房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理2007-04-30規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來(lái)自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書和委托書對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時(shí)滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目展開(kāi)的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。地產(chǎn)商的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤(rùn)。項(xiàng)目是賺錢的一個(gè)工具，項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項(xiàng)目發(fā)展所需的一切資源都來(lái)自市場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，購(gòu)買活動(dòng)在陸續(xù)發(fā)生，市場(chǎng)調(diào)查、國(guó)際咨詢、國(guó)際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷售服務(wù)

2、都可以通過(guò)一定的價(jià)格在市場(chǎng)上獲得，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買、國(guó)際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)比、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對(duì)的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制和管理，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)知道在什么時(shí)候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會(huì)走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個(gè)大

3、型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。管理要點(diǎn)一：調(diào)查研究一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營(yíng)。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷售上。而這都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)不同于其他流

4、動(dòng)商品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在較強(qiáng)的地域性，往往以一個(gè)城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開(kāi)公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場(chǎng)與商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場(chǎng)的狀況，深圳各類大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬(wàn)科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開(kāi)發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個(gè)樓盤。一個(gè)公司，在完成了對(duì)一個(gè)城市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，值得研究。項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位

5、，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。1、市場(chǎng)調(diào)查地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開(kāi)當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。l管理要著重于檢查資料的全面性、來(lái)源的可靠性、時(shí)間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競(jìng)爭(zhēng)公司的內(nèi)部情報(bào)。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括各地產(chǎn)公司的實(shí)力、開(kāi)發(fā)樓盤、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、品牌和知名度、銷售率、消費(fèi)群認(rèn)可度、市場(chǎng)份額以及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)手段和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等等。要弄清房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個(gè)領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場(chǎng)上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個(gè)地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費(fèi)者的注意，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場(chǎng)調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項(xiàng)目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時(shí)進(jìn)行判斷。2、規(guī)劃調(diào)查l從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問(wèn)題。土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)?/p>

7、城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。l項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商

8、機(jī)。另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從市長(zhǎng)和規(guī)劃局長(zhǎng)、規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，3年、5年或10年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水。可惜，一般的公司在這方面做的還很不夠，實(shí)際上城市政府在進(jìn)行城市建設(shè)時(shí)都會(huì)帶來(lái)很多商機(jī)，關(guān)鍵是看你能不能抓住。管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)前期房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過(guò)高薪去爭(zhēng)奪和挖掘，資金也可

9、以通過(guò)銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С?，?gòu)買土地會(huì)簡(jiǎn)單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場(chǎng)依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒(méi)有一定的政府關(guān)系很難開(kāi)展土地的擴(kuò)張、儲(chǔ)備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡(jiǎn)單的購(gòu)買和儲(chǔ)備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃和整體布局以及市場(chǎng)增長(zhǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。l建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土部門建立良好的工作關(guān)系。如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對(duì)前期土地的儲(chǔ)備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開(kāi)發(fā)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)較高的優(yōu)勢(shì)。購(gòu)買土地前首先做好三個(gè)準(zhǔn)備：1）規(guī)劃選址。某一種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概念確定后，下一

10、步的工作就是項(xiàng)目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。其次，根據(jù)項(xiàng)目的定位和對(duì)土地的具體要求，擬選5處以上的位置進(jìn)行選址和評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)主要考慮周圍市場(chǎng)、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢(shì)和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價(jià)以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場(chǎng)反映及銷售預(yù)測(cè)等，評(píng)價(jià)應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時(shí)要對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評(píng)價(jià)報(bào)告，進(jìn)行針對(duì)性分析和比較，從中遴選出有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。比如，城市大型購(gòu)物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個(gè)：一是

11、地區(qū)人口密度和流動(dòng)率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國(guó)家，如美國(guó)，其大型城市購(gòu)物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因?yàn)榻煌ǚ浅７奖?，而且開(kāi)汽車也非常容易到達(dá)，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購(gòu)物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來(lái)往車輛，保證了購(gòu)物中心設(shè)置的第一個(gè)因素：人口流動(dòng)率。所以，交通便利和人口密度及流動(dòng)率，對(duì)于購(gòu)物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入wto后，購(gòu)買家庭轎車速度日長(zhǎng)，深圳去年已有50萬(wàn)輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬(wàn)輛。而深圳戶籍人口也就120萬(wàn)，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在

