房地產(chǎn)開發(fā)程序范本

1、21第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請受理調(diào)查項目評估核查審批辦理手續(xù)資料歸檔貸后管理收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(一)借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款,須符合以下基本條件：1、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的 企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織.2、 有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的 法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的 證明文件.3、 經(jīng)營管理制度 健全,財務(wù)狀況良好.4、 信用良好,具有按期償還貸款本息的 能力.5、 有貸款證,并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶.6、 有貸款人認(rèn)可的 有效擔(dān)保.7、 貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃,其

2、立項文件合法、完整、真實、有效.8、 借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證.9、 貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符,符合當(dāng)?shù)厥袌龅?需求,有規(guī)范的 可行性研究報告.10、 貸款項目工程預(yù)算報告合理真實.11、 貸款人計劃投入貸款項目的 自有資金不低于銀行規(guī)定的 比例,并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè).12、 企業(yè)信用等級和風(fēng)險度 符合貸款人的 要求.13、 貸款人規(guī)定的 其他條件.(二)申請貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的 相關(guān)資料.1、 單位資料（1） 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的 法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣

3、本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;（2） 單位章程、成立批文;（3） 經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的 近三年年報及本期財務(wù)報表;（4） 工商管理部門的 注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件;（5） 法人代碼證復(fù)印件、年檢報告;（6） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書;（7） 借款申請報告;（8） 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的 決議;（9） 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的 貸款,保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書;若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的 貸款,須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的 承諾證明;（

4、10） 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單.2、 項目資料（1） 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告;（2） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證;（3） 建筑工程規(guī)劃許可證;（4） 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證;（5） 地價款繳交憑證復(fù)印件;（6） 施工許可證;（7） 房地產(chǎn)預(yù)算許可證;（8） 合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的 批件.(三)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策,對貸款調(diào)查部門提供的 資料進(jìn)行核實,評價貸款風(fēng)險,復(fù)測貸款風(fēng)險度 ,提出貸款決策建議,供貸款決策人參考.(一)貸款審查的 主要內(nèi)容1、 審查

5、調(diào)查部門提供的 數(shù)據(jù)、資料是否完整.2、 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定.3、 審查貸款項目是否需要評估,有無評估報告,有否超權(quán)限評估,評估報告是否已批準(zhǔn),項目情況是否可行.4、 審查貸款用途是否合法合理,貸款金額能否滿足項目的 需要,利率是否在規(guī)定的 上下限范圍內(nèi),借款人的 還款能力,是否有可告的 還款來源.5、 審查貸款期限.房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年,建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年.6、 審查擔(dān)保的 合法性、合規(guī)性、可靠性.質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款.抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款.俁證貸款：(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的

6、法人、其他組織或者公民,擔(dān)保法規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的 分支機(jī)構(gòu)不能作保證人;(2)核實保證人保證意見的 真實性、合法性,如股份公司要有董事會決議;(3)審查保證人的 保證能力.7、 復(fù)算貸款風(fēng)險度 、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度 .計算公式為：貸款項目綜合風(fēng)險度 =貸款方式風(fēng)險系數(shù)企業(yè)信用等級系數(shù)(1-Y)+項目風(fēng)險等級系數(shù)YY=項目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險度 =(正常貸款金額項目貸款風(fēng)險度 1.0+逾期貸款金額項目貸款見儀式1.3+呆滯貸款金額項目貸款風(fēng)險度 1.8+呆賬貸款金額項目貸款風(fēng)險度 2.5)/貸款總額8、 審查該筆貸款發(fā)放后,企業(yè)

7、貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額,授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%.9、 按照授權(quán)授信管理辦法,確定該筆貸款的 最終審批人.貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的 評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡,可以提出補(bǔ)充評估調(diào)查的 內(nèi)容,退回調(diào)查崗補(bǔ)充評估與調(diào)查.貸款審查意見中的 主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表交審查主管復(fù)審.經(jīng)審查崗主管審查同意后,按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批.(二)貸款的 審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理.1、 貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款,并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式.2、 凡是要上報上級行審批的 ,均要由

8、下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的 實審意見,并由行長簽署上報.上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批.上級行審查崗的 審查內(nèi)容基本與貸款上報行的 審查崗相同.3、 貸款經(jīng)批準(zhǔn)后,由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù).審查或?qū)徟瞬煌赓J款的 ,要說明理由,有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門,并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè).五、貸款的 發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的 貸款審批人審核批準(zhǔn)后,信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同,并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù).借款人取得貸款之前,應(yīng)為項目辦理有效的 建筑工程保險.以房屋作為抵押品的 ,

