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文檔簡介
1、呼市某購物廣場招商運(yùn)營主體工作計(jì)劃方案 時(shí)間:2006-12-14 14:54:00根據(jù)北京商業(yè)管理顧問有限公司與呼市投資置業(yè)有限公司達(dá)成的初步合作意向,公司擬聘請并委托我公司對其所開發(fā)的購物廣場實(shí)施商業(yè)運(yùn)作和管理,商業(yè)管理公司“”項(xiàng)目組將于今年2月份正式介入此項(xiàng)目。為了使此項(xiàng)目能達(dá)到合作雙方的既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)作,做到讓開發(fā)商既能以最短的時(shí)間,以最佳的投資回報(bào)率收回投資,又確保廣場成功開業(yè)并長期穩(wěn)健經(jīng)營,造福于呼市經(jīng)濟(jì),商業(yè)管理公司項(xiàng)目組將憑借專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和營銷知識(shí),強(qiáng)大的品牌商資源和招商能力及對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的深刻理解和把握,按照商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律和操作模式來開展前期的各項(xiàng)工作。為此特制定本
2、主體工作計(jì)劃。鑒于目前項(xiàng)目組還未正式進(jìn)駐此項(xiàng)目,而該工作計(jì)劃是按此類項(xiàng)目的共同操作特征所定,缺乏對項(xiàng)目所在地市場情況、同業(yè)情況、項(xiàng)目自身情況的充分了解和拿捏,不免有疏漏之處,屆時(shí)將根據(jù)介入后的實(shí)際情況進(jìn)行不斷的修正和完善。 一、開盤前工作目標(biāo)(2003年2月2003年4月30日) 由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主要形式,以商鋪銷售的最大化,開發(fā)商投資短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)為其終級目標(biāo)。因而在開業(yè)前相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi),商鋪銷售是一切工作的主題和核心,合作各方所做的一切工作都將圍繞和忠實(shí)于這個(gè)目標(biāo)而展開,正如紅花與綠葉的關(guān)系一樣。而在距5月1日開盤時(shí)間僅兩個(gè)月的時(shí)間里,項(xiàng)目組在還未正式進(jìn)駐此項(xiàng)目,且人員相
3、對較少,時(shí)間緊、任務(wù)重的背景下,要從專業(yè)的角度,協(xié)同合作各方確保此項(xiàng)目成功開盤,主要應(yīng)做好以下工作: 1、以最短的時(shí)間、最快的迅速,盡早熟練項(xiàng)目自身情況,了解項(xiàng)目地市場情況,加強(qiáng)與開發(fā)商、售樓公司的溝通,做好工作的協(xié)調(diào)性。 2、業(yè)務(wù)招商工作:招商工作是務(wù)實(shí)性工作,是在為投資者的投資和經(jīng)營做實(shí)實(shí)在在的工作,是為商鋪的銷售和未來經(jīng)營夯實(shí)基礎(chǔ),因而要實(shí)打?qū)嵶觥?重點(diǎn)抓好主力店(連鎖大賣場、百貨公司),磁場店(麥當(dāng)勞、肯德雞、國美、蘇寧)的招商工作,因?yàn)榇祟惼髽I(yè)的進(jìn)駐,既能提高商鋪的內(nèi)在價(jià)值,增強(qiáng)投資者的信心,又能吸引客流、提高未來經(jīng)營者的經(jīng)營預(yù)期,還可給開發(fā)商帶來長期穩(wěn)定的租金收益,因而是三贏之舉,
4、是商鋪銷售的最大賣點(diǎn),須力爭要在開盤前實(shí)現(xiàn)簽約。 協(xié)助開發(fā)商做好主力店招商的經(jīng)營指標(biāo)測算工作及相關(guān)合作條件的制定工作。 進(jìn)行市場調(diào)查工作,尤其是呼市同類型項(xiàng)目的市調(diào)工作,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)而專業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃和主題定位,確定主力店、磁場店和商鋪經(jīng)營的規(guī)模、業(yè)種、業(yè)態(tài)的分布,注重差異化經(jīng)營,避免經(jīng)營同質(zhì)化,從而形成良性互補(bǔ),發(fā)揮整合優(yōu)勢。 3、營銷策劃工作:營銷工作是務(wù)虛工作,是在為投資者的財(cái)富夢圓夢,是制造各種新概念的加工廠,故概念越新意就對投資者越有吸引力,因而要虛實(shí)結(jié)合,目的是吸引投資者眼球。 從新的理念角度,對產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行廣告宣傳。 從項(xiàng)目特點(diǎn)角度,通過市場調(diào)查,在此基礎(chǔ)上總結(jié)和歸納出此