12、郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心適合嗎？答案是否定的。因?yàn)?，深圳是一個(gè)特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開(kāi)發(fā)狀態(tài)，沒(méi)有哪個(gè)地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購(gòu)房，他們不大可能在下班時(shí)饒路去郊區(qū)購(gòu)物中心進(jìn)行采購(gòu)，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心缺乏吸引力。所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動(dòng)率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進(jìn)出都很不錯(cuò)，可以有一個(gè)較好的市場(chǎng)前景。家樂(lè)福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬(wàn)人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對(duì)大型購(gòu)物中心的環(huán)境較重視

13、，而且家樂(lè)福是梅林一村唯一的一家商場(chǎng)。由于家樂(lè)福位于市政道路上，將消費(fèi)者人群擴(kuò)大到整個(gè)梅林地區(qū)，并通過(guò)公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購(gòu)物中心高人口流動(dòng)率的保證，幾個(gè)方面保證了家樂(lè)福的巨大成功。這是購(gòu)物中心和居住區(qū)共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的良好案例。2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的目標(biāo)管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，時(shí)間上的問(wèn)題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。l盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國(guó)土部門下達(dá)的，但我們可以通過(guò)合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策

14、傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購(gòu)買工作。土地購(gòu)買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開(kāi)發(fā)建設(shè)中遇到的問(wèn)題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評(píng)估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的

15、景觀如公園、海景或水庫(kù)、山體，則對(duì)辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的劃線問(wèn)題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過(guò)程。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對(duì)于開(kāi)發(fā)住宅來(lái)講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來(lái)的樓面地價(jià)。所以，在簽定土地合同時(shí)，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對(duì)容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方

16、案判斷和選擇。因?yàn)?，?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開(kāi)發(fā)建設(shè)遇到的問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留出余地。管理要點(diǎn)三：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能逐漸達(dá)到所定目標(biāo)，其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更應(yīng)重視。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場(chǎng)情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以，對(duì)于一個(gè)大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，而后要清

17、楚開(kāi)始做什么，中間做什么，實(shí)施時(shí)做什么?？傊獙㈨?xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進(jìn)行落實(shí)和反饋。l做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，離不開(kāi)三個(gè)前提條件：甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)，高水平善溝通的設(shè)計(jì)單位，推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。1）甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)l誰(shuí)也無(wú)法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、顧問(wèn)公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點(diǎn)，但只有甲方能夠從項(xiàng)目的整體上進(jìn)行選擇和判斷。項(xiàng)目的運(yùn)作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目確定和定位，規(guī)劃選址和購(gòu)買土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量

18、的心血和代價(jià)，而目標(biāo)也在一步步的進(jìn)展中逐步調(diào)整或加強(qiáng)。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來(lái)龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細(xì)節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過(guò)程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計(jì)師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問(wèn)題都交給設(shè)計(jì)師來(lái)解決，一來(lái)設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來(lái)作出判斷，二來(lái)有些原則性問(wèn)題，必須由甲方進(jìn)行拍板。設(shè)計(jì)師只了解你讓他做的那部分，他無(wú)法從項(xiàng)目的整體運(yùn)作上看到問(wèn)題所在，這是作為設(shè)計(jì)人員的角色所限。我以前作設(shè)計(jì)，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無(wú)法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)

19、計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目的認(rèn)識(shí)深度或甲方提出的要求過(guò)粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會(huì)偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無(wú)用功，浪費(fèi)時(shí)間和精力。設(shè)計(jì)過(guò)程中，甲方加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過(guò)幾次會(huì)議或匯報(bào)的方式來(lái)解決復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題，比較復(fù)雜的問(wèn)題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，甲方應(yīng)派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，甲方工程師可及時(shí)返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問(wèn)題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼呐哉緟⒓?，設(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過(guò)匯報(bào)

20、會(huì)，主要目的有兩個(gè)：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)方案的進(jìn)展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。甲方的指導(dǎo)，影響到設(shè)計(jì)的進(jìn)展和方向。在設(shè)計(jì)大的原則和目標(biāo)上，甲方應(yīng)比設(shè)計(jì)方更高明、更前瞻，在某些方面來(lái)講，甲方對(duì)于一個(gè)方案比設(shè)計(jì)者更能看出和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導(dǎo)應(yīng)放在以下三個(gè)方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個(gè)具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)才能和積極性，將他們的才華施展出來(lái)就成功了一半。通過(guò)設(shè)定一定目標(biāo)激勵(lì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行創(chuàng)造，設(shè)計(jì)出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指

