商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般流程

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般流程 1、市場(chǎng)條件判斷 開發(fā)商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。 該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。 因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2、項(xiàng)目位置選擇 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的

2、地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。 商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。 針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。 3、判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析

3、。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。 例：位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。 該項(xiàng)工作屬于

4、微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。 不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其

5、大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。 個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。 在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。 4、項(xiàng)目土地取得及政府許可 完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)

6、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。 項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)： 1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。 2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。 5、項(xiàng)目定位細(xì)化 徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。 通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過程中修正項(xiàng)目定位

7、，在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。 6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。 一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到

8、應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。 7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化 指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。 原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么

9、商戶最簡單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。 而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。 例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場(chǎng)專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。 8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合 在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，

10、判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。 9、項(xiàng)目方案的政府許可 指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批

11、準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。 在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。 在項(xiàng)目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。 1）交通審批 交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織

12、進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營起決定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙，也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。2）消防審批 指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費(fèi)。一般來說，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖

13、突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。 3）規(guī)劃審批 指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。 規(guī)劃審批的過程對(duì)于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和

14、上報(bào)方案差距較大的情況，對(duì)投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。 10、項(xiàng)目招投標(biāo) 指開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過程。 11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算 指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析

15、核算過程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。 對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)工作需要，但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作很簡化很多。 12、資金需求方案 指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案 13、融資方案 指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象，制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為

16、參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。 14、項(xiàng)目融資 除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項(xiàng)目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過程中最重要的工作，即項(xiàng)目融

17、資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。 完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。 在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后，開始該項(xiàng)目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2）、自

18、己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會(huì)齊頭并進(jìn)。 第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。 當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)

19、準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。 第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡單一兩個(gè)人就可以組成。 15、市場(chǎng)策劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開市場(chǎng)空間，收益空間和利潤空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭的局面，避免競(jìng)爭的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。 16、招商 項(xiàng)目招商的方式主要有

20、兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商；2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，將國際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。 17、價(jià)格策略 對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來講，開發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。 價(jià)格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。 18、租金策略 開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)

21、行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。 19、管理公司的選擇 項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請(qǐng)管理公司。 其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來，這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的

22、好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項(xiàng)目的管理，那么開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。 大型商業(yè)如用零售額測(cè)算商業(yè)體量，你可以先收集項(xiàng)目所在區(qū)域（城市）商業(yè)的零售總額，一般在政府統(tǒng)計(jì)部門可拿到；再除以項(xiàng)目所在區(qū)域（城市）商業(yè)總面積，就可得出。 其實(shí)國際上有根據(jù)商業(yè)面積輻射消費(fèi)人口的方法去評(píng)估商業(yè)項(xiàng)目的體量。如你有興趣可e-mail給我，索取有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。息谷貴在心誠，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的程序闡述的很明確，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何能運(yùn)作成功，及常遇到的瓶頸問題請(qǐng)業(yè)內(nèi)之士能談?wù)劷?jīng)驗(yàn)。恰巧，最近偶剛將從業(yè)內(nèi)網(wǎng)站上下載了些許有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的資料并加以匯總，有區(qū)域

23、市場(chǎng)特性，請(qǐng)各位參與討論交流：商業(yè)地產(chǎn)，路在何方 -淺談對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的認(rèn)識(shí) 一、我們看到的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)帶來房產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的第二個(gè)春天 地產(chǎn)是國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的推進(jìn)作用，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)業(yè)的主力產(chǎn)業(yè)，其繁榮程度也成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，伴隨地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)已步入完全競(jìng)爭市場(chǎng)，并帶來房產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的第二個(gè)春天。目前，完全競(jìng)爭的市場(chǎng)形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不斷細(xì)分，個(gè)性化、新業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品紛至沓來的發(fā)展態(tài)勢(shì)已成定局，土地的有限性及不可再生性，及城市化進(jìn)程的加大、穩(wěn)定的社區(qū)消費(fèi)力都迎合了商業(yè)巨頭以及各大連鎖商家的品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略，促使商業(yè)地產(chǎn)

24、成為了房地產(chǎn)投資開發(fā)的新一輪熱潮不可阻擋的形勢(shì)。眾多國內(nèi)大房地產(chǎn)企業(yè)為使千般成本置換而來的稀有地皮上產(chǎn)生最大效益，很多開發(fā)商將眼光逐漸聚焦于可產(chǎn)生超過住宅項(xiàng)目二至三倍效益的商業(yè)項(xiàng)目上。目前城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在不均衡狀況，帶來商業(yè)資源及社會(huì)資源的極大浪費(fèi) l 在現(xiàn)有的具有行政色彩的城市規(guī)劃模式下，由于缺乏科學(xué)的城區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)，使目前許多城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，這種不合理布局，造成商業(yè)資源和社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。l 規(guī)模小，大型的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，都是一些零星小商業(yè)項(xiàng)目。l 地產(chǎn)商在缺乏商業(yè)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的情況下，在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目過程中，使招商與市場(chǎng)脫節(jié)，存在極大的盲目性。 我國的商業(yè)投資環(huán)境還有欠成熟，

