武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告

1、武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 吳家山住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告吳家山住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 MARKET RESEARCHING REPORT 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱參考性參考性價(jià)格價(jià)格 天合新界6400 彩虹鎮(zhèn)6000 豐尚時(shí)代 廣場(chǎng)熙龍灣 待定 約6200 沿海賽洛城5900 遠(yuǎn)洋世界5300 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊 天合新界天合新界 沿海賽洛城沿海賽洛城 遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng) 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告

2、武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目名稱天合新界開發(fā)商武漢合記置業(yè)有限公司 區(qū)位吳家山建筑設(shè)計(jì)澳大利亞GHD公司 總建面15萬平米開發(fā)量1125戶 容積率3.9建筑形態(tài)板樓、超高層 當(dāng)前期數(shù)2期當(dāng)期規(guī)劃1.5萬方商業(yè)、2100幼兒園 戶型配比(當(dāng)期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 一房一廳一衛(wèi)一廚64.85647%100% 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)一廚89.6530427%98% 三房?jī)蓮d一衛(wèi)一廚113.7311510%90% 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚120.20-128.1751445%80% 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚136.54-161.4612811%60% 銷售狀況一期售磬，二期2011年9月25日開盤 優(yōu)劣勢(shì)

3、優(yōu)點(diǎn)：間距較大存居住區(qū)、擁有成熟的商業(yè)配套 缺點(diǎn)： 戶型設(shè)計(jì)存在缺陷，無特色亮點(diǎn) 銷售報(bào)價(jià)二期成交均價(jià)6400元/平米 2.1.1 2.1.1 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析天合新界天合新界 吳家山老城區(qū)唯一在售項(xiàng)目吳家山老城區(qū)唯一在售項(xiàng)目 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.1.1 2.1.1 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析天合新界天合新界 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 來源區(qū)域

4、：以吳家山本地客戶為絕對(duì)主力客戶來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為絕對(duì)主力客戶，其次是吳家山工業(yè)園的客戶；由于 項(xiàng)目對(duì)漢口方向的推廣較少，對(duì)市區(qū)客戶吸引較少，僅少量輕軌沿線客戶購買； 客戶組成：以老城區(qū)居民為主，其次是周邊的私企老板和事業(yè)單位客戶組成：以老城區(qū)居民為主，其次是周邊的私企老板和事業(yè)單位如：移動(dòng)、財(cái)政 局等大單位的客戶居多。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目名稱航天彩虹鎮(zhèn)開發(fā)商武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū)位五環(huán)大道與金山大道交匯處建筑設(shè)計(jì)/ 總建面12萬平米開發(fā)量當(dāng)期468 容積率1.05建筑形態(tài)板塔結(jié)合、多層、小高層 當(dāng)前期數(shù)二期當(dāng)期規(guī)劃/ 戶型配比(當(dāng)

5、期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 2房2廳1衛(wèi)66-897215%100% 3房2廳1衛(wèi)88-9521646%95% 3房2廳2衛(wèi)12615834%80% 4房2廳2衛(wèi)133225%70% 核心賣點(diǎn)輕軌沿線物業(yè)，多層小高層，緊湊戶型產(chǎn)品 未來推案 一期售磬，二期2011年10月底開盤； 2012年3月10日推出小區(qū)西北部的7# 主力戶型為67-133平米兩房、三房、四房。 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)點(diǎn)：自有教學(xué)配套及社區(qū)會(huì)所 缺點(diǎn)：項(xiàng)目周邊配套缺乏 銷售報(bào)價(jià)5800-6500元/ 2.1.2 2.1.2 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情

6、況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 輕軌首站百萬方居住大盤輕軌首站百萬方居住大盤 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 戶型：戶型：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：127127 戶型：戶型：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)1 1廚，可改小三房廚，可改小三房 面積：面積：9090 2.1.2 2.1.2 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.1.2 2

7、.1.2 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為主力客戶來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為主力客戶；同時(shí)作為百萬方大盤，在一期客戶基礎(chǔ) 及輕軌的帶動(dòng)下，周邊地區(qū)如孝感客戶落戶武漢以及輕軌沿線客戶占到一定的比例，漢 口中心客戶達(dá)到一定的比例； 客戶組成：以老城區(qū)居民和周邊的農(nóng)場(chǎng)主為主，其次是漢口的外溢人群客戶組成：以老城區(qū)居民和周邊的農(nóng)場(chǎng)主為主，其次是漢口的外溢人群。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱豐尚時(shí)代廣場(chǎng)

