（房地產(chǎn)）別墅策劃

1、別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。 引自（現(xiàn)代漢語詞典）目 錄前言市場分析一、 大市場環(huán)境二、 *別墅及小型住宅市場特性三、 *區(qū)域市場特性產(chǎn)品分析一、 本項目概況二、 本項目關(guān)鍵制勝點三、 本項目優(yōu)劣勢分析投資回報分析一、 建筑成本二、 銷售成本三、 市場價格預(yù)測四、 投資回報計算策劃銷售一、 本項目策劃重點二、 銷售準(zhǔn)備工作重點三、 推盤時機(jī)四、 造勢運動市場分析一、 大市場環(huán)境1、利多因素a、 政府堅持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵消費者購房、購車，并且伴隨基建的規(guī)模化發(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。b、美國自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這

2、有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費信心。2、 利少因素a、 wto的加入反而在近期造成消費真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點。b、 股市動蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來的風(fēng)險。二、 *別墅及小型住宅市場特性1、 二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個詞，它正確反映了這批 樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。2、 二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點把外國別墅豪

3、華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實生活巧妙結(jié)合，滿足消 費者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢想。不足之處在于，它們依然不能寧 靜致遠(yuǎn)，過于喧囂，并且容積率偏高。3、 *近郊的小型住宅從*、龍泉、文家場到華陽，小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚的最大賣點是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場。其中較成功的“芙蓉古城”，以*本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更

4、談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實用性、珍藏性不可并論。三、 *區(qū)域市場特性1、 客戶群體a、 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群b、 中產(chǎn)階級c、 企業(yè)、公司等單位自用d、 文化、藝術(shù)、體育圈人士2、 產(chǎn)品特點a、 別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2300m2豐富多彩b、 主推環(huán)境優(yōu)勢c、 強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性d、 在宣傳中把渡假與投資結(jié)合e、 均居于*腳下，借勢發(fā)揮有近山樓臺之優(yōu)勢3、青城白鷺洲，中國青城，高爾夫山莊比較占 地430畝單價（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓60106m2160018001七成20年聯(lián)體別墅130160m226001.2獨立別墅360400

5、m2270031001.2青城白鷺洲中國青城占 地800余畝單價（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓3070 m21960元/ m21.5元/ m2七成20年聯(lián)體別墅180200 m2未 定獨立別墅200380 m2未 定高爾夫山莊占 地400余畝單價（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓三期暫未定未 定23元/ m28成30年獨立別墅207398 m270200萬/幢注：裝修為全清水項目分析一、 本項目概況位于距*山門約10分鐘車程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3畝為一幢，容積率

6、不到0.2，售價約80-90萬每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨立別墅，面積90-170m2，容積率0.25左右，售價15萬35萬每套。 小區(qū)自然條件得天獨厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅的基本特征，由于山地落差，建筑錯落有致，更適合于享受田園自然美景，把別墅的特征發(fā)揮到極致。二、本項目關(guān)鍵制勝點1、 真正意義上的別墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對孤立的“隱”和絕對自然的“美”的特征。而在*平原，要想實現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說完全不可能。*現(xiàn)有的所謂別墅，無論冠以什么樣的名稱，無論費多大力量去裝修，其實都只

7、能讓住戶過一種折中式的別墅生活。因為先天自然環(huán)境的不足是它們的最大弱點；加上吝嗇的幢間距，毫無私密性可言；而平地上一幢幢呆板的排布更是讓人無法忍受。這樣的別墅可謂有形無神，讓人失望。即便是現(xiàn)在*腳下新開發(fā)的幾個別墅項目，也大量依賴人工雕鑿（如建造人工湖）來彌補(bǔ)外環(huán)境的缺陷。而本項目大膽選址*后山距*市區(qū)最近的世界級名勝風(fēng)景區(qū)，以全新的概念打造前所未有的山區(qū)別墅，為渴望過豪華居家生活的人們找到一個完美的歸宿。由于地處*山上，山水美景自然天成，將人工痕跡降至最低限度；數(shù)千畝甚至數(shù)萬畝的原始森林就在別墅周圍，無窮無盡地為你送上純新空氣；山與水相環(huán)繞，沒有污染，沒有噪音，更沒有惱人的灰塵；而山地起起伏

