房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理制度

1、房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理制度為維護(hù)利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果的客觀、公正、科學(xué)、合理，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評估質(zhì)量管理制度。一、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進(jìn)估價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：1.各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；2.土地基準(zhǔn)地價、征地補(bǔ)償費、各種規(guī)費及配套文件；3.房屋重置價格及配套文件；4.新建房屋造價水平及成本費用構(gòu)成；5.城市房屋拆

2、遷補(bǔ)償辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；6.其他地方性規(guī)定等資料。二、評估技術(shù)操作要求1、業(yè)務(wù)受理接受委托之前，應(yīng)對委估項目的估價風(fēng)險進(jìn)行初步預(yù)測，著重從以下幾點把握：1)委托方是否對將來的估價結(jié)論提出明顯不合理的要求；2)委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設(shè)與限制條件中對資料失實的責(zé)任已作說明）；3)項目的技術(shù)難度與委托方的時間要求；4)預(yù)計應(yīng)收、實收評估費與評估成本的比較；5)預(yù)計該業(yè)務(wù)可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁以個人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴(yán)肅處

3、理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。通過對估價風(fēng)險初步預(yù)測，對存在較大風(fēng)險的項目，業(yè)務(wù)部門對可預(yù)見的估價風(fēng)險要及時上報，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。2.擬定估價作業(yè)方案主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。3.實地勘察實地勘察是估價程序中正確認(rèn)識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字4.估價方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)

4、范要求，對同一對象進(jìn)行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。5.估價結(jié)果確定重點是當(dāng)采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達(dá)到客觀、公正、合理。6.估價報告撰寫各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。估價報告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵?biāo)準(zhǔn)采用：1)固定式報告a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價；b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價；c)評估

5、價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價；d)對整體房地產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)分割的分戶報告；e)城市房屋拆遷評估的分戶報告。2)自由式報告a)評估價值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價；b)司法鑒定類估價；c)房地產(chǎn)糾紛類估價；d)析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價；e)城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價；f)當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價；g)無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價；7.估價報告的組成和內(nèi)容1)估價技術(shù)報告要求：a)固定式報告的技術(shù)報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進(jìn)行市場背景分析。b)自由式報告的技術(shù)報告，要嚴(yán)格按照

6、房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定項目進(jìn)行分析和測算。2)報告的編號和要求：公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx估字（200x）第（xxxx）號3)報告及附件的紙張必須a4紙打印或復(fù)印。8.估價報告的復(fù)核：具體要求見“三、估價報告的復(fù)核制度”。9.估價報告交付房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結(jié)果報告，技術(shù)報告存檔。報告交付時，應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。出具報告的份數(shù)要求：1)技術(shù)報告一份；2)結(jié)果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當(dāng)?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。10.估價報告存檔。11.完善業(yè)

7、務(wù)流程單。12.估價操作項目總結(jié)：僅適應(yīng)于自由式估價報告，由項目負(fù)責(zé)人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準(zhǔn)確把握的技術(shù)問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進(jìn)行總結(jié)。三、估價報告的復(fù)核制度為保證估價報告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報告必須有專人全面復(fù)核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價報告。公司對自由式報告主要從以下幾方面進(jìn)行審核：1)格式與完整性；2)技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述；3)估價對象環(huán)境因素、界定、描述；4)市場背景；5)評估方法選擇運用；6)技術(shù)參數(shù)選擇；7)文字；8)整體。四、估價報告的質(zhì)

8、量要求和質(zhì)量問題定期公布制度1.評估報告的質(zhì)量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。2.估價報告質(zhì)量問題的定期公布制度公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進(jìn)行檢查，對把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度1.評估報告的臺帳建立要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機(jī)登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結(jié)果等事項，其欄目要與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案中的“估價項目基本情況”內(nèi)容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項登記。2.估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應(yīng)及時歸檔備案，并采用微機(jī)存檔和書面存檔兩種方式。1)微機(jī)存檔的估價報告，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a)房地產(chǎn)估價結(jié)果報