8、開發(fā)商武漢豐尚高科置業(yè)有限公司 區(qū)位區(qū)位 東西湖吳家山二雅路與金山大 道交界處 周邊配套周邊配套 緊鄰大型市政新地標(biāo)城市生態(tài)廣場(chǎng) 臨近隨園星級(jí)酒店與紐賓凱酒店 周邊銀行、醫(yī)院較齊全總建面總建面50萬 一期建面一期建面11萬方物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)高檔住宅、底商 二期建面二期建面33萬方物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 商業(yè)綜合體：包括商業(yè)街、酒店、大型寫字樓、高檔公 寓等業(yè)態(tài) 吳家山首個(gè)綜合體多元住區(qū)吳家山首個(gè)綜合體多元住區(qū) 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng) 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析

9、武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析豐尚時(shí)代廣場(chǎng)一期熙龍灣豐尚時(shí)代廣場(chǎng)一期熙龍灣 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱熙龍灣當(dāng)期規(guī)劃7棟住宅，底層商業(yè) 占地面積32453總建面110436 戶數(shù)823戶總車位523 容積率2.95綠化率25% 核心賣點(diǎn) 吳家山首座綜合住區(qū)，且臨近老城區(qū)，內(nèi)外配套齊全 交通較便捷，未來地鐵6號(hào)線環(huán)繞 臨近33萬方黃獅海，市政地標(biāo)城市生態(tài)廣場(chǎng) 主推戶型 119 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚 85.6 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)一廚 銷售

10、報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)5月份開盤 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 118.98三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 85.61兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 戶型方正實(shí)用，均有生活陽臺(tái)，戶型實(shí)現(xiàn)飄窗的全贈(zèng)送設(shè)計(jì)戶型方正實(shí)用，均有生活陽臺(tái)，戶型實(shí)現(xiàn)飄窗的全贈(zèng)送設(shè)計(jì) 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目名稱沿海賽洛城(哈佛鎮(zhèn))開發(fā)商沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司 區(qū)位金山大道與東吳大道交匯處建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總

11、規(guī)劃：阿特金斯（英國(guó)） 方案設(shè)計(jì)：何顯毅（香港） 景觀設(shè)計(jì)：易道(美國(guó)) 總建面145萬平米開發(fā)量剩余量7500戶 容積率1.66建筑形態(tài)板樓、多層、小高層、高層 當(dāng)前期數(shù)三期當(dāng)期規(guī)劃/ 戶型配比(當(dāng)期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 2房2廳1衛(wèi)8812430%95% 3房2廳2衛(wèi)13828870%70% 核心賣點(diǎn)教育大盤、輕軌物業(yè) 未來推案4期產(chǎn)品去化率約93%，其中88平米戶型銷售狀況較好 優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)點(diǎn)：今武漢規(guī)模最宏大的生態(tài)居住公園之一 缺點(diǎn)：項(xiàng)目位置距市中心較遠(yuǎn)，交通不方便 銷售報(bào)價(jià)6300元/ 武漢典型教育大盤武漢典型教育大盤 2.1.3 2.1.3 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)

12、域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析沿海賽洛城沿海賽洛城 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 戶型：戶型：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：8888 戶型：戶型：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：138138 戶內(nèi)庭院設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送戶內(nèi)庭院設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送 2.1.3 2.1.3 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析沿海賽洛城沿海賽洛城 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅

13、市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.1.3 2.1.3 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析沿海賽洛城沿海賽洛城 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶；同樣作為百萬方大盤，在客戶基礎(chǔ) 及輕軌的帶動(dòng)下，周邊以及輕軌沿線客戶占到一定的比例； 購房因素：購房因素：成交客戶主要關(guān)注的因素為價(jià)格、教育資源、環(huán)境和項(xiàng)目規(guī)模價(jià)格、教育資源、環(huán)境和項(xiàng)目規(guī)模。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)洋世界開發(fā)商武漢弘福置業(yè)有限公司