9、有償清全部貸款本息之前,應(yīng)逐年按不低于的 押金額的 投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險,且投保期至少要長于借款期半年.保險合同中要明確貸款人為保險的 第一受益人,保險單正本由貸款行執(zhí)管.若屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式,借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管,并由貸款人出具收條給借款人.借款人需使用被貸款人收押的 證明文件或資料辦理相關(guān)的 銷售手續(xù)時,須出具借條,待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人.若屬住房開發(fā)項目貸款,有條件的 貸款行應(yīng)在發(fā)放項目貸款前,與借款人就該貸款項目銷售后的 一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議.貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的

10、各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后,由信貸員填寫貸款劃撥憑證,經(jīng)借款人認(rèn)定,并逐級審批簽發(fā)后,交由會計部門,根據(jù)茬是度 情況及有關(guān)約定條款,分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的 專戶.二、城市房屋拆遷程序(一)房屋拆遷申請無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進(jìn)行房屋拆遷時,都要向被拆除房屋所在地的 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,并同時提交下列材料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計劃或拆遷方案 、辦理存款業(yè)務(wù)的 金額機(jī)構(gòu)出具的 拆遷補(bǔ)償安置資金證明.拆遷計劃和拆遷方案 是拆遷申請的 組成部分,其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的 范圍,拆遷的 對

11、象,拆遷的 實施步驟,對拆遷范圍內(nèi)的 被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的 補(bǔ)償安置方案 ,安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的 房源情況,涉及拆遷的 各項補(bǔ)償費、安置費 的 預(yù)算情況,以及拆遷期限、具體時間安排等.(二)房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請之日起30日,對申請事項進(jìn)行審查.經(jīng)審查符合條件的 ,房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證.房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的 同時,應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的 拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項,以房屋拆遷公告的 形式予以公布.房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作.(三)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

12、在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后,房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議.拆遷租賃房屋的 ,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議.補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任等事項.1拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的 主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的 坐落地點、面積和用途;(2)補(bǔ)償方式;(3)補(bǔ)償金額;(4)安置用房面積和安置地點;(5)搬遷過渡方式及期限;(6)違約責(zé)任等.2房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的 特征：(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體,即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的 單位和個人,被拆遷人必須

13、是列入拆遷范圍的 房屋所有人或使用人;(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的 時間限制;(3)協(xié)議簽訂有相對的 強(qiáng)制性.補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后,可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證,并送房屋拆遷主管部門備案.拆遷依法代管的 房屋,代管人是房屋拆遷主管部門的 ,補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證,并辦理證據(jù)保全.(四)實施拆遷拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的 拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷,不得超越拆遷范圍和拆遷期限.拆遷人可以自行拆遷,也可以委托具有拆遷資格的 單位實施拆遷.房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受拆遷委托.拆遷人委托拆遷的 ,應(yīng)當(dāng)向被委托的 拆遷單位出具委托書,并訂立拆遷委托合同.拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起

14、15日內(nèi),將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案.被委托的 拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù).三、城市房屋拆遷的 補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對象房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的 經(jīng)濟(jì)利益,根據(jù)我國憲法規(guī)定,國家、全民、集體所有的 財產(chǎn)受法律保護(hù),國家保護(hù)公民的 合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的 所有權(quán).房屋被拆除,給被拆遷房屋的 所有人造成了 一定的 財產(chǎn)損失.為保護(hù)被拆除房屋所有人的 合法權(quán)益,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的 所有人(包括代管人、國家授權(quán)的 國有房屋及其附屬物的 管理人)給予補(bǔ)償.應(yīng)當(dāng)明確的 是,補(bǔ)償?shù)?對象是被拆遷房屋及其附屬物的 所有人,而不是使用權(quán)人.所有人既包括公民也包括法入.(二)補(bǔ)償

15、形式房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式,即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.1貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格,以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的 所有人.貨幣補(bǔ)償?shù)?金額,根據(jù)被拆遷房屋的 區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定.2房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的 產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán),并按拆遷房屋的 評估價和調(diào)換房屋的 市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的 行為.城市房屋拆遷管理條例規(guī)定,拆除非公益事業(yè)房屋的 附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償.拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.除上述兩種情況外,被

