論物業(yè)管理健康發(fā)展的現狀及對策

1、論物業(yè)管理健康發(fā)展的現狀及對策 一、物業(yè)管理市場的現狀 2002年后，隨著房地產產業(yè)發(fā)展和房地產市場發(fā)育不斷地完善，在物業(yè)主管部門和廣大物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，人們觀念、意識開始有了轉變，物業(yè)公司的經營理念也隨之發(fā)生改變。為適應市場發(fā)展的需求，物業(yè)管理公司逐步在如何管理小區(qū)、如何服務業(yè)主、如何贏得市場、如何解決物業(yè)糾紛等方面下功夫，物業(yè)管理開始由最初保安、環(huán)境保潔的單一模式發(fā)展到房屋及相關設施設備維護、綠化養(yǎng)護、居民生活服務等眾多服務領域，成為社區(qū)綜合管理的重要內容之一。 物業(yè)管理作為城市發(fā)展的一項重要配套“軟件”,隨著經濟社會發(fā)展而迅速增加，政府給予了高度關心和重視，物管企業(yè)也在發(fā)展中不斷

2、規(guī)范自身行為，提高服務質量。但由于引入時間短，業(yè)主對物管行業(yè)認識的不到位，以及物管企業(yè)的服務能力與需求存在較大差距，導致由物業(yè)管理引發(fā)的問題不斷增加。具體表現在以下幾個方面： （一）業(yè)主對有償服務尚未適應，物管費收取難 1.由于受傳統(tǒng)福利型住宅消費模式的影響，業(yè)主對花錢買服務的現代市場經濟消費觀難以適應，既希望享受服務，又不愿意交納相應的管理費，致使物管費的收取成為一大難題。這種觀念的存在，在一定程度上影響了對物業(yè)管理市場發(fā)展所需的良好外部環(huán)境支持。 2.相關的法制沒有健全，導致在實際收費過程中，對于拒交的業(yè)主只能催交，而無權采取強制征收或處罰，導致不出錢的免費享受服務，而交錢的享受不到質價相

3、符的服務。收支不平衡導致了物業(yè)公司因得不到應有的回報而降低服務質量，服務質量的下降又使更多住戶不愿交費，由此造成惡性循環(huán)，嚴重影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。 （二）業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)職能認識不清 有些業(yè)主認為物業(yè)管理公司收了錢，就應對業(yè)主的一切損失（包括人身傷害和財產損毀丟失）承擔責任。由于業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)職能認識不清，隨意拓寬了物業(yè)管理的外延和內涵，對物業(yè)管理企業(yè)產生了絕對服務和無限責任的主張，對其責任要求超出了合理的范圍，這一切都給物業(yè)管理企業(yè)增加了過分的負擔，1 嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。 （三）從業(yè)人員素質偏低，物管企業(yè)缺乏競爭力 由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人

4、力資源短缺，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理人員。物業(yè)管理的內容包含了小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、綠化等綜合服務，需要大量的各種崗位熟練人員和專業(yè)技術人才。目前，物管企業(yè)大部分上崗人員是臨時招聘的，多數員工文化水平不高，沒有經過必要的培訓，缺乏必要的文化知識和專業(yè)技能，把物業(yè)管理僅僅看成是簡單的保安及清潔工作，沒有形成專業(yè)化的管理隊伍，導致其管理不夠專業(yè)化、標準化，服務難以到位，服務質量也得不到保障。在缺乏有效競爭機制的情況下，工作中缺乏敬業(yè)精神和服務意識，僅僅把物業(yè)工作定位于淺層的修修補補上，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，提供的物業(yè)服務質量難以服眾，業(yè)主滿意度不高，最終引發(fā)了企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，直

5、接影響了物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。所以，擁有專業(yè)的物業(yè)管理人員是中小城市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展之根本。 （四）物業(yè)管理企業(yè)只注重管理，而不注重服務 物管企業(yè)沒有市場觀念和競爭意識，論文格式具體表現為“重管理輕服務、重收入輕付出、重自我輕協(xié)調”.分析以往的物業(yè)糾紛，發(fā)現很多矛盾都是因為物業(yè)公司和業(yè)主的主次關系顛倒造成。物業(yè)管理是一項以服務為本質、以服務體現管理的工作，如果物業(yè)公司能正確認識自己的位置，把傳統(tǒng)的管理意識轉變?yōu)榉找庾R，那么很多矛盾就會迎刃而解。物業(yè)管理公司要從根本上正確對待現階段行業(yè)發(fā)展面臨的問題，轉變、更新觀念，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。如果能將物業(yè)管理公司取名為物業(yè)服務管

