房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告范本

1、精品文檔 澤園項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告目錄 第一章 項(xiàng)目區(qū)域 勺 第一章 區(qū)域市場(chǎng)分析 3- 第三章 項(xiàng)目公司介紹 3- 第四章 項(xiàng)目介紹 4 * 第五章 公司財(cái)務(wù)狀況 3- 第六章 融資條件 第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析 3* 第八章 調(diào)查結(jié)論 3* 聲明 由獨(dú)立完成，真實(shí)反應(yīng)了新泰置業(yè) 本盡職調(diào)查報(bào)告是 2014年11月30日以前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，我們對(duì)本報(bào)告 的內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。 澤園項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告 第一章項(xiàng)目區(qū)域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部，啟于北魏、盛于明清，因淮河的兩大支流 甘_ 一 I r-j 弟作市I = *二,0；宀工 斗0*-二手7一” 亡h F廠(chǎng) -七-知州I市+

2、= -n宀 | 1 T:或 一 A 二=a 1 1 產(chǎn) / 丁 , -pj、上 電在卩:Lb電廣一W：、 _ -潭冋TfJ PT -二 I 0二一“ 沙河和澧河蜿蜒全境并在市區(qū)相匯，曾以商貿(mào)和水陸交通發(fā)達(dá)而享譽(yù)中 原，在明朝永樂(lè)年間已是“江淮百貨萃，此處星辰羅”的商品集散中心，素 有“水旱碼頭”之稱(chēng)。 今天的漯河，更是四通八達(dá)，是國(guó)家二類(lèi)交通樞紐城市。石武高鐵、 京廣鐵路、京港澳高速、107國(guó)道貫穿南北，漯寶（豐）鐵路、漯阜 邙日） 鐵路、寧洛高速橫跨東西，距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足一小時(shí)車(chē)程； 安信快 速通道、鄭漯城際鐵路納入規(guī)劃，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。 漯河市面積2617平方公里，人口 260萬(wàn)，

3、下轄源匯區(qū)、郾城區(qū)、召 陵區(qū)、西城區(qū)、舞陽(yáng)縣、臨潁縣。漯河風(fēng)光秀麗景色宜人，先后摘取國(guó)家 園林城市、全國(guó)綠化模范城市、國(guó)家森林城市、中國(guó)特色魅力城市、中國(guó) 人居環(huán)境范例獎(jiǎng)等桂冠。 漯河以食品工業(yè)發(fā)展的卓著成效，培育出了以雙匯集團(tuán)為代表的食品 名星企業(yè)，是享譽(yù)四方的食品名城、全國(guó)食品安全信用體系和保證體系建 設(shè)雙試點(diǎn)市、全國(guó)首家農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化綜合示范市、 全省食品工業(yè)基地市、全 省無(wú)公害食品基地示范市。 二、西城區(qū) 25平方 西城區(qū)是從目前的源匯區(qū)劃分出來(lái)的新設(shè)城區(qū)， 相當(dāng)與鄭東新區(qū)，東 起107國(guó)道、西至大樓魏東、南起澧河、北至沙河，割區(qū)面積為 公里?？傮w定位：立足中原、輻射中部、享譽(yù)國(guó)際的21世

4、紀(jì)商務(wù)休閑都 市區(qū)、創(chuàng)新服務(wù)示范區(qū)、低碳生態(tài)宜居區(qū)以及多元文化特色區(qū)。 將西城區(qū) 打造成為漯河市提升城市功能的先導(dǎo)區(qū)、體現(xiàn)生態(tài)文明的示范區(qū)和展現(xiàn)城 市文化的魅力區(qū)。集商務(wù)休閑、行政文化、對(duì)外交通、生態(tài)居住、濱水活 動(dòng)等多功能于一體的城市副中心。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為兩帶環(huán)抱、兩環(huán)繞城、兩軸 連城、三心輝城、四區(qū)成城、水綠交融規(guī)劃居住用地面積為416.43公頃, 包含二類(lèi)居住用地、商住用地和中小學(xué)、幼兒園用地，占建設(shè)用地面積的 40.23%其他為商業(yè)用地和公共配套施用地。 以下是西城區(qū)鳥(niǎo)瞰圖: R : 弓 J * , 一 J $ 腎- 曲車(chē)幾比Z 1 / F上 ; -k SS PB S ff fiu 亠 *

