中原地產(chǎn)恒明珠寫字樓終稿

1、 報告摘要報告摘要 經(jīng)過對本項目的分析，綜合考慮市場、地塊、客戶等各方面因素， 建議本項目物業(yè)形態(tài)為 寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)的城市商務(wù)運營體寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)的城市商務(wù)運營體 酒店式公寓 裙樓商業(yè) 寫字樓 專為成長型企業(yè)提供深度商務(wù)服務(wù)的準甲級寫字樓專為成長型企業(yè)提供深度商務(wù)服務(wù)的準甲級寫字樓 西岸華爾街西岸華爾街新銳商務(wù)艙新銳商務(wù)艙 本著利于營銷推廣、符合區(qū)位屬性、客戶接受程度最大等各方面因素， 建議本項目形象定位為 報告摘要報告摘要 本項目基本技術(shù)指標建議本項目基本技術(shù)指標建議 占地面積： 4600 總建筑面積： 49680 容積率： 10.8 建筑覆蓋率：40% 項目樓層：27層

2、 建筑高度：98米 商業(yè)面積：2760 商業(yè)所占比重：5.5% 寫字樓面積：23000 寫字樓所占比重：46.3% 酒店式公寓面積：23000 酒店式公寓所占比重：46.3% 報告摘要報告摘要 “變是唯一的不變” who moved my cheese? 報告思路 目標目標問題問題分析問題分析問題解決問題解決問題 樹立項目樹立項目 品牌品牌 抓住市場抓住市場 變化，實變化，實 現(xiàn)最優(yōu)價現(xiàn)最優(yōu)價 值值 如何突破思如何突破思 維慣性，領(lǐng)維慣性，領(lǐng) 跑市場跑市場 環(huán)境方面環(huán)境方面 項目方面項目方面 客戶方面客戶方面 項目定位項目定位 指標核算指標核算 有限條件下有限條件下 做市場最受做市場最受 歡迎

3、的產(chǎn)品歡迎的產(chǎn)品 第一部分第一部分 外部環(huán)境解析外部環(huán)境解析 第二部分第二部分 內(nèi)部環(huán)境解析內(nèi)部環(huán)境解析 第三部分第三部分 區(qū)域客戶研究區(qū)域客戶研究 第四部分第四部分 項目深度剖析項目深度剖析 第五部分第五部分 項目定位項目定位 第六部分第六部分 經(jīng)濟指標測算經(jīng)濟指標測算 content 【第一部分【第一部分 外部環(huán)境解析外部環(huán)境解析】 宏觀宏觀 環(huán)境解析環(huán)境解析 深圳寫字樓市場解析深圳寫字樓市場解析 深圳商務(wù)公寓概況深圳商務(wù)公寓概況 【第一部分【第一部分 外部環(huán)境解析外部環(huán)境解析】 宏觀宏觀 環(huán)境解析環(huán)境解析 深圳寫字樓市場解析深圳寫字樓市場解析 深圳商務(wù)公寓概況深圳商務(wù)公寓概況 房地產(chǎn)大勢

4、走強一方面得益于連續(xù)三年土地緊縮政策的限制，造房地產(chǎn)大勢走強一方面得益于連續(xù)三年土地緊縮政策的限制，造 成的供求關(guān)系失衡，造成房地產(chǎn)市場的急劇升溫。成的供求關(guān)系失衡，造成房地產(chǎn)市場的急劇升溫。 泡沫論泡沫論 值得一提的是值得一提的是 20052005年深圳的房價年深圳的房價 收入比為收入比為9.529.52：1 1， 房價增長過快嚴重透房價增長過快嚴重透 支了普通市民的消費支了普通市民的消費 能力，存在一定的非能力，存在一定的非 理性泡沫，積聚了較理性泡沫，積聚了較 高的風險。高的風險。 宏觀市場宏觀市場 “國八條國八條” “深八條深八條” 第三次加息第三次加息 “溫六條溫六條” “國八條”

5、、“深八條” 、“溫六條”旨在“擴大供給、嚴格開 發(fā)、陽光銷售”，抑制房價上漲和市場投機行為，使房市步入規(guī) 范健康的良性發(fā)展軌道； 人民幣第三次加息，國民經(jīng)濟將進入新一輪的加息周期，經(jīng)濟軟 著陸，從長遠來講，對于宏觀市場環(huán)境將產(chǎn)生深遠影響。 宏觀政策宏觀政策 就目前市場情況分析，宏觀調(diào)控對大勢就目前市場情況分析，宏觀調(diào)控對大勢 升溫所起的抑制作用升溫所起的抑制作用微乎其微微乎其微，房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場 將在一定時期內(nèi)就其慣性將在一定時期內(nèi)就其慣性進一步上行進一步上行，那么，那么 項目所處的寶安市場是否也繼承了這種趨勢，項目所處的寶安市場是否也繼承了這種趨勢， 面對面對寫字樓市場寫字樓市場本項

6、目何去何從？本項目何去何從？ 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 【第一部分【第一部分 外部環(huán)境解析外部環(huán)境解析】 宏觀宏觀 環(huán)境解析環(huán)境解析 深圳寫字樓市場解析深圳寫字樓市場解析 深圳商務(wù)公寓概況深圳商務(wù)公寓概況 供求變化供求變化 04年寫字樓供應(yīng)達到歷史最高峰， 05年有所下降寫字樓的銷售面積仍在逐年增加。 資料來源：深圳中原深港研究中心 深圳寫字樓深圳寫字樓 季度 年份 1季度2季度3季度4季度全年 2004908910810883296739996 200511754115551204213879.8712490 同比29.32%6.89%36.35%43.49%24.95%24.95% 價格變化價格變

7、化 成交價格:元/平方米 2005年寫字樓成交價格比2004年同期有較大幅度的上揚，全線 飚紅 全年成交平均價格為12490元/平方米，同比增長24.95%。 資料來源：深圳中原深港研究中心 深圳寫字樓深圳寫字樓 地域熱點變化地域熱點變化 隨著南山商業(yè)文化中心寫字樓項目的相繼開發(fā)和寶安中心區(qū)的 商業(yè)規(guī)劃，地塊競拍，深圳寫字樓市場西移趨勢日漸明顯 人民南人民南中中 心心 區(qū)區(qū)華華 強強 北北蔡蔡 屋屋 圍圍 南山南山寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) 深圳寫字樓深圳寫字樓 供應(yīng)品質(zhì)之變化供應(yīng)品質(zhì)之變化 外在形象的多樣化外在形象的多樣化 n原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板 裝

