房屋外墻使用權(quán)的歸屬

1、房屋外墻使用權(quán)的歸屬對于樓宇外墻面的使用權(quán)， 有的購房合同約定是歸屬于所有權(quán)人， 有的約定 歸屬于物業(yè)公司等，在實(shí)際使用中往往由于懸掛廣告、 亂搭亂建等時常發(fā)生糾紛， 而合同中對樓宇外墻面使用權(quán)約定條款的法律效力問題也成了糾紛發(fā)生時爭議 的焦點(diǎn)。探討對外墻面使用權(quán)約定條款的法律效力， 首先需要明確樓宇外墻面的所有 權(quán)性質(zhì)。根據(jù)物權(quán)法上建筑物區(qū)分所有權(quán)理論， 區(qū)分所有權(quán)人 （購房人） 基于其對所 購房屋單元享有的專有權(quán)而對建筑物共用部位以及附屬物部分享有區(qū)分所有之 共有權(quán)。區(qū)分所有之共有權(quán)的客體范圍廣而復(fù)雜， 理論上將專有部分的范圍劃至 房屋單元界壁最后粉刷表層， 一方面使得購房人可以對自己房屋

2、單元內(nèi)壁進(jìn)行自 由使用，另一方面，因?yàn)閴Ρ趦?nèi)預(yù)先設(shè)有維持建筑物正常使用必需的各種管線， 如果使至界壁的中心部分皆屬專有部分， 區(qū)分所有人因而可以對其任意使用或變 更，這不利于整體建筑物的維護(hù)和管理， 因此在對界壁的維護(hù)、 管理時將專有部 分劃至單元界壁的最后粉刷表層， 即將墻體歸入共有部分； 而在外部關(guān)系上， 比 如買賣、保險、納稅等計(jì)算房屋面積時則計(jì)算至界壁中心的面積。上述理論也成為界定外墻權(quán)屬的依據(jù)， 雖然按照商品房銷售面積計(jì)算及公 用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定 外墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積， 另一半 則計(jì)入公攤面積， 但并不能因此簡單地認(rèn)為外墻一半專有一半共有， 從對外墻使 用管理上

3、看， 外墻仍屬于共有部分。 而建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修 基金管理辦法第三條規(guī)定的共用部位也包括了內(nèi)外墻體和戶外墻面。因此，外墻、外墻面均屬于共有部分而由本幢樓所有購房人即相關(guān)區(qū)分所有 權(quán)人對其享有區(qū)分所有之共有權(quán)， 這種區(qū)分所有之共有權(quán)的權(quán)利行使方式有其特 殊性。按照建設(shè)部 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外 的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時， 應(yīng)取得各所有人一致同意， 并簽訂書 面協(xié)議?！倍飿I(yè)管理?xiàng)l例也規(guī)定了“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定 辦理有關(guān)手續(xù)。 所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專

4、項(xiàng)維修資金， 也可以按照業(yè)主大會 的決定使用?！蔽覀冎溃?在房屋買賣法律關(guān)系中， 外墻作為房屋結(jié)構(gòu)部分， 是合同標(biāo)的物 不可缺少的部分，應(yīng)該隨房屋完整交付。實(shí)際上根據(jù)商品房銷售公攤規(guī)則本幢樓購房人全體為外墻支付了全部面積價款， 外墻成為受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分， 出 讓人開發(fā)商對外墻已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓， 本幢樓“區(qū)分所有權(quán)人全體” 因取得各 自專有產(chǎn)權(quán)而享有對外墻的區(qū)分所有之共有權(quán)。 由于房屋出讓， 開發(fā)商成為非所 有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人，其均不享有對外墻面的“單獨(dú)”處分權(quán)。那么，購房合 同中如果將外墻面的使用權(quán)約定屬于非所有權(quán)人， 只有“區(qū)分所有權(quán)人全體” 才 是有權(quán)出讓主體。實(shí)際上在發(fā)生糾紛時，

5、爭議就在于開發(fā)商認(rèn)為每個購房人均簽署了約定條 款，即說明是“各所有權(quán)人一致同意”對外墻面使用權(quán)的處分，而購房人卻不認(rèn) 可這種說法。筆者認(rèn)為， 在出讓房屋的法律行為中， 外墻作為房屋結(jié)構(gòu)不可分部分， 出讓 人開發(fā)商必須而且已經(jīng)對外墻進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓， 按照物權(quán)法定原理， 目前法律中還沒 有關(guān)于保留外墻面使用權(quán)或收益權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓規(guī)定， 所以外墻面使用權(quán)作為所有 權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能也已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。 如果在同一合同中又對外墻面使用權(quán)約定歸屬于非所 有權(quán)人，顯然開發(fā)商此時不可能是出讓人， “區(qū)分所有權(quán)人全體”才是有權(quán)的出 讓人，而“個別的區(qū)分所有權(quán)人”也不享有對外墻面的“單獨(dú)”處分權(quán)利，因此 購房人與開發(fā)商簽署的該約定

6、條款， 是無處分權(quán)的 “個別區(qū)分所有權(quán)人” 對屬于 “區(qū)分所有權(quán)人全體”的共有的外墻面使用權(quán)進(jìn)行了處分。按照合同法，這樣的條款屬于效力待定條款， 是無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)， 只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)該合同始為有效。 從邏輯上講， 每個區(qū)分所有權(quán)人同開發(fā)商簽 署的都是效力待定條款，其全部集合也不能說明就是“各所有權(quán)人一致同意” 。如果開發(fā)商要主張?jiān)摋l款有效， 則其應(yīng)該能夠證明每個區(qū)分所有權(quán)人與之簽 署該條款的“單獨(dú)”處分行為系經(jīng)過“區(qū)分所有權(quán)人全體”授權(quán)或者為“區(qū)分所 有權(quán)人全體”行使處分權(quán)方式或者得到“區(qū)分所有權(quán)人全體”的追認(rèn)。因此，在房屋買賣合同簽署時，購房人應(yīng)該針對相關(guān)權(quán)利作出限制性約定， 比如可以補(bǔ)充約定對外墻面的使用收益歸屬于全體業(yè)主。 而考慮到整個樓宇的外 觀和防止亂搭亂建， 開發(fā)商提出將外墻面使用權(quán)歸屬于