5、項(xiàng)目的主要優(yōu)勢,突出進(jìn)行廣告宣傳。 從會(huì)聚客流、財(cái)流的角度,主力店或磁場店以進(jìn)駐為契機(jī),進(jìn)行強(qiáng)有力的廣告宣傳。 從科學(xué)統(tǒng)一規(guī)范管理的角度,以商業(yè)管理公司介入為賣點(diǎn)進(jìn)行廣告宣傳。 從商鋪銷售方式的角度,配合售樓公司進(jìn)行廣告宣傳。 作為營銷活動(dòng)的重大事件,配合開發(fā)商舉行主力店、磁場店簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)。 從投資回報(bào)的角度,進(jìn)行統(tǒng)一返租模式的廣告宣傳工作。 配合開發(fā)商、售樓公司做好開盤期間的廣告宣傳工作及組織好開盤儀式。 從經(jīng)營規(guī)劃的角度,提煉特色經(jīng)營為主題進(jìn)行廣告宣傳。 4、物業(yè)工作:廣場是投資者投資和經(jīng)營的載體,物業(yè)結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、裝修設(shè)施檔次直接影響投資者的投資決策,因而要力求完美。 配
6、合設(shè)計(jì)公司做好廣場整體物業(yè)的設(shè)計(jì)工作。 配合建筑設(shè)計(jì)公司、售樓公司做好商鋪的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作。 從商場經(jīng)營專業(yè)的角度,提出商場功能布局建議。 5、其他基礎(chǔ)性文件建立工作:此項(xiàng)工作是商鋪銷售工作不可或缺的配套性工作,必須盡快建立并完成。 制定商鋪銷售補(bǔ)充協(xié)議、富比士購物廣場管理公約、業(yè)戶百問、投資指南、廣場項(xiàng)目推介書、代租協(xié)議。 配套售樓公司編制樓書。 二、開盤后工作目標(biāo)(2003年5月2003年12月31日) 1、業(yè)務(wù)招商工作: 按所規(guī)劃的業(yè)種、業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)分后的市場調(diào)查工作。 進(jìn)行品牌資源檔案庫的建檔工作。 做好商鋪?zhàn)饨?、費(fèi)用指標(biāo)的測算工作。制定各種招商資料。如:招商簡章、租賃合同、租賃意向書等
7、等。建立健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度、崗職規(guī)范、工作流程、招商表格及其他業(yè)務(wù)工作相關(guān)文件。 設(shè)計(jì)廣場組織架構(gòu)、編制全年廣場費(fèi)用預(yù)算。 2、營銷策劃工作: 制定部門的各項(xiàng)規(guī)章制度、崗職規(guī)范、工作流程及營銷工作相關(guān)文件。 制定廣場廣告、促銷等方面的各類費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)。 會(huì)同策劃專業(yè)公司制定商場vi系統(tǒng)。 出臺(tái)廣場美陳方案。 設(shè)計(jì)并編制廣場招商畫冊、dm等招商宣傳品。 針對開盤前后業(yè)戶對廣告宣傳的反饋信息,制定相關(guān)廣告宣傳對策,進(jìn)行有針對性的、目的性的廣告宣傳,即可對前期的賣點(diǎn)進(jìn)行深度挖掘,冷飯變熱飯,也可開發(fā)一些新的宣傳賣點(diǎn)。 于8月配合份開發(fā)商、售樓公司舉辦一次商鋪業(yè)戶聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)。 配合和協(xié)助開發(fā)商、售樓
8、公司“十一”黃金周期間開展一次大型的商鋪銷售sp活動(dòng)。12月初配合開發(fā)商、售樓公司組織一次“呼市鋪王”富比士商鋪大型拍賣活動(dòng)。3、物業(yè)工作: 提交一次商裝方案建議稿。 編制廣場二次商裝方案。 三、工作目標(biāo)完成措施 1、項(xiàng)目組人員除具備專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作知識(shí)外,還應(yīng)具有強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和對開發(fā)商、業(yè)戶高度的責(zé)任感,以為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值為工作目標(biāo)。 2、對內(nèi)要善于和勤于與開發(fā)商、售樓公司,對外要善于和勤于與政府相關(guān)部門、投資者溝通,因?yàn)檫@是項(xiàng)目成功運(yùn)作的重要前提,只有得到合作各方的鼎力支持和配合,得到政府和社會(huì)的認(rèn)可,在一個(gè)相互信任與和諧的環(huán)境下才能實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)局。 3、要勤于思考、善于學(xué)習(xí),不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、克服不足。商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)相對較新的地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)相融合的行業(yè),現(xiàn)成可借鑒的經(jīng)驗(yàn)不多,因而
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