第42講_計稅依據(jù)的審核(2)、應(yīng)納稅額、清算條件、納稅地點、納稅申報的審核、會計核算

1、涉稅服務(wù)實務(wù)（2019 ）考試輔導(dǎo)第一章+其他稅種納稅申報和納稅審核 第一節(jié)土地增值稅納稅申報和納稅審核 四、計稅依據(jù)的審核（） （二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（無須區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 1. 房屋及建筑物的評估價格 由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 評估價格=重置成本價X成新度折扣率 2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）。 【提示】 凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格， 可按發(fā)票

2、所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%十算扣除。提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè) 稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算；提供的購房憑 據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5% 十 算；提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增 值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%十算。 計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為 1年。 12個月計1年；超過1

3、 仆二.東ft臺計S曲 V ，U wHrWndcngaD.com 原創(chuàng)不易，侵權(quán)必究第3頁 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣 除，但不作為加計5%勺基數(shù)。 2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓取得的收入為含稅的，注意 【注意】在考試中關(guān)注題目已知條件中設(shè)定的時間，在 換算為不含稅收入（題目特殊說明除外）。 【例題單選題】A市甲公司為工業(yè)企業(yè)，系增值稅一般納稅人。2019年4月銷售一棟舊辦公樓，取得收入 3000萬元（含稅），繳納印花稅 1.5萬元，因無法取得評估

4、價格，甲公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓于2017 年6月購入，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款為2000萬元，增值稅稅額為220萬元，實際繳納契稅80萬元（能 提供完稅憑證）。甲公司當(dāng)月無其他業(yè)務(wù)發(fā)生，也未取得任何增值稅扣稅憑證。則該公司銷售辦公樓計算土地 增值稅時可扣除項目金額合計數(shù)為（）萬元。 A. 2311.22 B. 2117.18 C. 2317.18 D. 2763.78 【答案】A 教育費附加及地方教育附加 =3000/ (1+9% X 9%X ( 7%+3%+2% 5% +29.72 【解析】銷售舊的辦公樓需要繳納的城建稅、 =29.72 （萬元）；因為無法取得評估價格，所以按照購房

5、發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 扣除：2000X（ 1+5%X 2） =2200 （萬兀）；可以扣除的項目金額合計數(shù)=2200 （扣除項目和加計扣除） （城建稅及附加）+80 （契稅）+1.5 （印花稅）=2311.22 （萬元）。 五、應(yīng)納稅額的審核（） 增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額 應(yīng)納稅額=增值額X適用稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù) 【提示】 20%的免稅，超過20%的應(yīng)就其全部增值額按 （1）建造普通標(biāo)準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額 規(guī)定計稅。 2019年12月銷售一棟舊辦公樓（選擇按 0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提 2016年1月，購價為600萬元，

6、繳納契稅18萬元（能提供完稅憑證）。該公司 ）萬元。 （2）普通標(biāo)準住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬 于普通標(biāo)準住宅。普通標(biāo)準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 【例題1 單選題】位于市區(qū)的某商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人， 簡易計稅方法計稅），取得轉(zhuǎn)讓價款1000萬元（含稅），繳納印花稅 供了購房發(fā)票，該辦公樓購于 銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅為 A. 63.48 B. 64.55 C. 72.05 （1000-600） / （1+5% X 5%=980.95 （萬元），銷售舊的辦公樓需要繳納的城建稅、 =（1000-6

7、00 ） / （1+5% X 5%X（ 7%+3%+2%=2.29 （萬元）；因為無法取得評 D. 76.42 【答案】C 【解析】銷售收入=1000- 教育費附加及地方教育附加合計 估價格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除：600 X（ 1+5%X 4） =720 （萬 元）；可以扣除的項目金額合計數(shù) =720+2.29+18+0.5=740.79 （萬元），增值額=980.95-740.79=240.16 （萬元）， 增值率=240.16/740.79 X 100%=32.42% 應(yīng)納土地增值稅 =240.16 X 30%=72.05 （萬元）。 【例題2

