某省奧體中心可行性研究報告

1、xx省奧體中心可行性研究報告 編寫人員： 編寫時間：目錄1項目總論1.1項目背景1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況1.1.2項目發(fā)起緣由1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目規(guī)模1.2.3項目宗旨1.2.4項目位置及周邊1.2.5項目功能1.2.6項目意義1.3開發(fā)項目的條件分析1.4項目主要經濟、技術指標2市場分析與需求預測2.1市場需求與供給概況分析2.2開發(fā)成本預測分析2.3銷售費用2.4銷售對象2.5開發(fā)周期預測3規(guī)劃方案4開發(fā)進度安排4.1前期工程階段4.2主體工程階段4.3附屬工程階段4.4交工驗收階段5財務分析5.1開發(fā)成本分析5.1.1土地費用5.1.2拆遷安置補償費5.1

2、.3前期手續(xù)費5.1.4勘察設計及前期工程5.1.5配套工程費用 5.1.6開發(fā)間接費5.1.7其他費用300萬5.2奧體中心主體工程建設投資分析6總論1項目總論1.1項目背景1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況xx市城市總體規(guī)劃表明xx市逐漸向南部新城發(fā)展，xx區(qū)位于xx市西南方，是xx市發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)，xx市重點發(fā)展小店區(qū)和xx區(qū)，對xx區(qū)的重視可見一般，尤其是xx湖區(qū)，將成為xx市重要公共服務中心、文化中心。xx市文化產業(yè)規(guī)劃要求文化發(fā)展水平與區(qū)域中心城市經濟實力相適應，與建設創(chuàng)新型城市基本要求相一致，與省會城市現(xiàn)代化建設相配套，以建設和諧宜居的典范城市。1.1.2項目發(fā)起緣由我們認為，做這

3、一項目是xx市十二五規(guī)劃的要求，經濟發(fā)展的需求，社會發(fā)展的需求：xx是一座具有2500年歷史的古城, xx市的旅游發(fā)展具有特殊的區(qū)位優(yōu)勢,主要表現(xiàn)在:可開發(fā)的客源市場充足;基礎設施和環(huán)境條件日臻完善;地處xx省疆土的中央,以xx為中心2h-3h路程的大xx旅游格局逐漸形成,xx又位于北京與西安兩大國際旅游城市連接線的中點,形成北京xx陜西旅游黃金通道，但許多旅游資源還沒有轉化為旅游產品.xx市將在xx區(qū)設置公共服務（旅游服務）中心，這對本項目有著重要的推動作用。并且，這一項目是xx市城市規(guī)劃的重點項目之一，是xx市政府的重點工程，因為目前xx市的體育建設是xx市的現(xiàn)代化建設的薄弱環(huán)節(jié)。1.從全

4、國范圍來看：近年來，我國國際競爭力不斷提升，承辦世界級國際賽事越來越多，如第29屆奧運會、亞運會、上海f1大賽，許多大中城市，如北京、天津、廣州，都相繼建設了一批具有國際高水平的獲得世界廣泛認可與好評的體育中心。2.從全省范圍來看：xx市作為xx省省會城市，是全省的政治、經濟、文化、科教、交通、信息中心，作為一個省的中心城市，xx市也曾經舉辦過世界小輪車大賽，但是卻是僅有的幾個沒有舉行過大型綜合體育賽事的省會城市之一（?？凇①F陽、西寧、xx）。3從發(fā)展與需求角度來看：隨著我省經濟實力的不斷提升，人民越來越追求高品質的生活，在全民健身的口號的指引下，人民群眾對體育的熱情只增不減，伴隨著全民健身的

5、體育大浪潮，我省建設大型體育中心的呼聲日益高漲。所以我省在新的城市土地利用總體規(guī)劃中，將該項目議事日程。1.2項目概況1.2.1項目名稱：xx省奧林匹克體育中心1.2.2項目規(guī)模：總建筑面積約32萬平方米，主要包括一場三館：即一個主體育場、一個室內主體育館、一個室內大型游泳跳水比賽館和一個綜合性訓練館。另外，還有一個國際級的體育交流中心和一個國際級的自行車賽館。預計總占地為12001300畝，建筑面積可達329000平方米，綠化率也要達到了55以上。1.2.3項目宗旨：團結一致，頑強拼搏，嚴格按照國際標準和規(guī)范程序進行工作，全力創(chuàng)建優(yōu)質工作、精品工程，為構建充滿活力、富裕文明、和諧穩(wěn)定、山川秀

