酒店項目可行性研究報告

1、編號： 本科畢業(yè)設(shè)計（論文）xx酒店可行性研究xinci hotel feasibility study下屬學(xué)院 專 業(yè) 班 級 學(xué) 號 姓 名 指導(dǎo)教師 職稱 完成日期 201 2 年 4 月 25 日誠 信 承 諾我謹(jǐn)在此承諾：本人所寫的畢業(yè)論文xx酒店可行性研究均系本人獨立完成，沒有抄襲行為，凡涉及其他作者的觀點和材料，均作了注釋，若有不實，后果由本人承擔(dān)。 承諾人（簽名）： 年 月 日摘要【摘要】房地產(chǎn)可行性研究是對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，它對優(yōu)化決策，提高投資效益有著重大意義。酒店作為房地產(chǎn)項目的一種，需要運用可行性研究進行分析.本文將對杭州灣新區(qū)xx酒店有關(guān)的市

2、場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理以及在項目建成后對其經(jīng)濟效益進行科學(xué)預(yù)測和評價，幫助開發(fā)商明確項目獲利能力，識別風(fēng)險，做到科學(xué)、理性投資?！娟P(guān)鍵詞】xx酒店；杭州灣新區(qū)；可行性xinci hotel feasibility study【abstract】the real estate feasibility study is a comprehensive technical and economic analysis and appraisal of the scientific method of the propos

3、ed project, its optimal decision-making, and improve investment efficiency is of great significance. hotel as a kind of real estate projects, this article will consider about markets, resources, engineering, economic and other aspects of xinci features hotel .we use a comprehensive analysis, demonst

4、ration and evaluation after the completion of the project, in order to determine whether the project is technically feasible, economic is reasonable. a scientific prediction and evaluation can help the developers to clear the project profitability, identify risks, and make a scientific, rational inv

5、estment.【keywords】features hotel；hangzhou bay new zone；feasibility study目錄1項目總論51.1項目概況51.2地塊現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析5 1.2.1地塊區(qū)位5 1.2.2地塊概況6 1.2.3建設(shè)條件61.3項目建設(shè)意義71.4項目規(guī)劃設(shè)計方案72市場分析102.1中國旅游及酒店行業(yè)市場分析10 2.2寧波市經(jīng)濟及旅游市場分析11 2.3xx酒店經(jīng)濟環(huán)境分析13 2.3.1新區(qū)投資環(huán)境13 2.3.2區(qū)位優(yōu)勢13 2.3.3慈溪星級酒店賓館經(jīng)營狀況及評價14 2.3.4市場預(yù)測16 2.3.5項目swot分析16 2.3.6

6、價格和宣傳策略173項目投資及資金籌措183.1 投資估算及資金使用情況183.2 項目實施計劃193.3 資金籌措及還款計劃204 經(jīng)營測算224.1 經(jīng)濟效益評估22 4.1.1 收入估算22 4.1.2 成本估算224.2 酒店前15年經(jīng)營情況預(yù)測235 投資評價246 結(jié)論與建議26參考文獻27致謝29附錄30附表1投資估算表：30附表2前6年投資計劃與資金籌措表：30附表3損益表：31附表4營業(yè)收入稅金及附加估算表：32附表5借款還本付息表：33附表6資金來源于運用表：34附表7全部資金現(xiàn)金流量表：35附表8自有資金現(xiàn)金流量表：361. 項目總論1.1 項目概況項目名稱：xx酒店項目

7、性質(zhì)：擬建項目總投資：12701.71萬元項目規(guī)模：總建筑面積約18500項目地址：杭州灣新區(qū)興慈一路東，濱海一路南。1.2 地塊現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析1.2.1地塊區(qū)位地塊位于杭州灣新區(qū)管委會旁,恒元大酒店西面，距慈溪市中心約20公里。新區(qū)著眼于未來的可持續(xù)發(fā)展，以引進先進技術(shù)、資金密集型項目以及附加價值高的第三產(chǎn)業(yè)項目為目標(biāo),旨在建設(shè)一個同時擁有居住、休閑旅游、商務(wù)辦公功能的新型小城。隨著新區(qū)的逐步開發(fā)，這里將成為同時擁有世界頂級工廠、高檔住宅以及一流度假酒店的濕地公園。杭州灣新區(qū)的整體規(guī)劃面積為145平方公里，其中40平方公里為西部國際商務(wù)休閑城、65公里為中部先進制造業(yè)聚集區(qū)、剩下的40平

8、方公里為東部預(yù)留發(fā)展區(qū)。地塊所在的西部區(qū)塊位于杭州灣大橋南端通道兩側(cè)，通道東側(cè)建設(shè)物流、后勤、辦公、職教、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，通道西側(cè)建建設(shè)高檔別墅、星級酒店、高爾夫球場、濕地公園等休閑娛樂、旅游區(qū)。因此，在本地塊擬建三星級特色酒店是符合新區(qū)規(guī)劃要求的。中部工業(yè)區(qū)塊以發(fā)展先進制造業(yè)為主，總規(guī)劃面積65平方公里，已開發(fā)35平方公里。東部預(yù)留發(fā)展區(qū)塊以發(fā)展高附加價值的第三產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，提供商務(wù)、休閑等綜合服務(wù)，定位為新區(qū)的經(jīng)濟、文化、行政中心。杭州灣新區(qū)作為寧波向北接軌上海的第一站，“橋頭堡”的區(qū)位優(yōu)勢對海內(nèi)外客商有著極大的吸引力。同時在新區(qū)政策的扶持下，已逐步形成以汽車、家電、化纖、醫(yī)療器械、新能源

