6房地產(chǎn)術(shù)語——房產(chǎn)測(cè)繪類知識(shí)

1、房地產(chǎn)術(shù)語一一房產(chǎn)測(cè)繪類知識(shí)1商品房銷售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？答：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。2、商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇？（總價(jià)）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面答：從2002年10月1日起，商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套 積計(jì)價(jià)。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立3、商品房建筑面積如何計(jì)算？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成， 產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利, 承擔(dān)責(zé)任。4、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使

2、用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的 建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。5、有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；（3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面 積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與 預(yù)售面積存在差異。6、業(yè)主如對(duì)已購(gòu)房地產(chǎn)的面積有疑問時(shí)，該如何處理？根據(jù)圖上尺寸復(fù)答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測(cè)繪資料和

3、建筑設(shè)計(jì)圖， 核套內(nèi)建筑面積是否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測(cè)，如仍存疑問，可要求進(jìn)行重新測(cè)量。7、業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí)，應(yīng)注意些什么？答：業(yè)主在復(fù)查已購(gòu)房地產(chǎn)的面積時(shí)，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。8業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？“預(yù)售答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位， 每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明 面積”且加蓋的公章為“市地籍測(cè)繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣工面積” 且加蓋的公章為“市規(guī)劃與國(guó)土資源局竣工專用章”的，

4、為竣工面積。9、按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)如何處理？答：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e, 約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的 處理方式。在房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定 面積差異在3%以內(nèi)(含3% )的，為允許的合理差異，買賣雙方相互多退少補(bǔ)；交付使用 的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在 3%以上的，套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部10、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、 分組成。150、什么是套內(nèi)

5、房屋使用面積？答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：(1) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、 壁柜等空間面積的總和；(2) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；(3) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；(4) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。11、什么是套內(nèi)墻體面積？答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)

6、入套內(nèi)墻體面積。目前通常執(zhí)行規(guī)定如下：(1) 建筑物外墻(含山墻)的墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；(2) 分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積(電梯井除外)之間的隔墻，以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)和公用面積的邊長(zhǎng)；(3) 電梯井(不含其周圍的其他公用面積)與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計(jì)取邊長(zhǎng)；(4) 套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計(jì)入套 內(nèi)建筑面積。走廊，也包含了建筑物外墻外本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、 側(cè)的陽臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、

7、站臺(tái)、騎樓等。12、什么是套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積？答：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。13、什么是房屋的共有建筑面積？答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。14、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共 門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以 水平投影面積計(jì)算。以及外墻（包括山墻）以水平投影面積共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻， -半的建筑

8、面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地 F室都不計(jì)入共有建筑面積。15、按套內(nèi)建筑面積售房，房?jī)r(jià)是如何計(jì)算的？答：（1 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱“套內(nèi)建筑面積”）計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。 預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易，實(shí)行總價(jià)交易，房?jī)r(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購(gòu)房者提供房

9、地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面 圖。16、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算？答：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。17、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰？答：應(yīng)在購(gòu)銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ?面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。18、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)

10、入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購(gòu)銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ?面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用?！敖ㄖ娣e”售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化， 非房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購(gòu)房者不能直觀了解自己究竟購(gòu)買了多大的房屋?！疤變?nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，因

11、此房屋交易 總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。佃、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房者在購(gòu)銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為 0. 6%以內(nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷雙方不作任何補(bǔ)償；（二）差異值為 0. 6%以上（不含本數(shù)）至 3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷雙方按購(gòu) 銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；（三）差異值超過3 %以上（不含本數(shù)）的，購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息（以

12、付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）20、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，對(duì)分?jǐn)偣裁娣e（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關(guān)？答：按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)售房，由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應(yīng)在設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)建、竣工驗(yàn)收和竣工測(cè)繪等方面嚴(yán)格把關(guān)，維護(hù)業(yè)主對(duì)“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。21、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變？答：由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)

13、 管理費(fèi)，實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取沒有改變。22、按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售商品房，如何計(jì)價(jià)？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià) 款。23、按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí)，該如何處理？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面 圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差 范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。 買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。24、什么是房屋的基底面積？答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。25、什么是房屋的建筑面積？答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。26、什么是房屋的公用建筑面積？22米答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門 斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。27、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟?？答：每戶（或單位）?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下

15、原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂＜矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=（應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元）建筑面積之和）X各套（單元）建筑面積。28、購(gòu)房的建筑面積包括哪些部分？答：房屋的建筑面積包括套內(nèi) （單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。29、什么叫宗地？宗地號(hào)代表什么意思? 答：宗地是地籍的最小單元， 本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)， 逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。 宗地。是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍 如：深圳市B1

16、07 24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第 1帶07片第2430、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。31、從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)有哪些？答：鄭州市目前從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)是鄭州市房管局測(cè)繪大隊(duì)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣

17、聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。能”，是以眾議舉寵為督:將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣, 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許