8、飾，以大面積玻璃為主。 n主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化寫字樓的出現(xiàn)，是客戶細分，市 場細分發(fā)展的必然結(jié)果 n如金中環(huán)（酒店式服務(wù)）、深圳動漫城（集動漫畫創(chuàng)意+包裝制作+出版發(fā)行 等產(chǎn)業(yè)鏈形式的專業(yè)性寫字樓）等。 客戶定位的細分客戶定位的細分 n5a智能化都是各發(fā)展商使用最多的宣傳主題。如：千兆網(wǎng)絡(luò)光纖、自動消防 報警與噴淋系統(tǒng)、智能化樓宇管理系統(tǒng)、智能化電梯系統(tǒng)、全信息化數(shù)字多媒 體會議中心、智能化保安系統(tǒng)等等。 寫字樓寫字樓5a智能化智能化 深圳寫字樓深圳寫字樓 深圳寫字樓深圳寫字樓 租購群體之變化租購群體之變化 外資企業(yè)機構(gòu)受入世、cepa和9+2的刺激，加快進深的腳步， 大面積

9、租購寫字樓，與外地企業(yè)機構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售 市場不容忽視的重要力量 寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機構(gòu)、內(nèi)資機構(gòu)帶 動國內(nèi)小買家進場吸納的特點。 kimberly-clark 深圳寫字樓深圳寫字樓 小結(jié)小結(jié) 2、深圳寫字樓市場熱點西移呈必然趨勢、深圳寫字樓市場熱點西移呈必然趨勢 3、市場細分趨勢明顯，、市場細分趨勢明顯，酒店式公寓酒店式公寓和專業(yè)化寫字樓將成為未來市和專業(yè)化寫字樓將成為未來市 場的熱點場的熱點 1、深圳寫字樓良性發(fā)展，價格不斷上升，市場承接力同步加強、深圳寫字樓良性發(fā)展，價格不斷上升，市場承接力同步加強 4、租購群體多元化，寫字樓市場投資氣氛漸濃、租購群體多元化，

10、寫字樓市場投資氣氛漸濃 【第一部分【第一部分 外部環(huán)境解析外部環(huán)境解析】 宏觀宏觀 環(huán)境解析環(huán)境解析 深圳寫字樓市場解析深圳寫字樓市場解析 深圳商務(wù)公寓概況深圳商務(wù)公寓概況 商務(wù)公寓的前身叫商住公寓， 根據(jù)不同的形態(tài)又可以細分 為soho，boho，studio 等形式，是一種即可居住又 可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán) 上屬于公寓類型，但其中又 完全具備寫字樓的功能，是 近年來出現(xiàn)的一種極具投資 價值的物業(yè)。 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 商務(wù)公寓定義商務(wù)公寓定義 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 面積較小，商住兩用面積較小，商住兩用 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 v 70年產(chǎn)權(quán)； v 可以進行工商注冊； v 物管費較寫字樓低； v 開間

11、較小，可自由組合； v 一般每戶需設(shè)廚衛(wèi)的上下水管道； v 優(yōu)越的地段和交通條件 ； v 接近甲級寫字樓的外立面； v 完善配套。 商務(wù)公寓特點商務(wù)公寓特點 財富廣場財富廣場 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 深圳商務(wù)公寓分類深圳商務(wù)公寓分類 1 sohosoho或或bohoboho 可住可辦公空間可住可辦公空間 2 產(chǎn)權(quán)式公寓產(chǎn)權(quán)式公寓 3 酒店式公寓酒店式公寓 4 純商務(wù)公寓純商務(wù)公寓 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 1、soho或或boho可住可辦公空間可住可辦公空間 在國外，soho指藝術(shù)家用的 倉庫，可以按照自己的生活品位來 設(shè)計。而如今，soho泛指在家辦 公或小型創(chuàng)業(yè)者，特色是自己掌握， 調(diào)配工作時間，又特指

12、善于利用通 訊器材、電腦、互聯(lián)網(wǎng)、由三五個 同好者共同組成的自由工作室。 深圳標榜為soho的物業(yè)主要爵 士大廈、擎天華庭、都市e站、東門 國際廣場等。 擎天華庭擎天華庭 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 1、soho或或boho可住可辦公空間可住可辦公空間 v 產(chǎn)品角度 soho/boho等可商可住的公寓 屬于寫字樓前期概念產(chǎn)品，概念 已經(jīng)落伍，成為雞肋產(chǎn)品，既不能滿足商務(wù)人群需要，也不能滿足 高檔公寓客戶； v 開發(fā)角度 不能充分挖掘地段價值； v 營銷角度 難以樹立強勢形象以及超然的價值； 難以整合更多資源。 這種商務(wù)公寓形態(tài)逐步淡出視野，被市場所淘汰這種商務(wù)公寓形態(tài)逐步淡出視野，被市場所淘汰 商務(wù)公寓

13、商務(wù)公寓 2、產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓 v 成本角度 前期對資金的要求較高，發(fā)展壓力較大； v 經(jīng)營角度 經(jīng)營風險高； 跨行業(yè)經(jīng)營，必須給予回報承諾，涉及發(fā) 展商繼續(xù)經(jīng)營該項目，收益較難以把握； v 備注：深圳的東方銀座經(jīng)營的目前來看并不成 功，平均入住率不超過40% 東方銀座東方銀座 這種商務(wù)公寓形態(tài)市場承接力有限，經(jīng)營風險高，也將被市場淘汰這種商務(wù)公寓形態(tài)市場承接力有限，經(jīng)營風險高，也將被市場淘汰 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 3、酒店式公寓、酒店式公寓 v 市場角度 存在較大的市場空間,較受投資型客戶親睞； v 開發(fā)角度 對地段要求較高； v 經(jīng)營角度 酒店式服務(wù)，公寓式管理； v 營銷角度 形象高，

14、實現(xiàn)高價能力強，易于宣傳炒作； v 代表產(chǎn)品 白金酒店式公寓 白金酒店公寓白金酒店公寓 酒店式公寓已成為市場熱點，深受市場親睞，發(fā)展前景廣闊酒店式公寓已成為市場熱點，深受市場親睞，發(fā)展前景廣闊 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 4、純商務(wù)公寓、純商務(wù)公寓 v 市場角度 市場有一定的接受力，主要集中在中小型企 業(yè)和投資客 v 開發(fā)角度 開發(fā)公寓式寫字樓較純寫字樓成本低廉； v 成功案例 深圳真正打“純商務(wù)公寓”的只有一個樓盤 求是大廈。求是大廈是深圳有關(guān)政府職能部 門批出的首批以“商務(wù)公寓”分類的物業(yè)類型， 也是深南大道上擁有70年完整產(chǎn)權(quán)的商務(wù)公寓。 市場反映良好。 求是大廈求是大廈 純商務(wù)公寓面積區(qū)間靈活，