21、導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計(jì)原則和意圖，不要輕易改動(dòng)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說(shuō)清楚，突然改動(dòng)，會(huì)給設(shè)計(jì)人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要?jiǎng)?。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中遇到的突出問(wèn)題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對(duì)許多總體的概念和原則沒(méi)有研究透徹，致使在規(guī)劃國(guó)際招標(biāo)后，在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。由于設(shè)計(jì)方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來(lái)設(shè)計(jì)單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見(jiàn)的反復(fù)

22、，和設(shè)計(jì)單位的不合作，造成設(shè)計(jì)方案久而不決的局面。2）高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位作為地產(chǎn)商，為做好一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都愿意拿出更高的成本來(lái)雇請(qǐng)一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，一是一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)

23、階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，不要張冠李戴。如做市場(chǎng)研究，要請(qǐng)市場(chǎng)調(diào)查公司，做項(xiàng)目策劃，請(qǐng)地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請(qǐng)國(guó)外的顧問(wèn)設(shè)計(jì)公司，交通規(guī)劃要請(qǐng)交通顧問(wèn)公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則可以通過(guò)國(guó)際招標(biāo)來(lái)選擇，施工圖讓國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院來(lái)做更塌實(shí)。高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來(lái)支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考察，并要求在提供服務(wù)時(shí)，保證主設(shè)計(jì)師到位。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)?，如果水平高，但是不?tīng)甲方指導(dǎo)和意見(jiàn)，無(wú)法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。設(shè)計(jì)對(duì)于甲方和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該成為一道橋梁，將雙方通過(guò)方案的交流和互動(dòng)，提高雙方對(duì)方案

24、的認(rèn)識(shí)和設(shè)計(jì)水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計(jì)財(cái)富。3）推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式通過(guò)什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價(jià)值比較。對(duì)于大型項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開(kāi)下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。所以，創(chuàng)

25、新性或概念性的東西，讓國(guó)外的公司做可以吸引更多先進(jìn)的設(shè)計(jì)概念和理念，提升項(xiàng)目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實(shí)性的設(shè)計(jì)則讓國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院來(lái)做。我以為，在策劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請(qǐng)一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式?？傊瑸楂@得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們采取了國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)方式，根據(jù)設(shè)計(jì)單位實(shí)力，從中選出了5家國(guó)內(nèi)外著名設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，美

26、國(guó)hok、日本日建、英國(guó)阿特金斯、新加坡駟馬設(shè)計(jì)公司以及重慶建筑大學(xué)。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來(lái)證明了，不僅中標(biāo)方案整體性調(diào)整，已失去了原來(lái)方案的面貌，而且其他方案的特長(zhǎng)也沒(méi)有被吸收到方案中去，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的目標(biāo)也就沒(méi)有達(dá)到。由于語(yǔ)言問(wèn)題，導(dǎo)致溝通無(wú)法順利進(jìn)行，而產(chǎn)生很多誤解。新加坡作為中標(biāo)方，在設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，過(guò)于堅(jiān)持自己中標(biāo)時(shí)采用的設(shè)計(jì)理念和方法，甲方為使方案更易實(shí)現(xiàn)而作出的種種努力，也因此無(wú)法貫徹到設(shè)計(jì)中去，這就是一個(gè)典型的配合上的問(wèn)題。解決不好，設(shè)計(jì)無(wú)法開(kāi)展，甲方意圖無(wú)法落實(shí)，設(shè)計(jì)也就無(wú)法完成。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)部門的一些看法作為房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門，究竟應(yīng)該

27、怎樣才能真正發(fā)揮其作用？ 一、其所擔(dān)任的角色 由于房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門人員精簡(jiǎn)，因此管理成本比設(shè)計(jì)院的要低得多，而且，由于其往往掛靠外面的設(shè)計(jì)院，因此要處理工程變更和圖紙修改方面更具靈活性和更快的速度。即使不掛靠外面的設(shè)計(jì)院，也可以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行工程變更，最大限度保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。所以，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)部門所擔(dān)任的角色不單是設(shè)計(jì)，更重要的全面參與工程管理。因?yàn)闊o(wú)論從設(shè)計(jì)上，還是在材料選擇、圖紙優(yōu)化和質(zhì)量驗(yàn)收上，設(shè)計(jì)部門都有著舉足輕重的作用。具體體現(xiàn)在： 1、在項(xiàng)目前期，參與項(xiàng)目的立項(xiàng)和初步設(shè)計(jì)(方案設(shè)計(jì))。 這一點(diǎn)很容易理解，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了減少成本，往往是自己設(shè)計(jì)、自己建設(shè)，因此設(shè)計(jì)

