房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算知識(shí)講座學(xué)習(xí)課件

1、熱身：15秒記憶 16位數(shù)字 起源：20世紀(jì)30年代，美國(guó)田納西流域開(kāi)發(fā)時(shí)，羅斯福新政力挽經(jīng)濟(jì)危機(jī) 學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項(xiàng)目貸款的 依據(jù)。 推廣：1978年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織編寫工業(yè)可行性研究手冊(cè)， 1980年編寫工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)，在國(guó)際上得到廣泛推廣。 應(yīng)用：1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法。 1987年，國(guó)家計(jì)委頒布建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； 1993年，國(guó)家計(jì)委又頒布了建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版。 2000年建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 一個(gè)方法，拯救了一個(gè)國(guó)家 可行性研究一般要回答以

2、下問(wèn)題: 技術(shù)：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)：盈利能力 財(cái)務(wù)：資金平衡 融資：籌集到所需的資金量 實(shí)力：自有資金足夠35% 周期：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期排布合理 調(diào)動(dòng)：人力，物力資源 開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決 策據(jù) 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 籌措資金和申請(qǐng)貸款 簽訂合作和協(xié)議 申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照 決策 依據(jù) 設(shè)計(jì) 任務(wù) 執(zhí)照 依據(jù) 合作 依據(jù) 融資 依據(jù) 項(xiàng)目項(xiàng)目 概況概況 市場(chǎng)市場(chǎng) 研究研究 結(jié)論結(jié)論 及建議及建議 項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)濟(jì)評(píng)價(jià) 社會(huì)影社會(huì)影 響分析響分析 項(xiàng)目開(kāi)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)方案發(fā)方案 可行性研究的主要內(nèi)容 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況 2 2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè) 3 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選、規(guī)劃設(shè)計(jì)

3、方案的優(yōu)選 4 4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 5 5、項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目投資估算 6 6、資金的籌集方案和成本估算、資金的籌集方案和成本估算 7 7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8 8、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析 9 9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 1010、結(jié)論、結(jié)論 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用Microsoft Excel軟件進(jìn)行編制。 土地費(fèi)用估算表 前期工程費(fèi)估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 建筑安裝工程估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建設(shè) 投

4、資估算表 經(jīng)營(yíng)成本 估算表 項(xiàng)目總投資 估算表 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息表 現(xiàn)金流量表資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益表 財(cái)務(wù)盈利能力 資金平衡能力 財(cái)務(wù)清償能力 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 靜態(tài)投資回收期 成本利潤(rùn)率 銷售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

5、目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價(jià)格（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)所計(jì)算 出的建設(shè)項(xiàng)目投資的瞬時(shí)值。 動(dòng)態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外，還包括建設(shè)期貸款利息、漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 等。 動(dòng)態(tài)投資適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的要求，使投資的計(jì)劃、估算更加符合實(shí) 際。 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 1、成本利潤(rùn)率 指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 2年期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般35%-45%的水平。 成本

6、利潤(rùn)率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）/投資總額 *100% 100%100% GDVTDCDP RPC TDCTDC GDV TDC 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 RPC= Profit Rate on Cost 成本利潤(rùn)率 GDV=Gross Development Value 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 TDC=Total Development Cost 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 DP= Development Profit 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 1、成本利潤(rùn)率案例 某個(gè)以銷售為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其投資總額為4059.6萬(wàn)元，銷售收入為 5350萬(wàn)元，銷售稅金為275萬(wàn)元，資本金為3059.6萬(wàn)元。求其成本利潤(rùn)率。

7、GDV=(5350萬(wàn)-275萬(wàn))=5075萬(wàn) TDC=4059.6萬(wàn) RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100% =（5075-4059.6）/4059.6*100% = 25.01% 100%100% GDVTDCDP RPC TDCTDC GDV TDC 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 14 2、銷售利潤(rùn)率 銷售利潤(rùn)率是企業(yè)利潤(rùn)總額與凈銷售收入的比率。 銷售利潤(rùn)率是衡量企業(yè)銷售收入的收益水平的指標(biāo)。 某個(gè)以銷售為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其投資總額為4059.6萬(wàn)元，銷售收入為 5350萬(wàn)元，銷售稅金為275萬(wàn)元，資本金為3059.6萬(wàn)元。求其銷售利潤(rùn)率。 2、銷售利