14、 區(qū)位 吳家山五環(huán)大道與田園路交 匯處 建筑設(shè)計(jì)中建國(guó)際設(shè)計(jì)顧問有限公司 總建面41萬平米開發(fā)量剩余量4269/493 容積率1.50建筑形態(tài)板樓、多層 當(dāng)前期數(shù)1期當(dāng)期規(guī)劃親子公園、運(yùn)動(dòng)公園、中央公園 戶型配比(當(dāng)期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 兩房?jī)蓮d 一衛(wèi)一廚 77.58-93.5727255.2%97% 三房?jī)蓮d 一衛(wèi)一廚 106.59-116.12418.3%80% 三房?jī)蓮d 兩衛(wèi)一廚 122.75-147.9918036.5%70% 核心賣點(diǎn)景觀居所、板式花園樣房 未來推案 于2011年6月11日開盤，共推出493套，當(dāng)日銷售約292套，其中兩房產(chǎn)品去化 65%，三房產(chǎn)品去

15、化35% 銷售報(bào)價(jià)5300元/ 老漢口文化主題社區(qū)老漢口文化主題社區(qū) 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 戶型：戶型：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：126126 戶型：戶型：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：8080 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市

16、場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶；同時(shí)以輕軌首站作為推廣宣傳點(diǎn)， 引領(lǐng)部分輕軌沿線客戶客戶，漢口占到約10%的客戶； 購房因素：購房因素：成交客戶主要關(guān)注的因素為軌道交通、價(jià)格、教育資源和環(huán)境軌道交通、價(jià)格、教育資源和環(huán)境。 紅黃藍(lán)教育機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，成為吸引客戶紅黃藍(lán)

17、教育機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，成為吸引客戶 置業(yè)的一個(gè)較關(guān)鍵因素置業(yè)的一個(gè)較關(guān)鍵因素 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 總占地面積()7677.8873260032453967150331760 總建筑面積()154525.8840000110436/50萬479253 容積率3.91.052.951.661.5 綠化率32%39%25%39%41% 戶數(shù)1125（總體）二期668一期8237500（總體）4311（總體） 車位568/0.5310/0.46523/0.633517/0.46

18、2283/0.53 結(jié)論結(jié)論: : 從住宅體量來看：從住宅體量來看：除處老城區(qū)項(xiàng)目外周邊項(xiàng)目體量規(guī)模較大，本案單期住宅體量無 法與競(jìng)案抗衡，需從本案整體都市綜合體概念進(jìn)行整體導(dǎo)入，提升項(xiàng)目整體區(qū)域地 標(biāo)大盤氣勢(shì)； 從容積率及綠化率等指標(biāo)來看：從容積率及綠化率等指標(biāo)來看：居住舒適性與周邊競(jìng)案存在一定劣勢(shì)，項(xiàng)目需從園 林景觀，配套設(shè)施等客戶關(guān)注細(xì)節(jié)處提升產(chǎn)品品質(zhì)； 從車位配置角度：從車位配置角度：區(qū)域內(nèi)車位配置比例主要為1：0.4-0.6，配置比例較低，由于項(xiàng)目 非城市中心區(qū)，客戶對(duì)車位配置要求相對(duì)較低。 2.1.5 2.1.5 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比社區(qū)基本指標(biāo)

19、社區(qū)基本指標(biāo) 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 景觀特點(diǎn) 簡(jiǎn)易中心園 林景觀 基礎(chǔ)園林 臨近黃獅海自然景 觀 內(nèi)部歐式風(fēng)情園林 遠(yuǎn)眺黃獅海自然景觀 內(nèi)部北美、泰式、地 中海、北歐、中式情 景園林景觀 坡地生態(tài)園林 景觀系統(tǒng)，三 大主題公園 2.1.6 2.1.6 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比園林景觀園林景觀 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情

20、況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 結(jié)論結(jié)論: : 本項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏自然景觀環(huán)境，且周邊項(xiàng)目產(chǎn)品在園林景觀上仍品質(zhì)偏低， 遠(yuǎn)郊的大盤園林有所主題化,存在較大提升發(fā)展空間存在較大提升發(fā)展空間。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 小區(qū) 配套 社區(qū)底商 2100平米幼兒園 集中商業(yè)、街鋪 9年制教育體系 游泳池 會(huì)所 集中商業(yè)街 寫字樓 會(huì)所 北大幼兒園初 中全教育體系 泳池 會(huì)所 主題公園 11萬方商業(yè) 中百超市 紅藍(lán)黃幼兒園 大型社區(qū)會(huì)所 教堂 2.1.7 2.1.7

