房企八項(xiàng)典型業(yè)務(wù)處理

1、房企營(yíng)改增八項(xiàng)典型業(yè)務(wù)處理 案例：某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）為增 值稅一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年7月 發(fā)生如下經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù): 1.甲公司將一套自行開(kāi)發(fā)的房屋無(wú)償贈(zèng)送給新星公司，這套 房屋成本價(jià)為90萬(wàn)元，按照甲公司最近時(shí)期銷售同類不動(dòng)產(chǎn) 的平均價(jià)格確定價(jià)值為 101萬(wàn)元（包括銷項(xiàng)稅額）。 2.采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款 39100 2 萬(wàn)元，已開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方 米；該項(xiàng)目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項(xiàng)目支付 土地出讓金40000萬(wàn)元，已取得符合規(guī)定的有效憑證。 3.采取預(yù)收款方式銷售房屋，收到預(yù)收賬款

2、3330萬(wàn)元。 4.銷售建筑工程施工許可證日期在 2016年4月30日之 前的住宅，辦理入住并收款4200萬(wàn)元。 5. 甲公司購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)機(jī)械設(shè)備，增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款為 100萬(wàn)元，增值稅稅額為 16萬(wàn)元。 6. 甲公司購(gòu)入一處不動(dòng)產(chǎn)，增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款為 2000萬(wàn)元，增值稅稅額為 220萬(wàn)元。 7. 甲公司支付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)636萬(wàn)元，增值稅專用 發(fā)票注明的價(jià)款為 600萬(wàn)元，增值稅稅額為 36萬(wàn)元。 8. 甲公司以包工包料方式將鴻達(dá)建筑工程項(xiàng)目通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)， 騰飛建筑公司中標(biāo)承建該工程項(xiàng)目，工程結(jié)算價(jià)款為 8325 萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款為7500萬(wàn)元，增值稅

3、稅額為825萬(wàn)元。 要求：做出業(yè)務(wù)1業(yè)務(wù)8的會(huì)計(jì)分錄；計(jì)算甲公司 2016 年7月份應(yīng)納的增值稅。 案例解析： 要想正確做出每筆業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄，就要計(jì)算出每筆業(yè)務(wù)的 銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額。本案例既考核了營(yíng)改增相關(guān)知識(shí)，又 考核了會(huì)計(jì)基本功。 業(yè)務(wù)1要按照視同銷售處理。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試 點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值 稅試點(diǎn)實(shí)施辦法規(guī)定，下列情形視同銷售不動(dòng)產(chǎn)：?jiǎn)挝幌?其他單位無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾 為對(duì)象的除外。納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷 售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類不 動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格

4、確定。 提供銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為 10%。一般計(jì)稅方法的銷售額不包 括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的， 按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額+（ 1+稅 率）;銷項(xiàng)稅額=銷售額X稅率。 業(yè)務(wù)1銷項(xiàng)稅額=101 + （1 + 10%)x 10%= 10 (萬(wàn)元)。 會(huì)計(jì)分錄為：（單位：萬(wàn)元，下同） 借:營(yíng)業(yè)外支出 101 貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品90 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 10 業(yè)務(wù)2:國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行 開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告（國(guó) 家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中 的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，

5、適用一般計(jì)稅方 法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房 地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì) 算公式如下: 銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款） -(1 + 10%)。 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除 的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積+房地產(chǎn)項(xiàng)目 可供銷售建筑面積）X支付的土地價(jià)款。 業(yè)務(wù) 2 銷項(xiàng)稅額=(39100- 40000 X 49000 + 70000 ) M ( 10%)X 10%= 1000 (萬(wàn)元)。 借:現(xiàn)金或銀行存款 39100 會(huì)計(jì)分錄為: 3 會(huì)計(jì)分錄為: 6 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 38000 應(yīng)交

6、稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 1000 業(yè)務(wù)3:根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)文件規(guī)定， 般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng) 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+（ 10%的 +適用稅率）X3%,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 適用稅率計(jì)算。預(yù)收賬款3330萬(wàn)元應(yīng)預(yù)繳增值稅= 33301- + 10%）X 3%=90 （萬(wàn)元）。 會(huì)計(jì)分錄為: 借：應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅 般計(jì)稅方法 90 2016 年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)老項(xiàng)目。 般納稅人銷 貸:銀行存款90 業(yè)務(wù)4:建筑工程施工許可證 注明的合同開(kāi)工日

7、期在 售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按 照5%的征收率計(jì)稅。 甲公司可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅。應(yīng)計(jì)提增值稅額= 4200 +（1 + 5%）X 5%=200 （萬(wàn)元）。 借:現(xiàn)金或銀行存款 4200 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4000 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 200 業(yè)務(wù)5:進(jìn)項(xiàng)稅額為16萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為： 借:固定資產(chǎn)100 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 16 貸:銀行存款107 業(yè)務(wù)6:國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵 扣暫行辦法的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第15號(hào)） 規(guī)定，增值稅一般納稅人 2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制 度上按固定資產(chǎn)核算的不

8、動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有 關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%, 第二年抵扣比例為 40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)包括以直接購(gòu)買(mǎi)形式 取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn) 項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅 扣稅憑證。 上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng) 稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑 證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。業(yè)務(wù)6確定的2016 年7月進(jìn)項(xiàng)稅額= 220 X 603132 （萬(wàn)元），待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 額為220 X 40%書(shū)8 （萬(wàn)元）。 借:固定資產(chǎn) 2000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅

9、額）132 應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 88 貸:銀行存款2220 2016年7月會(huì)計(jì)處理如下: 借:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）88 貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額88 業(yè)務(wù)7:進(jìn)項(xiàng)稅額為36萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下: 借:開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi) 600 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 36 8 貸:銀行存款636 業(yè)務(wù)&進(jìn)項(xiàng)稅額為825萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下: 借:開(kāi)發(fā)成本一一建筑安裝工程（鴻達(dá)項(xiàng)目） 7500 應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）825 貸：應(yīng)付賬款一一騰飛建筑公司8325 計(jì)算應(yīng)納增值稅: （1）一般計(jì)稅方法 銷項(xiàng)稅額=10+ 1000= 1010（萬(wàn)元） 進(jìn)項(xiàng)稅額=16+ 132 + 36+ 825= 1010 （萬(wàn)元） 應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額=1010 1010= 101 （萬(wàn)兀） （2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 應(yīng)納增值稅=200萬(wàn)元