海南國(guó)賓公寓項(xiàng)目策劃方案

1、國(guó)賓公寓項(xiàng)目策劃方案01、項(xiàng)目用地狀況 本項(xiàng)目用地位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)金龍路南側(cè)，項(xiàng)目總占地面積12396.75。02、項(xiàng)目擬定名稱(chēng) 本項(xiàng)目擬定名稱(chēng)為：國(guó)賓公寓。03、項(xiàng)目現(xiàn)狀簡(jiǎn)述本項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對(duì)面是正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，周遍聚集了海口最密集的寫(xiě)字樓群以及餐飲娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所。本項(xiàng)目用地地上有部分臨時(shí)建筑，有待拆除。04、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用途商品房銷(xiāo)售及部分自營(yíng)。根據(jù)潛在市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目可供銷(xiāo)售的產(chǎn)品可以細(xì)分為：餐飲用商鋪（一、二層），娛樂(lè)休閑用商鋪（三層），住宅，商務(wù)公寓，地下商場(chǎng)，地下停車(chē)位等六類(lèi)產(chǎn)品。05、項(xiàng)目用地性質(zhì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。06、周邊項(xiàng)目調(diào)研以下是國(guó)

2、賓公寓項(xiàng)目附近樓盤(pán)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，可對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售定價(jià)起到參考作用。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商地址性質(zhì)均價(jià)（元/）世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號(hào)公寓3600海岸壹號(hào)海南佳景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？谑惺蕾Q(mào)北路1號(hào)住宅3800半山花園海南寶通房地產(chǎn)有限公司海口市金貿(mào)區(qū)金貿(mào)中路一號(hào)住宅3700萬(wàn)利隆花園海南萬(wàn)利隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海南省?？谑袊?guó)貿(mào)金龍路51號(hào)住宅3000萬(wàn)利隆花園海南萬(wàn)利隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海南省?？谑袊?guó)貿(mào)金龍路51號(hào)寫(xiě)字樓4300瑞特廣場(chǎng)海南佳宜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？谑袊?guó)貿(mào)路6號(hào)商住兩用2900蔚蘭天成國(guó)際公館海南鼎信置業(yè)有限公司?？谑薪鹳Q(mào)西路9號(hào)商住樓3000吉欣海景苑

3、?？谑屑缹?shí)業(yè)有限公司?？谑袨I海大道76號(hào)住宅3300環(huán)海國(guó)際商務(wù)大廈海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司?？诮鹳Q(mào)西路與文華路交匯處住宅3000世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號(hào)公寓3600景瑞花園海南光華房地產(chǎn)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)金龍路10號(hào)（國(guó)貿(mào)二橫路10號(hào)）公寓3300紳藍(lán)都市公寓海南中薈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)國(guó)貿(mào)一橫路1號(hào)公寓3600宜欣商業(yè)廣場(chǎng)海南宜欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？谑忻髦槁?號(hào)商用28000（一層）07、項(xiàng)目銷(xiāo)售定位本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)以?？跒橹?，兼顧到內(nèi)地目標(biāo)客戶(hù)的需求。?？跇I(yè)主以白領(lǐng)階層、二次置業(yè)為主，內(nèi)地業(yè)主購(gòu)買(mǎi)多用于季節(jié)性渡假。08、方案策劃要點(diǎn)本項(xiàng)目商用部分以

4、位于?？谑胁惋嬓袠I(yè)成行成市的黃金地帶為依托，產(chǎn)品無(wú)論是銷(xiāo)售還是自營(yíng)，都會(huì)有光明的前景。公寓部分采用全框架隱性梁建筑結(jié)構(gòu)，在廚、衛(wèi)定位的前題下使套內(nèi)空間達(dá)到自由組合的人性化開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)要求，并在建筑節(jié)能發(fā)面進(jìn)行必要投入，可有效提高產(chǎn)品檔次，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以提升。09、項(xiàng)目建筑風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格。10、項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)一、節(jié)能建筑在第20項(xiàng)，項(xiàng)目節(jié)能方案里進(jìn)行闡述。二、綠色建筑綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源 ( 節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材 ) 、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。 三、隱形梁設(shè)計(jì)按照組合式住宅進(jìn)行構(gòu)思，采用隱型梁柱設(shè)計(jì)，不但美