16、拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式.(三)特殊情況的 房屋拆遷補(bǔ)償1出租房屋的 拆遷補(bǔ)償.拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的 ,或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的 ,拆遷人對被拆遷入給予補(bǔ)償.被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的 ,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同.2產(chǎn)權(quán)不明確房屋的 拆遷補(bǔ)償.拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的 房屋,拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案 ,報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷,拆遷前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的 有關(guān)事項向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全.3設(shè)有抵押權(quán)房屋的 拆遷補(bǔ)償.城市房屋拆遷

17、管理條例規(guī)定,拆遷設(shè)有抵押權(quán)的 房屋,依照國家有關(guān)擔(dān)保的 法律執(zhí)行.抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的 ,拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行;抵押當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議的 ,按照法律規(guī)定的 清償順序進(jìn)行清償,不足清償?shù)盅簷?quán)人的 ,抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的 法律規(guī)定,可向抵押人進(jìn)行追償,抵押權(quán)因房屋滅失而消失.4拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的 補(bǔ)償.公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的 非生產(chǎn)性事業(yè),拆遷公益事業(yè)用房的 ,拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的 規(guī)定和城市規(guī)劃的 要求予以重建,或者給予貨幣補(bǔ)償.5臨時建筑、違章建筑的 拆遷補(bǔ)償.臨時建筑必須在批準(zhǔn)的 使用期限內(nèi)拆除.因此,拆除已超過批

18、準(zhǔn)使用期限的 臨時建筑,不給予補(bǔ)償.對于尚沒有超過批準(zhǔn)使用年限的 臨時建筑,可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的 殘值和剩余合法使用期的 長短,給予適當(dāng)補(bǔ)償.違章建筑的 存在是不合法的 ,拆除違章建筑不予補(bǔ)償.四、城市房屋拆遷的 安置根據(jù)我國城市房屋拆遷管理條例規(guī)定,拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的 房屋,用于拆遷安置.拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費.在過渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的 ,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費;被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的 周轉(zhuǎn)房的 ,拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費.搬遷補(bǔ)助費和臨時安置補(bǔ)助費的 標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定.

19、拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉(zhuǎn)房的 使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房.因拆遷人的 責(zé)任延長過渡期限的 ,對自行安排住處的 被拆遷人或者房屋承租人,應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補(bǔ)助費;對周轉(zhuǎn)房的 使用人,應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補(bǔ)助費.因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的 ,拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償.(2)房屋拆遷糾紛的 處理.拆遷入與被拆遷人對拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限,經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的 ,經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請,由批準(zhǔn)拆遷的 房屋主管部門裁決.被拆遷人是批準(zhǔn)的 房屋拆遷主管部門的 ,由同級人民政府裁決.城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程對行政裁決的 程序和要求做

20、出了 明確規(guī)定,行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩,堅持公平、公正、及時的 原則.當(dāng)事人對行政裁決不服的 ,可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴.為了 不影響拆遷工作的 順利進(jìn)行,當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的 ,訴訟期間不停止拆遷的 執(zhí)行.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的 搬遷期限內(nèi)未搬遷的 ,由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強(qiáng)制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷.根據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程規(guī)定,房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前,應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的 代表等,對行政強(qiáng)制拆遷的 依據(jù)

21、、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的 測算依據(jù)等內(nèi)容,進(jìn)行聽證.房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷,必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后,方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請.未經(jīng)行政裁決,不得實施行政強(qiáng)制拆遷.拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的 安置用房、周轉(zhuǎn)用房的 ,不得實施強(qiáng)制拆遷.第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的 階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進(jìn)行,即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段.每個階段的 工作內(nèi)容既有所不同,又緊密聯(lián)系、相互銜接,而且是交替進(jìn)行的 .一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的 工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開發(fā)項目的 選擇、可行性研究和決策立項.這一階

22、段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的 階段.可以說,房地產(chǎn)項目開發(fā)的 成敗很大 程度 上取決于投資決策分析.(一)開發(fā)投資機(jī)會鑒別和項目選擇投資決策分析的 第一步是對開發(fā)投資機(jī)會的 鑒別和開發(fā)投資項目的 選擇.其思路一般是從宏觀到微觀.首先,在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的 投資機(jī)會.因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的 市場,不同的 地區(qū),其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同,投資機(jī)會也不一樣.其次,從中觀角度 ,在打算投資的 地區(qū),鑒別可能投資的 城市.進(jìn)一步在想要投資的 城市,根據(jù)所了 解的 該城市有關(guān)房地產(chǎn)的 各種信息,從微觀層面,考慮選擇投資開發(fā)的 房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位,即通常所說的 “物業(yè)”和“地塊