15、市場反應(yīng)良好純商務(wù)公寓面積區(qū)間靈活，市場反應(yīng)良好 從市場角度來看，從市場角度來看，酒店式公寓酒店式公寓優(yōu)勢優(yōu)勢 明顯，既具純商務(wù)公寓的面積劃分靈活明顯，既具純商務(wù)公寓的面積劃分靈活 的特點，同時從外部形象的特點，同時從外部形象、物業(yè)管理服物業(yè)管理服 務(wù)和營銷方面體現(xiàn)，都具有鮮明特點，務(wù)和營銷方面體現(xiàn)，都具有鮮明特點， 市場接受程度高，未來將成為寫字樓市市場接受程度高，未來將成為寫字樓市 場發(fā)展的主要方向場發(fā)展的主要方向 深圳酒店式公寓供應(yīng)分析深圳酒店式公寓供應(yīng)分析 （深圳主要在售在建的酒店式公寓） v 深圳市面上真正屬于酒 店式公寓的物業(yè)數(shù)量有 限，但由于這種物業(yè)近 期在深圳熱銷，也有不 少樓

16、盤打著酒店式公寓 的旗號銷售，而這些所 謂的商務(wù)公寓離真正意 義上的商務(wù)公寓還有一 定的差距； v 深圳酒店式公寓的主要 供應(yīng)量集中在中心區(qū)及 其輻射區(qū)域，超過總量 的5050。 樓盤名稱所屬區(qū)域開盤時間 建筑面積 （） 平均價格 （元/） 新銀座華庭 羅湖 04-06-06953928700 天俊cepa時 代 04-06-1820000多8000左右 國際商務(wù)大廈 中心區(qū) 132406.70 金中環(huán)國際 商務(wù)大廈 103153 南方國際廣場155124 東方時代廣場華強北04-03-2766851.9313000 東方銀座竹子林 農(nóng)科 中心 03-11-1544298.5012000 深南

17、國際商務(wù)04-06-2746873.908500 國際市長 交流中心 南山04-03-20417808800 酒店式公寓酒店式公寓 v 市場反應(yīng)比較好； v 價格比較高； v 地段要求高； v 酒店式的市場認可度 比較高 v 寶安酒店式公寓市場 供應(yīng)缺乏； 樓盤名稱樓盤名稱所屬區(qū)域所屬區(qū)域開盤時間開盤時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 平均價格平均價格 （元（元/ / ） 新銀座華庭新銀座華庭 羅湖羅湖 04-06-0604-06-06sohosoho87008700 天俊天俊cepacepa時代時代04-06-1804-06-1880008000左右左右 置地置地逸軒逸軒05-03-2705-03-27酒

18、店式酒店式95009500 世金漢宮世金漢宮 福田福田 05-04-1605-04-16酒店式酒店式1800018000 京基御景華城京基御景華城04-11-2004-11-20酒店式酒店式85008500 金中環(huán)國際金中環(huán)國際 商務(wù)大廈商務(wù)大廈 05-10-3005-10-30 純商純商/ /酒店酒店 式式 16000/1816000/18 000000 財富廣場財富廣場商務(wù)商務(wù)85008500 東方時代廣場東方時代廣場華強北華強北04-03-2704-03-27商務(wù)商務(wù)1300013000 東方銀座東方銀座 竹子林竹子林/ /農(nóng)農(nóng) 科中心科中心 03-11-1503-11-15產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)12

19、00012000 深南國際商務(wù)深南國際商務(wù)04-06-2704-06-27商務(wù)商務(wù)85008500 國際市長國際市長 交流中心交流中心 南山南山 04-03-2004-03-20酒店式酒店式88008800 泰格公寓（只租泰格公寓（只租 不售）不售） 03-07-0103-07-01酒店式酒店式 澎柏澎柏白金酒店白金酒店 公寓公寓 寶安寶安03-10-0103-10-01酒店式酒店式43004300 酒店式公寓酒店式公寓 深圳酒店式公寓供應(yīng)分析深圳酒店式公寓供應(yīng)分析 深圳酒店式公寓租金狀況一覽深圳酒店式公寓租金狀況一覽 （以下數(shù)據(jù)來源于中原三級市場05年7月份的租賃成交記錄） 項目名稱項目名稱

20、區(qū)域區(qū)域戶戶 型型面積（面積（）月租金月租金 單位面積租單位面積租 金金 出租率出租率 東方時代東方時代福田福田單房單房2525160016006464 94%94% 東方時代東方時代福田福田2 2房房1 1廳廳4646300030006565 南方國際廣場南方國際廣場福田福田1 1房房1 1廳廳4242240024005757 92%92% 南方國際廣場南方國際廣場福田福田單房單房36.2736.27230023006363 城市天地廣場城市天地廣場羅湖羅湖2 2房房1 1廳廳585835003500606096%96% 地王公寓地王公寓羅湖羅湖2 2房房757575007500100100

21、100%100% 國際市長交流中國際市長交流中 心心 南山南山1 1房房1 1廳廳404026002600656593%93% 澎柏澎柏白金酒店公白金酒店公 寓寓 寶安寶安1 1房房1 1廳廳333316001600484891%91% 租金高，主流租金約租金高，主流租金約6565元元/m2/m2/月；出租高，都在月；出租高，都在 90%90%以上。以上。 酒店式公寓酒店式公寓 同等地段非酒店式公寓租金狀況一覽同等地段非酒店式公寓租金狀況一覽 （以下數(shù)據(jù)來源于中原三級市場05年7月份的租賃成交記錄） 項目名稱項目名稱 區(qū)域區(qū)域 戶戶 型型面積（面積（）月租金月租金單位面積租金單位面積租金 皇御

22、苑皇御苑福田福田1 1房房1 1廳廳4242200020004747 僑福大廈僑福大廈福田福田2 2房房1 1廳廳5353250025004747 星河國際星河國際福田福田2 2房房2 2廳廳86.786.7430043005050 都市名園都市名園羅湖羅湖1 1房房1 1廳廳4848170017003535 駿庭名園駿庭名園羅湖羅湖1 1房房1 1廳廳5151180018003535 金園金園羅湖羅湖1 1房房1 1廳廳4040140014003535 海岸明珠海岸明珠南山南山1 1房房1 1廳廳4343200020004646 夢想家園夢想家園南山南山2 2房房1 1廳廳62.8662.8

23、6190019003030 白金時代白金時代寶安寶安2 2房房1 1廳廳7575160016002121 租金一般，主流租金約租金一般，主流租金約3535元元/m2/m2/月；月； 酒店式公寓酒店式公寓 深圳五星級酒店月租金一覽深圳五星級酒店月租金一覽 酒店名稱酒店名稱面積面積包月租金（人民幣）包月租金（人民幣） 單位面積租金單位面積租金 香格里拉酒店香格里拉酒店7070左右左右3000030000元元 428428 富臨酒店富臨酒店4545左右左右2000020000元元 445445 彭年酒店彭年酒店4545左右左右1800018000元元 400400 彭年酒店彭年酒店7070左右左右2