5、觀還能確確實(shí)實(shí)提高實(shí)用率，在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，忽略?xún)商字g的隔墻就能形成一個(gè)完整的辦公區(qū)間，或者在一個(gè)大空間內(nèi)于隱形梁部位加入隔墻就能形成獨(dú)立的私密性很強(qiáng)的單獨(dú)空間。業(yè)主可以按照自己的意愿和實(shí)際需求隨意組合空間。四、智能建筑 由樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（bas），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（oas）和通信自動(dòng)化系統(tǒng)（cas）等三大系統(tǒng)組成。 五、車(chē)位建筑 海口金貿(mào)區(qū)幾乎所有新樓盤(pán)的車(chē)位與住戶(hù)比在1：21：5之間，今后金貿(mào)區(qū)車(chē)位緊缺成為必然?，F(xiàn)時(shí)?？谲?chē)位的沒(méi)出售單價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相應(yīng)的居住房產(chǎn)單價(jià)，可能會(huì)出現(xiàn)車(chē)位價(jià)格高于中檔汽車(chē)價(jià)格的現(xiàn)象出現(xiàn)。為此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，車(chē)位充足并且車(chē)位價(jià)格相對(duì)較低是當(dāng)前買(mǎi)房的附加條件，所以，

6、有車(chē)位房的出售可能會(huì)快于無(wú)車(chē)位房。本項(xiàng)目車(chē)位與住戶(hù)的比例為1：2。 六、獨(dú)立三層 根據(jù)每上一層營(yíng)業(yè)額降低30%的商業(yè)規(guī)律，指望業(yè)主通過(guò)內(nèi)部樓梯在第三層經(jīng)營(yíng)餐飲是不現(xiàn)實(shí)的，為了避免這一銷(xiāo)售抗性，本策劃認(rèn)為需要為第三層設(shè)置獨(dú)立的通道。第三層主要用于休閑娛樂(lè)或者作為健身場(chǎng)所。由于獨(dú)立的第三層可以借助宜欣商業(yè)廣場(chǎng)的人流和客源，所以這種設(shè)計(jì)能為未來(lái)招商、銷(xiāo)售或者自營(yíng)奠定非常好的物業(yè)管理基礎(chǔ)和配套商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)。11、項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)，隱性梁設(shè)計(jì)。12、建筑容積率本項(xiàng)目暫定容積率為：方案a：2方案b：3方案c：413、項(xiàng)目建筑面積方案a建筑面積約為地上2.4萬(wàn)，地下1.6萬(wàn)。方案b建筑面積約為地上3.

7、6萬(wàn)，地下1.6萬(wàn)。方案c建筑面積約為地上4.8萬(wàn)，地下1.6萬(wàn)。14、項(xiàng)目投資總額方案a本項(xiàng)目總投資額：8261萬(wàn)元。其中：土地成本需2054萬(wàn)元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1365萬(wàn)元；土地出讓金546萬(wàn)元；過(guò)戶(hù)稅費(fèi)113萬(wàn)元；咨詢(xún)、管理費(fèi)30萬(wàn)元。前期費(fèi)用需540萬(wàn)元。其中：設(shè)計(jì)費(fèi)180萬(wàn)元；規(guī)劃報(bào)建220萬(wàn)元；監(jiān)理費(fèi)50萬(wàn)元；招投標(biāo)代理費(fèi)6萬(wàn)元；施工圖審查費(fèi)15萬(wàn)元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi)6萬(wàn)元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)15萬(wàn)元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)10萬(wàn)元；園林設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)10萬(wàn)元；工程勘探費(fèi)8萬(wàn)元；消防、人防、環(huán)保費(fèi)20萬(wàn)元。建安成本需5280萬(wàn)元。地下1500元/,地上1200元/,地下1.6萬(wàn),地上約2.4萬(wàn)。銷(xiāo)售費(fèi)