9、、環(huán)保、生物醫(yī)藥、食品以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。經(jīng)過前幾年的著力開發(fā)，中部工業(yè)區(qū)塊引進的內(nèi)、外資項目已超過247個，總投資超340億元。規(guī)劃實施情況：杭州灣新區(qū)累計投入50多億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中部工業(yè)區(qū)塊已完成35平方公里的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，電廠、自來水廠、污水處理廠都已投入使用，光纖網(wǎng)絡(luò)也已接通。待開發(fā)地塊基本為熟地，有利于新項目的建設(shè)投資。目前的開發(fā)重點為西部國際高端商務(wù)休閑區(qū)，正在建設(shè)的項目有職業(yè)技術(shù)學(xué)校、科技孵化中心等公共平臺，服務(wù)配套設(shè)施的完善將為入駐企業(yè)創(chuàng)造更好的發(fā)展條件。1.2.2地塊概況地塊主入口在地塊東側(cè)，與廣場路相連；緊急出入口在地塊西側(cè)，與興慈一路相連；人行出入口

10、在地塊北側(cè)，與濱海一路相連。地塊交通便利，緊鄰杭州灣新區(qū)管委會，周邊企業(yè)眾多，商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全，具有巨大的商業(yè)價值和開發(fā)潛力。1.2.3建設(shè)條件（1）地塊為熟地，水、電、氣、光纖、道路均已接通，土地平整已完成，能直接進行建設(shè)。（2）為便于施工材料的組織，大部份材料就近采購，保證及時供貨并運至現(xiàn)場。1.3 項目建設(shè)意義根據(jù)國際高端商務(wù)休閑區(qū)的規(guī)劃要求，新區(qū)內(nèi)高檔別墅、高爾夫球場、濕地公園等休閑、娛樂、旅游區(qū)正在逐步形成整體效應(yīng)，酒店作為重要的配套設(shè)施之一，有著提升整體規(guī)模和功能優(yōu)勢的作用。目前新區(qū)內(nèi)已有五星級大酒店恒元大酒店與一些經(jīng)濟性旅館，但為了滿足新區(qū)內(nèi)中端商務(wù)、旅游客在住宿、餐飲方面日

11、益豐富的要求以及新區(qū)內(nèi)政府機關(guān)的日常活動需要，一座規(guī)模適度，又具有地方特色的三星級酒店是完全有必要的。xx酒店的建設(shè)不僅能為開發(fā)公司帶來可觀的利潤，還能創(chuàng)造就業(yè)崗位,同時更好地服務(wù)新區(qū)。1.4項目規(guī)劃設(shè)計方案1.4.1設(shè)計依據(jù)城市道路設(shè)計規(guī)范 cjj37-900城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 gb50180-93公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) db33/1036-2007 旅館建筑設(shè)計規(guī)范 jgj 62-90 民用建筑設(shè)計通則 gb50352-2005 飲食建筑設(shè)計規(guī)范 4jgj64-89寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定項目用地規(guī)劃指標(biāo)、其他有關(guān)國家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（略）。1.4.2項目規(guī)劃擬建酒店按三星

12、級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將由特色酒店和海鮮廣場兩部分組成，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，總工期為240日，用地面積14762，總建筑面積18500，其中地下建筑面積3500，地上建筑面積15000。酒店的建筑結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，地下一層，地上六層，首層層高4.7米，其余5層層高4.2米，建筑高度25.7米；海鮮廣場，采用鋼結(jié)構(gòu)型式，局部兩層，最大建筑高度12米。設(shè)機動車停車位150輛，非機動車位300輛。項目具體建設(shè)要求：建筑外部自然景觀與周邊環(huán)境保持和諧；內(nèi)部裝飾與外觀相適應(yīng)；功能上集商務(wù)、會議、休閑及娛樂為一體。其中特色酒店部分七層，功能層四層；地下一層為酒店輔助用房、設(shè)備工具間、設(shè)備管理間以及地下停車庫

13、；地面一層大廳要求簡約大方，設(shè)便利店、餐廳（同時提供中餐以及商務(wù)套餐）以及酒吧；二層入口開放空間為公共休息空間，可以欣賞到酒店附近的自然景觀，核心功能區(qū)包括2個大包廂、10個的中包廂以及5個會議室；三層則定位為健身娛樂層，設(shè)乒乓球室、臺球室以及棋牌室，與此同時，三層還用于會議和酒店辦公；四至六層為135間功能設(shè)施完善的客房。入住客人均能免費享用康樂設(shè)施。而海鮮廣場部分，外觀立面設(shè)計要求簡潔大方，色彩明快，風(fēng)格鮮明，建筑形式與酒店統(tǒng)一和諧，與環(huán)境相互協(xié)調(diào)。其中地面一層，局部二層，讓顧客在享受海鮮大餐的同時能夠感受到海洋的溫度和氣息?？偟膩碚f，酒店將以特色餐廳、特色客房、特色休閑、特色裝飾風(fēng)格來確