23、”,經(jīng)過一系列的 投資機(jī)會鑒別和項目篩選,投資意向初步建立,再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的 土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯?投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談,使項目設(shè)想具體化,：并草簽投資意向書.然后,進(jìn)入下一步工作,即項目可行性研究.(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的 內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項目有所差別,但同樣分為初步可行性研究和可行性研究.初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究.初步可行性研究足在投資機(jī)會研究的 基礎(chǔ)上,進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的 房地產(chǎn)市場信息資料,對擬投資項日所在區(qū)域的 社會經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境,以及預(yù)期投資效益,進(jìn)行初步分

24、析、預(yù)測和估算,形成開發(fā)投資初步方案 ,據(jù)此評價投資機(jī)會選擇結(jié)果的 成功性如何,決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究,確定一些重要性的 問題是否進(jìn)行專題研究.初步可行性研究是編制項目建議書的 依據(jù).(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后,對開發(fā)投資項目進(jìn)行深入細(xì)致的 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證,為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財務(wù)上的 評價依據(jù).故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究.可行性研究的 主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)社會評價.通過可行性研究,進(jìn)一步明確了 影響開發(fā)項目的 確定性和不確定性因素,并對多個方案 預(yù)測出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平,經(jīng)過多方案 比較,

25、從中優(yōu)選出最好的 方案 .據(jù)此,開發(fā)商如果認(rèn)為該項目的 預(yù)期收益水平可以接受,即可拍板決策.然而,如果某些開發(fā)項目關(guān)系到國計民生并具有很大 社會和環(huán)境生態(tài)效益時,即使經(jīng)濟(jì)效益不佳,也應(yīng)多渠道籌集資金,進(jìn)行開發(fā)建設(shè).可行性研究報告經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后,開發(fā)項目將正式立項,可以進(jìn)入項目前期工作階段.二、前期工作階段及其程序前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程施工這段時間.這一階段的 工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的 工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、施工現(xiàn)場的 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案 制定、辦理各項開工手續(xù)等.(一)開發(fā)場地的 工程勘測開發(fā)地塊確定后,

26、需要請勘測部門對地塊的 工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探,摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況,為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù).(二)獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)可以從土地一級市場,通過出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的 方式獲取;也可以從土地二級市場通過轉(zhuǎn)讓的 方式獲取;或通過其他途徑獲取,如聯(lián)建、聯(lián)營等.開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的 需要和自身條件,選擇獲取土地使用權(quán)的 途徑和方式.(三)征地、拆遷、安置按照國家土地管理法的 有關(guān)規(guī)定,通過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù).依據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則,由開發(fā)企業(yè)或委托專門的 拆遷公司進(jìn)行拆遷安置.拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式

27、,也可以是貨幣拆遷形式.(四)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的 藍(lán)圖,要以人為本,合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),統(tǒng)籌安排各項建設(shè)用地,滿足使用者對各項功能的 要求,盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的 統(tǒng)一.(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進(jìn)行建設(shè)的 重要保證,因此,在項目決策立項后,應(yīng)進(jìn)一步通過直接或間接的 方式多渠道籌集落實資金,安排好短期和長期信貸,并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃.(六)制定建設(shè)施工方案 制定詳盡的 建設(shè)施工方案 ,對保證開發(fā)項目的 施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標(biāo)利潤都很重要.建設(shè)施工方案 主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃,建材與

28、設(shè)備供應(yīng)計劃,施工圖設(shè)計方案 ,基礎(chǔ)設(shè)施配套的 接洽與協(xié)商計劃,編制工程量清單和工程時間進(jìn)度 表以及現(xiàn)金流量表,與承包商談判與簽約計劃等.(七)施工現(xiàn)場的 臨時“三通一平”施工現(xiàn)場的 臨時“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備,包括：與供水、供電部門聯(lián)系,鋪設(shè)施工中臨時用水、用電管線,修筑施工用的 臨時道路.由建筑單位進(jìn)行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地,修建施工現(xiàn)場的 防護(hù)圍墻和臨時用房.綜上所述,前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多,需要延續(xù)較長一段時間,市場情況可能會發(fā)生某些變化.開發(fā)商應(yīng)隨時對那些變化的 影響因素進(jìn)行分析和驗證,制定出應(yīng)變措施,確保項目的 順利開工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的 實現(xiàn).