8、用需387萬(wàn)元。另，預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅金約736萬(wàn)元。方案b本項(xiàng)目總投資額：9970萬(wàn)元。其中：土地成本需2064萬(wàn)元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1365萬(wàn)元；土地出讓金546萬(wàn)元；過(guò)戶(hù)稅費(fèi)113萬(wàn)元；咨詢(xún)、管理費(fèi)40萬(wàn)元。前期費(fèi)用需691萬(wàn)元。其中：設(shè)計(jì)費(fèi)234萬(wàn)元；規(guī)劃報(bào)建286萬(wàn)元；監(jiān)理費(fèi)60萬(wàn)元；招投標(biāo)代理費(fèi)8萬(wàn)元；施工圖審查費(fèi)15萬(wàn)元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi)8萬(wàn)元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)20萬(wàn)元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)15萬(wàn)元；園林設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)10萬(wàn)元；工程勘探費(fèi)10萬(wàn)元；消防、人防、環(huán)保費(fèi)25萬(wàn)元。建安成本需6720萬(wàn)元。地下1500元/,地上1200元/,地下1.6萬(wàn),地上約3.6萬(wàn)。銷(xiāo)售費(fèi)用需495萬(wàn)元。另，預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅金約9

9、36萬(wàn)元。方案c本項(xiàng)目總投資額：11698萬(wàn)元。其中：土地成本需2074萬(wàn)元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1365萬(wàn)元；土地出讓金546萬(wàn)元；過(guò)戶(hù)稅費(fèi)113萬(wàn)元；咨詢(xún)、管理費(fèi)50萬(wàn)元。前期費(fèi)用需861萬(wàn)元。其中：設(shè)計(jì)費(fèi)288萬(wàn)元；規(guī)劃報(bào)建352萬(wàn)元；監(jiān)理費(fèi)80萬(wàn)元；招投標(biāo)代理費(fèi)11萬(wàn)元；施工圖審查費(fèi)17萬(wàn)元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi)11萬(wàn)元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)30萬(wàn)元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)20萬(wàn)元；園林設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)10萬(wàn)元；工程勘探費(fèi)12萬(wàn)元；消防、人防、環(huán)保費(fèi)30萬(wàn)元。建安成本需8160萬(wàn)元。地下1500元/,地上1200元/,地下1.6萬(wàn),地上約4.8萬(wàn)。銷(xiāo)售費(fèi)用需603萬(wàn)元。另，預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅金約1136萬(wàn)元。15、公寓容納戶(hù)數(shù)

10、 方案a：120戶(hù)。方案b：240戶(hù)。方案c：360戶(hù)16、公寓戶(hù)型面積 公寓部分戶(hù)型面積：一廚一衛(wèi)，80；一廚二衛(wèi)，100；一廚二衛(wèi)120。所有戶(hù)型均采用自由選擇套內(nèi)間隔的設(shè)計(jì)方案。17、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及進(jìn)度項(xiàng)目從完成策劃到施工完畢達(dá)到交房條件，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為26個(gè)月。具體進(jìn)度如下：2006年1月完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃；2006年2月開(kāi)始項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫(xiě)與審批；2006年3月設(shè)計(jì)招標(biāo)；2006年4月完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2006年5月完成土地過(guò)戶(hù)；2006年7月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，達(dá)到2的容積率指標(biāo)、獲得正式立項(xiàng)批準(zhǔn)；2006年8月完成規(guī)劃設(shè)計(jì)；2006年10月獲得規(guī)劃許可證，開(kāi)始預(yù)售準(zhǔn)備