8、簡答題】某市貿(mào)易公司為增值稅一般納稅人，于2019年8月16日將擁有的商鋪以800萬元（含 稅）出售，該公司選擇按簡易計稅辦法計稅，并已簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。無法提供評估價格，經(jīng)審核該商鋪購房 發(fā)票顯示開票日期為 2014年1月18日，金額為500萬元；繳納契稅15萬元（可以提供完稅憑證），支付手續(xù) 費等共計10萬元；商鋪購進后發(fā)生裝修費用75萬元，并于2014年6月18日開始投入使用，貿(mào)易公司將商鋪 購置的價款、稅費和裝修費均計入 “固定資產(chǎn)”，合計原值為600萬元。截至出售時，商鋪已累計計提折舊 140 萬兀。 要求： （1）說明商鋪出售時需要繳納哪些稅費，并計算稅費（不考慮地方教育附加）；

9、（2） 計算商鋪出售后應(yīng)計入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額。（2013年考題改編） 【答案】 （1） 出售購入商鋪應(yīng)繳納增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅； 增值稅=（800-500 ） / （1+5%） X 5%=14.29 （萬元）； 城建稅=14.29 X 7%=1 （萬元）； 教育費附加=14.29 X 3%=0.43 （萬元）； 印花稅=800 X 0.5 %0 =0.4 （萬元）； 土地增值稅 增值額=800- （ 800-500 ） / （ 1+5%） X 5%- : 500 X（ 1+6 X 5%） +1+0.43+0.4+15 : =785.71-666

10、.83=118.88 （萬元）； 涉稅服務(wù)實務(wù)（2019 ）考試輔導(dǎo)第一章+其他稅種納稅申報和納稅審核 增值率=118.88十666.83 X 100%=17.83%適用土地增值稅稅率為30% 應(yīng)繳納土地增值稅 =118.88 X 30%=35.66 （萬元）； 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=288.22 X 25%=72.06 （萬元）。 （2）商鋪出售后應(yīng)計入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額=800-14.29- （600-140 ）-1-0.43-0.4-35.66=288.22 （萬元）。 【例題3 簡答題】某市甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人。2017年7月1日通過“招拍掛” 方式從當(dāng)?shù)卣?/p>

11、府取得一宗土地使用權(quán)，支付地價款20000萬元（取得符合規(guī)定的財政票據(jù)），支付契稅 800萬 元。該宗土地使用權(quán)的面積為40000平方米。2017年8月1日甲公司完成相關(guān)審批手續(xù)后開始開發(fā)“雍和家園” 項目。甲公司將該項目分兩期開發(fā)。第一期開發(fā)占地面積為24000平方米，建筑面積為 72000平方米，其中根 四站一室建筑面積為 據(jù)市政規(guī)劃甲公司應(yīng)在“雍和家園”內(nèi)建設(shè)一所幼兒園， 幼兒園建筑面積為5000平方米， 2018 年 12 月 31 日, 5%。2019 年 1 20800萬元， 1800萬元 2000萬元。 2000平方米。 上述公共配套均在一期建設(shè)完成。2018年8月一期工程封頂，

12、甲公司開始預(yù)售，截至 共計取得預(yù)售款27000萬元，甲公司已按規(guī)定預(yù)繳了增值稅和相關(guān)稅費（土地增值稅預(yù)征率為 月甲公司該項目辦理竣工決算，甲公司“開發(fā)成本”合計為45500萬元，其中“地價款”明細為 ： “建筑安裝費” 15900萬元，“基礎(chǔ)設(shè)施費”5800萬元，“公共配套費”1200萬元，“開發(fā)間接費” （含資本化利息 800萬元）。甲公司在建設(shè)期間取得增值稅專用發(fā)票已認證相符的進項稅額為 2019年1月31日，甲公司已出售該項目可售建筑面積的90%共計取得含稅收入 56700萬元，計算增值稅 時可以扣除的土地價款為10800萬元。甲公司辦理了土地增值稅清算。當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定的開發(fā)費用扣除