29、三、建設(shè)階段及其程序建設(shè)階段是將前期階段的 各項方案 和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的 人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的 時間段上,進(jìn)行正式施工建設(shè)的 活動.這一階段的 工作任務(wù)主要是：通過招標(biāo)投標(biāo)方式,優(yōu)選承包商;進(jìn)行項目施工建設(shè)的 組織管理;項目控制和工程監(jiān)理;項目竣工驗收和交付使用.(一)項目發(fā)包開發(fā)商一般通過招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請招投標(biāo)或議標(biāo))的 方式,經(jīng)過發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序,優(yōu)選和確定建筑工程承包商,并以簽訂正式承包合同的 形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工.(二)施工組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成,包括主體建筑、配套工

30、程、基礎(chǔ)設(shè)施等.因此,要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標(biāo)的 實現(xiàn),就必須對各分項工程的 施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理,使之相互配合、協(xié)調(diào)實施.在項目建設(shè)過程中,施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等.(三)項目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)中,開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的 進(jìn)度 、質(zhì)量和資金使用情況,以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計和施工合同要求進(jìn)行.有條件的 開發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理.施工建設(shè)中的 項目控制主要包含進(jìn)度 、質(zhì)量和投資三個方面的 內(nèi)容.進(jìn)度 控制又包含總進(jìn)度 控制、設(shè)計進(jìn)度 控制、施工進(jìn)度 控制、驗收與交用進(jìn)度 控制四個方面;質(zhì)

31、量控制又包含設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制;投資控制主要指設(shè)計成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的 控制.(四)項目竣工驗收開發(fā)項目的 竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的 最終環(huán)節(jié),一般是由開發(fā)商組織設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門,按照被審核批準(zhǔn)的 設(shè)計、施工文件和國家頒布的 有關(guān)施工驗收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行綜合檢查驗收.經(jīng)驗收合格的 項目即可辦理交付使用手續(xù).對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的 單項工程,則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗收.四、營銷階段房地產(chǎn)項目的 營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的 .只有通過營銷,將房地產(chǎn)商品租售出去,才能使其使用價值和價值得

32、以真正實現(xiàn);才能使投資盡快收回,獲得開發(fā)利潤.因此,開發(fā)商應(yīng)采取有效的 營銷手段,進(jìn)行市場推廣活動.在開發(fā)建設(shè)初期,盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋,盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè);在竣工驗收后,最主要的 工作重點是房地產(chǎn)營銷,盡量在較短的 時間內(nèi)將剩余房屋租售出去,避免大 量積壓空置,確保開發(fā)收益.商品房的 租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的 經(jīng)營理念和市場需求情況而定.第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的 主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的 基本概念和作用1可行性研究的 基本概念.在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前,為了 避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的 損失和不良后果,并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的 效益最大 化,必須對擬建項目在工程技

33、術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證.決策者不僅要掌握項目的 基本情況及有關(guān)資料,還要研究該項目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的 結(jié)果是否能取得較好的 效益,是否有多方案 選擇的 可能等等.這種技術(shù)論證的 方法稱為可行性研究,其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案 研究、項目經(jīng)濟(jì)評價三個部分,2可行性研究的 作用.可行性研究的 主要作用表現(xiàn)在如下的 方面：(1)作為確定項目建設(shè)的 必要依據(jù).投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案 的 評估結(jié)論,決定是否操作該投資項目.(2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的 依據(jù).比如對銀行而言,要在審查項目的 可行性研究報告的 基礎(chǔ)上,判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償

34、還能力,貸款的 風(fēng)險如何,從而確定是否貸款以及貸款的 利率.(3)可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的 依據(jù),同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的 依據(jù).(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的 基礎(chǔ),為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊.(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案 的 評價,投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃.(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的 依據(jù).(二)可行性研究的 階段、基本內(nèi)容和步驟1可行性研究的 階段.一般而言,可行性研究分

35、為機(jī)會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段.房地產(chǎn)開發(fā)項目的 可行性研究同樣遵循這樣的 四階段原則：(1)投資機(jī)會研究.該階段的 主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的 地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的 調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找有利的 投資機(jī)會.投資機(jī)會研究的 主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的 影響等.(2)初步可行性研究.亦稱“預(yù)可行性研究”.在投資機(jī)會研究的 基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項目建設(shè)的 可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析.主要解決的 問題包括：在機(jī)會研究結(jié)論的 基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的 基礎(chǔ)上作出是

36、否投資的 決定,并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的 詳細(xì)可行性研究.確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的 輔助研究.在廣泛的 方案 分析比較論證后,對各類技術(shù)方案 進(jìn)行篩選,選擇最佳效益方案 ,以利于節(jié)省時間和費用.根據(jù)項目的 選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),確定項目的 初步可行性.依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告.初步可行性研究階段的 主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的 社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案 、項目進(jìn)度 、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等.(3)詳細(xì)可行性研究.即通常意義上的 可行性研究.主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行詳細(xì)深入的 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分