14、立自身“特色”，圍繞商務(wù)與休閑的主題，構(gòu)建完整的服務(wù)體系。1.4.3預(yù)計機構(gòu)設(shè)置和人員配備本項目預(yù)計設(shè)置前廳部、客房部、餐飲部、保安部、康樂部、醫(yī)療室、總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部、工程部以及人力資源部，各部門由總經(jīng)理統(tǒng)籌。根據(jù)酒店135間客房及海鮮廣場餐位情況，擬定員工編制如下：部門所需人數(shù)總辦4前廳6客房15餐飲25保安2康樂15醫(yī)療1財務(wù)5工程3人力資源2小計781.4.4酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場杭州灣跨海大橋的建立使得寧波與上海一橋相通，而本項目所在的杭州灣新區(qū)位于杭州灣跨海大橋南端。因此，本項目將直接受益于滬甬兩地乃至長江三角區(qū)域經(jīng)濟的快速持續(xù)增長。與此同時，新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，周邊旅游勝地眾多

15、，每年都有來自海內(nèi)外的會議、商務(wù)、旅游、休閑度假客。依據(jù)這些條件，結(jié)合本項目自身特色客源定位如下：由于本項目離慈溪市中心20公里左右，短期內(nèi)吸引市區(qū)客戶有一定困難。因此現(xiàn)階段1-3年，特色酒店將以會議，商務(wù)客為主，旅游休閑為輔。長遠(yuǎn)來看，隨著新區(qū)環(huán)境的逐漸繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，酒店將努力發(fā)揮特有的地理區(qū)位優(yōu)勢，以休閑度假客為主，兼顧會議、商務(wù)。未來客戶群中，休閑度假客人將占所有客人的45%，商務(wù)、會議客人占40%，旅游團客人占15%，整體定位于商務(wù)旅游酒店。由于新區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多，商務(wù)行政活動頻繁；長江三角經(jīng)濟區(qū)內(nèi)各地方經(jīng)濟活動的緊密聯(lián)系，會議市場將持續(xù)繁榮，因此周邊的企事業(yè)單位成為特色酒店需

16、要努力爭取的目標(biāo)客戶群。此外，酒店需要打響本土品牌，充分發(fā)揮海鮮廣場這一特色,增強客人在飲食文化方面的體驗。針對不同客人的品味與需求，不僅要在服務(wù)上下足功夫，還要完善酒店的設(shè)施功能，如為商務(wù)客提供固定式保險箱。同時強化網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂，拓展客源。開業(yè)初期，通過接待一些業(yè)務(wù)往來商旅，磨合產(chǎn)品和服務(wù)，定位自身的服務(wù)特色，增加人氣，提高認(rèn)知度。總而言之，為了成為能讓人記得住的酒店，不能僅僅解決客戶在吃住方面的問題，還要讓客人有一種地方生活和文化的體驗。結(jié)合所處商圈的市場條件，強化酒店特色，促進客房、餐飲的銷售。2市場分析2.1中國旅游及酒店行業(yè)市場分析2.1.1旅游業(yè)分析在過去的幾十年里，我國國民經(jīng)濟始終保

17、持高速發(fā)展的狀態(tài)，但這是一種粗放型的經(jīng)濟發(fā)展模式，阻礙著我國進入中等發(fā)達(dá)國家的行列。于是在2011年，中央下定決心調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，明確可持續(xù)發(fā)展的道路，將gdp增長目標(biāo)下調(diào)為8%，實際增長為9.2%。今年三月份，溫家寶總理在政府工作報告中提出2012年gdp預(yù)期增長目標(biāo)為7.5%，而十二五規(guī)劃頂?shù)哪阦dp增長目標(biāo)位7%。本人認(rèn)為：gdp目標(biāo)的下調(diào)不僅體現(xiàn)了中央在經(jīng)濟改革方面的決心，同時意味著我國未來經(jīng)濟增長將逐步趨于平穩(wěn)。我國整體經(jīng)濟雖開始有所放緩，但旅游住宿市場卻依舊保持景氣。在過去的2011年1-12月，我國接待入境游人數(shù)106552337人次，同比增長11.84%，其中接待外國人59205

18、897人次，香港同胞29001926人次，澳門同胞4312905人次，臺灣同胞1403169人次。其中浙江省接待7736908人次，同比增長13%。國際旅游外匯收入合計5968204萬美元，其中廣東省旅游外匯收入1390619萬美元，同比增長12.30%，位列全國第一，而浙江省旅游外匯收入454.173萬美元，同比增長15.56%，位列全國第5位。國家旅游局旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)r而國內(nèi)旅游方面，2011年1-12月，約有26億人次，同比增長12%；國內(nèi)旅游收入約為1.9萬億元，同比增長21%；旅游總收入預(yù)計同比增長18%。中國旅游研究院指出，2011年國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展方式初現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象。市場需求方面，政策

19、刺激進入常態(tài)化發(fā)展階段；產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，規(guī)模擴張走向內(nèi)涵增長階段；區(qū)域旅游發(fā)展格局方面，雖然繼續(xù)呈東部地區(qū)主導(dǎo)的非均衡格局，但中西部入境旅游發(fā)展與東部地區(qū)的差距呈現(xiàn)縮小態(tài)勢。預(yù)計2012年，我國旅游業(yè)將保持在高位平穩(wěn)運行的狀態(tài)。中國旅游經(jīng)濟藍(lán)皮書m2.2.2酒店行業(yè)分析國家旅游局2011年第四季度全國星級飯店統(tǒng)計公報r旅游業(yè)的高速發(fā)展直接促進了酒店業(yè)的快速成長。截止2011年底，經(jīng)營情況數(shù)據(jù)通過省級旅游行政管理部門審核的星級酒店共12889家。除669家停業(yè)外，12220家完成了第四季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的填報，其中一星級214家、二星級3591家、三星級5635家、四星級2172家、五星級608家。全國