8、潤(rùn)率案例 GDV=（5350萬(wàn)-275萬(wàn)）=5075萬(wàn) TDC= 4059.6萬(wàn) 銷售利潤(rùn)率=（5350-275- 4059.6 ）/5350*100% =(5075-4059.6)/5350*100% =18.98% 3、靜態(tài)投資回收期 是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來(lái)抵償全部投資（什么意思？ 就是累計(jì)現(xiàn)金流量為零）所需的時(shí)間。 1 0 b P t t CICO 序號(hào)項(xiàng)目20032004200520062007 1現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 6

9、63.00 864.00 4累計(jì)現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 ？ 利潤(rùn) 飛狐外傳 雪山飛狐 連城訣 天龍八部 射雕英雄傳 白馬嘯西風(fēng) 鹿鼎記 笑傲江湖 書劍恩仇錄 神雕俠侶 俠客行 倚天屠龍記 碧血?jiǎng)?鴛鴦刀 飛雪連天射白鹿 笑書神俠倚碧 鴛 難點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)測(cè)算科目（開(kāi)發(fā)建設(shè)投資） 土地 前期 基礎(chǔ) 建安 公共 開(kāi)發(fā) 稅費(fèi) 其他 不可 財(cái)務(wù) 管理 銷售 土地費(fèi)用 前期

10、工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 土 前 基 建 公 開(kāi) 稅 他 否 財(cái) 管 銷 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的 估算 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi) 用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公 共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、 其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

11、用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2經(jīng)營(yíng)資金 3項(xiàng)目總投資（1）+（2） 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 1土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán) 而發(fā) 生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況 而定。 1）土地征用拆遷費(fèi)。 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷

12、費(fèi)。 2）土地出讓地價(jià)款 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀 況需要支 付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等 。 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓費(fèi)。 4）土地租用費(fèi)。 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。 5）土地投資折價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資 者的直接 投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的 獲取費(fèi)用， 但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 序 號(hào)項(xiàng) 目金 額 估算 說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi)

13、 土地投資折價(jià) 合 計(jì) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì) 勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 二二前期工程費(fèi)表前期工程費(fèi)表（僅供參考）（僅供參考） 1 1前期工作咨詢費(fèi)前期工作咨詢費(fèi)建安工程的建安工程的0.20.5% 2 2地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)勘察報(bào)告審查費(fèi)3元元/平方米平方米 3 3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格計(jì)價(jià)格2002 10 號(hào)號(hào) 4 4市政設(shè)計(jì)費(fèi)市政設(shè)計(jì)費(fèi) 按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取

14、,計(jì)價(jià)格計(jì)價(jià)格2002 10 號(hào)號(hào) 5 5環(huán)境評(píng)估費(fèi)環(huán)境評(píng)估費(fèi)詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 6交通評(píng)價(jià)費(fèi)交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地上面積按地上面積 ： 1元元/平方米估算平方米估算 7 7施工圖審查費(fèi)施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字京勘設(shè)管字(2001)41號(hào)號(hào) 8 8標(biāo)底編制費(fèi)標(biāo)底編制費(fèi)概算價(jià)格的概算價(jià)格的2-3, 計(jì)算鋼筋量計(jì)算鋼筋量16元元/噸噸. 9 9工程招投標(biāo)管理費(fèi)工程招投標(biāo)管理費(fèi) 中標(biāo)價(jià)格的中標(biāo)價(jià)格的0.66%o,(共共0.11%,招標(biāo)方招標(biāo)方 60%),京價(jià)京價(jià)(收收)字字1999第第042號(hào)號(hào) 1010招標(biāo)代理費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取, 計(jì)價(jià)格計(jì)