11、；2006年11月完成施工圖設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)，同時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入200萬(wàn)元（以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式）；2006年12月獲得建筑工程許可證、完成拆遷工作及現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備，同時(shí)確定施工單位；2007年1月施工單位進(jìn)場(chǎng)、同時(shí)開(kāi)始施工 ；2007年9月建筑封頂；2007年11月建筑外裝完工；2008年2月小市政完工，達(dá)到交房條件。18、項(xiàng)目水、電來(lái)源 本項(xiàng)目除利用傳統(tǒng)市政水、電、自備發(fā)電機(jī)組外，還可以對(duì)海南本地充足的太陽(yáng)能以及雨水進(jìn)行充分利用，以達(dá)到節(jié)、電節(jié)水之目的。19、項(xiàng)目排污設(shè)計(jì) 采取雨污分流方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。對(duì)雨水進(jìn)行有效保留及處理，用于景觀綠化用水；對(duì)污水進(jìn)行必要有效處理后排入市政排污管網(wǎng)。并

12、做預(yù)留集油過(guò)濾池設(shè)計(jì)安排，以滿(mǎn)足日后餐飲企業(yè)排污需要。20、項(xiàng)目節(jié)能方案近年來(lái)，人們對(duì)居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超過(guò)了能源增長(zhǎng)的速度，能源供應(yīng)緊張已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高，建筑節(jié)能成為一項(xiàng)長(zhǎng)期而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。開(kāi)展建筑節(jié)能，有著巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，還可以改善室內(nèi)熱環(huán)境，減少空氣污染，提高人居環(huán)境水平。業(yè)主居住省錢(qián)又舒適對(duì)于房屋消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇節(jié)能建筑和普通建筑，在居住成本上差別較大。在普通建筑需要一臺(tái)三匹功率空調(diào)的空間，節(jié)能建筑只需一臺(tái)一匹的空調(diào)，計(jì)算下來(lái)，一個(gè)月可省電費(fèi)400至600元。同時(shí)，節(jié)能建筑的耗能比普通住宅要降低50左右。

13、 在房?jī)r(jià)方面，雖然節(jié)能建筑的成本略高，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是很大。一套100平方米的節(jié)能住宅，建筑成本增加0.5萬(wàn)元左右，但每年在能源方面可節(jié)省1000元左右，而且節(jié)能建筑的材料比普通建材的壽命長(zhǎng)，可省下不少維修費(fèi)。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可利用節(jié)能房產(chǎn)賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)適當(dāng)提高售價(jià)收回所增加的投資成本。 結(jié)合?？诒镜氐臍夂蛱厣?，本項(xiàng)目應(yīng)該把節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)該放在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、空調(diào)設(shè)備效率提高和可再生能源利用幾個(gè)方面。一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)要滿(mǎn)足節(jié)能 1、建筑物外墻和屋面選擇保溫節(jié)能材料 海南氣候的特點(diǎn)是冬暖夏熱，無(wú)論是生活還是工作都離不開(kāi)夏季制冷。夏季制冷中約有三成的能量是通過(guò)窗戶(hù)、墻體及屋面散失到戶(hù)外，不但浪費(fèi)了能源

14、，還增加了熱島效應(yīng)。建議建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用導(dǎo)熱性能低的材料，如墻體采用陶粒砼砌體或其它空心磚，再在外墻掛保溫板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、礦棉板等），屋面采用聚苯板或工程廢渣，一者從砌體材料本身用陶粒砼砌體或爐渣砌體代替粘土磚可減少消耗耕地資源；二者大大減少室內(nèi)冷氣的散失從而提高中央空調(diào)機(jī)等制冷系統(tǒng)的利用率，可省下昂貴的制冷費(fèi)用。 2、建筑窗戶(hù)（幕墻）的型材及玻璃選擇節(jié)能型 建筑物的窗戶(hù)是為了滿(mǎn)足通風(fēng)采光而設(shè)的，窗戶(hù)的大小影響居住的舒適度，但窗戶(hù)（幕墻）與實(shí)體墻的比例對(duì)建筑節(jié)能的影響很大，窗墻比例越大，通過(guò)它浪費(fèi)的能量就越大。為了減少該項(xiàng)能耗，第一，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)窗戶(hù)的尺寸，既要滿(mǎn)足通風(fēng)采光及舒