5、陸 Z 4 第二章區(qū)域市場(chǎng)分析 盡職調(diào)查期間, 我們走訪(fǎng)了漯河市住房保障和房屋管理局， 調(diào)閱了漯 河市2011年至2014年前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析，現(xiàn)就調(diào)閱的資 料對(duì)我們重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行分析： 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況: 年份 完成投資（億兀） 2011 39.7 2012 43.67 2013 44.32 2014前3季度 43.21 完成投資（億兀） 完成投資（億元） 可見(jiàn)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成指標(biāo)連年增長(zhǎng)，2014年將超越2013 年繼續(xù)呈上升趨勢(shì)。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況: 年份 新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米） 累計(jì)竣工面積（萬(wàn)平米） 2011 208.7 133.9 2012 223

6、.44 138.49 2013 223.92 86.63 2014前3季度 119.57 76.03 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期影響，商品房峻工面積2013年以來(lái)有所下降，但 總體供給依然充沛。 口預(yù)售項(xiàng)目數(shù) 預(yù)售面積萬(wàn) 口實(shí)際銷(xiāo)售面積萬(wàn) 四、商品房?jī)r(jià)格: 時(shí)間 平均 郾城區(qū) 源匯區(qū) 召陵區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 2011 2538 2950 2900 2200 2100 2012 3173 3839 3327 2834 2693 2013 3481 4103 3560 3270 2989 2014前三季度 3571 4236 3778 3170 3100 1平均 -郾城區(qū) 源匯區(qū) 一召陵區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 由上圖可見(jiàn)，源匯

7、區(qū)（西城區(qū)）商品房預(yù)售價(jià)格在整個(gè)漯河市處于較 高的位置，這與西城的的城市副中心的定位有直接的關(guān)系，通俗一點(diǎn)講, 漯河的西城區(qū)相當(dāng)于鄭州的鄭東新區(qū)，其發(fā)展后勁很強(qiáng)。 通過(guò)以上圖表分析可見(jiàn)，漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但2013年是 一個(gè)拐點(diǎn)，受經(jīng)濟(jì)周期和開(kāi)發(fā)周期影響產(chǎn)銷(xiāo)量有所下降（下降多少？）， 但價(jià)格一路攀升？（上升多少？），整體業(yè)態(tài)呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。以上圖表 依據(jù)我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)取的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告整理 完成（補(bǔ)充資料第1頁(yè)）。 第三章公司介紹 一、公司股權(quán)及歷史沿革： 公司管理人: 1、董事長(zhǎng): 以上資料為新泰置業(yè)公司提供。 第四章項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目基本情況: 1、項(xiàng)目名稱(chēng):

8、 2、項(xiàng)目位置: 3、項(xiàng)目規(guī)劃: 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目規(guī)劃圖 4、周邊在建樓盤(pán)形態(tài)分析: 我們走訪(fǎng)了周邊市場(chǎng)，對(duì)同業(yè)態(tài)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)研，西城區(qū)為規(guī)劃中的 商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)地商業(yè)與住宅按 4: 6進(jìn)行配比。目前西城區(qū)在建的樓 盤(pán)有五個(gè)，其中拆遷安置房三個(gè)分別為: 5、西城區(qū)及周邊在售樓盤(pán)列表分析: 理局調(diào)閱的統(tǒng)計(jì)資料（補(bǔ)充資料第 5頁(yè)）。（用圖示表示出來(lái)） 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 1、區(qū)位優(yōu)勢(shì); 2、交通優(yōu)勢(shì); 3、配套優(yōu)勢(shì); 4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì): 三、項(xiàng)目進(jìn)展及其開(kāi)發(fā)計(jì)劃: 1、手續(xù)方面: 2、工程方面: 3、銷(xiāo)售方面: 以下是我們對(duì)新泰置業(yè)和成本和利潤(rùn)測(cè)算: 開(kāi)發(fā)成本：（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 已支付 尚需支付