15、價(jià)格2002 1980號(hào)號(hào) 1111三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）20元元/平方米平方米 1212工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi) 建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.10.2 計(jì)??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取計(jì)取；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取 1313 新材料基金新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項(xiàng)基、水泥專項(xiàng)基 金（可退）金（可退） 8元元/平方米平方米,中標(biāo)水泥量中標(biāo)水泥量3元元/噸噸 通常列入 “前期工程 費(fèi)”項(xiàng) 也可以列 入“其他 費(fèi)用”、” 開(kāi)發(fā)期間 稅費(fèi)“項(xiàng) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小市政） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

16、費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管 線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道 路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、 干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)單位數(shù)量單價(jià)造價(jià) 1）住宅 平方米 其中：供水、排污 平方米 30 道路、綜合管網(wǎng) 平方米 40 景觀環(huán)境（含綠化） 平方米 100 供電工程 平方米 30 智能化工程 平方米 50 路燈工程 平方米 10 2）公建 平方米 其中：道路、綜合管網(wǎng) 平方米 60 下深式廣場(chǎng) 平方米（約20m寬*120m長(zhǎng)） 2000 景觀環(huán)境 平方米 100 照

17、明、路燈 平方米 50 供電工程 平方米 70 供水、排污 平方米 40 綜合布線 平方米 40 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 4建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采 購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 項(xiàng)目單方估價(jià) 三三建筑、安裝工程費(fèi) （一）建安工程造價(jià) 1住宅 1.1全現(xiàn)澆（高層）1400 1.2全現(xiàn)澆板式（多層）1200 1.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高層）1900 1.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）2300 1.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）1200 1.6底商1600 2非配套公建 2.1框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）1900 2.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）

18、1500 3地下 3.1建安費(fèi)用2100 3.2地下停車場(chǎng)2300 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng) 利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、 派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一 般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 序 號(hào)項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 居委會(huì) 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場(chǎng) 合 計(jì) 表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與

19、總成本費(fèi)用的估算 6開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公 費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 一般經(jīng)濟(jì)測(cè)算不作此項(xiàng)要求，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況予以計(jì)算 7管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述15項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一 般為2-3%左右。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 8財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括 借款和債券的利息、

20、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以 及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 一般可以按照建安成本的最高65%計(jì)算，或者按照動(dòng)態(tài)資金缺口計(jì)算 9銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福 利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代 銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用

21、約占到銷售收入的3%-5%。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 10其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承 包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、 竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估 算，一般約占投資額的2%-3%。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 臨時(shí)用地 臨建費(fèi) 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 招標(biāo)管理費(fèi) 總承包管理費(fèi) 合同公證費(fèi) 施工執(zhí)照費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合 計(jì) 其他費(fèi)用估算表 單位

22、：萬(wàn)元 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的 估算 11開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方 政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時(shí)取消）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時(shí)取消） 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) 供電貼費(fèi) 用電權(quán)費(fèi) 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 電話初裝費(fèi) 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)

23、目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng) 目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%左右估算。 如果是開(kāi)發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用： 13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14修理費(fèi)用 難點(diǎn)二 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算取值標(biāo)準(zhǔn) 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 1租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法-市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、 規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格 的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 2）

24、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 搜集交易實(shí)例 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 比較實(shí)例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 海選初定統(tǒng)一修正定價(jià) 案例1案例2案例3案例4本案 權(quán)重3530431038903720 契合度 比較 系數(shù) 契合度 比較 系數(shù) 契合度 比較 系數(shù) 契合度 比較 系數(shù) 景觀50%0.80 0.40 1.50 0.75 1.10 0.55 0.90 0.45 外檐30%1.30 0.39 1.20 0.36 0.70 0.21 0.75 0.23 戶型20%0.60 0.12 0.70 0.14 1.00 0.20 1.25 0.25 配套10%1.50 0.15 0.80 0