24、500025000元元 357357 丹楓白露丹楓白露7070左右左右1800018000元元 257257 陽光酒店陽光酒店4343左右左右1860018600元元 432432 恒豐酒店恒豐酒店4848左右左右2000020000元元 416416 租金很高，主流租金約租金很高，主流租金約400400元元/m2/m2/月；月； 酒店式公寓酒店式公寓 深圳部分寫字樓租金一覽深圳部分寫字樓租金一覽 物業(yè)名稱物業(yè)名稱平均租金平均租金( (元元/ /月月) ) 地王大廈地王大廈120120 世界金融中心世界金融中心110110 深業(yè)中心深業(yè)中心9595 發(fā)展銀行大廈發(fā)展銀行大廈115115 中信大

25、廈中信大廈110110 新聞大廈新聞大廈6565 國際商會大廈國際商會大廈9090 卓越大廈卓越大廈9090 寶安公路局大廈寶安公路局大廈6060 租金較高，主流租金約租金較高，主流租金約9090元元/m2/m2/月；月； 酒店式公寓酒店式公寓 酒店式公寓、高檔住宅、五星酒店、純寫字樓租金比較分析酒店式公寓、高檔住宅、五星酒店、純寫字樓租金比較分析 酒店式公寓租金遠高于高檔公寓。酒店式公寓租金遠高于高檔公寓。 酒店式公寓酒店式公寓 酒店式公寓、高檔住宅、五星酒店、純寫字樓綜合比較分析酒店式公寓、高檔住宅、五星酒店、純寫字樓綜合比較分析 高檔住宅酒店純寫字樓 經(jīng)濟性+ +- - - 商務(wù)功能-

26、-0 0+ + 服務(wù)功能- -0 0- - 居住功能0 00 0- - （注：“+”表示好于，“-”表示弱于，“0”表 示一致） 酒店式公寓綜合性能比較好的，市場競爭力很強。酒店式公寓綜合性能比較好的，市場競爭力很強。 酒店式公寓酒店式公寓 以以1.71.7萬的均價，一推出就被搶購一空，除去裝修費用以外，其萬的均價，一推出就被搶購一空，除去裝修費用以外，其 銷售價格高出同區(qū)域項目銷售價格高出同區(qū)域項目17%17%。 個案分析個案分析世金漢宮世金漢宮 v 項目位置項目位置： 羅湖地王商業(yè)金融區(qū)，深南東路旁 v 發(fā)展商發(fā)展商：茂業(yè)集團 v 總建筑面積總建筑面積： 34544 v 套套 數(shù)數(shù)：718

27、套 v 均均 價價：17000元/ v 客客 戶戶：主要為投資客（深圳本地占 60，外 銷中香港占37%、加拿大 20%） ，部分 私營業(yè)主、企業(yè)高管 及公務(wù)員。 v 主力戶型主力戶型：30-64m2 v 交樓標準交樓標準：精裝修 v 項目位置項目位置： 上步南路，中信城市廣場旁 v 發(fā)展商發(fā)展商：佳兆業(yè)地產(chǎn) v 總建筑面積總建筑面積： 98254 v 套套 數(shù)數(shù)：1564套 v 均均 價價：13000元/ v 客客 戶戶：投資客占70，30自 ??；以 福田為主，有少量香港 客戶 v 主力戶型主力戶型：21-46m2 v 交樓標準交樓標準：精裝修 05.12.1705.12.17開盤當天銷售開

28、盤當天銷售500500多套，均價除去裝修費用，其銷售價格多套，均價除去裝修費用，其銷售價格 高出同區(qū)域項目高出同區(qū)域項目10%10%左右。左右。 備注備注: :原子悅臺爛尾樓項目改造。原子悅臺爛尾樓項目改造。 個案分析個案分析佳兆業(yè)中心佳兆業(yè)中心 小結(jié)小結(jié) 2、酒店式公寓受市場接受程度高，容易受市場追捧、酒店式公寓受市場接受程度高，容易受市場追捧 1、酒店式公寓綜合性能好，競爭力強、酒店式公寓綜合性能好，競爭力強 3、酒店式公寓通常售價比同區(qū)域住宅和寫字樓高，開發(fā)商、酒店式公寓通常售價比同區(qū)域住宅和寫字樓高，開發(fā)商 容易獲得較高溢價容易獲得較高溢價 酒店式公寓酒店式公寓 【第二部分【第二部分

29、內(nèi)部環(huán)境解析內(nèi)部環(huán)境解析】 寶安寫字樓市場現(xiàn)狀寶安寫字樓市場現(xiàn)狀 寶安寫字樓未來發(fā)展機遇寶安寫字樓未來發(fā)展機遇 寶安寫字樓市場未來格局寶安寫字樓市場未來格局 【第二部分【第二部分 內(nèi)部環(huán)境解析內(nèi)部環(huán)境解析】 寶安寫字樓市場現(xiàn)狀寶安寫字樓市場現(xiàn)狀 寶安寫字樓未來發(fā)展機遇寶安寫字樓未來發(fā)展機遇 寶安寫字樓市場未來格局寶安寫字樓市場未來格局 寫字樓分布寫字樓分布 寶恒大廈寶恒大廈 公路局大廈公路局大廈 廣場大廈廣場大廈 海暉大廈海暉大廈 郵電大廈郵電大廈深信泰豐深信泰豐 海關(guān)大廈海關(guān)大廈 泰華大廈泰華大廈 冠利達大廈冠利達大廈 經(jīng)發(fā)大廈經(jīng)發(fā)大廈 供銷大廈供銷大廈 n 寶安寫字樓分布在廣深公路（即寶安

30、寫字樓分布在廣深公路（即107國道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安二路沿線三大國道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安二路沿線三大 板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即107國道）沿線居多。國道）沿線居多。 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 no.名稱名稱位置位置建設(shè)單位建設(shè)單位樓高樓高建筑面積建筑面積( () 1公路局大廈12區(qū)寶民一路寶安區(qū)公路局28f約29,000 2寶暉大廈45區(qū)創(chuàng)業(yè)路立交南德業(yè)基投資28f33,066 3海關(guān)大廈23區(qū)新安三路寶安海關(guān)22f暫不詳 4冠利達大廈30區(qū)前進路暫不詳26f38,800 5泰華大廈30區(qū)前進路泰華地產(chǎn)28f商業(yè)裙樓 6