21、區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比小區(qū)配套小區(qū)配套 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 結(jié)論結(jié)論: : 大規(guī)模項(xiàng)目其社區(qū)休閑功能配套成為城郊項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化配置，以滿足社區(qū)人群日常生 活需求及豐富業(yè)余生活功能，同時(shí)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，其功能主要以教育、運(yùn)動(dòng) 休閑類為主。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 物業(yè) 形態(tài) 33層，兩梯四戶多層，小高層高層 一梯兩戶、二梯 三戶 6-16層多層小高

22、層 戶型面積 及特點(diǎn) 無贈(zèng)送，產(chǎn)品設(shè) 計(jì)不方正 板式結(jié)構(gòu)、南北 通道、公攤率低， 面積控制合理 方正，有飄窗面 積全贈(zèng)送 戶戶帶花園或露 臺(tái)，贈(zèng)送面積較 大 戶型設(shè)計(jì) 產(chǎn)品特性/ 戶型贈(zèng)送 公攤小 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)戶型贈(zèng)送雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 2.1.8 2.1.8 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比產(chǎn)品特性產(chǎn)品特性 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 結(jié)論結(jié)論: : 區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)已逐步從多層向高層過渡； 除天合新界擁有優(yōu)越地段優(yōu)勢(shì)外，其他 無明顯地段優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目在產(chǎn)品附加值上均大做文章，實(shí)現(xiàn)超大面積贈(zèng)送，保證客 戶實(shí)現(xiàn)一間房的贈(zèng)

23、送空間，從而促進(jìn)銷售； 因此，項(xiàng)目面對(duì)后期區(qū)域激烈競(jìng)爭(zhēng)，需在項(xiàng)目品質(zhì)與產(chǎn)品附加值上更加注重需在項(xiàng)目品質(zhì)與產(chǎn)品附加值上更加注重。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 銷售價(jià)格6400元/6000元/ / 預(yù)計(jì)6200元/ 5900元/5300元/ 暢銷戶型 64一房 90兩房 75-80 兩房 87-95 三房 / 88兩房 130m2三房 77-83兩房 暢銷總價(jià)區(qū) 間 一房40萬左右 兩房57萬左右 兩房45-48萬 三房55萬 / 兩房52萬左右 三房約72萬 兩房41萬-5

24、1萬 可參考系數(shù) 2.1.9 2.1.9 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比銷售狀況銷售狀況 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 結(jié)論結(jié)論 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，各項(xiàng)目均控制面積與總價(jià)，吸引首置首改客戶群體置業(yè)； 通過綜合分析，區(qū)域暢銷戶型主要集中在90左右兩房或小三房，暢銷總價(jià)區(qū) 間為45-57萬，因此，項(xiàng)目的戶型需進(jìn)行面積與總價(jià)控制。項(xiàng)目的戶型需進(jìn)行面積與總價(jià)控制。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)豐尚時(shí)代廣場(chǎng)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 在

25、售貨量150 套100 套823 套120 套80 套 在售主力戶型120-160平120平以上86平、119平138平120平以上 待開發(fā)量/70萬35萬方100萬方38萬方 待售主力產(chǎn)品/ 90小三房 120三房 主流兩房、三 房 120平三房 洋房、別墅 80平兩房 120平以上 貨量參考系數(shù) 結(jié)論結(jié)論: : 從片區(qū)項(xiàng)目未來的體量和產(chǎn)品來看，競(jìng)爭(zhēng)較大的項(xiàng)目為航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙 龍灣項(xiàng)目，在本項(xiàng)目上市時(shí)有較大量的主流產(chǎn)品供應(yīng)，因此需要本項(xiàng)目產(chǎn)品在戶型上有 優(yōu)化和附加值的體現(xiàn)，以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 2.1.10 2.1.10 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比存

26、量分析存量分析 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)沿海賽洛城沿海賽洛城遠(yuǎn)洋世界遠(yuǎn)洋世界 兩房 25-30歲，吳家山本地、輕軌沿線婚房或個(gè)人首次置業(yè)客戶 45-55歲，吳家山本地為子女置業(yè)客戶 小三房 28-35歲，吳家山本地、輕軌沿線一次到位型首置客戶 30-40歲，吳家山本地及周邊首改客戶 舒適三房40歲以上，吳家山本地及周邊改善型客戶 四房及以上吳家山再改客戶 結(jié)論結(jié)論: : 從成交客戶來看，中小戶型產(chǎn)品以本地客戶為主，兼有部分輕軌沿線客戶；