15、適性的要求，又要滿(mǎn)足建筑節(jié)能的要求。第二，設(shè)計(jì)及施工中盡量采用導(dǎo)熱系數(shù)低的型材及玻璃（如果采用幕墻，還要做好水平方向和縱向的保溫措施）。如窗戶(hù)（幕墻）玻璃采用雙層玻璃或?yàn)V光性小的中空玻璃。 二、空調(diào)制冷系統(tǒng)的節(jié)能。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占整座大樓總耗電量的60%，空調(diào)只要減少耗能10%，就能減少整棟大樓6%的能源消耗。由此可見(jiàn)，降低中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗對(duì)建筑節(jié)能有著非常重要的意義。所以，第一，大力發(fā)展和采用先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)，如采用中央空調(diào)智能節(jié)電系統(tǒng)，采用計(jì)算機(jī)智能控制方式，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和變頻技術(shù)，根據(jù)中央空調(diào)主機(jī)和輔機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行工況和末端負(fù)荷的變化，采集多種變化參數(shù)，然后通過(guò)負(fù)荷

16、隨動(dòng)計(jì)算，自動(dòng)對(duì)冷凍(溫)水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)優(yōu)化控制，并使中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行環(huán)境得以?xún)?yōu)化，使得主機(jī)工質(zhì)和輔機(jī)系統(tǒng)各種流體流量跟隨末端負(fù)荷變化而同步變化，確保中央空調(diào)系統(tǒng)在滿(mǎn)足舒適的前提下大幅度降低系統(tǒng)能源消耗。第二，改變?nèi)藗冨e(cuò)誤或不科學(xué)的空調(diào)使用方法，如夏季適當(dāng)提高空調(diào)系統(tǒng)溫控開(kāi)關(guān)的溫度設(shè)置，室內(nèi)溫度提高1，人體不會(huì)有明顯的不適感，但卻能大大降低能耗。 三、大力推廣可再生能源的利用 1、太陽(yáng)能的利用隨著全社會(huì)能源消耗量的不斷上漲，開(kāi)發(fā)和利用可再生能源越顯重要，這不僅可以緩解能源的緊張，還可以降低對(duì)人類(lèi)生存環(huán)境的破壞。我們可采用太陽(yáng)能、地?zé)峄蚴菬岜迷頌闊崴到y(tǒng)提供熱源，從而

17、達(dá)到節(jié)能的目的。2、大量建設(shè)中水設(shè)施我國(guó)是個(gè)水資源匱乏且分布不均衡的國(guó)家，就海口地區(qū)而言，淡水資源嚴(yán)重不足，因此建設(shè)中水處理系統(tǒng)，既符合國(guó)情，又能為地方節(jié)約水資源。比如住宅樓及商業(yè)用房中沖洗廁所，小區(qū)內(nèi)澆灌綠地樹(shù)木均可利用中水處理后的循環(huán)水。 3、充分利用雨水合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，降低地表徑流，采用多種滲透措施增加地表雨水滲透量，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，合理對(duì)屋面雨水進(jìn)行保留、處理及利用。21、綠化景觀設(shè)計(jì) 景觀綠化，由四周紅線(xiàn)向內(nèi)選種椰子、檳榔熱帶防風(fēng)樹(shù)種，內(nèi)部選種容樹(shù)，竹子、木棉、酒瓶椰等各類(lèi)海南熱帶植物，在起到綠化環(huán)境的同時(shí)營(yíng)造熱帶植物觀賞園區(qū)氛圍。22、出、入交通設(shè)計(jì)在紅線(xiàn)處分設(shè)兩

