華匯購物廣場市場調(diào)查分析和業(yè)態(tài)分區(qū)

1、華匯購物廣場市場調(diào)研分析及業(yè)態(tài)規(guī)劃一、項(xiàng)目調(diào)查背景調(diào)查目的： 了解本項(xiàng)目目標(biāo)商戶商業(yè)租賃情況，了解本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)狀況，給業(yè)態(tài)和租金的準(zhǔn)確定位給予參考；調(diào)查范圍： 滕州市核心商圈；調(diào)查地點(diǎn)： 滕州市火車站周邊、步行街、荊河路、府前路、淘寶街、幸福街、大同路、杏壇路等；調(diào)查方式： 有目的性的進(jìn)行直接詢問調(diào)查；總調(diào)查戶數(shù)： 832戶，其中步行街商鋪192間，府前路137間，淘寶街104間，幸福街59間，小吃街72間，女人街140間，大同路128間。調(diào)查租金：由于滕州目前商鋪多為二層連體或三層連體，實(shí)用率不高，本項(xiàng)目周邊平均租金（僅計算一層）為：大同路2.5元/日，淘寶街1.58元/日，府前路

2、1.92元/日，小吃街1.09元/日。二、商圈分析我們通過對滕州市大同路、步行街、荊河路、府前路、杏壇路、火車站周邊等商業(yè)集中的區(qū)域進(jìn)行了直接詢問調(diào)查，共計調(diào)查商戶832戶，本報告就整個調(diào)查情況進(jìn)行分析并進(jìn)行說明。1、 消費(fèi)力調(diào)查及本項(xiàng)目定位據(jù)市場調(diào)研報告顯示，滕州市和其他山東縣城基本一樣，目前商業(yè)格局為：行業(yè)以零售業(yè)為主，商品類別以服裝、日用百貨為主，商品檔次以中檔偏低為主，商品組合寬而淺，雜而亂，輻射區(qū)域以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，消費(fèi)者身份以農(nóng)民和普通居民為主，消費(fèi)者以中低收入為主，消費(fèi)動機(jī)以目的性為主?？梢愿爬椋弘菔袇^(qū)商業(yè)主要為滿足中低收入人群需求的低端服裝、百貨零售市場。目前如果主觀改變本項(xiàng)目

3、商業(yè)定位，將脫離市場，失去龐大的中低收入消費(fèi)群體；而建立高檔商品的零售商場，尚無人口規(guī)模和龐大的高收入消費(fèi)群體支撐；建設(shè)以服務(wù)業(yè)為主體的消費(fèi)商場同樣缺乏客觀的依據(jù)。本案由于要保證商場長期穩(wěn)定發(fā)展，一切的定位就應(yīng)該從以商戶為本轉(zhuǎn)移到以終端消費(fèi)者為主，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，目前滕州百貨業(yè)中價位在100-300元的商品最為消費(fèi)者所接受。我們將本商場的定位為中檔零售式商場。2、 商場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位本商場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就滕州市目前的市場狀況，定位為任何一個單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿商場，或不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價值。為了便于商場的快速啟動和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價值最大化，我們建議本商場定位為一個以服裝為主多種

4、業(yè)態(tài)并存的綜合性商場?？v觀滕州商業(yè)格局，共有商鋪數(shù)量9700余間，分布雜而亂，我們充分利用現(xiàn)有核心商圈商業(yè)中心的優(yōu)勢，打造另一個大型購物廣場，形成商業(yè)集中優(yōu)勢。3、 目標(biāo)消費(fèi)群體通過市場調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)滕州市場主要的消費(fèi)人群年齡集中在30-45歲之間，且由于歷久的文化原因，時尚酷衣類消費(fèi)需求量不大，如果本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體只針對于30歲以內(nèi)，將失去龐大的消費(fèi)力，最終使經(jīng)營戶無力支撐。綜上分析，本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體為全客層，按照規(guī)劃區(qū)域鎖定不同年齡段的客群，時尚主題商品不再作為項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)，而作為項(xiàng)目特色推出。4、 管理定位通過對目前滕州大型集中式賣場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，滕州目前大型集中式賣場采取的合作方式大都為

5、扣點(diǎn)模式，此模式對于經(jīng)營戶風(fēng)險小，但同樣壓力很大，資金流轉(zhuǎn)不靈活。我們對滕州在經(jīng)營戶走訪調(diào)查分析后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營戶特別是品牌經(jīng)營戶更認(rèn)可統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營模式的集中式商場管理，這種管理模式既有扣點(diǎn)合作模式的集中管理優(yōu)勢，又有資金運(yùn)轉(zhuǎn)靈活，利潤空間靈活等優(yōu)勢。本著以商為本的原則，本項(xiàng)目的管理定位為：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理模式，統(tǒng)一現(xiàn)場管理，統(tǒng)一服務(wù)，按規(guī)劃布局統(tǒng)一招商。5、 周邊業(yè)態(tài)分析及本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)以服裝為主，商品組合寬而淺，雜而亂，為自發(fā)性商業(yè)集中或自然形成的商業(yè)集合，項(xiàng)目周邊大型賣場商業(yè)業(yè)態(tài)組合不夠，多為依靠超市帶來的人流，購物目的性較強(qiáng)，尚無一站式購物廣場