27、 而大戶型客戶多為吳家山及周邊產(chǎn)業(yè)園的較高端改善客戶。 2.1.11 2.1.11 區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比區(qū)域住宅市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析對(duì)比客戶分析客戶分析 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 結(jié)論結(jié)論直接競(jìng)爭(zhēng)分析直接競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶需求層面客戶需求層面 區(qū)域成交客戶主要集中在吳家山地緣性客戶為主，以農(nóng)場(chǎng)主、居民、企事業(yè)單位 客戶居多，其次為橋口古田客戶，再次為外地孝感客戶與漢口中心被高房?jī)r(jià)擠壓的 剛性需求群體； 隨著輕軌交通的便利性、郊區(qū)大盤品質(zhì)提

28、升、市區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，未來將進(jìn)一 步拉動(dòng)漢口購房客戶比例； 客戶越來越注重居住功能性，同等面積的小三房比兩房暢銷，滿足其較長(zhǎng)的居住 周期，三代人的居住需求； 價(jià)格是片區(qū)成交客戶關(guān)注的最主要因素。 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 結(jié)論結(jié)論直接競(jìng)爭(zhēng)分析直接競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面 百萬方以上的郊區(qū)大盤項(xiàng)目憑借價(jià)格和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，吸引漢口客戶的能力較強(qiáng)； 軌道交通做為各項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，可以較有效的帶動(dòng)漢口受價(jià)格擠壓的外溢客戶； 片區(qū)熱銷戶型以80平米的兩房、95平米的小三房和120

29、平米的 三房為主； 傳統(tǒng)80-90平米兩房、120平米左右三房的首置、首改類產(chǎn)品占到了板塊未來供應(yīng)的 絕對(duì)主力，而面積在95左右的小三房相對(duì)較少； 從未來量、價(jià)關(guān)系上，航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目的主 力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)核心在于控制戶型面積與總價(jià)，同時(shí)通過面積贈(zèng)送、引 進(jìn)名校、提升產(chǎn)品品質(zhì)等方式提升項(xiàng)目附加值。 2.1 2.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.2.1 2.2.1 待拆遷社區(qū)情況待拆遷社區(qū)情況 2.2 2.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住

30、宅市場(chǎng)分析 梨花園片區(qū)梨花園片區(qū) 園藝村片區(qū)園藝村片區(qū) 漢電小區(qū)漢電小區(qū) 園丁村片區(qū)園丁村片區(qū) 吳南花園吳南花園 常青園片區(qū)常青園片區(qū) 荷花村片區(qū)荷花村片區(qū) 95年以前社區(qū) 00年以前社區(qū) 片區(qū)2000年以前的社區(qū)主要分布在東吳大道、五環(huán)大 道、金山大道和二雅路圍合區(qū)域 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.2.1 2.2.1 待拆遷社區(qū)情況待拆遷社區(qū)情況 2.2 2.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 小區(qū)小區(qū)位置位置建筑年代建筑年代社區(qū)建面社區(qū)建面預(yù)計(jì)拆遷情況預(yù)計(jì)拆遷情況 吳南花園四明路、田園街1996約5萬方無拆遷計(jì)劃 漢電小區(qū)四明路、東

31、吳大道北1996約3萬方無拆遷計(jì)劃 常青片社區(qū)六順路、東吳大道南1995約10萬方2年內(nèi)無確定拆遷計(jì)劃 園藝片社區(qū)三秀路、吳中路南1990約6萬方 有拆遷說法 預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)拆遷 梨花園片社區(qū)梨花園路、二雅路交匯1995約13萬方 有拆遷說法 預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)拆遷 園丁村吳中路北、五環(huán)大道東1998約5萬方2年內(nèi)無確定拆遷計(jì)劃 荷花園三秀路、吳中路北1998約8萬方無拆遷計(jì)劃 老城區(qū)2-3年內(nèi)有拆遷計(jì)劃的社區(qū)面積約18萬方，集 中在吳中路與三秀路、二雅路與吳中路交匯處的老 城區(qū) 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.2.2 2.2.2 二手房市場(chǎng)情況二手房市場(chǎng)情況 2.2 2