6、美的新xx做出更大的貢獻！1.2.4項目位置及周邊（1）奧體中心位于xx省省會xx市南部的xx區(qū)，北起冶峪溝，南至風峪溝，西起新晉祠路，東至濱河西路，規(guī)劃一條60米景觀大道與新晉祠路相聯(lián)，南北兩側各規(guī)劃一條50米主干道。項目地塊位于xx市規(guī)劃中的文化中心，商業(yè)中心區(qū)。（2）本區(qū)是xx市發(fā)展的前沿區(qū)域，隨著城市的南擴，該地的生活服務、通訊服務、交通服務等硬件環(huán)境條件會日益完善,為項目的建設提供物質保障。1.2.5項目功能1. 體育功能 該項目將會是xx省有史以來最大的一組公共體育建筑，多種現(xiàn)代科技手段的運用使奧體中心打造成為一流的體育場館，它能夠滿足國家級和世界級的單項比賽的要求。可滿足國內外田

7、徑比賽、游泳比賽、球類運動及國際自行車比賽的要求2休閑娛樂功能 大眾化的休閑時代正在到來，體育休閑產業(yè)正是這樣一個符合大眾休閑的新興產業(yè)，它是利用城市先進的體育設施和優(yōu)美環(huán)境，將健身、旅游、餐飲和購物融為一體的大眾消費時尚。體育場館走入普通市民的生活，讓大家都能輕松享受高水平場館帶來的樂趣，使市民充分享受到體育休閑帶來的生活品質的提高。市民到這里進行體育健身、文化娛樂，都會無形之中體會到體育的樂趣、運動的享受。3其他功能 承辦各種高水平體育賽事、大型演唱會以及各類群體活動；引進多種商業(yè)會所，適當的餐飲、購物場所，舉辦各類發(fā)布會、推介會，打造商業(yè)商務交流中心等等。1.2.6項目意義我國經濟實力不

8、斷增強，以人為本的理念也早已深入人們的心里。我省長久以來都是一個能源工業(yè)城市，人們的生活節(jié)奏也一直很快。隨著人民生活水平的提高，人們越來越追求休閑娛樂的生活方式。奧體中心的成功建設，不僅可以滿足人們對高質量生活的需求，滿足人們日益增長的物質文化需求，提高人們的身體素質，也可以改變我省長久以來的形象品味，體現(xiàn)我省新的發(fā)展目標和發(fā)展方向，同時奧體中心的建設也可以帶動我省旅游文化等第三產業(yè)的發(fā)展，有利于我省產業(yè)結構的轉型發(fā)展。1.3開發(fā)項目的條件分析自然條件：xx（tiyun）是xx省的省會，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡xx城”的美譽。xx是xx省的政治、經濟、文化、教育、科技、交通、信息中心

9、，是以冶金、機械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機械產品為主要特征的全國重要的能源重化工城市，是我國北方最著名的歷史名城之一。 氣候條件：xx屬大陸性較強的溫帶季風氣候，夏季溫暖濕潤，冬季寒冷干燥。xx的夏季氣溫在華北各市里是最低的，夏天晚上的溫度很少超過20度，這是華北其他城市無法相比的，當石家莊夏天住旅館必須找有空調的房間時，xx晚上連電扇都不用開，這種氣候優(yōu)勢使xx榮獲中國10大避暑城市之一。 xx地質條件：xx的發(fā)震構造主要是晚新生代的裂谷盆地，因此提出xx盆地不致發(fā)生強震，只有發(fā)生中小地震的背景。由于xx盆地介于裂谷盆地之間，鄰區(qū)發(fā)生的強震可影響到xx盆地，震害也較重。因

10、之在地震活動期內也不能輕易放松警惕。水文條件：xx處于溫帶季風氣候區(qū)，年降水量約500mm左右，季風氣候特點顯著 ；項目東臨汾河，西瀕xx湖。 經濟條件：xx市經濟加速發(fā)展，經濟增長穩(wěn)定程度不斷提高，經濟規(guī)模由小到大，經濟總量不斷攀升。經濟規(guī)模迅速壯大：經濟總量屢創(chuàng)新高經濟增量逐步擴大；經濟增長穩(wěn)定程度不斷提高：經濟周期不斷加長經濟增長趨向穩(wěn)定；綜合經濟實力不斷增強：人均生產總值不斷攀升全社會勞動生產率成倍增加；產業(yè)結構調整成績顯著：產業(yè)結構日漸升級產業(yè)內部結構不斷升級優(yōu)化產業(yè)結構變動促進經濟增長及就業(yè)結構的演變。 2010年上半年全省生產總值4143.4億元，同比增長17.5% 經濟水平的不