18、個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)地下車(chē)庫(kù)駛?cè)肟?、一個(gè)駛出口，地下車(chē)庫(kù)分設(shè)業(yè)主、商業(yè)用停車(chē)區(qū)，共用一個(gè)駛出口，小區(qū)不設(shè)地面機(jī)動(dòng)車(chē)道。大型旅游車(chē)、短時(shí)停放車(chē)輛以及部分商場(chǎng)酒店停放車(chē)輛，可停放在酒店門(mén)前地面停車(chē)場(chǎng)上。項(xiàng)目要達(dá)到全社區(qū)無(wú)障礙通行設(shè)計(jì)要求。23、項(xiàng)目投資分析一、政策條件分析 2003年6月5日，中國(guó)人民銀行印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 ，房貸政策出現(xiàn)重大調(diào)整。通知對(duì)項(xiàng)目投向有具體的規(guī)定，“貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制”。目的是限制高價(jià)房、適度控制房產(chǎn)炒做、降低房貸風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)建設(shè)銀行出臺(tái)有關(guān)新措施：嚴(yán)控房貸資金流向別墅、大戶(hù)高

19、檔住宅等豪宅。從嚴(yán)控制向別墅、大戶(hù)型等高檔住房及賓館、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)用房項(xiàng)目的貸款發(fā)放，并嚴(yán)禁向違規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。住房貸款政策在四個(gè)方面發(fā)生變動(dòng)：一是利率，2004年10月29日，中國(guó)央行宣布9年來(lái)第一次加息，房貸利率隨之升高；二是首付款比例，個(gè)人第一次購(gòu)房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款的30%-50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類(lèi)別，只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。 由于政策導(dǎo)向的因素，本項(xiàng)目應(yīng)該采用住宅樓報(bào)建實(shí)際具有商住兩用特點(diǎn)的方式運(yùn)作，這樣可以避免按揭貸款方面的政策瓶頸，有效延長(zhǎng)按

20、揭貸款期限，降低商務(wù)公寓的月供壓力。 2004年5月13日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式施行。對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容是要各地根據(jù)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對(duì)象的范圍，不能再實(shí)行敞開(kāi)供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主，供應(yīng)面積要求控制在80左右，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止，對(duì)島內(nèi)二次置業(yè)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房進(jìn)行了有效的限制。經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定購(gòu)房者必須具備四項(xiàng)條件，其中一項(xiàng)就是購(gòu)房者要有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）

21、或者是市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象，這就對(duì)島外在?？谥脴I(yè)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房進(jìn)行了限制，促使這些置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向性?xún)r(jià)比更好的非經(jīng)濟(jì)適用房，這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)重要的商機(jī)。 二、交通便利分析 該區(qū)域交通極為便利。共有10條公交車(chē)在此匯集，分別是：國(guó)貿(mào)府城（4路），農(nóng)墾醫(yī)院教育學(xué)院（7路），國(guó)貿(mào)海南廣場(chǎng)（8路），燕泰酒店金盤(pán)（18路），白沙門(mén)美蘭機(jī)場(chǎng)（21路），國(guó)貿(mào)美舍河（28路），藍(lán)天路鳳凰花城（29路），龍華總站丁村（31路），秀英炮臺(tái)鹽灶村（32路環(huán)線(xiàn)）和青年路世貿(mào)大廈（34路）。 三、成本因素分析 位于?？谑惺姓O(shè)施最完備的金貿(mào)區(qū)，靠近中國(guó)移動(dòng)的辦公大樓（美銀大廈），所以在智能化建設(shè)方面

22、的投入將比較低。 位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者銷(xiāo)售方面的成本比較低。同時(shí)能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主提供了非常好的營(yíng)業(yè)環(huán)境。 由于在本項(xiàng)目的對(duì)面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)建筑物最高只有三層，用地面積40942，建筑占地面積10602。所以為本項(xiàng)目提供了一個(gè)非常好的景觀廣場(chǎng)，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺(jué)要求。宜欣商業(yè)廣場(chǎng)同時(shí)也將成為本項(xiàng)目未來(lái)餐飲業(yè)態(tài)一個(gè)重要的客流來(lái)源。 四、建設(shè)環(huán)境分析 本項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對(duì)面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，該商業(yè)廣場(chǎng)綠化面積達(dá)70%，使得本項(xiàng)目可以借景。由于本項(xiàng)目位于一個(gè)

