在物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(20210225174731)

1、在物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話同志們：昨天，家瑾同志對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例） 的出臺(tái)過(guò)程和主要法律制度作了說(shuō)明，志峰同志就條例 的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全 贊成，請(qǐng)各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實(shí)。這次會(huì)議，在以往工 作的基礎(chǔ)上，有十個(gè)單位交流了經(jīng)驗(yàn)和貫徹 條例的安排， 希望各地研究借鑒。會(huì)議討論中提出了不少貫徹中的意見(jiàn)以及一些需要繼 續(xù)探討研究的問(wèn)題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸 納整理，給我列了十大問(wèn)題，主要是條例貫徹實(shí)施中的 有關(guān)問(wèn)題，針對(duì)這些意見(jiàn)，建設(shè)部還將繼續(xù)研究，也希望各 地積極探索。一是，關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)。條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投

2、票權(quán)二分之一以上 通過(guò)，重大事項(xiàng)須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。 業(yè)主大會(huì)怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會(huì)成員的 素質(zhì)問(wèn)題。對(duì)此條例作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)成 員需要具備高素質(zhì)，能否請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來(lái)?yè)?dān) 任。業(yè)主委員會(huì)能不能真正盡責(zé)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用很 重要，請(qǐng)你們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦笇?dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。三是，業(yè)主大 會(huì)在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織，不是法人機(jī) 構(gòu)，又不是民政部門登記的社團(tuán)組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)發(fā)生治安事，物業(yè)管理企業(yè)有沒(méi)有責(zé)任。五是，關(guān)于物業(yè) 管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛如何解決， 維修責(zé)任如何落實(shí)，這涉及到公用事業(yè)改革的問(wèn)題

3、。六是， 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和虧損的問(wèn)題，以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境 整治中會(huì)不會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。七是，共用部 位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實(shí)行物 業(yè)管理難的問(wèn)題。九是，房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對(duì) 物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé)。十是，地方政府 制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問(wèn)題。這些問(wèn)題大部 分都在志峰同志的報(bào)告里作了說(shuō)明，要在貫徹條例中逐 步解決，要有一個(gè)過(guò)程。我個(gè)人體會(huì)，物業(yè)管理不完全是一 個(gè)房屋管理問(wèn)題，很多社會(huì)問(wèn)題交織在一起，極其復(fù)雜。當(dāng) 前最重要的是抓好條例的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹，要通過(guò)制 度創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問(wèn)題。發(fā)展 中的

4、問(wèn)題要用發(fā)展的辦法來(lái)解決。 下面，我結(jié)合自己學(xué)習(xí)條 例的體會(huì)談點(diǎn)認(rèn)識(shí)，同大家一起研究討論。我認(rèn)為當(dāng)前貫徹條例，首先是省建設(shè)廳、各地房地 產(chǎn)行政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管 理部門要共同做好條例的貫徹落實(shí)工作，前期建設(shè)和物 業(yè)管理帶來(lái)的問(wèn)題非常突出。條例從解決社會(huì)發(fā)展、經(jīng) 濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以條 例的貫徹落實(shí)工作不是一個(gè)部門的事情。大家談到的舊小 區(qū)問(wèn)題， 到底是房屋管理， 還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理， 還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實(shí)的 問(wèn)題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)條例的法律關(guān)系，認(rèn)真分 析各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上，確定有效的步驟，推進(jìn)條

5、例的實(shí) 施。向社會(huì)各方宣傳理解認(rèn)識(shí)條例的重要性，和自己應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、 權(quán)利和義務(wù)。 深化改革和貫徹 條 例是我最近想的比較多的問(wèn)題。我理解貫徹條例的重 點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，尤其是主管部門、業(yè)主、開 發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)， 要解放思想， 實(shí)事求是， 與時(shí)俱進(jìn)， 根據(jù)條例 調(diào)整工作思路， 轉(zhuǎn)變觀念， 將條例 貫徹好。一、物業(yè)管理發(fā)展及物業(yè)管理?xiàng)l例的社會(huì)基礎(chǔ) 我國(guó)物業(yè)管理歷來(lái)是有社會(huì)需求，與經(jīng)濟(jì)體制、住房制 度、政府管理社會(huì)事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城 市容貌、城市形象，是全社會(huì)的客觀需要，反映的是城市綜 合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng) 期的演變過(guò)