31、郵電廣場13區(qū)寶民一路寶安郵電局28f暫不詳 7廣場大廈9區(qū)寶城廣場北暫不詳17f約35,000 8深信泰豐大廈(21區(qū))創(chuàng)業(yè)路與前進路交匯處深信西部17f約10,000 9寶恒大廈(3區(qū))建安1路與新安2路之間寶恒集團23f31,577 10供銷大廈6區(qū)新圳路與前進一路之間寶安供銷社13f不詳 11經(jīng)發(fā)大廈6區(qū)前進一路寶安外經(jīng)辦21f不詳 物業(yè)介紹物業(yè)介紹 資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)， 缺乏高檔次寫字樓缺乏高檔次寫字樓 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 供需分析供需分析 與深圳

32、其他區(qū)域的寫字樓市場相比，寶安區(qū)寫字樓市場起步晚、與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場相比，寶安區(qū)寫字樓市場起步晚、 發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。 資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 供需分析供需分析 租賃項目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率租賃項目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率 整體上比較高，均達到整體上比較高，均達到9090以上，租賃市場形勢良好。以上，租賃市場形勢良好。 資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 物業(yè)形態(tài)分析物業(yè)形態(tài)分析 政

33、府性商務(wù)寫字樓政府性商務(wù)寫字樓 n 公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進駐辦公，收取相應(yīng)費用，出租率較高。 純純 寫寫 字字 樓樓 n 公路局大廈、深信泰大廈、海關(guān)大廈等； 商商 務(wù)務(wù) 寫寫 字字 樓樓 n 由星級酒店及商務(wù)辦公為一體的綜合性寫字樓，集商務(wù)、辦公、娛樂、餐飲、 休閑等多功能商務(wù)辦公寫字樓；如早期的冠利達大廈、寶暉大廈等 其他物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽瞧渌飿I(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽?n該種寫字樓租金相對較低，而且由于非純寫字樓，其配套硬件缺乏，更缺 少相應(yīng)的物業(yè)管理，所以其管理費非常低； 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 名名 稱稱標準層面積（標準層面積（）面積分割（面積分割（） 公路局大廈約1000501

34、50 寶暉大廈約105740150之間 海關(guān)大廈不詳70150 冠利達大廈平均200050100 泰華大廈約1500110 郵電廣場1500100200 廣場大廈2000100280 寶恒大廈約1200未定 尖沙咀購物廣場4f約150080150 供銷大廈約96040 中怡名苑300多6080 經(jīng)發(fā)大廈75050110 空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在80-15080-150之間，主要原因之間，主要原因 是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。 面積區(qū)間分析面

35、積區(qū)間分析 資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 租賃市場分析租賃市場分析 資料來源：深圳中原深港研究中心 高價位水平為高價位水平為50506060元元/ / /月（含物管費），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈；月（含物管費），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈； 中等價位水平為中等價位水平為4550元元/月（含物管費），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等；月（含物管費），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等； 低價位水平為低價位水平為2533元元/月（含物管費），例如泰華大廈、供銷大廈、冠利達大廈等。月（含物管費），例如泰華大廈、供銷大廈、冠利達大廈等。 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 n

36、0.名名 稱稱客戶門類客戶門類主力客戶主力客戶 1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介、保險、電子集團、律師事務(wù)所等公路系統(tǒng) 2寶暉大廈電子、酒店、高科技、保險中介、律師事務(wù)所、投資等電子類 3海關(guān)大廈海關(guān)、外經(jīng)辦、投資、顧問、電子、物流、律師等海關(guān)、外經(jīng)辦 4冠利達大廈酒店、中介、保險、電子、律師事務(wù)所等電子類 5泰華大廈電子、培訓、教育、交通運輸、中介、保險等電子類 6郵電廣場郵電、電子信息、政府機構(gòu)、中介、投資、保險等郵電、電子信息 7廣場大廈政府機構(gòu)、投資、保險、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等政府機構(gòu) 8深信泰豐大廈尚未招商 9寶恒大廈尚未招商寶恒集團 10供銷大廈供銷系統(tǒng)、物流、化妝品、食品、化工

37、、電子等供銷系統(tǒng) 11經(jīng)發(fā)大廈外經(jīng)辦、政府單位、保險、貿(mào)易、科技、電子、銀行等電子科技 據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計資料顯示：進駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計資料顯示：進駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高 科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。 客戶分析客戶分析 資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 客戶特征分析客戶特征分析 資料來源：深圳中原深港研究中心 電電 子子 類類 公公 司司 占占 主主 導導 n區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達 60% 左右； 寶寶 安安 工工 業(yè)業(yè) 廠廠 房房 客客 戶戶 n

38、在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來彰顯其實力 物物 流流 業(yè)業(yè) 客客 戶戶 n 寶安作為未來的航空 + 配送的物流園區(qū)，必將吸納眾多相關(guān)公司進入寶安； 服服 務(wù)務(wù) 業(yè)業(yè) 客客 戶戶 n客戶主要包括房地產(chǎn)業(yè)、進出口貿(mào)易、廣告、證券公司、保險業(yè)等服務(wù)性 行業(yè)； 其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司 n其他一些城市企業(yè)駐深辦事處或致力于在寶安拓展業(yè)務(wù)的公司； 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 小結(jié)小結(jié) 4、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低 2、租賃占主流，且租賃市場發(fā)展形式良好租賃占主流，且租賃市場發(fā)展形式良好 3、寫字樓形態(tài)多樣，市場化程度不

39、高寫字樓形態(tài)多樣，市場化程度不高 5、寫字樓客戶以電子寫字樓客戶以電子、高科技高科技、物流為主，基本物流為主，基本 -以本土企業(yè)為主，對外的輻射能力較弱以本土企業(yè)為主，對外的輻射能力較弱 1、寶安寫字樓市場目前尚處于起步發(fā)展階段，檔次低寶安寫字樓市場目前尚處于起步發(fā)展階段，檔次低 寶安寫字樓現(xiàn)狀寶安寫字樓現(xiàn)狀 【第二部分【第二部分 內(nèi)部環(huán)境解析內(nèi)部環(huán)境解析】 寶安寫字樓市場現(xiàn)狀寶安寫字樓市場現(xiàn)狀 寶安寫字樓未來發(fā)展機遇寶安寫字樓未來發(fā)展機遇 寶安寫字樓市場未來格局寶安寫字樓市場未來格局 未來發(fā)展機遇未來發(fā)展機遇 交通規(guī)劃交通規(guī)劃 廣深沿江高速廣深沿江高速 寶安大道寶安大道 地鐵地鐵1號線號線