28、部門所要完成的任務(wù)不單單像在設(shè)計(jì)院里完成相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)即可。其所擔(dān)負(fù)的職能，不僅僅包括了設(shè)計(jì)任務(wù)，還應(yīng)包括項(xiàng)目的立項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)提供相應(yīng)的專業(yè)支持，協(xié)助建筑師進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)工作。眾多的成功項(xiàng)目表明，前期準(zhǔn)備工作往往是影響項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的重要因素。所以，設(shè)計(jì)部門在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所做的工作，更是份量十足。 2、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況完成相應(yīng)的圖紙配套服務(wù)和變更處理。 由于速度就是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的命脈，因此很多項(xiàng)目往往是在前期完成圖紙審批之后便一邊建設(shè)一邊完善圖紙。然而，在施工過(guò)程中，由于各項(xiàng)管理活動(dòng)都是以圖紙、合同為依據(jù)，因此圖紙完成的進(jìn)度相應(yīng)的影響著施工進(jìn)度。在這

29、樣的情況下，設(shè)計(jì)部門更應(yīng)在總工辦的安排下，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況提前完成和完善施工過(guò)程中需要的各項(xiàng)圖紙。同時(shí)，設(shè)計(jì)部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)反饋回來(lái)的信息，相應(yīng)的進(jìn)行圖紙修改和改進(jìn)，以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 3、在項(xiàng)目后期，參與竣工驗(yàn)收、交接和相關(guān)的竣工圖審核。 在竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，設(shè)計(jì)部門亦應(yīng)參與其中，并有權(quán)對(duì)施工質(zhì)量提出整改意見(jiàn)。同時(shí)，協(xié)助工程部做好相應(yīng)的工程圖紙交接，審查施工單位提交的竣工圖資料。 二、影響其職能的因素 1、完善的圖紙質(zhì)量管理制度。 毋須否定的是，圖紙質(zhì)量直接關(guān)系到施工質(zhì)量的好壞和施工進(jìn)度。如果一個(gè)設(shè)計(jì)公司、部門無(wú)法對(duì)所設(shè)計(jì)圖紙作出客觀公平的評(píng)價(jià)并采取合理的獎(jiǎng)懲措施，那么所設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙質(zhì)量

30、無(wú)論如何也不會(huì)高到那里去。我一向主張個(gè)人待遇與績(jī)效掛鉤，但是在沒(méi)有一套完善的績(jī)效考核制度下，很難實(shí)現(xiàn)。因此，我認(rèn)為可采取下列措施來(lái)提高圖紙質(zhì)量： 首先要建立圖紙質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，對(duì)所設(shè)計(jì)的圖紙有嚴(yán)格的深度要求。從根本上來(lái)說(shuō)，作為施工圖，理應(yīng)需要達(dá)到相應(yīng)的深度方可滿足指導(dǎo)施工的要求。但是在實(shí)際中，由于各方面的原因，所設(shè)計(jì)的圖紙不盡如人意。綜合考慮，是因?yàn)閷?duì)圖紙的審核不夠嚴(yán)格，并且沒(méi)有相應(yīng)的績(jī)效考核體系來(lái)支撐。作為設(shè)計(jì)師，當(dāng)然應(yīng)該為自己設(shè)計(jì)出來(lái)的東西負(fù)責(zé)，也需要對(duì)此帶來(lái)的損失承擔(dān)一定的責(zé)任。所以，在合理安排設(shè)計(jì)周期的情況下，一名合格的設(shè)計(jì)師至少能夠滿足基本的施工圖深度。假設(shè)在一個(gè)待遇嚴(yán)重不均的公司里，