20、12220家星級酒店第四季度的營業(yè)收入總計為657.59億，餐飲收入占總收入的46.04%，為302.72億；客房收入占總收入的40.83%，為268.49億。三星級酒店營業(yè)收入為189.21億，餐飲收入占總收入的47.97%，客房收入占總收入的39.68%。全國第四季度星級飯店平均房價為322.21元/間夜，平均出租率為62.04%，每間可供出租客房收入為199.90元/間夜，每間客房平攤營業(yè)收入為41850元/間。三星級酒店平均房價為222.15元/間，平均出租率為61.65%。每間可供出租客房收入為136.96元/間夜，每間客房平攤營業(yè)收入為29448.63元/間。與2011年第三季度相

21、比，全國星級酒店除平均出租率下降外，其余各項指標(biāo)上升，而西部地區(qū)平均房價、平均出租率、每間可供出租客房收入和每間客房平攤營業(yè)收入四項指標(biāo)均下降；全國星級酒店四項指標(biāo)與去年同期相比，各項經(jīng)營指標(biāo)均上升。2011年我國酒店行業(yè)經(jīng)營狀況良好，而投資者們對酒店行業(yè)的未來也充滿著信心。我們看到，擁有著雄厚的資金以及先進管理經(jīng)驗的知名外資品牌已開始向二三線城市進軍；而商務(wù)酒店、經(jīng)濟連鎖酒店也開始加快開張速度，搶占市場，以贏得先機。因此，從長遠(yuǎn)來看，xx酒店的建設(shè)是符合經(jīng)濟潮流的，投資潛力巨大。2.2寧波市經(jīng)濟及旅游市場分析2.2.1寧波市經(jīng)濟概況及經(jīng)濟環(huán)境關(guān)于寧波市2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況

22、n寧波簡稱“甬”，是海內(nèi)外聞名的經(jīng)濟文化名城。寧波市統(tǒng)計局在2011年寧波市經(jīng)濟社會發(fā)展情況中指出：2011年寧波生產(chǎn)總值為6010.5億元，相比去年，同比增長10%。第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值255.8億元，增長4%，糧食產(chǎn)量88.7萬噸；第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)為3335.4億元，增長10%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值11848.2億元，增長17.9%，產(chǎn)銷率98%，重工業(yè)和大企業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先發(fā)展；第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值2419.4億元，增長10.7%，港口、金融等服務(wù)業(yè)重點行業(yè)發(fā)展勢頭良好，其中住宿業(yè)為30.4億元，增長9.0%，餐飲業(yè)為154.1億元，增長18.1%。市區(qū)居民人均可支配收入34058元，比上年

23、增長12.9%；農(nóng)村居民人均純收入16518元，增長15.8%。雖然2011年物價水平保持在歷史高位，但居民購買力還是有所增長的。正因為收入有了穩(wěn)步的提高，進一步擴大內(nèi)需、促進消費才能變成現(xiàn)實。2012年寧波市將安排537個重點工程項目，總投資達(dá)11000億元，這樣大手筆的投資為寧波經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供了強大的動力。這些項目的完工將有效地促進我市交通網(wǎng)絡(luò)的升級、港口功能的完善、城市化的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、智能城市的建立、生態(tài)市的創(chuàng)建以及人民生活質(zhì)量的提高?？偠灾?，寧波經(jīng)濟的繁榮富強直接促進了居民收入的提高，而居民收入的提高，也使得居民在旅游住宿時有了更多的選擇。正因為如此，我相信經(jīng)濟型酒店

24、的價格優(yōu)勢將變得模糊，而三星級酒店將贏得更多的機會和關(guān)注。2.2.2寧波市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2011寧波旅游統(tǒng)計r在2011年第四季度國家旅游局公布的數(shù)據(jù)中，寧波每間客房平攤營業(yè)收入位居全國50個重點旅游城市中的第9位。2011年寧波具體客房出租情況見下表：表2-1：2011年寧波旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)：月份客房出租率（%）同比增長（%）平均房價（元/間）同比增長（%）156.34-0.27301.141.2252.320.65310.012.6360.621.13305.040.4463.15-0.54321.459.12561.585.12304.693.35661.01-0.49323.38.2976

25、3.92.49332.967.34862.521.43320.714.62958.05-0.49322.093.111063.831.59336.443.381162.643.35326.54.111258.773.14312.05-4.942011年累計客房出租率為60.23%，同比增長1.2%，累計平均房價為324.62元，同比增長4.97%。全市累計接待入境旅游者1074157人次，同比增長12.84，其中外國人608899人次，同比增長12.98%，港澳臺同胞465258人次；外匯收入65534.05萬美元，同比增長10.96%；旅游景區(qū)接待4337.81萬人次，同比增長10.32；總

26、門票收入為74001.16萬元，同比增長13.36%。旅游經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展為全市經(jīng)濟增長、結(jié)構(gòu)升級、內(nèi)需擴大、民生提高做出了積極的貢獻。2011年上半年寧波市就擬定投資245.12億元,用于建設(shè)56個旅游項目，其中包括6個省級旅游重點項目。在56個項目中，目前已竣工的有4個，2個高端休閑旅游項目寧海灣游艇項目和東錢湖游艇項目也已實質(zhì)性啟動，這些項目的建成將極大的豐富寧波市的旅游產(chǎn)品，提升寧波的旅游結(jié)構(gòu)層次，促進項目所在的經(jīng)濟發(fā)展和當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，有著很強的經(jīng)濟效益及社會效益。表2-2：2011年12月寧波旅游住宿設(shè)施按星級匯總情況：星級累計客房出租率（%）同比增長（%）累計平均房價（元/間）同