40、寫字樓的輻射能力取決于交通的輻射力，寶安寫字樓市場隨著交通寫字樓的輻射能力取決于交通的輻射力，寶安寫字樓市場隨著交通 路網(wǎng)的不斷完善，路網(wǎng)的不斷完善，將迎來歷史性的突破，使更多的企業(yè)商務(wù)寶安形將迎來歷史性的突破，使更多的企業(yè)商務(wù)寶安形 成可能成可能 西部跨海大橋西部跨海大橋 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 入世、cepa和9+2等利好，吸引更多跨國企業(yè)入駐深圳乃至本 區(qū)域，大面積租購寫字樓，與國內(nèi)其他企業(yè)機構(gòu)一道成為深圳 寫字樓租售市場不容忽視的重要力量 人民幣升值的預期，吸引大量外來資金投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場， 帶動房地產(chǎn)價格不斷上漲，同時吸引內(nèi)資機構(gòu)及國內(nèi)小買家的 介入 經(jīng)濟環(huán)境的向好，有效吸引大量外來資金

41、進入寶安寫字樓市場，置經(jīng)濟環(huán)境的向好，有效吸引大量外來資金進入寶安寫字樓市場，置 業(yè)或投資業(yè)或投資 未來發(fā)展機遇未來發(fā)展機遇 寶安區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略寶安區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 寶安區(qū)每年的gdp都保持在15%以上的增幅，由外貿(mào)出口 拉動實現(xiàn)的增幅每年都達到了五成左右 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,全年高新科技產(chǎn)品產(chǎn)值359億元,占 工業(yè)總產(chǎn)值的39%,比上年增長38%。寶安整個工業(yè)的產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)初見成效 2003年10月30日中共深圳市委、深圳市人民政府關(guān)于加 快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程的意見公布，預示寶安的 城市化進程已經(jīng)拉開序幕 城市化發(fā)展將進一步加快寶安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，勞動密集型產(chǎn)業(yè)比城市化發(fā)展將進一步加快寶

42、安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，勞動密集型產(chǎn)業(yè)比 例將進一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展例將進一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展 未來發(fā)展機遇未來發(fā)展機遇 寶安企業(yè)狀況寶安企業(yè)狀況 20052005年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%13.9%，僅次于福田和羅湖，僅次于福田和羅湖 新增企業(yè)投資額占全市新增企業(yè)投資額占全市14.2%14.2%，僅次于福田和羅湖，僅次于福田和羅湖 數(shù)據(jù)來源：深圳市工商行政管理2005年度總結(jié)報告 未來發(fā)展機遇未來發(fā)展機遇 寶安企業(yè)狀況寶安企業(yè)狀況 2005年企業(yè)新增量占全市比例（% ）備注 商貿(mào)業(yè)703323.4 發(fā)展迅速發(fā)展迅速 制造業(yè)38

43、8656.4 穩(wěn)居全市首位穩(wěn)居全市首位 信息咨詢業(yè)3677.3 增長迅速增長迅速 高科技產(chǎn)業(yè)88818.7 迅速超越南山，居第二迅速超越南山，居第二 金融保險業(yè)54223.5 迅速超越羅湖，居第二迅速超越羅湖，居第二 居民服務(wù)業(yè)33621 迅速崛起的第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起的第三產(chǎn)業(yè) 計算機應(yīng)用1016.2 發(fā)展遲緩，剛剛起步發(fā)展遲緩，剛剛起步 物流業(yè)19317 僅次福田和羅湖僅次福田和羅湖 房地產(chǎn)業(yè)12213.8 剛剛起步，以經(jīng)紀為主剛剛起步，以經(jīng)紀為主 數(shù)據(jù)來源：深圳市工商行政管理2005年度總結(jié)報告 商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，為寶商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險、物流

44、行業(yè)的迅速發(fā)展，為寶 安寫字樓市場未來的發(fā)展提供發(fā)展的基礎(chǔ)安寫字樓市場未來的發(fā)展提供發(fā)展的基礎(chǔ) 未來發(fā)展機遇未來發(fā)展機遇 小結(jié)小結(jié) 未來發(fā)展機遇未來發(fā)展機遇 隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強，越 來越多的企業(yè)將進駐寶安 勞動密集型產(chǎn)業(yè)比例將進一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到 飛速發(fā)展 2005年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖 商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險、物流行業(yè)的迅速發(fā)展， 使上述行業(yè)將成為寫字樓的主流客戶 市場輻射市場輻射 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 企業(yè)數(shù)量企業(yè)數(shù)量 行業(yè)變化行業(yè)變化 【第二部分【第二部分 內(nèi)部環(huán)境解析內(nèi)部環(huán)境解析】 寶安寫字樓市場現(xiàn)狀寶安

45、寫字樓市場現(xiàn)狀 寶安寫字樓未來發(fā)展機遇寶安寫字樓未來發(fā)展機遇 寶安寫字樓市場未來格局寶安寫字樓市場未來格局 影響寫字樓市場的因素影響寫字樓市場的因素寶安新規(guī)劃寶安新規(guī)劃 未來格局未來格局 西部組團定位前海灣地區(qū)物流 寶安中心區(qū)規(guī)劃大鏟島建設(shè) 未來格局未來格局 a002-0013宗地宗地 a002-0020宗地宗地 影響寫字樓市場的因素影響寫字樓市場的因素寶安中心區(qū)寫字樓規(guī)劃寶安中心區(qū)寫字樓規(guī)劃 隨著寶安中心區(qū)隨著寶安中心區(qū)3 3塊寫字樓用地競拍，拉開了寶安寫字樓發(fā)展的序幕，塊寫字樓用地競拍，拉開了寶安寫字樓發(fā)展的序幕， 未來中心區(qū)規(guī)劃將有未來中心區(qū)規(guī)劃將有4040棟寫字樓投放，新的商務(wù)中心即將

46、形成棟寫字樓投放，新的商務(wù)中心即將形成 未來格局未來格局 占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、 高起點、高標準的新型商高起點、高標準的新型商 務(wù)區(qū)務(wù)區(qū) 位于新安老城區(qū)，周邊配位于新安老城區(qū)，周邊配 套完善，交通便利的傳統(tǒng)套完善，交通便利的傳統(tǒng) 型商務(wù)區(qū)型商務(wù)區(qū) 未來格局未來格局 區(qū)域競爭格局區(qū)域競爭格局 規(guī)劃規(guī)劃交通交通 配套配套位置位置 品牌品牌產(chǎn)品產(chǎn)品 新安老城區(qū)新安老城區(qū)寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) 地鐵一號線，寶安大道， 沿海廣深高速等將進一步 提高中心區(qū)對外輻射力 寶安中心區(qū)未來商 務(wù)環(huán)境將更為純粹 寶安中心區(qū)定位為深圳 次中心，區(qū)域未來規(guī)劃 有40棟寫字樓 新安老城區(qū)擁有成熟配