8、伏，一幢幢豪華別墅散落其間，既相互輝映又相對孤立，更不用提幢間距和別墅的窗前視線，23畝一幢簡直稱得上完美。至于夏季，本項目堪稱避暑勝地，它的絕對優(yōu)勢和價值通過下表羅列幾個區(qū)域的溫度指標(biāo)，可盡顯本色：區(qū) 域*市區(qū)華 陽都江堰市區(qū)*下*上本項目68月平均氣溫353432262020因此，縱觀現(xiàn)有的*休閑小型住宅，無論是賣得火爆的芙蓉古城，還是以豪華打造的領(lǐng)袖別墅等等，都不能與本項目相提并論。本項目的環(huán)境特點和適合別墅身份的地域特點絕對是獨一無二的。2、 獨特的環(huán)境結(jié)合大師級的建筑設(shè)計巧婦難為無米之炊，在川西平原，許多別墅項目并非不懂得追求完美的建筑藝術(shù)，然而平坦的地勢和周邊環(huán)境的紛亂，令許多設(shè)計

9、師都無可奈何，最終歸于平庸。但本項目得天獨厚的環(huán)境與非常適合建筑別墅的地形，令設(shè)計師們興奮不已，因為這樣的地方才能設(shè)計出理想的別墅。而設(shè)計師們根據(jù)這800畝中各處地勢與景觀的不同，又將環(huán)境融入別墅的風(fēng)格中，每幢別墅都不盡相同但又具備統(tǒng)一格調(diào)，目的是使之與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧的共鳴，令山水、植物、生命、建筑融為一體。這一份天賜與智慧結(jié)合的精美是*現(xiàn)有其它別墅所無法相比的。3、 聆賞綠蔭，不離紅塵的智慧之舉本項目距離*山門僅10分鐘車程，距都江堰市區(qū)20分鐘車程，*市區(qū)60分鐘車程。這樣的距離恰恰是豪華住宅所適合的距離。它既有效避免了都市的喧囂，同時又能享受都市帶來的一切方便。羊西線黃金旅游通道的開劈

10、讓交通變得極為通暢，山上的配套如天然氣、自來水等一步到位，社區(qū)完美的公共配套更令客戶得到有效的保障。因為規(guī)模龐大，醫(yī)療、日常購物、健身、餐飲、康樂等服務(wù)體系都能持續(xù)完善的發(fā)展。所以，在親近大自然的同時，也能享受到一切應(yīng)有的方便。4、 普通別墅極易過時，而本項目能世襲相傳在群山環(huán)抱之中，上千畝的社區(qū)氣勢如虹，足以令人驚嘆，何況本項目所在地是受世界遺產(chǎn)保護(hù)的名勝景區(qū)*，更何況還是在*山上。由于受政府嚴(yán)格控制，山上的規(guī)模在社區(qū)絕無僅有，以后也難以再版，在這樣的地方占據(jù)一席之地，具有相當(dāng)高的典藏價值，就像地中海某些小島上的別墅一樣，是許多西方名流競相爭奪的地方，更像歐洲的一些著名城堡，顯赫的貴族將之永

11、世相傳，引以為榮。而本項目雖然是第一次推出這樣的理念，但卻具備世襲的基礎(chǔ)，因為具有國際知名度的*本身就是價值的體現(xiàn)。5、 高價值的生活體現(xiàn)，低價值的付出以2500元/m2的價格成全豪華居家生活的理想絕不是天方夜譚。本項目高超的成本控制將實現(xiàn)*地區(qū)別墅類罕見的性價比。而且，項目中1800元/m2的聯(lián)排別墅也是無懈可擊，這樣的價位無論是*下的別墅，還是華陽的別墅都無法做到。因此，超凡的品質(zhì)之下以實惠到極限的價格支撐是本項目致勝的一大關(guān)鍵。然而價格實惠并不代表品質(zhì)低下，這也是本項目區(qū)別于其它的最大特點。也正因如此，作為可以留傳的一件產(chǎn)業(yè)，本項目更具有保值增值的潛力，令購房者信心大增。三、本項目優(yōu)劣勢