6、。本項(xiàng)目很難在主力經(jīng)營品項(xiàng)上與周邊大型集中式賣場有很大的差異，從長遠(yuǎn)利益考慮，本項(xiàng)目加入大同路商圈稀缺的餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，其中餐飲業(yè)態(tài)共有商鋪39間，可以很好的形成行業(yè)規(guī)模，達(dá)到商業(yè)聚集的目的，并使本項(xiàng)目成為滕州唯一一個吃喝玩樂購為一體的一站式休閑廣場，使得消費(fèi)不再只有目的性，隨意性消費(fèi)成為本項(xiàng)目的特色。我們將本項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇為：男正裝、男商務(wù)休閑、女裝、淑女裝、時裝、休閑服飾、運(yùn)動服飾、潮流時尚服飾、皮鞋皮具、精品飾品、化妝品、鐘表眼鏡類、首飾、針織內(nèi)衣、童裝、玩具、美容美甲、餐飲、休閑娛樂等。本項(xiàng)目的支柱特色業(yè)態(tài)為:餐飲、娛樂休閑、潮流時尚服飾。三、市場業(yè)態(tài)分區(qū)及動線設(shè)計消費(fèi)者游逛消費(fèi)的

7、重要特征是“懶”，表現(xiàn)為不愿走回頭路、無耐心行走較長距離。因此，商業(yè)動線（既消費(fèi)者行走方向、習(xí)慣）設(shè)計是否合理、科學(xué)，涉及每個區(qū)位、每個商鋪經(jīng)營和物業(yè)銷售是否具有均好性的關(guān)鍵。因此，本項(xiàng)目商業(yè)動線設(shè)計原則為：讓人流量大的區(qū)域更熱鬧，讓人流量小的偏僻區(qū)域人氣提升。本項(xiàng)目內(nèi)部動線設(shè)計原則為：實(shí)行雙向循環(huán)，大循環(huán)與小循環(huán)連通，各區(qū)域通達(dá)性好，無死角，無斷頭路。我們將本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和動線設(shè)計如下：1、 項(xiàng)目北端由于銀座二店的開設(shè)，人氣和商氣得到了極大的補(bǔ)充，加上男性消費(fèi)者購物目的性強(qiáng)，且男裝業(yè)態(tài)對于商場的人氣聚集起不到太大的作用，我們將男裝區(qū)設(shè)計在本項(xiàng)目北部就是充分利用府前路及銀座二店的人氣帶動

8、男裝區(qū)的商氣。我們將整條大同路地下商業(yè)部分規(guī)劃為本項(xiàng)目的品牌流行街，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為品牌男裝、品牌女裝、品牌運(yùn)動休閑類商品。招商引入男裝20-25家，女裝55-60家，運(yùn)動休閑40-50家。具體面積分布為男裝1500，女裝2500，運(yùn)動休閑為3000。具體業(yè)態(tài)區(qū)域從北至南為男裝、運(yùn)動休閑、女裝。此種設(shè)計依據(jù)為該區(qū)域商鋪面積大，面寬和進(jìn)深比率合理，結(jié)構(gòu)設(shè)計為內(nèi)部直線步行街，適合品牌商家集中經(jīng)營；各業(yè)態(tài)面積比率依據(jù)滕州當(dāng)前市場各業(yè)態(tài)總量進(jìn)行確定；區(qū)域分布為男裝在北，女裝在南，運(yùn)動休閑服飾在中段起到連通男裝及女裝業(yè)態(tài)的作用，三種業(yè)態(tài)形成有效互動。2、 其他區(qū)域只提供業(yè)態(tài)劃分及人流動線設(shè)計原則。飾品類與女裝類形成互動，飾品類與時尚潮流類形成互動，飾品區(qū)與皮鞋皮具類形成互動，童裝與電玩城形成互動，鞋類居中，連通品牌服飾與時尚潮流類。3、 各區(qū)域分別按商業(yè)特性，冠以適當(dāng)名稱突出主題，在運(yùn)營管理上做到指示明確，動向清晰。我們把男裝區(qū)命名為“名流紳士館”，女裝區(qū)細(xì)分為“佳麗名媛館”，針對年齡在30歲以上女性消費(fèi)人群；“窈窕淑女館”針對年齡在30歲以下女性消費(fèi)人群；飾品區(qū)冠以“特色精品館”，運(yùn)動休閑類冠以“運(yùn)動休閑館”，童裝區(qū)主營產(chǎn)品為嬰幼產(chǎn)品、孕婦產(chǎn)品、玩具等，冠以“親子同樂館”，皮鞋皮具區(qū)主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、眼鏡，冠以“國際名品館”；時尚潮流區(qū)冠以“時尚酷炫館