32、.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地址地址面積面積戶型戶型樓層樓層單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià) 東建金鼎灣 東西湖大道與二雅路交匯處802室2廳5/18層6250元/50萬 山水星辰吳家山金山大道特6號(hào)1183室2廳1/11層6017元/71萬 九坤五環(huán)華城五環(huán)大道與團(tuán)結(jié)路交匯處932室2廳2/11層5376元/50萬 鑫?；ǔ菂羌疑饺曛新?52室2廳6/6層4105元/39萬 紫云黃獅海岸 三店易家灣688號(hào)1243室2廳8/9層4839元/60萬 嘉禾園美景豪苑東吳大道2號(hào)1143室2廳21/21層4900元/56萬 博大學(xué)府花園吳家山六支溝三中對(duì)面

33、1163室2廳7/7層5172元/60萬 二手房根據(jù)小區(qū)的建筑新舊程度與地段的不同，價(jià)格有所差別； 項(xiàng)目周邊的新小區(qū)二手房?jī)r(jià)格集中在5000-6000元/； 位置較偏的老社區(qū)價(jià)格主要集中在4000-5000元/； 整體成交情況較差，成交客戶主要是購買百萬大盤的早期交房產(chǎn)品。 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.2.3 2.2.3 土地市場(chǎng)情況土地市場(chǎng)情況 2.2 2.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 地塊編號(hào)地塊編號(hào)土地使用權(quán)人土地使用權(quán)人位置位置 土地面積土地面積 （公頃）（公頃） 土地用途土地用途容積率容積率 土地使用年土地使用年 限限

34、 樓面地價(jià)樓面地價(jià) （元（元/ /平方米）平方米） 成交時(shí)間成交時(shí)間 P(2010) 226 號(hào) 武漢鑫龍物業(yè)發(fā)展 有限公司 東西湖區(qū)吳家山街東西湖 大道以北、三秀路以西 3.27 商業(yè)兼容住 宅 5.5 住宅70年 商服40年 2235.492011.1.11 P(2010) 243 號(hào) 武漢鑫發(fā)祥投資有 限公司 東西湖區(qū)東吳大道南、九 通路西 7.79商業(yè)、居住4 住宅70年 商服40年 1480.122011.2.1 P(2010) 244 號(hào) 湖北萬德利置業(yè)有 限公司 東西湖區(qū)吳家山街東吳大 道以南、三秀路以西 2.95商業(yè)、居住5.7 住宅70年 商服40年 1596.492011.

35、2.1 P(2010) 245 號(hào) 武漢東順房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 東西湖區(qū)吳家山街三秀路 以東、吳中路以南 3.17商業(yè)、居住5.1 住宅70年 商服40年 1452.372011.2.1 P(2010) 246 號(hào) 武漢小屏房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 東西湖區(qū)吳家山街三秀路 以東、吳中路以北 3.63商業(yè)、居住5.26 住宅70年 商服40年 1455.632011.2.1 P(2011) 082 號(hào) 武漢北海園置業(yè)有 限責(zé)任公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處西 湖大隊(duì) 3.12居住2住宅70年1351.592011.8.16 P(2011) 083 號(hào) 武漢北海園置業(yè)有 限責(zé)任公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處

36、西 湖大隊(duì) 5.81居住2住宅70年1350.712011.8.16 P（2011） 143號(hào) 吳建華 東西湖區(qū)吳家山街八方路 西、田園街北 3.65居住3.8住宅70年1657.352011.10.31 P（2011） 144號(hào) 湖北怡清雅筑房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 東西湖區(qū)金銀湖街環(huán)湖中 路東、柏環(huán)二路北 3.29居住3.0-3.5住宅70年1418.142011.10.31 P（2011） 145號(hào) 湖北楚都泰晤士置 業(yè)有限公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處西 湖大隊(duì) 0.38 商業(yè)兼容居 住 1.05-1.2 住宅70年 商服40年 1345.42011.10.31 P（2011） 146號(hào) 湖北