47、套 寶安中心區(qū)規(guī)劃將吸引更多知名 開發(fā)商集約開發(fā)（如：榮超） 寶安中心區(qū)將吸引更多知名企業(yè)進駐，類似福田中 心區(qū)，將逐步形成以總部經(jīng)濟為主的寫字樓形態(tài) 面對寶安中心區(qū)未來日益激烈 的競爭，我們將如何去應(yīng)對？ 未來格局未來格局 競爭策略競爭策略 策略：策略： 田忌賽馬，瞄準對手短板田忌賽馬，瞄準對手短板 同寶安中心區(qū)比較，新安老城區(qū)配套優(yōu)勢明顯同寶安中心區(qū)比較，新安老城區(qū)配套優(yōu)勢明顯 我們的策略是：我們的策略是： 分分 流流 產(chǎn)品方面與寶安中心區(qū)形成產(chǎn)品方面與寶安中心區(qū)形成差異化，最大限度地差異化，最大限度地 分流寶安中心區(qū)寫字樓客戶分流寶安中心區(qū)寫字樓客戶 【第三部分【第三部分 區(qū)域客戶研究區(qū)

48、域客戶研究】 交通規(guī)劃影響的交通規(guī)劃影響的 經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)濟環(huán)境帶來的 發(fā)展戰(zhàn)略催生的發(fā)展戰(zhàn)略催生的 企業(yè)狀況新生的企業(yè)狀況新生的 新增客戶新增客戶 原有客戶原有客戶 區(qū)域規(guī)劃吸引的區(qū)域規(guī)劃吸引的 現(xiàn)有寫字樓租客現(xiàn)有寫字樓租客 房地產(chǎn)投資客房地產(chǎn)投資客 客戶來源客戶來源 客戶主要流向客戶主要流向 區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶 交通規(guī)劃影響的客戶交通規(guī)劃影響的客戶 經(jīng)濟環(huán)境帶來的投資類型客戶經(jīng)濟環(huán)境帶來的投資類型客戶 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶新生的企業(yè)客戶 區(qū)域輻射力決定客戶的流向區(qū)域輻射力決定客戶的流向 新安老城區(qū)客戶主要來源新安老城區(qū)客戶主要來源

49、經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)濟環(huán)境帶來的 發(fā)展戰(zhàn)略催生的發(fā)展戰(zhàn)略催生的 企業(yè)狀況新生的企業(yè)狀況新生的 新增客戶新增客戶 原有客戶原有客戶 現(xiàn)有寫字樓租客現(xiàn)有寫字樓租客 房地產(chǎn)投資客房地產(chǎn)投資客 針對寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)內(nèi)針對寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)內(nèi) 同行業(yè)客戶，深圳中原三級市場工商鋪部協(xié)同深港研究中心對上述客戶同行業(yè)客戶，深圳中原三級市場工商鋪部協(xié)同深港研究中心對上述客戶 進行了抽樣調(diào)研，本次取樣如下：進行了抽樣調(diào)研，本次取樣如下： 寶安寫字樓現(xiàn)有租客寶安寫字樓現(xiàn)有租客20份份 房地產(chǎn)投資客房地產(chǎn)投資客20份份 寶安新興客戶寶安新興客戶

50、20份份 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 新安老城區(qū)客戶新安老城區(qū)客戶 受訪企業(yè)九成為私營企業(yè)，其余為外受訪企業(yè)九成為私營企業(yè)，其余為外 資企業(yè)。資企業(yè)。 客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模 10人以下的企業(yè)有人以下的企業(yè)有16家，占家，占27%，10- 50人企業(yè)人企業(yè)32家，占家，占53%，超過，超過50人的人的 企業(yè)有企業(yè)有12家，占家，占20%。中小規(guī)模公司。中小規(guī)模公司 是目前寶安區(qū)寫字樓需求的主流。是目前寶安區(qū)寫字樓需求的主流。 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建 筑筑/房地產(chǎn)和制造

51、業(yè)也占一定份額房地產(chǎn)和制造業(yè)也占一定份額 。 客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研行業(yè)分布行業(yè)分布 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 當問及購買寫字樓會考慮的因素時，當問及購買寫字樓會考慮的因素時， 項目位置的提及率最高，此外，大廈項目位置的提及率最高，此外，大廈 的形象是影響客戶購買寫字樓的重要的形象是影響客戶購買寫字樓的重要 因素。因素。 置業(yè)考慮因素置業(yè)考慮因素客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 大廈形象設(shè)計是影響項目檔次的最大廈形象設(shè)計是影響項目檔次的最 主要因素，受訪主要因素，受訪60家企業(yè)當中，有家企業(yè)當中，有 46家企業(yè)提及大廈形象設(shè)計，其次家企業(yè)提及大廈形象設(shè)計，其次 是大堂設(shè)計和電

52、梯品牌。是大堂設(shè)計和電梯品牌。 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 中午就餐不方便是受訪企業(yè)最希中午就餐不方便是受訪企業(yè)最希 望解決的問題，共有望解決的問題，共有17家企業(yè)，家企業(yè)， 提到此問題。此外，有提到此問題。此外，有12家企業(yè)家企業(yè) 提出沒有休閑商談地方。提出沒有休閑商談地方。 銀行被認為是寫字樓最為需要的配套，銀行被認為是寫字樓最為需要的配套， 共有共有23家企業(yè)提及。其次餐飲中心家企業(yè)提及。其次餐飲中心 和商務(wù)中心提及率都比較高。和商務(wù)中心提及率都比較高。 需要解決的問題和配套設(shè)施的重要性需要解決的問題和配套設(shè)施的重要性客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 受訪企業(yè)當中有受訪企

53、業(yè)當中有20家表示如果自家表示如果自 身沒有會議室，當開會人數(shù)超過身沒有會議室，當開會人數(shù)超過 20人就需要租用會議室，但也有人就需要租用會議室，但也有 12家企業(yè)表示當開會人數(shù)超過家企業(yè)表示當開會人數(shù)超過40 人才會租用會議室。人才會租用會議室。 受訪企業(yè)當中有受訪企業(yè)當中有45家表示希望加強家表示希望加強 物業(yè)管理的服務(wù)，而在其它三個服務(wù)物業(yè)管理的服務(wù)，而在其它三個服務(wù) 選項方面，受訪者大多都是選擇多個選項方面，受訪者大多都是選擇多個 選項，這說明他們對其它的服務(wù)同樣選項，這說明他們對其它的服務(wù)同樣 非常希望改進。非常希望改進。 會議室使用情況和需要加強的服務(wù)會議室使用情況和需要加強的服務(wù)

