工程項(xiàng)目全過(guò)程.doc

1、土木工程項(xiàng)目的全過(guò)程土木工程項(xiàng)目一般都是投資較大、周期較長(zhǎng)并且較為復(fù)雜的，所以一個(gè)的土木工程項(xiàng)目從開(kāi)始到完成結(jié)束包括好幾個(gè)階段，很多步驟。大體上有下面四個(gè)階段：投資決策分析階段，前期準(zhǔn)備工作階段，建設(shè)實(shí)施階段以及租售及物業(yè)管理階段。在土木工程項(xiàng)目中，又以前三個(gè)階段為重心。投資決策分析階段又分為項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目可行性研究?jī)蓚€(gè)步驟；前期準(zhǔn)備工作階段包括獲取土地使用權(quán)，征地與拆遷，工程勘察設(shè)計(jì)，資金籌措，施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平或七通一平，工程招標(biāo)等一系列的步驟；而在建設(shè)實(shí)施階段，主要完成組織施工、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收工作。 一、 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃一般是開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行的工作，但也屬于土木工程項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目策劃

2、是開(kāi)發(fā)單位對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選優(yōu)的過(guò)程。項(xiàng)目策劃的內(nèi)容包括：1. 項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇。2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇4. 項(xiàng)目的定位5. 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)6. 項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇7. 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃8. 項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入項(xiàng)目策劃還有以下基本特性：1. 地域性。土工工程的位置的固定性是無(wú)法改變的，因此，土木工程項(xiàng)目策劃就自然的存在地域性的特征。在我國(guó)，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況很不一樣，要進(jìn)行項(xiàng)目策劃就不能不考慮這些情況。要考慮土木工程項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況。2. 創(chuàng)新性。創(chuàng)新是策劃的生命所在。項(xiàng)目策劃創(chuàng)新

3、，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)橹黝}概念是項(xiàng)目的靈魂，使項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來(lái)。3. 系統(tǒng)性。土木工程項(xiàng)目的策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，整個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始到完成要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的干系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單的是各個(gè)

4、子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。4. 前瞻性。項(xiàng)目策劃本身就是對(duì)“未來(lái)”的未完成的“房地產(chǎn)”進(jìn)行策劃，故它一定要超前和有預(yù)見(jiàn)能力；其次，土木工程項(xiàng)目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預(yù)見(jiàn)能力，投入不產(chǎn)出，那么造成的損失將是巨大的。5. 操作性。項(xiàng)目策劃方案的實(shí)施是策劃的直接目的，因而項(xiàng)目策劃就應(yīng)該具有充分的可操作性。一是在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條件；二是在具體的實(shí)施上有可操作的方法；三是策劃方案要易于操作、容易實(shí)施。項(xiàng)目策劃的實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目目標(biāo)策劃的過(guò)程，是按一定的模式進(jìn)行的。在項(xiàng)目策劃過(guò)程中，策劃模式是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐總結(jié)逐漸形成的。根據(jù)不同的項(xiàng)

5、目目標(biāo)策劃的具體情況，將其歸類(lèi)、整理，大致可分為概念策劃、“賣(mài)點(diǎn)群”策劃和等值策劃三種典型模式。項(xiàng)目策劃的作用，概括起來(lái)主要有以下幾點(diǎn)：1. 項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。項(xiàng)目策劃作為“一種理性行為”，它是項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，他是策劃人不斷面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的參謀，使企業(yè)以及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)偏差。2. 能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋找項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。3. 能有效整合項(xiàng)目資源，使之形成一種前所未有的趨勢(shì)。要建

6、設(shè)好一個(gè)土木工程項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源、等。這些資源在策劃參與之前都是分散、凌亂的，項(xiàng)目策劃參與到各種資源中去理清他們的關(guān)系，分析它們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)在一起，圍繞中心，形成共同的奮斗目標(biāo)，是項(xiàng)目建設(shè)成果。為了保證項(xiàng)目策劃的合理性和科學(xué)性，在項(xiàng)目策劃的過(guò)程中，必須遵循以下原則：1. 符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃。項(xiàng)目策劃必須在符合國(guó)家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的基礎(chǔ)上遵循區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，必須順應(yīng)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，不能做國(guó)家明令禁止的或與某一地區(qū)功能規(guī)劃相沖突的項(xiàng)目。2. 符合市場(chǎng)需求。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否有市場(chǎng)和市場(chǎng)潛力。