27、比增長（%）全市平均60.231.04324.624.97五星60.429.83560.95-3.07四星58.32-0.03386.24-1.98三星60.77-2.61240.344.25二星62.94-1.39158.543.93一星78.2513.47141.481.64通過分析寧波經(jīng)濟、旅游方面的數(shù)據(jù)，我們知道由于日益頻繁的高規(guī)格會展活動的舉行，前來旅游和進行商務(wù)洽談的高端客人絡(luò)繹不絕，高星級酒店因此擁有了更大的市場。與此同時，普通居民已進入大規(guī)模休閑度假消費階段，雖然居民收入水平有所提高，但就目前而言，他們更愿意接受清潔、廉價、提供基本服務(wù)的實惠酒店，這就為經(jīng)濟型酒店帶來了巨大的需

28、求空間。而處于中間層的三星級酒店卻成了“高不成，低不就”，發(fā)展空間日益縮小。因此，不斷強化自身特色，提高競爭力成了三星級酒店的出路之一，這也正是本項目之所以致力于打造特色酒店這一品牌的重要原因。2.3xx酒店經(jīng)濟環(huán)境分析2.3.1新區(qū)投資環(huán)境杭州灣新區(qū)位于中國東南沿海中部的寧波市，通過跨海大橋與上海相連；位于寧波市下轄的慈溪市的北部，世界最長跨海大橋杭州灣大橋的南岸。舉世矚目的杭州灣跨海大橋建成通車后，為新區(qū)創(chuàng)造了良好的交通物流條件，杭州灣新區(qū)已成為上海、杭州、寧波三大中心城市的重要結(jié)點區(qū)域。在兩小時的車程范圍內(nèi)，有兩個國際級的深水良港上海港和寧波港、四個國際機場，物流可以方便地覆蓋到長三角主

29、要工業(yè)城市，在長三角經(jīng)濟圈中優(yōu)勢十分明顯。2.3.2區(qū)位優(yōu)勢交通物流優(yōu)勢：杭州灣跨海大橋的建成為杭州灣新區(qū)創(chuàng)造了良好的物流條件，新區(qū)已成為寧波、上海、杭州三大中心城市的重要結(jié)點區(qū)域，物流覆蓋長三角經(jīng)濟圈的主要工業(yè)城市。兩小時的車程足以到達(dá)兩個國際級的深水良港上海港和寧波港以及四個國際機場。 有力的城市支撐:工業(yè)新城的發(fā)展過程必須依托現(xiàn)有城市的支持，由于地理位置的原因，新區(qū)在工業(yè)配套、生活配套、人才引進等方面可以方便地依靠寧波市和所在地慈溪市現(xiàn)有的有利條件。寧波市距新區(qū)約50公里，有高速公路連接，交通非常便捷。新區(qū)所在的慈溪市在中國2000多個同類縣級城市中排名第3，經(jīng)濟發(fā)達(dá)，各項生活、教育、醫(yī)

30、療設(shè)施完善。 良好的創(chuàng)業(yè)氛圍:慈溪作為一座創(chuàng)業(yè)城，中小型企業(yè)眾多，經(jīng)濟活力旺盛。杭州灣新區(qū)內(nèi)的工業(yè)主要以家電制造業(yè)為主，工業(yè)量雖只占慈溪市工業(yè)總量的四分之一，卻創(chuàng)造了全市近30%的gdp。 工業(yè)配套優(yōu)勢:杭州灣新區(qū)同時擁有鋼鐵、化工、電子、機械、服裝、塑料、汽配等特色塊狀產(chǎn)業(yè)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施齊全，產(chǎn)業(yè)鏈相對完整，上下游企業(yè)較為集中，聯(lián)動效應(yīng)非常明顯，利于企業(yè)降低成本。 人才資源優(yōu)勢和其它資源:鑒于杭州灣新區(qū)的特殊地理位置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度，寧波、上海、杭州的人才流，資金流和物流都將聚集于此。 政府的扶持政策:政府投入巨資致力把杭州灣新區(qū)打造成為一個杭州灣新城，大力扶持節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，鼓勵外商前來

31、當(dāng)?shù)赝顿Y。園區(qū)作為浙江省和慈溪市重點建設(shè)的區(qū)域之一，得到了省市區(qū)政府在政策方面的大力扶持?？偠灾?，隨著杭州灣新區(qū)的不斷開發(fā)，配套設(shè)施的不斷完善，商業(yè)氛圍的日益成熟，我們看好xx酒店未來的運營環(huán)境，堅信項目的區(qū)位優(yōu)勢會變得日益明顯。2.3.3慈溪市星級酒店賓館經(jīng)營狀況及評價 今年二月份慈溪接待入境旅游者2622人次，同比增長12.34%，累計接待4779人次。本月客房出租率為63.89%，同比增長2.63%，累計客房出租率64.44%，同比增長0.44%。慈溪酒店行業(yè)現(xiàn)狀良好，酒店數(shù)量相對于慈溪商務(wù)、旅游及其他活動的需求來說，發(fā)展空間巨大，利于新建酒店的運營。慈溪目前有五星級酒店四家：雷迪森廣