11、斷提升為此項目的建設奠定了雄厚的物質基礎。交通狀況：周邊有青銀高速公路、環(huán)城高速、新晉祠路、濱河路，附近有機場大道、長風街、太長高速等主要交通干線；有804路，856路等公交線；位于武宿機場、新火車站西方；未來附近還有地跌站口。政治環(huán)境：xx市城市總體規(guī)劃，十二五規(guī)劃明確建設建設省級奧體中心，有政策支持。文化環(huán)境：社會意識形態(tài)決定消費需求和消費內容，隨著經濟的發(fā)展，人民收入的提高，在滿足物質生活的需求后，人們的意識形態(tài)領域也不斷變化，對休閑娛樂的需求日益明顯。1.4項目主要經濟、技術指標1.規(guī)劃評價指標 可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設施配套、交通等因素，城

12、市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范。2.設計評價指標 性能比、產業(yè)化、經濟性、采光、通風、環(huán)保、與周圍環(huán)境的協(xié)調、使用功能等，涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、電氣等。建筑方案主要考慮總體構思、建筑創(chuàng)意、平面設計、立面等因素等。3.財務評價指標 投資利潤率；資本金利潤率；資本金凈利潤率；全部投資財務內部收益率；全部投資投資回收期所得稅等。2市場分析與需求預測2.1市場需求與供給概況分析（附表）需求近年來，隨著我國人民生活水平的不斷提高和全民健身計劃的實施，人們健康意識和體育意識的增強，以及體育運動生活化、市場化和產業(yè)化的深入，人們對體育文化產業(yè)的消費需求在不斷增長，體育產業(yè)已成

13、為國民經濟新的、不可忽略的增長點。尤其是這幾年，人們在體育上投入的金錢和時間都有了明顯提高。人們不光是對于體育產業(yè)的實物（體育服裝鞋帽以及運動器材等）消費在提高，對于體育信息消費（體育期刊，觀看比賽、表演、展覽等），以及參與型的體育消費（健身訓練、體育健康醫(yī)等）的需求更是大幅增加。經過一項對體育消費需求目的的調查表明，被調查者中有80.1%的人覺得體育消費可以“滿足自己的增進健康、增強體質的需要”（同意者為463人，占52.8%；較同意者為239人，占27.3%）。有60.3%的人同意（268人，占30.7%）或較同意（258人，占29.6%）“ 體育消費可以滿足自己的心理和情感需要”。64.

14、4%人的傾向于認為“體育消費可以滿足自己社會交往的需要，擴大生活圈子”（同意者287人，占 32.9%；較同意者為275人，占31.5%）。以上三項總體同意率為68.3%（同意者為38.8%，較同意者為29.5%）。只有少部分人不進行體育消費，覺得體育消費“沒什么意思”（86人，占9.9%），或“覺得自己家庭經濟條件不允許進行體育消費”（146人，占17.0%）。這一結果，反映了在我國市場經濟條件下，老百姓的體育消費觀念正在發(fā)生著一些重要的變化，他們并不把體育消費看成一種零星散存的閑暇消遣活動，其體育消費目的逐步明確。進一步分析表明，經受改革開放二十多年來的深刻洗禮，廣大居民對體育消費需求經歷

15、了兩次大的飛躍，即由原先的對體育消費一無所知，到對體育消費的逐步認同，再從對體育消費的認同，到體育消費需求具有較為明確的目的性。在被調查者中間，已有一部分人的消費價值觀正在發(fā)生著一些新的變化，他們在贊同體育消費可以滿足多種需求的同時，也覺得“體育消費活動本身很有意思”。贊成這一觀點的被調查者大約占到了65.7%（同意者為304人，占34.9%；較同意者有269人，占30.8%）。這一結果，也引起我們的充分注意。從以上調查材料可以看出，在人們的心目中，正在逐步地把參與體育活動本身，作為自身追求的對象和消費的目標。xx市現(xiàn)有人口350多萬人，面積6900多平方公里，公共的體育場館設施嚴重缺乏，不能

16、滿足人們的健身和娛樂需求。隨著人民生活水平提高，為滿足人民日益增長的文化生活需要，奧體中心的建設極為迫切。供給政府在逐步改變競技體育獨大的發(fā)展模式，尤其是出臺全民健身條例、設立“全民健身日”之后，開始更多轉向全民體育。公眾意愿和政府主導使大眾體育的需求提高，以往圍繞競技體育所建立起來的體育服務體系能否讓更多的公眾分享資源，成了首先要解決的硬件問題。普遍和持久的體育需要最貼近生活的運動場所，然而現(xiàn)實中這樣的空間依然缺乏。國家體育總局公布了第五次全國體育場地普查結果，雖然各方面都有所提高，但現(xiàn)有的體育場地還無法滿足人們日益增長的健身需求。截止到2003年12月31日，全國共有各類體育場地30290