31、如果靠待遇低的去審查待遇高的圖紙并要承擔(dān)本來(lái)不是他的責(zé)任，那么試問(wèn)，他又有什么興趣去自討苦吃？ 其次，將圖紙質(zhì)量和績(jī)效考核聯(lián)系在一起，并且與績(jī)效獎(jiǎng)金直接掛鉤。時(shí)至今日，終于理解大的公司為什么都設(shè)有人力資源部門。這是因?yàn)槿肆Y源部門的作用不僅僅體現(xiàn)在對(duì)人力資源的合理安排上，更多時(shí)候體現(xiàn)在對(duì)員工績(jī)效的考核上。如果能夠做到公平的對(duì)員工進(jìn)行考核并且做到績(jī)效與獎(jiǎng)金掛鉤，那么員工又怎么會(huì)有不公平的感覺(jué)？如果說(shuō)，他的崗位職責(zé)是與他的待遇成正比的，那么他又有什么理由不去做好他的本職工作？ 2、層次分明的管理制度。 成然，中小企業(yè)由于船小好掉頭，靈活性強(qiáng)而具競(jìng)爭(zhēng)力，但是也必須是執(zhí)行效率高的前提下。這個(gè)執(zhí)行效率高

32、從另一個(gè)方面也說(shuō)明了管理上的方法，那就是在人員的管理上，應(yīng)盡量減少管理的層數(shù)，并且在管理的層面上，下級(jí)只對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)，務(wù)必做到權(quán)責(zé)分明。但在中小企業(yè)里，問(wèn)題就出現(xiàn)在這。因?yàn)榕鋫涞南鄳?yīng)人員少，因此每個(gè)人都是相當(dāng)于一個(gè)人當(dāng)作幾個(gè)人來(lái)用，在這種情況下，如何減少管理的層數(shù)是領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)一件事確定由誰(shuí)去做的時(shí)候，那么就應(yīng)該讓他負(fù)責(zé)到底，而不是讓他做到一半的時(shí)候，把他撤了再換另一個(gè)人去。或者，派他做力所不能及的事情，一旦造成損失，首先應(yīng)該追究的是安排任務(wù)的人，而不是去做的人。作為一名領(lǐng)導(dǎo)者，首先具備的就是知人能用的能力。正如三國(guó)演義中的諸葛亮揮淚斬馬稷，難道痛失街亭就只是馬稷的錯(cuò)？難道斬了馬

33、稷就能挽回?cái)【郑?其次，在員工的權(quán)力分配上，許多房地產(chǎn)公司由于是家族式管理，因此普遍存在著不相信外來(lái)人的心理，在權(quán)力的分配和下放上，均設(shè)置了不少的條條框框，使得部門在決策和運(yùn)作上作繭自縛。 另外存在著一種情況，即是在家族公司中，權(quán)力過(guò)于集中某個(gè)人手里，無(wú)論是材料采購(gòu)，還是工程變更均要經(jīng)過(guò)層層審核上報(bào)到最高領(lǐng)導(dǎo)，因此造成決策具有一票制，然而一個(gè)人的力量畢竟是有限的，所以往往造成決策的延誤。設(shè)計(jì)部門另一種害怕的事情是內(nèi)行人說(shuō)外行話，所解也？因?yàn)橥庑腥苏f(shuō)錯(cuò)話不要緊，設(shè)計(jì)師可以馬上分辨出來(lái)并且能夠引經(jīng)據(jù)典進(jìn)行糾正，但碰到內(nèi)行人說(shuō)外行話時(shí)，設(shè)計(jì)師便不得不考慮這份內(nèi)行人說(shuō)的話的份量，并可能受此影響。 在這

34、樣的情況下，設(shè)計(jì)部門往往因?yàn)槟承╊I(lǐng)導(dǎo)一時(shí)的想法而更改了合理的設(shè)計(jì)，或者為了節(jié)約一點(diǎn)點(diǎn)成本而忽視了長(zhǎng)期效益和綜合效益，或者在倉(cāng)促匆忙的情況下對(duì)圖紙進(jìn)行變更，都對(duì)圖紙的質(zhì)量造成了很大影響。在這樣的情況下，設(shè)計(jì)部門如何保持自己的設(shè)計(jì)思想而又符合當(dāng)前的施工需要，是個(gè)難題。這就要求設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的時(shí)候心懷大局，從綜合效益的角度來(lái)考慮，來(lái)調(diào)整自己的設(shè)計(jì)方案。無(wú)疑，這需要看設(shè)計(jì)師個(gè)人的素質(zhì)。 其三，加強(qiáng)各專業(yè)之間的配合。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)的工程，評(píng)價(jià)一個(gè)方案的優(yōu)劣，不應(yīng)僅僅停留在建筑的外觀上，更多時(shí)候體現(xiàn)在人性化設(shè)計(jì)上。而如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司往往只注重產(chǎn)品的包裝和推銷，因此片面追求建筑的外觀和立面效果，