32、場酒店、達(dá)蓬山大酒店、恒元大酒店、杭州灣大酒店；四星級酒店五家：慈溪國際酒店、新錦天大酒店、波斯曼國際酒店、中益商務(wù)酒店、沈師橋大酒店；三星級及以下合計53家。近期經(jīng)營情況見下表：表2-3：2012年2月份旅游住宿設(shè)施平均房價情況星級本月平均房價（元/間）同比增長（%）累計平均房價（元/間）同比增長（%）全市平均287.831.63279.151.87五星605.410.82606.0315.51四星418.80.22412.15-1.27三星248.543.78243.968.39二星及以下154.56-12.97158.49-2.57表2-4：2012年2月份旅游住宿設(shè)施客房出租率情況星級

33、本月客房出租率（%）同比增長（%）累計客房出租率（%）同比增長（%）全市平均63.121.3962.240.12五星46.96-4.6547.91-15.76四星68.444.7668.793.74三星68.57-4.5671.65-3.7二星及以下69.010.9268.44-2.8表2-5:2012年2月份旅游住宿設(shè)施客房出租率排名前五位 名次星級一二三四五四、五星級中益商務(wù)酒店國際大酒店沈師橋大酒店杭州灣大酒店達(dá)蓬山大酒店三星級天地花苑酒店歐萊酒店香苑大酒店天地家苑酒店慈溪大酒店一、二星及東方大酒店新天地賓館新天渡賓館金沙地酒店萬潤賓館表2-6：2012年2月份旅游住宿設(shè)施客房出租率排名

34、前二位概況星級飯店名稱地址客房數(shù) 間（套）四星中益商務(wù)酒店青少年宮北路100號358四星國際大酒店慈溪新城大道625號205三星天地花苑酒店慈溪滸山鎮(zhèn)三北大街2085號80余間三星歐萊酒店青少年宮北路96號122二星東方大酒店慈溪環(huán)城南路436號70二星新天地賓館慈溪105縣道80余間2.3.4市場預(yù)測2.3.4.1價格預(yù)測依據(jù)2.3.3中的數(shù)據(jù)，杭州灣新區(qū)濱海七號特色酒店平均房價參照三星級酒店市場客房出租率和平均房價，房價設(shè)為250元/間，正常運營期出租率設(shè)為60%；餐飲價格根據(jù)市場一般情況，人均消費假定為120元/人次；會議價格根據(jù)市場一般情況及本酒店會議室規(guī)格，假定為600元/次；康樂服

35、務(wù)價格根據(jù)市場一般情況，人均消費假定為200元/人次。2.3.4.2客源預(yù)測（1）商務(wù)、會議客源：自2001年至今，新區(qū)累計投資超過410億元，引進工業(yè)項目259個，其中包括美國庫柏、韓國sk以及日本島津的投資項目。眾多的企業(yè)在此聚集，商務(wù)及會議活動勢必頻繁，而本項目建設(shè)的出發(fā)點之一便是服務(wù)這些商務(wù)活動。（2）旅游客源：已在3.3.3慈溪市星酒店賓館行業(yè)經(jīng)營狀況及評價中做了相關(guān)分析。（3）政府機關(guān)客源：杭州灣新區(qū)管委會等政府機關(guān)的商務(wù)、文化交流活動。2.3.5項目swot分析優(yōu)勢分析（1）具有自身特色的餐飲、休閑娛樂服務(wù)，提供咖啡、商務(wù)套餐；（2）現(xiàn)階段，慈溪三星級酒店基本上硬件設(shè)施老化，軟件

36、上人員流動性大，管理效率低，做為一家新酒店，存在軟硬件方面的明顯優(yōu)勢。（3）緊鄰杭州灣新區(qū)管委會，在政府部門的業(yè)務(wù)開展上擁有資源優(yōu)勢，在同等條件下更容易獲得政府部門的業(yè)務(wù)傾斜。（4）新區(qū)建設(shè)的不斷深入有利于特色酒店的經(jīng)營。（5）特色酒店偏重于商務(wù)客，受旅游淡旺季影響相對較少。劣勢分析（1）與經(jīng)濟型酒店相比，“三星”有相應(yīng)吃、住、會議室等相關(guān)附屬設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，成本較高。（2）對高端客戶的吸引程度不如恒元大酒店。（3）地理位置相對其他三星酒店，離城區(qū)較遠(yuǎn)，吸引城區(qū)客人較難。機會分析（1）經(jīng)濟環(huán)境向好，同時地區(qū)經(jīng)濟水平高于國內(nèi)其他地區(qū)。（2）周邊旅游資源豐富，隨著人文、歷史的傳播，會帶來更多的休閑旅游客

37、。（3）本項目為杭州灣新區(qū)內(nèi)第一家三星級特色酒店，第二家星級酒店（第一家為五星級酒店恒元大酒店），項目有機會搶占新區(qū)中端市場份額。威脅分析（1）越來越多的民營資本與國際資本進入賓館業(yè)，新區(qū)內(nèi)將進駐一些高服務(wù)質(zhì)量的連鎖酒店與擁有國際品牌優(yōu)勢以及先進管理能力的高星級酒店，本項目將受到兩者的雙重沖擊。2.3.6價格和宣傳策略項目定價策略開業(yè)初期，加強與周邊企業(yè)的商務(wù)與會議的促銷，在保證服務(wù)質(zhì)量的同時，體現(xiàn)一定的價格優(yōu)勢。同時發(fā)揮自身優(yōu)勢，爭取政府機關(guān)相關(guān)業(yè)務(wù)，簽訂長期協(xié)議。打好網(wǎng)絡(luò)營銷這張牌，在宣傳促銷的同時提高自身品牌認(rèn)知度。后期根據(jù)市場行情及酒店實際運營情況，靈活運用各種營銷手段，努力強化酒店特