25、.08 0.85 0.09 0.85 0.09 100%1.06 1.33 1.05 1.01 參考 價(jià)格 3741573240653757 權(quán)重 比準(zhǔn) 25%35%25%15%4522 平均 比準(zhǔn) 4324 比準(zhǔn)價(jià)格確定比準(zhǔn)價(jià)格確定 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2經(jīng)營(yíng)收入估算 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。房地 產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土 地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營(yíng)收入。 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1銷售收入 11 12 13 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（元/平方米） 銷

26、售比例（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 21 22 23 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 稅金估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5.5% 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的 稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫 兩稅一費(fèi)）。 營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，7%；（以營(yíng)業(yè)稅為稅基） 教育費(fèi)附加的稅率，3%。 （以營(yíng)業(yè)稅為稅基） 2企業(yè)所得稅 稅率25%。 企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。 二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3土

27、地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得 收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的 一種稅。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，從30%60%。 序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷售收入表 2 21 22 23 24 25 扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程 費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書中闡述

28、 ） 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5 適用增值稅率增值額50%以下部分： 30% 增值額超過(guò)50%至100%部分： 40% 增值額超過(guò)100%至200%部分：50% 增值額超過(guò)200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率 第一節(jié)第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別效益和費(fèi)用識(shí)別 利潤(rùn)總額 經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅 金及附加土地增值稅 動(dòng)態(tài)投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法-盈利能力指標(biāo) 凈現(xiàn)值NPV 內(nèi)部收益率IRR 動(dòng)態(tài)投資回收期 PT 工程進(jìn)度甘特圖 現(xiàn)金流量 經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里投入的資金，花費(fèi)的

29、成本和獲取的收益，都可以看成貨幣形式（財(cái)務(wù)賬面）體現(xiàn)的資金流出和資金流入。 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量。 其中， 流出體統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出， 流入系統(tǒng)的叫現(xiàn)金流入。 現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。 012345 現(xiàn)金流入50405090 現(xiàn)金流出12060 凈流量-120-6050405090 累計(jì)凈流-120-180-130-90-4050 單位：萬(wàn)元 資金價(jià)值 在不同的時(shí)間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價(jià)值是不相等的，資金的 價(jià)值會(huì)隨時(shí)間變化。 近期投入的資金，比將來(lái)投入的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值，因?yàn)楫?dāng)

30、期立 即帶來(lái)收益；而未來(lái)期間投入的資金，不能立即產(chǎn)生收益，就與立刻投 資價(jià)值不等。 利息率（單利和復(fù)利，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為復(fù)利，因此本處只做復(fù)利計(jì)算） 終值 現(xiàn)值 利息率 利息=i；終值=F 現(xiàn)值（投資本金）=P Fn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)值求終值】 資金折現(xiàn) Fn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)值求終值】 那么，直接進(jìn)行對(duì)比有失科學(xué)，因此以某一時(shí)間為基準(zhǔn)點(diǎn)，將資金折算到同一 個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。 折現(xiàn)，就是將各期資金折算到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的過(guò)程。（即已知終值求現(xiàn)值） Pn=F/ *(1+i)n =F*(1+i)-n【已知終值求現(xiàn)值】 兩個(gè)要點(diǎn)： 1、i的取值 8%-12%房地產(chǎn)行業(yè)平均收益率

31、。 基準(zhǔn)折現(xiàn)率的概念 基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行 為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率。 2、-n次方的計(jì)算 在EXCEL的方法 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 盈利指標(biāo)計(jì)算方法 （一）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV = Financial Net Present Value） 是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，是指按設(shè)定的折現(xiàn) 率（可認(rèn)為制定），將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和， 以此反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力。 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo) 致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率 。（房地產(chǎn)行業(yè)

32、通常水平8- 12%） 1 1 n t c tt c FNPVCICOi i 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 盈利指標(biāo)計(jì)算方法 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR=Financial Internal Rate of Return) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在 整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)（也就是說(shuō)人為設(shè)定） 的折現(xiàn)率。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到項(xiàng)目終了時(shí)，所有投資可以被完 全收回。 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款 利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。（累計(jì)折現(xiàn)值小于0， 即虧損狀態(tài)