13、比 例為5%甲公司貸款全部為一期工程使用，利息能夠按項目分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明。甲公司計算土地 增值稅時“地價款”和“公共配套費”按土地面積分配。不考慮印花稅。 要求： （1）計算甲公司預(yù)繳的增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅。 （2）計算甲公司土地增值稅清算時實際應(yīng)繳納的土地增值稅。（答案中的金額單位用“萬元”表示） 【答案】 （1） 預(yù)繳增值稅=27000/ （1 + 10% X 3%=736.36 （萬元）； 預(yù)繳城建稅=736.36 X 7%=51.55 （萬元）； 預(yù)繳教育費附加=736.36 X 3%=22.09 （萬元）； 預(yù)繳地方教育附加=736.36

14、X 2%=14.73 （萬元）； 預(yù)繳土地增值稅=（27000-736.36 ）X 5%=1313.18 （萬元）。 （2） 收入=56700- （ 56700-10800 ） / （1 + 10% X 10%=52527.27 （萬元） 扣除項目： 取得土地使用權(quán)支付的金額=（20000+800）X 24000/40000 X 90%=11232 （萬元）； 開發(fā)成本=（15900+5800+1200 X 24000/40000+1800-800 ）X 90%=21078（萬元）； 開發(fā)費用=800X 90%+（11232+21078）X 5%=2335.5 （萬元）； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅

15、金=:（56700-20000 X 24000/40000 X 90%） / （1+10% X 10%-2000： X （ 7%+3%+2% =260.73 （萬元）； 其他扣除項目=（11232+21078 ） X 20%=6462 （萬元）； 扣除項目合計 =11232+21078+2335.5+260.73+6462=41368.23 （萬元）； 增值額=52527.27-41368.23=11159.04（萬元）； 增值率=11159.04/41368.23 X 100%=26.97% 應(yīng)納土地增值稅 =11159.04 X 30%=3347.71 （萬元）； 實際應(yīng)納土地增值稅 =3

16、347.71-1313.18=2034.53（萬元）。 六、土地增值稅的清算條件的審核（） 1. 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算： （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 h二、東ft臺計S曲 V ，U WHrWndcngaD.com 原創(chuàng)不易，侵權(quán)必究第5頁 涉稅服務(wù)實務(wù)（2019 ）考試輔導(dǎo)第一章+其他稅種納稅申報和納稅審核 2. 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān) 可要求納稅人進行土地增值稅清算： 85%上, （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例

17、在 或該比例雖未超過 85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿 三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 3. 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額 開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開 發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開

18、具發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 5. 拆遷安置費的扣除規(guī)定 （1）本地安置 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項 目的拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費； 回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 （2）異地安置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費; 異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （3）貨幣安置 貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補

19、償費。 n 原創(chuàng)不易，侵權(quán)必究第6頁 （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項 目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清 算的； （5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 【提示】核定征收率原則上不得低于5% 7. 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加 收滯納金。 8. 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)

20、讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅 申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額十清算的總建筑面積 .東e臺計sti H WHrWHdflnsaD.com 涉稅服務(wù)實務(wù)（2019 ）考試輔導(dǎo)第一章+其他稅種納稅申報和納稅審核 【例題簡答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)“鑫城瑞府”項目的可售總面積為45000 平方米，截至2018年8月底銷售面積為 40500平方米，2018年9月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“鑫 城瑞府”項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)公司清算時含稅收入為40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目 金額合計29013.75萬元；尚余4500平方米房屋未銷售。2019年2月底，公司將剩余 4500平方米房屋打包銷 售，收取價款4536萬元（含稅）。該公司選擇簡易計稅方法計算增值稅。 要求： （1）計算公司打包銷售的 4500平方米房屋的單