12、分析優(yōu)勢1、 位置獨特位于*山上，而其它項目大都位于山腳。2、 規(guī)模龐大800畝住宅之外，還有數(shù)百畝公園，自成一體，氣勢不凡，相對配套更易完整。3、 產(chǎn)品形態(tài)高級全部小型住宅，象征純正的高尚社區(qū)生活方式。4、 人工痕跡少相比其它樓盤而言，本項目的自然條件優(yōu)越，所以不需人工造湖等，而是美景天成，。5、 性價比高由于開發(fā)商實力，將使產(chǎn)品在不降低品質(zhì)的前提下，獲得較低價格，壓倒同區(qū)域所有樓盤。6、 環(huán)境怡人山上的自然環(huán)境肯定優(yōu)于山腳，而0.2的容積率更是錦上添花7、 硬件配套不惜成本天然氣引入住宅，配備幾百畝的公園等設(shè)施可讓客戶折服。8、 服務(wù)管理有保障 由于社區(qū)規(guī)模龐大，物管體系更趨于完善，生活、

13、交通、餐飲等將有充分保障劣勢1、 距離較遠(yuǎn)由于客戶觀念，山腳下樓盤令客戶產(chǎn)生較方便的心理，因而抵消本案的部份優(yōu)勢。2、 較為孤立人以群居，本案處于新開辟區(qū)域，周邊環(huán)境有特提升且略顯人氣不旺。3、 目前道路環(huán)境不成熟待添加的隱藏文字內(nèi)容3盡管將來的路況不成問題，但在開盤期間可能成為不利因素。4、 過*山門有客戶把*正門處作為最遠(yuǎn)心理距離，而且將之視為*文化勢力范圍的最佳位置。投資回報分析一、 建筑成本1、 建筑面積初算 占地（畝）容積率建筑面積豪華別墅區(qū)6000.1872000獨立別墅區(qū)900.2515000聯(lián)排別墅區(qū)1100.429000共計8000.221160002、 各項費用標(biāo)準(zhǔn)土地費：

14、4.5萬/畝建安費：1100元/m2配套費：200元/23、 項目總費用土地費：4.5800=3600萬建安費：1100116000=12760萬配套費：200116000=2320萬共計： 18680萬二、 銷售成本1、 廣告費報紙廣告：400萬電視廣告：100萬印刷品：20萬戶外看板：40萬3d動畫：10萬樣板間：100萬2、 現(xiàn)場包裝售樓處：60萬道具如模型等：20萬3、 促銷活動會展類：30萬贈品促銷：100萬造勢活動；20萬4、 銷售管理：300萬5、 內(nèi)部管理：100萬共計：1300萬三、 市場價格預(yù)測（保守評估）1、 各類型房屋市場銷售價豪華別墅：2500元/m2獨立別墅：200

15、0元/ m2聯(lián)排別墅：1800元/ m22、 總價價值計算豪華別墅：250072000=18000萬獨立別墅：2000 15000=3000萬聯(lián)排別墅：180029000=5220萬共計:26220萬四、 投資回報計算稅前利潤=市場銷售總價建筑成本銷售成本 =26220-18680-1300 =6240萬策劃銷售一、 本項目策劃重點1、 獨一無二的山間別墅除本項目外，中國青城，青城白鷺州等項目均處于山腳，它們往往采用大量人工手段來彌補(bǔ)自然環(huán)境的不足，而山上的別墅則大不相同，除了自然環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過山腳，更因世界遺產(chǎn)保護(hù)所帶來的限制開發(fā)令本案顯出罕有的稀貴特性。2、 可世代相傳的經(jīng)典物業(yè)正是因為*的