7、因此，項(xiàng)目目標(biāo)策劃者首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)需求量，預(yù)測(cè)開(kāi)辟潛在市場(chǎng)的容量大小以及可能性，明確市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分布特征和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的項(xiàng)目定位等。只有全面掌握市場(chǎng)情況，才能進(jìn)行良好的項(xiàng)目目標(biāo)策劃。3. 符合環(huán)境條件。不管項(xiàng)目投資者的動(dòng)機(jī)如何好，愿望如何強(qiáng)烈，但都必須以項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境條件為前提。環(huán)境條件主要包括政策、規(guī)劃、土地、交通、通訊、市場(chǎng)原材料供應(yīng)、水電氣燃料供應(yīng)、人員配備等。4. 符合技術(shù)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性。為使開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高水平，必須選用先進(jìn)的設(shè)備、技術(shù)和高質(zhì)量的技術(shù)管理人才。但是，技術(shù)設(shè)備的引進(jìn)和采用，又必須考慮到現(xiàn)實(shí)的人員條件、環(huán)境條件和相關(guān)的配套條件，以保證技術(shù)設(shè)備

8、的可操作性、適應(yīng)性及其效能的充分發(fā)揮，保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。二、 可行性研究可行性研究是在投資決策前對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體的講就是在工程項(xiàng)目決策投資前，對(duì)于項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或者技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為決策部門(mén)最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目

9、決策的科學(xué)化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康淖饔糜幸韵聨讉€(gè)方面：1. 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明卻該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。2. 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)

10、行全面、細(xì)致分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。3. 是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作。4. 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告必準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行?？尚行匝芯渴窃谕顿Y前期所做的工作，它分為四個(gè)階段：1. 投資機(jī)會(huì)研究，該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和

11、部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。2. 初步可行性研究，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。3. 詳細(xì)可行性研究，是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審

12、批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)?？尚行匝芯康木唧w步驟有：1. 接受委托。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托評(píng)估公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、工作意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用辦法以及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指導(dǎo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)2. 調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)設(shè)施地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)

13、設(shè)施、環(huán)境保護(hù)水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。3. 方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。4. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。進(jìn)一步提出自己籌措建

14、議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。5. 編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)?？尚行匝芯康膬?nèi)容有：1. 項(xiàng)目概況2. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定3. 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5. 資金供給條件分析6. 環(huán)境影響評(píng)價(jià)7. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)管理費(fèi)的研究8. 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制9. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效應(yīng)分析10. 結(jié)論及建議三、 建設(shè)用地取得在中國(guó)，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體，不能別其他單位或個(gè)人取得，在工程項(xiàng)目中，只能取得建設(shè)用地的使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)的取

15、得方式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥以及與土地使用權(quán)擁有者合作等。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并有土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏和市政公用設(shè)施除外。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)讓的途徑獲得土地使用權(quán)，主要是從其他土地使用者手中購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。與土地使用權(quán)所有者合

16、作是指一些擁有資金但缺少土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的一種方式。四、 房屋拆遷房屋拆遷是為了城鎮(zhèn)發(fā)展和建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，由取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有和集體所有土地上的房屋以及其附屬物，并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。拆遷行為要符合城鎮(zhèn)拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定。房屋拆遷必須獲得行政許可。拆遷的方式主要有兩種1. 自行拆遷，是為了某項(xiàng)目建設(shè)需要建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取的房屋拆遷許可證后成為拆遷人，親自實(shí)施拆遷工作。2. 委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)。在實(shí)踐

17、中，由于建設(shè)單位的建設(shè)項(xiàng)目一般是單一的，拆遷工作是非經(jīng)常性的工作，在拆遷過(guò)程中從事拆遷工作的人員如果對(duì)有關(guān)法律、法規(guī)、政策生疏，對(duì)拆遷業(yè)務(wù)不熟悉，往往容易造成失誤或損失。為了適應(yīng)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)的要求，有專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷的單位承擔(dān)拆遷，有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力，減輕建設(shè)單位前期工作的負(fù)擔(dān)，大多數(shù)拆遷人經(jīng)常采用委托拆遷的形式。拆遷的程序主要有：1. 確定拆遷地塊2. 調(diào)查摸底，在對(duì)備選地塊具備初步設(shè)想后，要對(duì)擬開(kāi)發(fā)地段進(jìn)行摸底調(diào)查，初步判定拆遷所需費(fèi)用，以便決策是作為參考。一般情況，要組織拆遷人員深入地塊進(jìn)行房屋現(xiàn)狀調(diào)查，通過(guò)現(xiàn)狀調(diào)查，應(yīng)該獲取以下數(shù)據(jù)：2.1 總戶數(shù)2.2 按房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)別區(qū)