37、析論證,從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會和財務(wù)方面為項目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù).(4)項目的 評估和決策.項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家,對上報立項的 建設(shè)項目可行性研究報告進(jìn)行全面的 審核和再評估.其內(nèi)容包括：全面審核可行性研究報告中反映的 各項情況是否確實;分析項目可行性研究中各項指標(biāo)計算是否都正確,包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的 選擇;從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益;分析和判斷項目可行性研究的 可靠性、真實性和客觀性,對項目作出取舍的 最終投資決策;最后寫出項目評估報告.2可行性研究的 基本內(nèi)容.由于開發(fā)項目的 性質(zhì)、規(guī)模和

38、復(fù)雜程度 不同,其可行性研究的 內(nèi)容不盡相同,各有側(cè)重.一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的 內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議.(2)市場需求、供給預(yù)測租售價格變化趨勢預(yù)測.(3)開發(fā)項目基本情況,分析其潛在優(yōu)勢與問題,機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件.(5)根據(jù)慣常條件,確定開發(fā)項目的 實施計劃和進(jìn)度 要求.(6)項目投資、銷售費用的 投入時間.(7)資金來源及融資方式.(8)項目租售收入預(yù)測.(9)國民經(jīng)濟(jì)評價和項目財務(wù)評價.(10)項目評價與結(jié)論.3可行性研究的 步驟.房地產(chǎn)項目的 可行性研究工作一般按以下七個步驟進(jìn)行：(1

39、)接受委托,明確研究目標(biāo).在項目建議被批準(zhǔn)之后,開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究.承擔(dān)單位接受委托時,應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料,搞清楚委托者的 目的 和要求,明確研究內(nèi)容,制定工作計劃.(2)收集資料,調(diào)查研究.主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行.市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的 供給和需求量、價格、競爭能力等,以便確定項目的 經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項目的 競爭能力.資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的 調(diào)查.為下步規(guī)劃方案 設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的 資料.(3)設(shè)計方案 .根據(jù)項目建議書

40、的 要求,結(jié)合市場和資源調(diào)查,在收集到的 資料和數(shù)據(jù)的 基礎(chǔ)上,建立若干可供選擇的 開發(fā)方案 .(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價.對經(jīng)上述分析后所確定的 方案 ,在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上,對方案 進(jìn)行詳細(xì)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價.研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的 合理性和潛在盈利能力.(5)方案 比較與選擇.根據(jù)以上分析,反復(fù)的 方案 論證和比較,會同委托部門明確方案 選擇的 重大 原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn),采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的 方法,評選出合理的 方案 .研究論證項目在技術(shù)上的 可行性,進(jìn)一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度 .(6)制定實施計劃.對于選定的 滿意方案 ,制定詳細(xì)的 實施計劃,進(jìn)一步提出資金

41、籌措建議和項目實施總進(jìn)度 計劃.(7)編制可行性研究報告.經(jīng)過上述分析與評價,即可編制詳細(xì)的 可行性研究報告,推薦可行方案 和實施計劃,提出結(jié)論性意見、措施和建議,供決策者作為決策依據(jù).二、土地使用權(quán)獲取目前,我國土地使用權(quán)的 獲取主要通過行政劃撥和市場機(jī)制兩條途徑.對原先已通過行政劃撥的 土地,在更新改造、再開發(fā)過程中,開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價的 方式重新獲取土地使用權(quán).對于新開發(fā)的 土地,開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán).有關(guān)途徑和方式簡述如下.(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的 法規(guī)及政策條例,國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè),需要征用集體所有土地或者國有土地

42、,可由政府行政劃撥.因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的 一種特殊政策,所以,土地管理法對可以采取劃撥的 范圍作了 明確規(guī)定.同時限定了 批準(zhǔn)權(quán)限,嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田,凡基本農(nóng)田以外的 耕地超過35公頃,其他土地超過70公頃,都必須報國務(wù)院批準(zhǔn);其余由省級人民政府批準(zhǔn).建設(shè)征用土地時,應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費.此外,征用城市郊區(qū)的 菜地,須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金;在土地使用過程中,建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用.(二)國有土地使用權(quán)的 有償使用國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的 土地使用權(quán)提供給單位和個人使用,而土地使用者按照土地有償使用合同的 規(guī)定