37、楚都怡園風(fēng)荷 置業(yè)有限公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處西 湖大隊(duì) 3.63居住1.05-1.2住宅70年1326.432011.10.31 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2.2 2.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 2010年開始，吳家山啟動(dòng)大規(guī)模的舊城改造，土地供應(yīng)增加； 2010-2012年，除個(gè)別地塊及商業(yè)地塊外，主流的住宅地價(jià)水平在1400-1700元/平方米之間； 主城區(qū)土地集中在三秀路附近，多以商住結(jié)合用地成交較多，純居住用地主要分布在金山大道外圍； 主城區(qū)容積率主要為4-6，建筑面積多集中在10-20萬；金山大道外圍住宅項(xiàng)目容積率

38、主要為1-2。 2.2.3 2.2.3 土地市場(chǎng)情況土地市場(chǎng)情況 居住用地 商住用地 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 東吳大道東吳大道 影劇院片區(qū)改造項(xiàng)目影劇院片區(qū)改造項(xiàng)目，凈用，凈用 地面積地面積2.42.4萬，但物業(yè)功能萬，但物業(yè)功能 具有多元性。改造完成后，具有多元性。改造完成后， 具備金融、行政、影視放映、具備金融、行政、影視放映、 商業(yè)服務(wù)及普通居住等功能。商業(yè)服務(wù)及普通居住等功能。 舊城改造項(xiàng)目建筑面積約舊城改造項(xiàng)目建筑面積約4040萬左右，可能與本項(xiàng)目萬左右，可能與本項(xiàng)目 處于同期工程進(jìn)度階段，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。處于同期工程進(jìn)度階段，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。

39、氣象局項(xiàng)目氣象局項(xiàng)目，總建面，總建面2222萬平萬平 米米 小屏地產(chǎn)項(xiàng)目小屏地產(chǎn)項(xiàng)目，總建面，總建面2121萬萬 平米平米 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣項(xiàng)目豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣項(xiàng)目， 總建面總建面1111萬平米萬平米 項(xiàng)目項(xiàng)目住宅建面住宅建面 影劇院片區(qū)改造項(xiàng)目影劇院片區(qū)改造項(xiàng)目3.83.8萬萬 小屏地產(chǎn)項(xiàng)目小屏地產(chǎn)項(xiàng)目14.2314.23萬萬 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣項(xiàng)目豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣項(xiàng)目約約8 8萬萬 氣象局項(xiàng)目氣象局項(xiàng)目13.313.3萬萬 總計(jì)總計(jì)約約4040萬萬 2.2.4 2.2.4 舊改項(xiàng)目情況舊改項(xiàng)目情況 2.2 2.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 武漢吳家

40、山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 拆遷情況：老城區(qū)預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)有拆遷計(jì)劃的社區(qū)面積約18萬方，集中在吳家山老城 區(qū)內(nèi)，將產(chǎn)生約1000-1500戶住宅需求，客戶將主要在吳家山片區(qū)內(nèi)較新的二手房、新 房、及金銀湖片區(qū)新房中進(jìn)行購房選擇； 二手房市場(chǎng)：二手房市場(chǎng)價(jià)格主要集中在4000-6000元/，與新房市場(chǎng)價(jià)格差度較小， 加上高額交易手續(xù)費(fèi)、復(fù)雜的流程，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較??； 土地市場(chǎng)：2011年至今，土地市場(chǎng)成交中，純居住用地成交體量為約69萬方，商住 用地成交體量約109萬方，后期潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 舊城改造：體量約為40萬方，地段多集中在三秀路，地理位置優(yōu)越，工程進(jìn)度可能 與本項(xiàng)目處于同期階段，存在后期潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 結(jié)論結(jié)論2.2 2.2 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告武漢吳家山住宅市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告 數(shù)據(jù)來源：天合新界、彩虹鎮(zhèn)、遠(yuǎn)洋世界、沿海賽洛城成交客戶訪談結(jié)果數(shù)據(jù)來源：天合新界、彩虹鎮(zhèn)、遠(yuǎn)洋世界、沿海賽洛城成交客戶訪談結(jié)果 吳家山成交客戶職業(yè)主要于當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)生意人，購買力較強(qiáng)，其次為企事業(yè)單位的吳家山成交客戶職業(yè)主要于當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)生意人，購買力較強(qiáng)，其次為企事業(yè)單位的 員工。員工。 2. 2.住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析 2.4.1 2.4.1 吳家山區(qū)域客戶鎖定吳家山區(qū)域客戶