18、分的戶數(shù)2.3 地塊上現(xiàn)有的房屋面積2.4 房屋間數(shù)2.5 住宅電話戶數(shù)2.6 一戶一電表戶數(shù)2.7 有線電視戶數(shù)2.8 公建單位的戶數(shù)、隸屬關(guān)系、證載占地面積、建筑面積2.9 房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀：有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛房、無(wú)主產(chǎn)權(quán)房、特殊產(chǎn)權(quán)房屋和正在訴訟中的房屋2.10 有多少棵樹(shù)、電線桿、水表井、公共廁所等3. 預(yù)測(cè)拆遷費(fèi)用及擬定拆遷安置補(bǔ)償方案4. 申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證5. 公布房屋拆遷公告。房屋拆遷管理部門(mén)發(fā)放房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人發(fā)出房屋拆遷公告。公告要明確建設(shè)項(xiàng)目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。6. 進(jìn)行拆遷宣傳7. 簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書(shū)8. 被拆遷人騰出房屋9. 領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)用，

19、辦理安置手續(xù)10. 拆遷爭(zhēng)議的處理五、 工程勘察與設(shè)計(jì)(一) 工程勘察工程勘察是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)以綜合活動(dòng)等方面的需求，對(duì)地形、地質(zhì)、水文等狀況進(jìn)行測(cè)繪勘探、測(cè)試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動(dòng)。巖石工程中的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、處理、檢測(cè)活動(dòng)也屬于工程勘察范疇?？辈楣ぷ鞯闹饕蝿?wù)是正確反映地形、地質(zhì)情況，因地制宜的采用科學(xué)的勘察手段和評(píng)價(jià)方法，在保證環(huán)境的角度，做好環(huán)境地質(zhì)的評(píng)價(jià)工作。(二) 工程勘察對(duì)工程項(xiàng)目的主要作用1. 為土木工程項(xiàng)目項(xiàng)目的選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、綜合治理等許多工作提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。2. 在土木工程項(xiàng)目建設(shè)諸多重要環(huán)節(jié)中居先行地位。由于工程建設(shè)必須堅(jiān)持先勘察

20、、在設(shè)計(jì)、后施工的原則，所以沒(méi)有符合要求的工程勘察成果是不能選定建設(shè)地點(diǎn)、不能開(kāi)展設(shè)計(jì)、更不能進(jìn)行施工的。3. 未準(zhǔn)確估計(jì)項(xiàng)目投資奠定基礎(chǔ)。地下設(shè)施工程和地基基礎(chǔ)工程是土木工程項(xiàng)目的重要組成部分，他們的工程量大小和施工難易程度，都是與工程地質(zhì)情況密切相關(guān)的，所以，這部分投資的多少都是需要結(jié)合工程勘察成果來(lái)估算的。對(duì)于土木工程項(xiàng)目的工程勘察工作，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司都是通過(guò)委托和發(fā)包的方式，交由專(zhuān)業(yè)工程勘察單位來(lái)完成。(三) 勘察工作的主要程序1. 承接勘察任務(wù)，簽訂工程勘察合同2. 搜集已有資料，包括與該區(qū)祥林地質(zhì)資料以備校核3. 現(xiàn)場(chǎng)勘踏，編制勘察綱要4. 出工前的準(zhǔn)備5. 野外調(diào)查、測(cè)繪、勘

21、探6. 試驗(yàn)、整理數(shù)據(jù)、分析資料7. 編制圖樣及編制勘察報(bào)告(四) 勘察工作的具體內(nèi)容有以下五個(gè)方面1. 地形測(cè)量2. 工程勘察3. 地下水、地表水的勘探4. 其項(xiàng)調(diào)查5. 開(kāi)發(fā)公司對(duì)工程勘察工作的管理 六、 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì) 工程設(shè)計(jì)是指運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法、按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合型設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的活動(dòng)。(一) 設(shè)計(jì)工作的原則1. 要遵守國(guó)家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和基本建設(shè)程序，特別應(yīng)當(dāng)觀測(cè)執(zhí)行提高經(jīng)濟(jì)笑一個(gè)促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步的方針。2. 要采取節(jié)約能言的措施，對(duì)北