43、,一次或分年度 向國家繳納土地有償使用費的 行為.土地有償使用方式是今后供地的 主要方式,今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的 ,都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的 方式.目前,國有土地使用權(quán)有償使用的 方式主要有三種.1國有土地使用權(quán)出讓.國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的 土地使用權(quán)讓給土地使用者,由土地使用者一次性的 向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的 行為.按目前的 規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的 年限,由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定,但國家對出讓的 最高年限有具體規(guī)定,即：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40

44、年;綜合或其他用地 50年.合同約定的 年限不得超過國家規(guī)定的 最高年限,超過最高年限則無效.在土地使用期限內(nèi),土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的 用途使用土地,也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地.土地使用期屆滿,如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請,批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同,否則土地?zé)o償收回.在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回,如因公共目的 確需要收回時,應(yīng)當(dāng)按使用的 年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償.土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的 應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的 補(bǔ)充合同.否則,將不得改變合同約定的 用途.目前,國有土地使用

45、權(quán)出讓的 方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式.(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán).是指在規(guī)定的 期限內(nèi),由符合規(guī)定的 單位或個人(受讓方),以書面投標(biāo)形式,競投某塊土地的 使用權(quán),再由土地使用權(quán)出讓方評標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取.招標(biāo)的 文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等.這里還要說的 是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價,還應(yīng)考慮對土地的 綜合利用規(guī)劃方案 等因素.(2)拍賣出讓土地使用權(quán).是指在指定的 時間、地點,利用公開場合由政府的 代表者土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的 土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣),由拍賣主持人首先叫出

46、底價,諸多的 競投者輪番報價,最后出最高價者取得土地使用權(quán).拍賣方式充分引進(jìn)競爭機(jī)制,政府也可以獲得最高地價.但不是所有土地都可以采用拍賣方式的 ,只有一些競爭性很強(qiáng)的 行業(yè)用地可以采用.拍賣前,要先對土地做好規(guī)劃,確定土地的 位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等.(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán).是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán).具體說,應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請,經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式,付款期限以及土地使用條件,經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后,簽訂土地使用權(quán)出讓合同.協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機(jī)制,缺乏公開性和公平競爭.但對一

47、些缺乏競爭的 行業(yè)和大 型設(shè)施用地還是必要的 ,仍然是土地使用權(quán)出讓的 方式之一.2國有土地使用權(quán)租賃.國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的 土地使用權(quán)讓與土地使用者使用,而土地使用者按年度 向國家繳納租金的 行為.目前這種方式正在試點之中,并取得了 較好的 效果,彌補(bǔ)了 國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難,或不需要長時期的 使用土地者,滿足了 中小 投資者的 需要,更具有靈活性.同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的 辦法.目前有關(guān)法規(guī)的 制定正在研究之中.3國有土地使用權(quán)作價人股.國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的 國有土地使用權(quán)出讓金作價,作為

48、國家的 投資計作國家的 股份.實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的 一種特殊形式.這種方式在目前的 國有企業(yè)改制改組中采用較多,既解決了 國有土地資產(chǎn)的 流失,又為國有困難企業(yè)的 改制改組創(chuàng)造了 條件.這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的 劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用.對企業(yè)新增用地,特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的 不能采用這種方式.(三)補(bǔ)地價方式鑒于我國土地使用權(quán)的 行政劃撥大 量存在,中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定,對以行政劃撥方式取得的 土地使用權(quán),經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其,信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、

49、出租、抵押.為了 鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的 單位將土地使用權(quán)推向市場,國家在收取補(bǔ)繳的 土地出讓金時,都有不同程度 的 優(yōu)惠.三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(一)城市規(guī)劃的 含義關(guān)于城市規(guī)劃的 含義,各國由于其社會、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的 不同,對其解釋有所差異和側(cè)重,但基本內(nèi)容是大 致相同的 .在我國,一般把城市規(guī)劃定義為：是為了 實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo),確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進(jìn)行的 綜合部署和具體安排.(二)城市規(guī)劃的 工作階段和內(nèi)容1989年我國頒布的 城市規(guī)劃法中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段.但在實

50、際工作中,為了 便于工作的 開展,在編制總體規(guī)劃前,一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要,對總體規(guī)劃需要確定的 主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見,作為編制總體規(guī)劃的 依據(jù).根據(jù)城市的 實際情況和工作需要,一些大 、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了 分區(qū)規(guī)劃編制階段,其目的 是進(jìn)一步控制和確定不同地段的 土地的 用途、范圍和容量,協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的 建設(shè).詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的 需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度 要求,可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型.(三)城市規(guī)劃的 審批城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的 基本依據(jù),城市規(guī)劃的 審批實行嚴(yán)格的 分級審批制度 ,具體為：1城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民