6、理公司，將在很大程度上轉變自身的服務管理意識。 二、對策及建議 物業(yè)管理在創(chuàng)建和諧小區(qū)、提高居民生活質量、美化優(yōu)化環(huán)境、增強小區(qū)的安全防范等方面起著積極的作用。但是要使物業(yè)公司真正步入健康發(fā)展的軌道，還是要靠全體小區(qū)業(yè)主的理解和支持，物業(yè)主管部門、街道、社區(qū)的支持和幫助，物業(yè)公司自身的不懈努力。 （一）大力加強宣傳，培養(yǎng)業(yè)主的有償消費觀念，解決收費難的問題 應通過開展形式多樣的宣傳活動，大力宣傳物業(yè)管理知識和物業(yè)法律法規(guī)，2 著力培養(yǎng)物業(yè)公司的服務意識、業(yè)主的市場意識，提高市民、單位對物管的認知度、接受度、配合度。加大對物業(yè)管理費的標準和管理辦法宣傳，明確雙方在物業(yè)管理中所處的地位、權利和義務

7、，讓住戶放心、自覺交費。物業(yè)公司必須在服務質量上下工夫，為業(yè)主提供最優(yōu)質的服務，業(yè)主才能心甘情愿地交費。同時，物管企業(yè)可借助法律武器，提高物業(yè)管理費的收繳率，對那些無理拒交物業(yè)管理費的業(yè)主，可通過法律途徑來解決。 （二）加強地方性物業(yè)管理的法規(guī)建設和物管企業(yè)自身職能建設 1.物業(yè)管理條例的頒布實施和物業(yè)服務收費管理辦法為解決物管公司和業(yè)主之間的糾紛提供了法律保障。但現行的物業(yè)管理法規(guī)還不完善、缺乏可操作性的問題仍然存在。為加快物業(yè)管理市場化進程，本市應出臺有關物業(yè)管理收費的新政策、新辦法，使物業(yè)管理走上法制化的軌道。 2.加強物管企業(yè)自身職能建設。一是明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、熱、有線電視、垃

8、圾清運等公共事業(yè)單位的責任。物管企業(yè)可以接受委托代收費用，但不得向業(yè)主收取額外費用。出臺相關管理規(guī)范，明確相關各方的責、權、利關系，明確物管收費標準，使物業(yè)管理工作有制可依，有章可循。二是有關部門要規(guī)范前期物業(yè)管理，重視和做好業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組織建設工作，倡導公平競爭、引導和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務合同。三是成立物管行業(yè)協(xié)會，協(xié)調業(yè)主或業(yè)主委員會與物管企業(yè)之間的分歧和矛盾，指導物業(yè)管理企業(yè)自覺增強服務意識，不斷提高服務質量。 （三）加強物管企業(yè)人才隊伍建設，增強服務意識，提高服務質量 企業(yè)的成敗，人才是關鍵。因此物業(yè)公司應當在團隊建設、服務意識、質量、技巧等方面下苦功。一是從加強素質入手，選

9、取優(yōu)秀專業(yè)物管人員、維修人員、園林綠化人員等專業(yè)的人才加入物業(yè)服務團隊，加強物管理念、業(yè)務等知識的培訓，提高物業(yè)管理企業(yè)員工的自身素質，打造一支技術精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務的優(yōu)秀團隊，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務水平和服務水平，提升業(yè)主的滿意率，用超前的服務意識、高質量的服務水平，為業(yè)主提供各項滿意的服務。二是積極引進經濟發(fā)達地區(qū)的先進經驗，在內部管理上下功夫，加強自身的管理，建立一套科學有效的運行機制，提高物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力。 （四）加強物管企業(yè)的內部經營管理，妥善解決各種糾紛 3 物業(yè)管理公司要在不斷提高物業(yè)管理服務技能上下功夫，要以小區(qū)為依托，以方便業(yè)主為宗旨，開展多種經營和有償服務，

10、根據業(yè)主需求不斷創(chuàng)新增加服務項目，擴大物業(yè)經營業(yè)務來進行經營創(chuàng)利活動，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經濟運行機制，增加物業(yè)管理的自身造血功能，增加收入，保持自身資產的增值與擴大再生產，使企業(yè)有能力及時解決好物業(yè)管理的各種糾紛。同時，針對諸如周邊營業(yè)場所的環(huán)境、噪音污染等糾紛，物管企業(yè)要積極通過合法的途徑去尋求解決矛盾的辦法。充分利用好法律、行政手段，解決業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、公共事業(yè)部門、業(yè)委會之間引發(fā)的各類糾紛。針對小區(qū)停車難的問題，物管小區(qū)要積極引導車輛有序停放，對小區(qū)泊位緊張，確需占用公共場地新開辟停車場所的，由業(yè)委會提出實施方案，征得全體業(yè)主同意后，報相關部門批準后實施，制止亂停車現象的發(fā)生，保證小區(qū)道路的暢通。 三、結束語 物業(yè)