22、方需要供暖設(shè)施的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要提倡區(qū)域性供熱，重視余熱利用。3. 應(yīng)積極改進(jìn)工藝，采用行之有效的技術(shù)措施，防止各種有害因素對(duì)環(huán)境的污染，并進(jìn)行綜合治理和利用，式設(shè)計(jì)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。4. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址必須因地制宜、提高土地利用率。應(yīng)盡量利用荒地、劣地、不占或少占耕地?？偲矫鎴D的布置要緊湊、合理。5. 引用國(guó)外先進(jìn)技術(shù)必須符合我國(guó)國(guó)情，著眼于提高國(guó)內(nèi)技術(shù)水平和制造能力。凡引進(jìn)技術(shù)、進(jìn)口關(guān)鍵設(shè)備能滿足需要的，就不應(yīng)引進(jìn)成套項(xiàng)目；凡能自行設(shè)計(jì)或者合作設(shè)計(jì)的，就不應(yīng)委托或者單獨(dú)依靠國(guó)外設(shè)計(jì)。6. 要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用，美觀實(shí)用并保證安全的原則。7. 要合理設(shè)計(jì)戶型，日照間距、外立面等居民密切關(guān)心的內(nèi)容，以有

23、利于將來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租出售。(二) 工程設(shè)計(jì)的依據(jù)進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)是項(xiàng)目建議書(shū)。在有條件的情況下，設(shè)計(jì)單位應(yīng)積極參與項(xiàng)目建議書(shū)的編制、建設(shè)地址的選擇、建設(shè)規(guī)劃的制定以及實(shí)驗(yàn)研究等設(shè)計(jì)的前提工作。對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)前，可根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的要求進(jìn)行必要的資源調(diào)查、工程地質(zhì)和水文勘察、經(jīng)濟(jì)調(diào)查和多種方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較等方面的工作，從中了解和掌握有關(guān)情況，收集必要的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，為編制設(shè)計(jì)文件做好準(zhǔn)備。(三) 工程設(shè)計(jì)階段及其內(nèi)容1. 工程設(shè)計(jì)階段。根據(jù)基本建設(shè)設(shè)計(jì)工作管理暫行辦法的規(guī)定，設(shè)計(jì)階段可根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜程度而決定。1) 初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)一般應(yīng)包括以下文字說(shuō)明和

24、圖樣：設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、產(chǎn)品方案、各類(lèi)資源的用量和來(lái)源、主要建筑物和構(gòu)筑物、公用及輔助設(shè)施、新技術(shù)采用情況、外部協(xié)作條件、占地面積和土地利用情況、綜合利用和“三廢”治理、抗震和人防措施、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)順序和期限、總概算等。2) 技術(shù)設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)的內(nèi)容，由有關(guān)部門(mén)根據(jù)工程的特點(diǎn)和需要自行制定。其深度應(yīng)滿足確定設(shè)計(jì)方案中重大技術(shù)問(wèn)題和有關(guān)試驗(yàn)、設(shè)備制造等方面的要求。3) 施工圖設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)已獲批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行。其深度應(yīng)能滿足以下要求：設(shè)備、材料的安排和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制作，施工圖預(yù)算的編制，施工要求等。2設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容1) 總體設(shè)計(jì)2) 單體設(shè)計(jì)3) 建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)4)

25、抗震設(shè)防 七、 土木工程項(xiàng)目招投標(biāo)(一) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式在國(guó)際市場(chǎng)上，招標(biāo)方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)三種。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人可結(jié)合項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、復(fù)雜程度等具體情況選擇其中某種方式。1. 公開(kāi)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人本身或其委托招標(biāo)單位，通過(guò)海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切單位前來(lái)投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)通常是用于工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)招標(biāo)人不易掌握確定的造價(jià)和控制工期，因而可以可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)