16、不可再生資源以及聞名世界的國際性，令山上的物業(yè)具備與*同等特有的價值潛力，好比世界名勝奧地利薩爾斯堡的山間別墅，永遠(yuǎn)是上流社會苦苦追尋的典藏尤物，誰能世代擁有，誰的家族便擁有世代顯赫的榮耀。3、 彰顯價值的高級居住形態(tài)2-3畝才建造一幢別墅，上千畝的范圍內(nèi)容積率低至0.2以下，有清溪流淌，數(shù)百畝公園專為你而設(shè)這一切都只為了改變你以往的居家觀念，實現(xiàn)你真正的豪宅居家夢。4、 意想不到的超級性價比在想象中，上述的物業(yè)可能是個天價，然而它卻比其它的“折中型”別墅還要便宜，千萬不用懷疑，因為這是一個創(chuàng)舉，無論過去還是將來，這樣的創(chuàng)舉都將難以模仿。5、 超級規(guī)模帶來百分百的保障800畝的居住用地外加數(shù)百

17、畝的社區(qū)公園，數(shù)百戶有實力的尊貴業(yè)主長期守望。這樣的物業(yè)足以吸引世界上最好的物業(yè)管理公司。而且，大型的會所，完善的醫(yī)療體系，購物中心，并得到良性循環(huán)地持續(xù)發(fā)展。6、 美景天成非人工能及都市別墅其實就不能算真正的別墅，再多打造的人造景觀也只是對大自然的模仿！7、 同*一樣不可再生世界上只有一座*，而山上的人工開發(fā)只會越來越受限制，好在你今天可以選擇這里，也許只有這一次機(jī)會。8、 讓平地上住久了的人們走進(jìn)山間豪宅生活如果從你現(xiàn)在住的別墅看出去只能看到鄰家的別墅，那么，這里可以重拾別墅的真正意義。山間別墅，大開眼界的地方。9、 不同的溫度說明不同的價值夏天把*市，都江堰市區(qū)，*腳下和這里*上的溫度表

18、對比一下，那么，選擇去哪兒避暑，決定起來將毫不費力。10、只有居山水才能真正親山水沒有居在山中，沒有真正的河流穿越，如何談及親山水？直面山水，才顯本案真面目。11、現(xiàn)在不貴的典藏品它是可能有時不住，但都必須時刻占有的典藏品。購買有價值的珍品，就是一次成功的投資，盡管有時把它鎖起來，但卻私毫不影響隨時欣賞它的樂趣，更不會貶低了它的價值。12、零公攤一定能實現(xiàn)本案決不會多賣你所占據(jù)的空間以外的任何東西，0公攤解除一切多余的顧慮，在這里一定能得以實現(xiàn)！13、距離的解決之道shuttlebus從*到*，60公里的距離和一個小時的車程本身并不算什么。因為它們剛好給你一方新鮮的凈土，復(fù)雜的是如何安排交通。

19、但在這里，社區(qū)專用shuttlebus（穿梭巴士）為你解決一切問題。14、讓孩子的假期比別人更特別一些當(dāng)別的孩子放假時只能去游樂場一類的地方時，你的孩子卻被大自然的恩賜所包圍著！15、孝敬父母的最佳方式?；丶铱纯慈绻愕母改妇妥≡谀阋ザ燃俚牡胤剑闶遣皇怯懈嗟臋C(jī)會和年邁的他們住在一起呢？關(guān)心他們，給他們健康，讓他們得到更多的欣慰，就在*的真別墅中！16、為了健康，做一個森林守望者。沒有健康如何享受自己的成功果實？為了自己和家人的健康，請住在這里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。二、銷售準(zhǔn)備工作重點 1、現(xiàn)場道路狀況 設(shè)立路牌指引增添彩旗與道具2、市內(nèi)售樓處集中一處參觀銷售點，另設(shè)南門接待處和市內(nèi)商場參觀柜臺。主要接待處應(yīng)具備模型等完整的促銷道具，其它以形象提升和導(dǎo)購為目的，可簡化。3、交通工具安排選擇適當(dāng)?shù)膸Э绰肪€并由購房班車接送客戶到現(xiàn)場參觀，可定時接送。4、廣告所有的開盤3個月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設(shè)計制作，保證開盤后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。5、人員培訓(xùn)掌握精彩說辭、樹立強(qiáng)勢的信心是銷售培訓(xùn)的重點，必須于首次亮相前準(zhǔn)備充分。6、價格、付款及促銷方式近期內(nèi)研究市場可承受價格和開盤促