54、客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 受訪企業(yè)對現(xiàn)住寫字樓沒有表受訪企業(yè)對現(xiàn)住寫字樓沒有表 示不太滿意的，表示比較滿意示不太滿意的，表示比較滿意 和一般的企業(yè)均為和一般的企業(yè)均為50%。 表示比較滿意的地方： 交通方便， 配套較完善 價格合理 不滿意的地方： 物業(yè)管理 電梯上下班擁擠 中午就餐不便 洗手間太小 對現(xiàn)有寫字樓的滿意度對現(xiàn)有寫字樓的滿意度客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若再次選擇，考慮調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若再次選擇，考慮40-60的公司最多，的公司最多，27 家公司提及，此外，家公司提及，此外，100-1500的提及次數(shù)也有

55、的提及次數(shù)也有18家。家。 再次選擇需求再次選擇需求客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 調(diào)研小結(jié)調(diào)研小結(jié)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶對于面積的需求呈兩級分化格局，4060 平米區(qū)間占主流，其次是100-150平米左右 配套： 心理： 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 面積： 對于物業(yè)管理方面非?？粗?；同時注重餐飲、 娛樂、休閑空間、金融服務(wù)等 對于物業(yè)的形象、設(shè)計非?？粗兀浑m然現(xiàn)處于 事業(yè)發(fā)展階段，希望企業(yè)外在形象能給其帶來 更廣闊的發(fā)展空間 【第四部分【第四部分 項目深度剖析項目深度剖析】 項目地塊為舊改項目；原由兩部分組成，每地塊基底面積約為項目地塊為舊改項目；原

56、由兩部分組成，每地塊基底面積約為 932932平米，合計約為平米，合計約為18641864平米；按現(xiàn)有建筑規(guī)劃標準測算，兩平米；按現(xiàn)有建筑規(guī)劃標準測算，兩 部分合并開發(fā)，實際占地面積約部分合并開發(fā)，實際占地面積約46004600平米。平米。 項目基本狀況項目基本狀況 項目深度剖析項目深度剖析 地塊位置地塊位置 項目深度剖析項目深度剖析 該地塊位于寶安該地塊位于寶安3 3區(qū)，臨建安一路，周邊銀行匯集，俗區(qū)，臨建安一路，周邊銀行匯集，俗 稱稱“金融街金融街” 地塊形狀：地塊形狀： 衡量部分衡量部分性能標準性能標準性能表現(xiàn)性能表現(xiàn) 地塊形狀大小對場地開發(fā)的地塊形狀大小對場地開發(fā)的 影響影響 無重要限

57、制 地塊形狀較方正，但面積較小，對開 發(fā)規(guī)模有一定限制 場地設(shè)施：場地設(shè)施： 衡量部分衡量部分性能標準性能標準性能表現(xiàn)性能表現(xiàn) 電力、供水、排水、煤氣電力、供水、排水、煤氣供應(yīng)充足供應(yīng)充足 其他特征：其他特征： 衡量部分衡量部分性能標準性能標準性能表現(xiàn)性能表現(xiàn) 相鄰土地的用途相鄰土地的用途 多為商業(yè)和辦公 用地 目前片區(qū)主要有各大金融機構(gòu)進行辦 公，片區(qū)氛圍已經(jīng)成熟 相鄰建筑物的遮蔽相鄰建筑物的遮蔽無太大不利影響 目前暫無建筑物遮蔽影響，周邊建筑 物高度較低，對本項目景觀無不良影 響 項目地塊特性分析項目地塊特性分析 地塊大致呈矩形，地勢平坦，用地面積地塊大致呈矩形，地勢平坦，用地面積4600

58、，現(xiàn)將地塊分析如下： 項目深度剖析項目深度剖析 規(guī)劃：規(guī)劃： 衡量部分衡量部分性能標準性能標準性能表現(xiàn)性能表現(xiàn) 規(guī)劃對開發(fā)的影響規(guī)劃對開發(fā)的影響 有利于寫字樓發(fā) 展 大鏟島集裝箱碼頭、前海物流商務(wù)中心及 寶安中心區(qū)的規(guī)劃對項目的寫字樓開發(fā)有 很大的利好因素 交通：交通： 衡量部分衡量部分性能標準性能標準性能表現(xiàn)性能表現(xiàn) 交通量交通量目前很大建安路、前進路等道路的交通量都很大 擁擠程度擁擠程度目前不擁擠交通量大但是并不擁擠 瓶頸瓶頸/障礙障礙路口沒有瓶頸規(guī)劃科學，交通流量控制考慮慎密 環(huán)境：環(huán)境： 衡量部分衡量部分性能標準性能標準性能表現(xiàn)性能表現(xiàn) 外部環(huán)境對項目開發(fā)的外部環(huán)境對項目開發(fā)的 影響影

59、響 有利于辦公 本片區(qū)是傳統(tǒng)的政治經(jīng)濟中心，商務(wù)氛圍 成熟，并且受到新中心區(qū)的輻射影響 項目地塊區(qū)位分析項目地塊區(qū)位分析 項目深度剖析項目深度剖析 項目項目s w o t分析分析 劣勢劣勢 機遇機遇 優(yōu)勢優(yōu)勢 威脅威脅 l地理位置地理位置：本宗地位于寶安傳統(tǒng)的政治經(jīng)濟核心區(qū)域； l周邊環(huán)境周邊環(huán)境：建安一路還俗稱“金融街”，周邊聚集著大量銀行、 保險機構(gòu)，是寶安目前金融機構(gòu)最為密集的區(qū)域； l交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)：項目直達107國道，南頭關(guān)口，周邊建安路、前進路 構(gòu)成寶安最為繁華便捷的交通網(wǎng)絡(luò)； l周邊配套周邊配套：項目周邊規(guī)劃的市政、商業(yè)、餐飲等配套齊全，符合 寫字樓開發(fā)的要求； l商業(yè)氛圍商業(yè)

60、氛圍：本項目周邊多為商業(yè)、辦公用地，建成后交通便利， 具備較濃的商業(yè)辦公氛圍。 項目深度剖析項目深度剖析 項目項目s w o t分析分析 劣勢劣勢 機遇機遇 威脅威脅 優(yōu)勢優(yōu)勢 l經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境：寶安的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好； l規(guī)劃前景規(guī)劃前景：蛇口港、赤灣港的擴建，必將引來物流及相關(guān)行 業(yè)集聚； l產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深圳將發(fā)展成以集裝箱運輸為主的港口城市、與 香港功能互補的區(qū)域中心城市，此兩點皆可視作 寶安為深圳未來發(fā)展重點的政府潛臺詞； l產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造：目前寶安寫字樓產(chǎn)品比較稀缺，創(chuàng)新空間較大。 項目深度剖析項目深度剖析 項目項目s w o t分析分析劣勢劣勢 威脅威脅 優(yōu)勢優(yōu)勢 l地塊