26、方式?？傊?，公開(kāi)招標(biāo)是目前建筑市場(chǎng)通行的、應(yīng)大力推行的招投標(biāo)方式。投標(biāo)人盡量采用該方式發(fā)包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。2. 邀請(qǐng)招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱(chēng)選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。它是由招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向所信任的、具有相應(yīng)資格的承包商發(fā)送招標(biāo)通知書(shū)或招標(biāo)邀請(qǐng)函，要求其參加投標(biāo)的單位通常310個(gè)之間。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由于被邀請(qǐng)參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)單位有限，招標(biāo)人不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招投標(biāo)工作的效率，節(jié)省時(shí)間。但是這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，這樣也就縮小了招標(biāo)人的選擇余地。邀請(qǐng)招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要

27、求有專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專(zhuān)用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目；或者是公開(kāi)招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程。一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都不是上述類(lèi)型的工程，所以招標(biāo)人較少采用“邀請(qǐng)招標(biāo)”方式。(二) 招標(biāo)程序1. 招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)準(zhǔn)備階段的工作由招標(biāo)人單獨(dú)完成，投標(biāo)人不參與。主要工作包括以下幾個(gè)方面：(1). 選擇招標(biāo)方式 根據(jù)工程特點(diǎn)和招標(biāo)人的管理能力確定發(fā)包范圍。 依據(jù)工程建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的招標(biāo)次數(shù)和每次招標(biāo)工作的工作內(nèi)容。 按每次招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、選擇合同的計(jì)價(jià)方式。如施工招標(biāo)時(shí)，已完成施工圖設(shè)計(jì)的中小型工程，可

28、采用總價(jià)合同；若為初步設(shè)計(jì)完成后的大型完成后的大型復(fù)雜工程，則采用估計(jì)工程量單價(jià)合同。 依據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)、招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、合同類(lèi)型等因素的影響程度，最終確定招標(biāo)方式。2. 辦理招標(biāo)備案如果土木工程項(xiàng)目列入城市年度開(kāi)工計(jì)劃、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場(chǎng)具備了“三通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑工程開(kāi)工審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)后持建設(shè)主管部門(mén)辦理建設(shè)工程開(kāi)工審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)后持建設(shè)主管部門(mén)同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開(kāi)工審批表”和招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，開(kāi)發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門(mén)登記，申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表

29、。開(kāi)發(fā)商只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)人向建設(shè)行政主管部門(mén)辦理申請(qǐng)招標(biāo)手續(xù)。招標(biāo)備案文件應(yīng)說(shuō)明招標(biāo)工作范圍、招標(biāo)方式、計(jì)劃工期、對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)要求、招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作的完成情況、自行招標(biāo)還是委托代表代理招標(biāo)等內(nèi)容。該文件獲得認(rèn)可后才可以開(kāi)展招標(biāo)工作。3. 編制招標(biāo)有關(guān)文件 招標(biāo)準(zhǔn)備階段應(yīng)編制好招標(biāo)過(guò)程中可能涉及的有關(guān)文件，保證招標(biāo)活動(dòng)的正常進(jìn)行。這些文件大致包括招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書(shū)，以及資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)的辦法。4. 編制招標(biāo)工程標(biāo)底 編制標(biāo)底是開(kāi)發(fā)商招標(biāo)的一項(xiàng)重要工作。標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)、的重要依據(jù)之一 。通過(guò)制定標(biāo)底，是開(kāi)

30、發(fā)商預(yù)先明確自己在擬建工程中應(yīng)承擔(dān)的財(cái)務(wù)義務(wù)，從而安排資金計(jì)劃。 招標(biāo)工程的標(biāo)底可由開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)有資格的概預(yù)算人員編制，也可委托有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理編制。開(kāi)發(fā)商必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效。5. 確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函開(kāi)發(fā)商完成標(biāo)底編制后，即可決定采取何種招標(biāo)方式，并在招標(biāo)申書(shū)中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。開(kāi)發(fā)商根據(jù)所批準(zhǔn)的形式，發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函。采取公開(kāi)招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。開(kāi)發(fā)商可視工程性質(zhì)和規(guī)模，通過(guò)國(guó)家制定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地