38、色，增強盈利能力。項目宣傳策略（1）通過當(dāng)?shù)孛朗彻?jié)目報道酒店的特色佳肴、客房情況，提高酒店在當(dāng)?shù)卣J(rèn)知度；（2）與一些旅游網(wǎng)站合作，加強線上推廣與銷售；（3）設(shè)計推出啤酒節(jié)、海鮮會、新區(qū)斗地主大賽等活動，在提高酒店收入的同時，加強區(qū)域影響力。（4）參與一些公益活動，提高酒店的社會公眾形象；（5）分析客戶需求，將酒店產(chǎn)品組合銷售，通過新意吸引客源；3項目投資及資金籌措3.1 投資估算及資金使用情況3.1.1估算編制依據(jù)（1）星級酒店造價指標(biāo)（2）工程經(jīng)濟學(xué)（第二版）（3）酒店建筑造價概算參考指標(biāo)（4）建設(shè)期利息根據(jù)資金來源及投資使用計劃估算。（5）慈溪市基準(zhǔn)地價表3.1.2 估算編制范圍估算總投資

39、范圍包括土地取得費用、工程建設(shè)費用、安裝工程費用、裝飾工程費用、道路、綠化、電氣、給排水、運營費用及其他費用。3.1.3估算編制方法總建筑面積約18500平方米，各費用按以下標(biāo)準(zhǔn)進行計算（見投資估算表）：1. 土地取得費用：根據(jù)慈溪市2010年基準(zhǔn)地價表及周邊地塊成交價格估算，按1905元/平米計算，用地面積14762，共2812萬元。2. 工程建設(shè)費用：包括土建工程、安裝工程、裝飾工程、道路、綠化、電氣、給排水、消防及其他設(shè)備工程費用，依據(jù)酒店建筑造價概算參考指標(biāo)及星級酒店造價指標(biāo)進行估算，其中：（1） 結(jié)構(gòu)工程造價取1000元/平米；（2） 水電、噴曬、消防造價取300元/平米；（3） 機

40、電設(shè)備工程造價取1000元/平米；（4） 屋面及外裝修取500元/平米；（5） 室內(nèi)一般裝修取270元/平米；（6） 室內(nèi)高級裝修取1300元/平米；六項合計4370元/平米，工程建設(shè)費用為8084.5萬元。3. 基本預(yù)備費：考慮到項目實施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，因此基本預(yù)備費按工程費用的8%計，共646.76萬元；4. 其他費用：包括勘察、設(shè)計等費用，實際依據(jù)合同而定，暫按工程費用的10%計，共808.45萬元；5. 開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金定為50萬元。表3-1：綜合以上1-5項，總造價為12701.71萬元，其具體構(gòu)成及所占比例如下：費用名稱投資額(萬元)所占總投資比例(%)土地取得費用281

41、222.67工程建設(shè)費用8084.565.19基本預(yù)備費用646.765.22周轉(zhuǎn)資金500.40其他費用808.456.52投資合計12401.713.2 項目實施計劃2013年2月底：完成項目的施工圖設(shè)計、審查。2013年3月底：施工前期的準(zhǔn)備工作，打樁施工全面完工。2013年9月底：完成項目的全部土建工程施工。2013年11月底：完成全部裝修工程。2014年12月底：工程竣工驗收，項目全面投入使用。2014年1月：開展酒店開業(yè)各項籌備工作，包括人員招聘與培訓(xùn)，物資采購，銷售推廣等工作，預(yù)計2014年5月1日正式開業(yè)。項目實施橫道圖：序號計劃內(nèi)容2013年2014年123456789101

42、11212341施工圖設(shè)計、審查2施工前期的準(zhǔn)備工作，打樁施工3全部土建工程施工4全部裝修工程5工程竣工驗收，項目全面投入使用6開業(yè)各項籌備3.3 資金籌措及還款計劃3.3.1資金來源本項目建設(shè)投資12401.71萬元，自籌5000萬元，其余7500萬元通過銀行借貸方法解決，年利率7.0%。3.3.2資金使用計劃 1.2013年12月底前，使用自有資金5000萬元，用于支付工程進度款，設(shè)備采購等費用。 2. 2014年1-4月，需資金7500.萬元，用于支付工程進度款，設(shè)備采購等費用及開業(yè)物資采購及開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金等。3.3.3借款償還計劃本項目建設(shè)期為一年，當(dāng)全面投入使用后，預(yù)計8.58年還

43、清銀行貸款（見借款還本付息表）。4 經(jīng)營測算參照慈溪市多家三星級酒店客房、餐飲、會議及康樂設(shè)施價格，綜合考慮杭州灣新區(qū)的旅游市場及商業(yè)環(huán)境，對xx酒店的經(jīng)營進行測算。4.1 經(jīng)濟效益評估正常年份，慈溪市三星級酒店的平均入住率為60%。因此，假定本特色酒店第一年入住率為50%，每個月的收益基本穩(wěn)定,由于前四個月為準(zhǔn)備階段,則第一年實際經(jīng)營8個月,第二年開始達(dá)到行業(yè)一般水平，即60%的入住率?？紤]到酒店行業(yè)前景向好,假定本項目從第二年開始毛利潤每年遞增10%。4.1.1 收入估算營業(yè)收入預(yù)計分為五部分：1. 客房收入：本項目共有客房135間，根據(jù)慈溪酒店市場平均客房出租率及房價信息，假定特色酒店平