25、世界級(jí)商業(yè)群體極少進(jìn)入中國商業(yè)市場(chǎng) 目前，全世界的商業(yè)巨頭都集中在美國與歐洲，世界500強(qiáng)商業(yè)零售商只有17家落戶中國，主要是因?yàn)槲覈壳暗纳虡I(yè)發(fā)展水平還達(dá)不到世界頂級(jí)商業(yè)群體入駐中國，我國的商業(yè)投資環(huán)境還需要不斷完善。二、我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展意義及運(yùn)行規(guī)律的理解 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作也是風(fēng)雨兼程，其發(fā)展導(dǎo)向及產(chǎn)品形態(tài)必須符合城市發(fā)展格局，開發(fā)商做好商業(yè)地產(chǎn)一定要不斷揣摸、思考、研究城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品必須具備地域的適用性，提升產(chǎn)品競(jìng)爭力，一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的繁榮能夠充分激發(fā)出城市發(fā)展的潛力，對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)也是看項(xiàng)目能否有效的實(shí)現(xiàn)城市相關(guān)資源

26、的整合及對(duì)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的有效鏈接，及對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度。 按照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將鏈接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的眾多致關(guān)要素進(jìn)行有效組合，成為商業(yè)地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定要迎合城市商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要運(yùn)作商從不同商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)中把握符合自己手中資源的運(yùn)作方式。商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)是兩個(gè)功能及運(yùn)行規(guī)律都不同的行業(yè)，都需要把握極專業(yè)的知識(shí)及運(yùn)行規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)是有科學(xué)定義的復(fù)合性地產(chǎn)產(chǎn)品，因此當(dāng)前地產(chǎn)商如何能有效組合業(yè)態(tài)資源，按照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將鏈接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的眾多致關(guān)要素有效組合，成為投資成敗的關(guān)鍵。 尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營的最佳結(jié)合點(diǎn)，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營雙重風(fēng)險(xiǎn)成為發(fā)展

27、商業(yè)地產(chǎn)要素隨著全世界商業(yè)微利時(shí)代的到來，商業(yè)地產(chǎn)將從暴利走向微利，這是一個(gè)不可阻擋的趨勢(shì)，這意味著商業(yè)地產(chǎn)商今后的投資和運(yùn)營的雙重風(fēng)險(xiǎn)在增加。中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)全新的發(fā)展和變動(dòng)時(shí)期，因此，地產(chǎn)商如何結(jié)合商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營的最佳結(jié)合點(diǎn)，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營雙重風(fēng)險(xiǎn)成為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)要素。 成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要充分的依托于市場(chǎng)需求，明確目標(biāo)消費(fèi)群，做充分的市場(chǎng)調(diào)查 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，先進(jìn)行模塊設(shè)計(jì)，緊接著進(jìn)行市場(chǎng)營銷，然后根據(jù)返回來的信息做初步投資預(yù)算，預(yù)算多少直接決定投資規(guī)模，對(duì)預(yù)算的情況也要與客戶進(jìn)行協(xié)商，并確定招商對(duì)象和商戶，這樣才確定最終的設(shè)計(jì)方案。在實(shí)際

28、操作過程中，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不合理需要調(diào)整，也只是局部微調(diào)，不需要做大調(diào)整，這大大減少了資金的浪費(fèi)。城市發(fā)展規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃密切配合，才能真正提升城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心競(jìng)爭力，使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的旗艦 一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)該是城市的總體發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分，商業(yè)主管部門要同城市規(guī)劃等部門密切配合，共同領(lǐng)導(dǎo)和參與規(guī)劃的制定和實(shí)施工作，才能深度挖掘商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Α?具有競(jìng)爭力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作商必須具備一支于“零售人才、地產(chǎn)開發(fā)人才、中介人才”一體的復(fù)合的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，才能在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)利益與運(yùn)作商利益的雙贏作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，不要僅看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的

29、高額利潤，還要仔細(xì)研討商業(yè)經(jīng)營和開發(fā)中的難點(diǎn)及規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)問題，因此，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，必須要組建一支以“零售人才、地產(chǎn)開發(fā)人才、中介人才”為復(fù)合的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，合力解決商業(yè)項(xiàng)目的選址、商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、營銷策劃、商業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)銷售的平衡難點(diǎn)問題，規(guī)避傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)認(rèn)識(shí)淺薄的弱勢(shì)，更有效的整合各種地產(chǎn)與商業(yè)資源，使地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式的認(rèn)識(shí) 產(chǎn)權(quán)酒店 、分時(shí)度假物業(yè)、認(rèn)購建筑面積、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)、銀行擔(dān)?；貓?bào)、開發(fā)商承諾一定比例的投資回報(bào)率、開發(fā)商與零售頭捆綁合作、品牌營運(yùn)商進(jìn)行經(jīng)營和招商、及依托政府支持開發(fā)商業(yè)步行街的幾多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 建筑面積認(rèn)購模式將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)。地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場(chǎng)或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個(gè)區(qū)域再劃成若干份，每個(gè)購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。 步行街的商業(yè)運(yùn)作模式成為城市商業(yè)發(fā)展的主流，但其具有區(qū)域性限制，即須在城市中心地帶，步行街商業(yè)運(yùn)作模式可充分產(chǎn)生商業(yè)聚集效應(yīng)，其形象定位及消費(fèi)群定位須做充分的市場(chǎng)調(diào)研，要深度理解一個(gè)城市的生活方式、發(fā)展潮流，引領(lǐng)一個(gè)城市的精神面貌。步行街溶入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，也將造