9、預(yù)計(jì)總支付 1 2 3 4 5 6 開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 已支付 尚需支付 預(yù)計(jì)總支付 1 2 3 4 銷(xiāo)售利潤(rùn)：（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 2 總成本費(fèi)用 2.1開(kāi)發(fā)成本 2.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3 利潤(rùn)總額 4 所得稅 5 稅后利潤(rùn) 第五章、公司財(cái)務(wù)狀況 我們對(duì)2014年11月30日資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目 進(jìn)行了查證分析（補(bǔ)充資料第10頁(yè)）： 1、貨幣資金期 2、預(yù)付賬款: 3、其他應(yīng)收款: 4、存貨: 前期工程費(fèi) 建筑安裝成本 公共配套設(shè)施 以上成本合計(jì)萬(wàn)元, 5、長(zhǎng)期投資: 6、固定資產(chǎn): 7、短期借款： 債權(quán)人 借款金額 月利率 期限 擔(dān)保方式

10、（附征信查詢(xún)報(bào)告、借款合同） &預(yù)收賬款: 9、其他應(yīng)付款: 債權(quán)人 借款金額 備注 10、應(yīng)交稅費(fèi): 11、我們關(guān)注到新泰置業(yè)的實(shí)收資本的變化，并查證了相關(guān)明細(xì)賬 和驗(yàn)資報(bào)告。 12、未分配利潤(rùn) 13、公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)述（2014年11月30日） 資產(chǎn)： 來(lái)源： 存貨 （開(kāi)發(fā)成本） 股權(quán) 其他應(yīng)收款 銷(xiāo)售收入 存款 股東借入 稅金 社會(huì)融資 銀行借款 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 據(jù)以上分析可見(jiàn)，新泰置業(yè)公司股東實(shí)際凈投入為萬(wàn)元，其余部分為 外部借款。 14、未發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)借款、未發(fā)現(xiàn)其他社會(huì)借款、公司未對(duì)外提供擔(dān)保、 沒(méi)有作為被告的訴訟事件。 因新泰置業(yè)公司是真正的股份企業(yè)，所在在管理上能做到財(cái)務(wù)管理健 全、會(huì)計(jì)核

11、算清析，分工協(xié)作并相與監(jiān)督。在核查財(cái)務(wù)資料的過(guò)程中沒(méi)有 回避、等待現(xiàn)象，能做到賬表、賬賬、賬證、賬物相照，會(huì)計(jì)資料真實(shí)可 信。 第六章融資條件 一、融資額度: 二、融資期限: 三、投資回報(bào): 年收益率 四、資金用途: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。 五、還款來(lái)源: 來(lái)源項(xiàng)目 已發(fā)生 2015 統(tǒng)計(jì) 一季度 二季度 三季度 四季度 來(lái)源合計(jì) 支出項(xiàng)目 一季度 二季度 三季度 四季度 土地成本 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間雜費(fèi) 管理費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 合計(jì) 關(guān)聯(lián)企業(yè)借出 銀行還貸 融資利息支付 融資本金償還 資金余額 2016年計(jì)劃銷(xiāo)售收入億元，第一季度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)元，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)

12、投資 本金和收益的全部收回。 六、融資模式：私募股加債。 七、保證方式: 1、股權(quán)控制：組成私募基金，100%空股新泰置業(yè)。 2、銷(xiāo)售備案: 3、股東連帶擔(dān)保: 4、監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理：對(duì)項(xiàng)目公司控股并完成相應(yīng)變更手續(xù)后，我 們將設(shè)置新的公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)管理的有效監(jiān)督，并及時(shí)采 取必要的應(yīng)急手段，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 八、盈利測(cè)算: 第七章風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面: 、國(guó)家的房地產(chǎn)政策方面: 目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策由政府嚴(yán)格調(diào)控變?yōu)橥耆墒袌?chǎng)調(diào)整 資源配置，房產(chǎn)稅等政策呼之欲出，相關(guān)政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影 響。 二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面: 各知名房企借助品牌張長(zhǎng)大舉進(jìn)入三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域性房 企面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，加之 2013年以來(lái)全國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行軌道, 購(gòu)買(mǎi)力下降，房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑，對(duì)中小房企會(huì)形成沖擊。 三、備案注銷(xiāo)方面: 因?yàn)槲覀儾⒉皇钦嬲?gòu)房，所以已備案商品