23、?？谑凶畲蟮某尚谐墒械牟惋嫮h(huán)境中，同時(shí)周邊集中了?？谧蠲芗膶?xiě)字樓群，所以該用地機(jī)具餐飲娛樂(lè)等配套服務(wù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。 推動(dòng)海口旅游飲食文化的發(fā)展，這是納入海南省新世紀(jì)發(fā)展規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。在金龍路進(jìn)行飲食商業(yè)業(yè)態(tài)的挖掘和開(kāi)發(fā)對(duì)緩解?？谑芯蜆I(yè)壓力和增加財(cái)政收入來(lái)說(shuō)，是一種非常好的手段，所以本項(xiàng)目的創(chuàng)意得到有關(guān)行政主管單位的支持。另，現(xiàn)在的金貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為it營(yíng)銷(xiāo)商和運(yùn)營(yíng)商、兒童教育、職業(yè)培訓(xùn)和海南重要物流運(yùn)營(yíng)的集中地，他們非常需要鬧中取靜、豪華氣派、出行方便、辦公便捷的場(chǎng)所。 經(jīng)歷了“非典”疫情后，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)觀念已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變?！胺堑洹卑l(fā)生前，購(gòu)房者最重視的是地段和價(jià)格，相對(duì)價(jià)格和地段來(lái)

24、說(shuō)對(duì)住宅通風(fēng)性能的考慮放在次要位置，“非典”過(guò)后，對(duì)于房產(chǎn)的通風(fēng)條件則變成最受購(gòu)房者重視的因素；排在第二位的是對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境的要求。購(gòu)房者越來(lái)越重視整體的生存環(huán)境，比如綠化、采光和通風(fēng)等，這也正是健康住宅所包含的內(nèi)容。由于本項(xiàng)目前面是超大型商業(yè)廣場(chǎng)，后面沒(méi)有高大建筑物，加上良好的點(diǎn)式板樓設(shè)計(jì)，所以在采光、通風(fēng)和綠化方面都將會(huì)有良好體現(xiàn)。 2004年12月印度洋發(fā)生特大海嘯后，人們對(duì)于一線(xiàn)“海景”房的熱衷度呈下降趨勢(shì)。由于房子是一項(xiàng)長(zhǎng)期消費(fèi)使用產(chǎn)品，當(dāng)你成年累月的面對(duì)所謂的“海景”時(shí)，無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生視覺(jué)疲勞，再加上咸濕的海邊空氣對(duì)家具家私破壞力很高，所以海南本地人對(duì)于“海景”房的熱衷度一向不高。而本

25、項(xiàng)目用地正處于二線(xiàn)“海景”地帶，二線(xiàn)“海景”房無(wú)論是對(duì)于內(nèi)地渡假型購(gòu)房者還是對(duì)于本地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)。都將是首選。 由上可見(jiàn)，本項(xiàng)目的居住部分的定位選擇中檔價(jià)位的商住兩用公寓是明智的，其底商部分按照餐飲休閑業(yè)態(tài)的需要進(jìn)行策劃和設(shè)計(jì)無(wú)疑是具有戰(zhàn)略意義的。24、項(xiàng)目資金來(lái)源 海南公司自籌。25、房屋銷(xiāo)售價(jià)格商鋪三層平均銷(xiāo)售價(jià)格5000元/。 住宅或者商務(wù)公寓平均價(jià)格3000元/。 地下商場(chǎng)平均價(jià)格4000元/。地下車(chē)位10萬(wàn)/個(gè)。 26、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入方案a商鋪面積1.2萬(wàn)，按三層平均銷(xiāo)售價(jià)格5000元/計(jì)算，預(yù)計(jì)產(chǎn)值6000萬(wàn)元。 住宅或者商務(wù)公寓面積8000，平均價(jià)格3000元/，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2400萬(wàn)元