33、。） 01 1 t t n t FIRRCOCI （1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后， 與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是 否可行。 FIRR與同期貸款利率i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRRi ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRRi ， 項(xiàng)目虧損。 FIRR與同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈 利情況： FIRRic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。 （2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

34、率的計(jì)算（內(nèi)插法，了解即可） 其公式為： 1 121 12 () NPV FIRRiii NPVNPV 式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。 （3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 Excel 函數(shù)法函數(shù)法 IRR（X:Y） 3、動(dòng)態(tài)投資回收期 Pd= （dynamic investment pay-back period） 是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)(基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，項(xiàng)目以 凈收益來(lái)抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間， 是反映

35、項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。（以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn) 值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。即：動(dòng)態(tài)投資回收期是項(xiàng)目 從投資開(kāi)始起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時(shí)所需的時(shí)間。) Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的 絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 01 1 t c P t t iCOCI b 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 123 N 1現(xiàn)金流入 1.1銷售收入 1.2出租收入 1.3自營(yíng)收入 1.4凈轉(zhuǎn)售收入 1.5其他收入 1.6回收固定資產(chǎn)余值 1.7回收經(jīng)營(yíng)資金 2現(xiàn)金流出 2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 2.2經(jīng)營(yíng)資金 2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 2.4

36、修理費(fèi)用 2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2.6土地增值稅 2.7所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）： IRR 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）： NPV 3、投資回收期（年）： Pt 4、基準(zhǔn)收益率（%）： 1 1、敏感性分析、敏感性分析 2 2、盈虧平衡分析、盈虧平衡分析 2.12.1、臨界點(diǎn)分析、臨界點(diǎn)分析 2.22.2、保本點(diǎn)分析、保本點(diǎn)分析 1敏感性分析 從眾多不確定因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性 因素，并分析、測(cè)算其項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn) 而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 單因素敏感性分析是敏感性分析

37、的最基本方法，進(jìn)行單因素敏感性分析 時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變 化而其他參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。 序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度 （%） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 投資回收期 （年） 0基本方案28878138 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資+102011240 -103921 55036 2 售房?jī)r(jià)格+103971 76936 -10177-20642 表表10-14 10-14 敏感性分析表敏感性分析表 8080 6060 4040 2020 0 0 -20-20 -40-40 -30-30 -20-20-10-10 0 0101

38、0 2020 30304040 FIRRFIRR（% %） 1 1 2 2 敏感性因素變動(dòng)（敏感性因素變動(dòng)（% %） 11售房?jī)r(jià)格；售房?jī)r(jià)格；22開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 圖圖10-1 10-1 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 1 1敏感性分析 2盈虧平衡分析-2.1臨界點(diǎn)分析 臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資 內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。 根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況 下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13 651萬(wàn)元，下降1 260萬(wàn)元；平均售房 價(jià)格的臨界點(diǎn)為每平

39、方米1 538元，下降132元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 1 580元，增加1 160萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為108 377平方米，減 少14 253平方米。詳見(jiàn)下表。 敏感因素基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（%）28.8期望值20.00 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元）12 391最高值13 651 售房?jī)r(jià)格（元/平方米）1 670最低值1 538 土地費(fèi)用（萬(wàn)元）420最高值1 580 售房面積（平方米）122 660最低值108 377 臨界點(diǎn)分析表臨界點(diǎn)分析表 2盈虧平衡分析-2.2保本點(diǎn)分析 保本點(diǎn)分析是計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極 限值。 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算案例 開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決 策據(jù) 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 籌措資金和申請(qǐng)貸款 簽訂合作和協(xié)議 申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照 決策 依據(jù) 設(shè)計(jì) 任務(wù) 執(zhí)照 依據(jù) 合作 依據(jù) 融資 依據(jù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用Microsoft Excel軟件進(jìn)行編制。 土地費(fèi)用估算表 前期工程費(fèi)估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 建筑安裝工程估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建設(shè) 投資估算表 經(jīng)營(yíng)成本 估算表 項(xiàng)目總投資 估算表 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 投資計(jì)