44、均房價為250元/間，出租率為60%，則客房年收入為135*0.6*250*365=739.125萬元2. 餐飲收入：綜合考慮酒店餐廳及海鮮廣場，根據(jù)照餐飲行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)氐南M情況，按每天接待200人次計算，暫定人均消費120元，則餐飲收入為200*100*365=876萬元。3. 商務(wù)會議收入：酒店共有中型會議室8間，假定每天接待商務(wù)會議6次，每次收入為600元，則商務(wù)會議收入為6*600*365=131.4萬元4. 休閑娛樂收入：包括棋牌、酒吧及包廂，按每天接待90人次計算，假定人均消費200元，則休閑娛樂收入為90*200*365=657萬元5. 便利店收入：假定便利店每天盈利50

45、0元，則收入為500*365=18.25萬元合計年收入=739.125+876+131.4+657+18.25=2421.78萬元4.1.2 成本估算總成本為1191.845萬元，主要由以下 部分組成：1. 直接營業(yè)成本支出219.716萬元。2. 職工工資合計288.5萬元部門所需人數(shù)年人均工資（萬元）合計總辦4624前廳63.521客房153.552.5餐飲253.587.5保安23.57康樂153.552.5醫(yī)療144財務(wù)5420工程3412人力資源248小計78288.53. 市場銷售推廣費用121.089萬元，預(yù)占營業(yè)收入的5%4. 日常維修保養(yǎng)費用24.14萬元，預(yù)占營業(yè)收入的1%

46、5. 管理費用48.26萬元，預(yù)占營業(yè)收入的2%6. 營業(yè)管理部門其他費用168.98萬元,預(yù)占營業(yè)收入的7%7. 其他資本性支出327.16萬元，其中：a固定資產(chǎn)折舊，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類別測算：序號項目金額（萬元）資產(chǎn)類別折舊年限（年）每年應(yīng)攤費用及折舊（萬元）1土建、安裝工程3330房產(chǎn)4083.252裝修2904.5房產(chǎn)4072.61253設(shè)備1850設(shè)備15123.33合計8084.5279.1925b.開業(yè)準(zhǔn)備費用300萬元，按15年攤銷,每年20萬元c.房產(chǎn)稅為27.972萬元，按預(yù)計房產(chǎn)原值3330萬元的70%和稅率1.2%計算 8.利息支出按每年實際情況計算(詳見借款還本付息

47、表)4.2 酒店前15年經(jīng)營情況預(yù)測詳見附錄全部資金現(xiàn)金流量表5 投資評價5.1 財務(wù)盈利能力分析通過對全部資金現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表（見附錄）財務(wù)盈利能力指標(biāo)的計算，得到以下數(shù)據(jù)：全部資金部分：1. 本項目財務(wù)內(nèi)部收益率為9.06%2. 財務(wù)凈現(xiàn)值為1569.70萬元（年利率為7%）3. 動態(tài)投資回收期為14.15年4. 總投資利潤率為12.07%，開發(fā)商投資利潤率為31.39%自有資金部分：1. 財務(wù)內(nèi)部收益率為27.12%2. 財務(wù)凈現(xiàn)值為11260.42萬元（年利率7%）3. 動態(tài)投資回收期為7.85年以上數(shù)據(jù)顯示：本特色酒店在投資回報率方面超過社會資本的平均報酬率。同時考慮上

48、項目土地、資產(chǎn)的增值以及15年以后的繼續(xù)經(jīng)營，因此，本項目在財務(wù)上可行。5.2 清償能力分析根據(jù)項目分析所假定的條件，在特色酒店全面投入使用后，以每年的收入來償還借款本金及利息，項目長期借款還款期（不含建設(shè)期）為8.58年。（詳見附錄還款付息情況見借款還本付息計算表）5.3 不確定分析本項目各項效益指標(biāo)計算期為15年，而實際經(jīng)營期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過15年，因此實際收益應(yīng)高于目前所估算的數(shù)據(jù)?？紤]到項目資產(chǎn)殘值，土地增值，以及通過管理挖潛而產(chǎn)生的管理費用減少等問題，經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)會進一步有所提高。5.4財務(wù)敏感性分析表5-1：敏感性分析表由敏感性分析表可知，總投資及營業(yè)收入對本項目利潤率影響較大。項目能夠抵

49、抗由總成本上漲5%帶來的不利影響，存在一定風(fēng)險，但收益與風(fēng)險同在。當(dāng)經(jīng)營收入增長時，利潤率明顯提高。5.5財務(wù)評價結(jié)論以上財務(wù)評價結(jié)果中，總投資收益率高于項目的資金成本率，再考慮到15年后的繼續(xù)經(jīng)營收益，土地增值，項目殘值。投資回收期、借款償還均滿足預(yù)計要求，財務(wù)上可行。6 結(jié)論與建議在市場前景向好的背景下，預(yù)計在明年五月正式運營以后，本項目將與恒元大酒店及其他經(jīng)濟型旅館一同起到完善新區(qū)商務(wù)、旅游住宿服務(wù)的功能。本酒店將努力提高自身競爭優(yōu)勢，強化酒店經(jīng)營特色，除為投資者帶來預(yù)期的回報外，還要更好地服務(wù)新區(qū)，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟文化發(fā)展，為慈溪的繁榮做貢獻，充分發(fā)揮項目的經(jīng)濟效益與社會效益。綜上所述，杭州灣新區(qū)xx酒店可行。鑒于三星級酒店市場現(xiàn)狀、敏感性分析所預(yù)見的風(fēng)險以及建設(shè)運營期間不可預(yù)知的因素，本人希望項目營業(yè)者能夠牢記刺猬理念