26、。 地下商場(chǎng)面積8千，其中3000用做設(shè)備間，不記價(jià)值，可銷(xiāo)售部分5000，平均價(jià)格4000元/，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2000萬(wàn)元。地下車(chē)位作為一個(gè)促銷(xiāo)工具，可直接銷(xiāo)售，也可讓利銷(xiāo)售，按照10萬(wàn)/個(gè)計(jì)算，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2000萬(wàn)元。合計(jì)12400萬(wàn)元。 方案b商鋪面積1.2萬(wàn)，按三層平均銷(xiāo)售價(jià)格5000元/計(jì)算，預(yù)計(jì)產(chǎn)值6000萬(wàn)元。 住宅或者商務(wù)公寓面積2萬(wàn)，平均價(jià)格3000元/，預(yù)計(jì)產(chǎn)值6000萬(wàn)元。 地下商場(chǎng)面積8000，其中3000用做設(shè)備間，不記價(jià)值，可銷(xiāo)售部分5000，平均價(jià)格4000元/，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2000萬(wàn)元。地下車(chē)位作為一個(gè)促銷(xiāo)工具，可直接銷(xiāo)售，也可讓利銷(xiāo)售，按照10萬(wàn)/個(gè)計(jì)算，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2000

27、萬(wàn)元。合計(jì)16000萬(wàn)元。方案c商鋪面積1.2萬(wàn)，按三層平均銷(xiāo)售價(jià)格5000元/計(jì)算，預(yù)計(jì)產(chǎn)值6000萬(wàn)元。 住宅或者商務(wù)公寓面積3.2萬(wàn)，平均價(jià)格3000元/，預(yù)計(jì)產(chǎn)值9600萬(wàn)元。 地下商場(chǎng)面積8000，其中3000用做設(shè)備間，不記價(jià)值，可銷(xiāo)售部分5000，平均價(jià)格4000元/，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2000萬(wàn)元。地下車(chē)位作為一個(gè)促銷(xiāo)工具，可直接銷(xiāo)售，也可讓利銷(xiāo)售，按照10萬(wàn)/個(gè)計(jì)算，預(yù)計(jì)產(chǎn)值2000萬(wàn)元。合計(jì)19600萬(wàn)元。27、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)方案a本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)約：12400萬(wàn)元-736萬(wàn)元-8261萬(wàn)元=3403萬(wàn)元。萬(wàn)元投資回報(bào)率約為：3403萬(wàn)元/8261萬(wàn)元=41.2%。 方案b本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)

28、利潤(rùn)約：16000萬(wàn)元-936萬(wàn)元-9970萬(wàn)元=5094萬(wàn)元。萬(wàn)元投資回報(bào)率約為：5094萬(wàn)元/9970萬(wàn)元=51.1%。方案c本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)約：19600萬(wàn)元-1136萬(wàn)元-11698萬(wàn)元=6766萬(wàn)元。萬(wàn)元投資回報(bào)率約為：6766萬(wàn)元/11698萬(wàn)元=57.8%。28、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方案商業(yè)用房可以選擇銷(xiāo)售和自營(yíng)兩種方式來(lái)經(jīng)營(yíng)。前面已經(jīng)對(duì)銷(xiāo)售收入做了預(yù)測(cè)，這里對(duì)自營(yíng)進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。自營(yíng)可以采取兩種方式：一、出租。每月收取固定的租金，可以得到穩(wěn)定而豐厚的回報(bào)。二、自己經(jīng)營(yíng)。由于本項(xiàng)目位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者自己經(jīng)營(yíng)方面的成本比較低。同時(shí)能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主提供了非常好的營(yíng)業(yè)環(huán)境。由于在本項(xiàng)目的對(duì)面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)建筑物最高只有三層，用地面積40942，建筑占地面積10602。所以為本項(xiàng)目提供了一個(gè)非常好的景觀廣場(chǎng)，有