17、2個，非標準體育場地中絕大多數為全民健身產地，為總數的35.6%。平均每萬人擁有體育場地6.58個，人均體育場地面積為1.03平方米，人均投入體育場地建設資金為148.15元。與截至1995年的第四次全國體育場地普查相比，每萬人擁有體育場地數增加了1.58個，增長31.6%，人均體育場地面積增加了0.38平方米，增長58.46%，人均投入體育場地建設資金為117.09元，增長33.7%。普查數據表明。我國體育場地建設得到了需速發(fā)展，規(guī)模，資金投入等方面都有很大的提高，廣大人民群眾的體育健身條件也有了很大改善，但體育場地質量普遍不高，體育場地的人均指標還比較低，分布也不均衡?，F(xiàn)有的體育場地還無法

18、滿足群終日以增長的健身需求，與全面小康社會的要求相比尚有較大的差距。xx省屬于欠發(fā)達地區(qū)，體育發(fā)展水平與發(fā)達省份差距很大，加快發(fā)展的任務十分艱巨；體育普及程度不夠，社會的體育意識和體育消費觀念不強，競技體育后備人才短缺，體育場地設施匱乏，各市體育發(fā)展很不平衡，群眾日益增長的體育需求與社會所能提供體育資源不足的矛盾仍是體育發(fā)展過程中的主要矛盾。特別是北京奧運會的舉辦進一步刺激了社會對體育資源的需求，加大了原本存在的體育供需矛盾，這一矛盾在群眾體育領域內反映得更加明顯。與人民群眾的需求相比，健身場地設施缺乏，健身組織化程度較低，體育社會指導員匱乏，健身活動方式方法單一，健身權益難以得到切實保障，目

19、前仍然是群眾體育發(fā)展中需要解決的突出問題。為此，省體育局明確提出：大力加強體育基礎設施建設，根據我省的財力狀況和群眾的實際需要，因地制宜建設各類體育場館設施。2.2開發(fā)成本預測分析 根據規(guī)劃，xx省奧林匹克體育中心的預計總占地為12001300畝，建筑面積可達329000平方米，綠化率也要達到了55以上。其開發(fā)成本主要從幾方面來分析，其開發(fā)成本總計：61853.938萬（具體見財務分析）2.3銷售費用 xx省奧林匹克體育中心的主要目的是承辦全國綜合性比賽和國際單項賽事。所以其銷售價需要根據不同的銷售對象來定，并且其社會效益要遠遠大于經濟效益。2.4銷售對象（1） 賽事承辦（2） 觀眾門票（3）

20、 觀光旅游（4） 市民集會2.5開發(fā)周期預測:開發(fā)周期為兩年半3規(guī)劃方案規(guī)劃范圍：北起冶峪溝，南至風峪溝，西起新晉祠路，東至濱河西路；奧體中心的用地規(guī)模要控制在1200畝，中心布置在區(qū)域中東部，緊臨汾河，規(guī)劃一條60米景觀大道與新晉祠路相聯(lián)，南北兩側各規(guī)劃一條50米主干道。規(guī)劃結構（附圖）：1. 主體育場：規(guī)劃總面積10.8萬，坐落于奧體中心的中央位置，建筑物呈橢圓狀、圓頂，高約15米，長約350米，寬約220米，可容納六萬人就座同時觀看賽事，另外包括室外足球訓練場和田徑訓練場。2. 室內主體育館：奧體中心的第二大建筑物，規(guī)劃面積達5萬，位于奧體中心北側（主體育場北側，與主體育場相距50米，之

21、間有道路和綠化帶隔離），高約10米，長約260米，寬約190米，可容納觀眾8000人，為圓形建筑。3. 室內大型游泳跳水比賽館：規(guī)劃面積3.8萬，奧體中心第三大主要建筑，位于主體育場南側，高約14米，長約230米，寬約150米，為浪花型外觀，可容納4000名觀眾。4. 綜合性訓練館：位于主體育場東北側，其中又臨近濱河西路的12片室外網球場，建筑總面積8040。還有綜合訓練館占地一萬平方米，長約200米，寬約50米，高10米，是具有強烈現(xiàn)代風格的建筑物。5. 國際體育交流中心：作為與國際交流的主要場地，舉辦大型體育賽事，還要求有一個具備新聞發(fā)布、賽事轉播和接待服務等功能齊全的場所與之配套，國際體

