減20000元，購3房立減30000元，購4房立減 40000元鴻泰雅居梅州新縣城溝湖路0.5492萬3.6樓梯8層，電梯房16層2房3房4房2900新縣城富達名城梅縣大新城人民大道南約2萬8.6萬 4.311棟十6層616戶2房3房3800新縣城新都豪庭梅塘西路2.3萬10萬3多層8層，高層16層4房2廳，3房2廳，1梯2