35、這樣一來(lái)，就使得其它專業(yè)在設(shè)計(jì)的時(shí)候不得不趨炎附勢(shì)，從而影響了內(nèi)部使用功能和合理化。此外，由于各個(gè)專業(yè)之間是相互影響和聯(lián)系的，當(dāng)某個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)出來(lái)的東西在本專業(yè)看來(lái)是合理和優(yōu)秀的，但是和其它專業(yè)之間是否依然保持著合理？這就需要設(shè)計(jì)師具有多方面的知識(shí)，心懷全局，綜合考慮各方面的因素，從中選擇一個(gè)方案。 如果說(shuō)追求外觀和立面效果是營(yíng)銷的需要，是公司總體計(jì)劃的重點(diǎn)，那么設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)過(guò)程中更應(yīng)注意各個(gè)專業(yè)之間的配合，不斷優(yōu)化圖紙。事實(shí)上，由于種種原因，很多公司往往只在設(shè)計(jì)方案通過(guò)審批之后就只是根據(jù)施工單位提出的圖紙要求來(lái)完成后面的出圖工作，這樣一來(lái)，就失去了其存在和本來(lái)意義。 再者，無(wú)論在一般的設(shè)計(jì)院

36、或者是房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門，由于總工、副總工不是建筑就是結(jié)構(gòu)出身，因此在考慮問(wèn)題的時(shí)候往往側(cè)重于建筑和結(jié)構(gòu)，像水電曖通這些附屬專業(yè)在設(shè)計(jì)中就處于被動(dòng)地位。很多情況下受建筑和結(jié)構(gòu)的影響，水電曖通不得不做出相應(yīng)的更改，但是卻往往得不到有效的需要變更信息，從而錯(cuò)過(guò)了變更的最佳時(shí)機(jī)，造成了不必的浪費(fèi)。這也是加強(qiáng)各專業(yè)之間配合的目的之一。 因而，建議房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門增設(shè)一出身水電曖通的副總工職位，對(duì)總體設(shè)計(jì)有著更好的理解和協(xié)調(diào)。 三、結(jié)語(yǔ) 對(duì)于中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的設(shè)計(jì)部門來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)自身的管理制度和完善審圖機(jī)制，是當(dāng)務(wù)之急。其次，在公司的層面上，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工績(jī)效的考核，起到激勵(lì)的作用。若能如此，那

37、么由于其低成本的設(shè)計(jì)費(fèi)用和靈活的處理工程問(wèn)題的能力，必然讓企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)力。 設(shè)計(jì)管理隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會(huì)對(duì)住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而，隨著競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，市場(chǎng)逐漸走向成熟，客戶購(gòu)房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來(lái)越重視。以往開(kāi)發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€(gè)人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程

38、中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來(lái)的一種計(jì)劃管理方法。其知識(shí)和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來(lái)描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對(duì)這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來(lái)進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過(guò)應(yīng)用下列過(guò)程得以完成：?jiǎn)?dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對(duì)項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中范圍的界定、時(shí)

39、間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過(guò)程更為具體化，操作更簡(jiǎn)便、理性和有序，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對(duì)項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)

40、目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃

41、部門、營(yíng)銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過(guò)程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段

42、工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過(guò)程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，

43、并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的方向發(fā)展。在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過(guò)程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過(guò)不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。在方案設(shè)計(jì)階段也要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。

44、委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無(wú)法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力

45、資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和短處，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對(duì)市場(chǎng)的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過(guò)考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是

46、在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡(jiǎn)單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對(duì)上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的

47、工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過(guò)程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見(jiàn)，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來(lái)，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)?/p>

48、現(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問(wèn)題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。再先進(jìn)的管理方法和技術(shù)手段都是僵化的，而其背后的思想和理念才是精華。在項(xiàng)目的實(shí)際操作過(guò)程中，要結(jié)合實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用它的手段和方法，才能達(dá)到事半功倍的效果。 肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈

49、螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆

50、蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃

51、肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁

52、羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈

53、裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅

54、衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃

55、螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀

56、螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚅羂膄薈螇螅肀薇蒆羀羆薆蕿螃蒞薅螁羈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅膀蚅衿罿腿螈肅芇羋蕆袈膃羋薀肅聿芇螞袆羅芆襖蠆莄芅薄羄芀芄蚆螇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈莂薁羈芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿薅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆蝕節(jié)蒂蚈裊膈蒁螀螈