51、政府審核同意.2城市總體規(guī)劃的 審批：中央直轄市的 總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批;省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的 大 城市的 總體規(guī)劃,由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后,報國務(wù)院審批;其他城市的 總體規(guī)劃,報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批;市管轄的 縣城、建制鎮(zhèn)的 總體規(guī)劃,報市人民政府審批;其他建制鎮(zhèn)的 總體規(guī)劃,報縣人民政府審批.城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前,須經(jīng)同級人民代表大 會或其常務(wù)委員會審查同意.3城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后,報城市人民政府審批.4城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批.已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的 城市的 詳細(xì)規(guī)劃,

52、除重要的 詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外,可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批.(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的 關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的 關(guān)系,是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的 相輔相成的 關(guān)系.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的 影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：1城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的 影響.為了 使一個城市的 經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧,城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實現(xiàn)這一目標(biāo).其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大 的 是對城市土地開發(fā)強(qiáng)度 的 控制.反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度 的 指標(biāo)通常有三個,即建筑密度 、建筑高度 和建筑容積率.容積率綜合了 前兩者的

53、 內(nèi)容,直接反映一塊土地上的 建筑容量,因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的 廣泛重視.2房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃.我國城市規(guī)劃法規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理.為此,城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施,對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的 各項建設(shè)進(jìn)行有序有效的 管理.具體辦法如下：(1)關(guān)于項目選址意見書.由城市管理部門建議的 關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的 文件之一.建設(shè)單位在進(jìn)行項目可行性研究時,要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的 規(guī)劃指導(dǎo),審批任務(wù)設(shè)計書時應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書.(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)

54、開發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的 用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的 用地需要,確定用地位置、面積、界限的 法定憑證.房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證,才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地,辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù).(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,這是核準(zhǔn)工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的 法定憑證.只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后,房地產(chǎn)項目才能破土動工.(4)臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證,這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的 申請、審批程序類似,是對于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路,鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的 法定憑證,這類用地必

55、須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回.(五)居住區(qū)規(guī)劃1居住區(qū)規(guī)劃的 任務(wù).居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的 主要內(nèi)容之一.其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的 方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的 生活環(huán)境.在居住區(qū)內(nèi),除了 布置住宅外,還須布置居民日常生活所需的 各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等.居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的 工業(yè).2居住區(qū)規(guī)劃的 基本內(nèi)容.居住區(qū)規(guī)劃的 內(nèi)容主要有以下幾項： (1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍;(2)確定規(guī)劃,即確定人口數(shù)量和用地面積大 小 ;(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式;(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(

56、包括允許設(shè)置的 生產(chǎn)性建筑)的 內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式; (5)擬定道路的 寬度 、坡度 、橫斷面形式及布置形式;(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的 數(shù)量、分布和布置方式; (7)擬定有關(guān)的 工程規(guī)劃設(shè)計方案 ;(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價估算.3居住區(qū)的 組成內(nèi)容.(1)居住區(qū)的 工程類型組成.根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：建筑工程：主要是居住建筑,其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小 品建筑等;室外工程：包括地上,地下兩部分.其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小 路),綠化工程(各類綠地和綠化種植),工程管線(給水、排水、供電、煤

57、氣、供暖等管線和設(shè)施),以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物.(2)居住區(qū)的 用地組成.居住區(qū)的 用地根據(jù)不同的 功能要求,一般由以下四類組成：居住建筑用地,指居住建筑基底占有的 用地及其前后左右附近留出的 一些必要的 空地,其中包括通向居住建筑人口的 小 路、宅旁綠地和雜務(wù)院等;公共建筑和公用設(shè)施用地,指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的 用地及其周圍的 專用地,包括專用地中的 通道、場地和綠地等;道路及廣場用地,指居住區(qū)范圍內(nèi)的 不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的 用地;綠地及體育場,指居住區(qū)公園、小 游園、運(yùn)動場、林陰道、小 塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護(hù)綠地等.以上四類用地中,居住建筑用地所占的 比重最大 ,一般約占居住區(qū)總用地的 50左右.4居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計.(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的 基本要求.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強(qiáng)的 工作.它涉及的 面比較廣,一般應(yīng)滿足以下幾方面的 要求：使用要求.為居民創(chuàng)造一個生活方便的 居住環(huán)境,這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的 要求.居民的