31、址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。八、 土木工程項(xiàng)目施工施工是土木工程項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程，可以說(shuō)是把項(xiàng)目從圖紙變?yōu)閷?shí)體的過(guò)程。是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)真復(fù)雜，針對(duì)每一種建筑結(jié)構(gòu)都有相應(yīng)的施工方法。(一) 土方工程1. 機(jī)械化施工：推土機(jī)施工、鏟運(yùn)機(jī)施工、單兜挖土機(jī)施工2. 爆破施工(二) 地基處理與樁基工程1. 基坑驗(yàn)槽：觀察驗(yàn)槽、釬探驗(yàn)槽2. 地基加固處理3. 樁基施工：鋼筋混凝土預(yù)制樁錘擊法施工，靜力壓樁、振動(dòng)沉樁、射水沉樁、混凝土灌注樁施工(三) 砌體工程1. 腳手架及垂直運(yùn)輸設(shè)施2. 磚砌體施工3. 石砌體施工4. 中小型砌塊砌體施工5. 拱橋

32、砌體施工(四) 混凝土結(jié)構(gòu)工程1. 鋼筋工程2. 模版工程3. 混凝土工程(五) 預(yù)應(yīng)力混凝土工程1. 先張法施工2. 后張法施工3. 無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土施工(六) 結(jié)構(gòu)安裝工程1. 起重機(jī)械：桅桿式起重機(jī)、履帶式起重機(jī)、汽車(chē)式起重機(jī)、輪胎式起重機(jī)、塔式起重機(jī)2. 索具設(shè)備：卷?yè)P(yáng)機(jī)、滑輪組、鋼絲繩、橫吊梁3. 單層廠房結(jié)構(gòu)安裝4. 裝配式框架結(jié)構(gòu)吊裝5. 大跨度結(jié)構(gòu)吊裝：分塊吊裝法、整體吊裝法、高空滑移法、整體提升法、整體頂升法(七) 升滑法施工1. 升板法施工2. 液壓滑模施工(八) 防水工程1. 卷材防水屋面2. 涂膜防水屋面3. 剛性防水屋面4. 地下防水工程(九) 裝飾工程1. 抹灰工

33、程2. 裱糊工程3. 飾面板工程4. 涂飾工程5. 刷漿工程6. 玻璃幕墻工程(十) 橋梁結(jié)構(gòu)工程1. 墩臺(tái)基礎(chǔ)施工：沉井施工、圍堰施工2. 裝配式橋梁施工：支架便橋架設(shè)法、人字扒桿懸吊架設(shè)法、聯(lián)合架橋機(jī)架設(shè)法、雙導(dǎo)梁穿行式架設(shè)法3. 預(yù)應(yīng)力混凝土橋梁懸臂法施工：懸臂澆筑法、懸臂拼裝法4. 預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)梁橋頂推法施工5. 拱橋施工6. 斜拉橋施工(十一) 道路工程1. 路基工程施工2. 路面基層施工3. 水泥混凝土路面施工4. 瀝青路面施工施工除了這些步驟和施工種類(lèi)以外，還包括其他一些內(nèi)容，這些內(nèi)容也不僅僅存在于施工過(guò)程，在項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程都有涉及，但大部分的內(nèi)容還是包括在施工過(guò)程中的：1.

34、項(xiàng)目監(jiān)理建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對(duì)承建單位的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專(zhuān)業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。2. 建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量和安全管理建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件及建設(shè)項(xiàng)目合同中對(duì)項(xiàng)目建設(shè)目的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求，它通常體現(xiàn)在實(shí)用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。安全管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為保證生產(chǎn)順利進(jìn)行，防止傷亡事故發(fā)生，確保安全按生產(chǎn)而采取的各種對(duì)策、方針和行動(dòng)的總稱(chēng)3. 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)和項(xiàng)目進(jìn)度管理網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)是一種科學(xué)的計(jì)劃管理方法。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的基本模型是網(wǎng)絡(luò)圖。網(wǎng)絡(luò)圖是由剪線和節(jié)點(diǎn)組成的，用來(lái)表示工作流程的有向、有序的網(wǎng)狀圖形。所謂網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，是用網(wǎng)絡(luò)圖表達(dá)人物構(gòu)成、工作順序，并加注時(shí)間參數(shù)的進(jìn)度計(jì)劃。在公會(huì)曾建設(shè)中，為了控制工程項(xiàng)目進(jìn)度，合理安排各項(xiàng)工作，建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料和設(shè)備供應(yīng)單位、項(xiàng)目管理咨詢(xún)單位等均要編制進(jìn)度計(jì)劃。4. 建設(shè)項(xiàng)目投資控制建設(shè)投資，是指