22、育交流中心位于奧體中心西南部，臨近xx湖區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好。需要投資約2.9億元，建筑面積5.6萬，長為300米，寬為150米，高約25米，呈不規(guī)則四邊形狀。6. 自行車賽車場：為加有棚頂的半封閉賽車場，場地大小設計為250米跑道長度。賽車場的跑道為橢圓形、設計結構，跑道最大的安全速度范圍要設計在85km/h110km/h之間。位于主體育場西側。7. 商業(yè)面積：為了大力發(fā)展體育產業(yè)，借鑒兄弟省市體育場館建設的先進經驗，奧體中心內建設近40000的旅游體育商業(yè)區(qū)，可以用作超市、體育商貿、體育旅游、體育服裝、體育器材和餐飲服務等配套設施，增加創(chuàng)收能力，最大限度地減輕政府財政補助的壓力。 8. 其他輔

23、助性設施：入口處停車場和運動員公寓、食堂、澡堂、醫(yī)療康復中心、建設在奧體中心東南角。其中停車場與正門入口處相鄰兩側，各占1000（50*20），其他占8000。9. 綠化：主體育場東側為奧體廣場，內有大型噴泉與水池。各館（賽場）之間都有道路相連，并有綠化帶隔開。奧體中心主要綠化植物為：龍爪槐、榆樹、白玉蘭、銀杏、紅葉碧桃、常青藤、薔薇月季、夾竹桃、馬尾松、雪松、圓柏、側柏等。xx地區(qū)干旱少雨，適于種植苗木品種還有有紅葉小檗、水臘、北京檜、沙地柏、丁香、連翹、榆葉梅、珍珠梅、迎春、金焰繡線菊等。這些品種抗旱、抗寒能力強，栽植成活率高綠化不只是作為游憩之用，而且具有保護和改善環(huán)境的功能。植物可以吸

24、收二氧化碳，放出氧氣，凈化空氣；能夠在一定程度上吸收有害氣體和吸附塵埃，減輕污染；可以調節(jié)空氣的溫度、濕度，改善小氣候；還有減弱噪聲和防風、防火等防護作用，尤為重要的是在心理上和精神上的有益作用。游憩在景色優(yōu)美和安靜的園林中，有助于消除長時間工作帶來的緊張和疲乏，使腦力、體力得到恢復。4開發(fā)進度安排4.1前期工程階段2010年12月2011年1月，進行項目可行性研究和規(guī)劃設計，以及七通一平工程建設，工期約為2個月，投資約為163萬元。4.2主體工程階段2011年1月2011年10月，進行主體育場建設，工期約為9個月。2011年9月2012年5月，進行室內主體育館建設，工期約為8個月。2012年

25、1月2012年8月，進行室內游泳跳水比賽館建設，工期約為7個月。2012年3月2012年9月，進行綜合性訓練館建設，工期約為6個月。 2012年8月2013年2月，進行國際體育交流中心建設，工期約為6個月。2012年9月2013年2月，進行自行車賽場建設，工期約為5個月。2012年5月2012年10月，建設旅游體育商業(yè)區(qū)和其他輔助性設施4.3附屬工程階段2013年2月2013年4月，進行道路、電力工程建設，工期約為2個月，投資約為150萬元。2013年3月2013年4月，進行綠化、雨水、污水工程建設，工期約為1個月，投資約為230萬元。4.4 交工驗收階段2013年4月2013年5月，進行對建

26、成項目的審核驗收階段，約為1個月。5財務分析（附表）5.1開發(fā)成本分析5.1.1土地費用 根據【xx省xx市人民政府關于公布xx區(qū)城鎮(zhèn)基準地價的通知】精神，地價為19.5畝萬元，可得征地管理費：1300*19.5畝=25350萬5.1.2拆遷安置補償費委托拆遷費：150戶*300元戶=45000元 搬遷補助費：150戶*10/m2*90m2/戶=135000元 臨時安置費：150戶*90m2/戶*6/月*18月=1458000元 無證房補助：1000m2*450元/m2=450000元 舊房評估費：150戶*5萬/戶*%1=7.5萬 小計：216.3萬元5.1.3前期手續(xù)費 綜合開發(fā)費：32萬m2*100元m2=3200萬 開發(fā)管理費：3200萬*1.5%=48萬 人