6、程，并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完 善，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革 的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè) 化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。我國(guó)物業(yè)管理的歷史狀況： 80 年代初以前， 我國(guó)廣大居 民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機(jī) 關(guān)所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的 使用權(quán)。政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理，包括 綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費(fèi)用。 居（家）委會(huì)、街道辦事處是對(duì)居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。80 年代中期之后， 我國(guó)進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革， 打破單 位單一投資建房，開始

7、允許多渠道建房。人們對(duì)居住條的要 求逐步提高，形成對(duì)居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后 由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會(huì)或街道辦事處負(fù) 責(zé)管理。這一管理模式，逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會(huì)和街道 辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財(cái)產(chǎn)的意 識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，帶動(dòng)了單位購(gòu)房，隨著這種 需求的增大，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別 是人們對(duì)良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應(yīng)，從 而進(jìn)一步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān) 和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé)，個(gè)人受用。新建小區(qū)物 業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動(dòng)和示范作用，同時(shí)也引發(fā)出物 業(yè)長(zhǎng)期管理的需求。我們房地

8、產(chǎn)開發(fā)是實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，預(yù)售制、規(guī)劃批準(zhǔn)建 設(shè)范圍實(shí)施周期長(zhǎng)短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生 物業(yè)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)問(wèn)題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)， 滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購(gòu)房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成 情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自己開發(fā)的項(xiàng) 目實(shí)施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，這 就形成前期物業(yè)管理。隨著住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存 在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出 售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量 等內(nèi)部需求，發(fā)展到對(duì)環(huán)境的需求；從需要對(duì)房屋共用部分 的管理

9、，發(fā)展到同時(shí)需要對(duì)部分公共社會(huì)事務(wù)的服務(wù)；從需 要對(duì)房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實(shí)現(xiàn)房屋的保值、增值。 這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問(wèn)題更 加明晰。從我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來(lái)看，物業(yè)管理涉及我國(guó)計(jì) 劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革， 改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革， 政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會(huì)自治 組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來(lái)強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身 的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主 與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會(huì)、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管 理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念，改變工作 方式

10、和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問(wèn)題，這也就是存在 于物業(yè)管理?xiàng)l例之中的社會(huì)基礎(chǔ)，需要明確相關(guān)法律制度。二、物業(yè)管理中要運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對(duì)人的行為）物業(yè)管理?xiàng)l例既然存在著立法的社會(huì)基礎(chǔ)，就應(yīng)當(dāng)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進(jìn)物業(yè)管理。法律法 規(guī)的嚴(yán)肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻 性。因此，我體會(huì)，要貫徹落實(shí)好條例，關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳條例規(guī)定，準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動(dòng)中的規(guī) 定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：（一）業(yè)主是條例規(guī)定的責(zé)任主體業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū) 域

11、內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹條例，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點(diǎn)，才能說(shuō)清楚業(yè)主具有 可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個(gè)人 和公共的共同利益的責(zé)任，和遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任所規(guī) 定的義務(wù)。（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一種必然的選擇業(yè)主的責(zé)任，除了對(duì)房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更 重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用 設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面，由公 約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個(gè)業(yè)主之間必定形成共同利益 和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個(gè)人代表的。從 我國(guó)固有的特點(diǎn)來(lái)看，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在 業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)

12、系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，條例在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，在吸收實(shí)踐證明行之有效的既 有制度的基礎(chǔ)上，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形 式和表決方式，業(yè)主大會(huì)按照條例和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的 共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規(guī)定，保證業(yè) 主大會(huì)能夠切實(shí)擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職 責(zé)。（三）合同是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理公司管什么、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要 通過(guò)合同明確約定。當(dāng)然，服務(wù)價(jià)格和服務(wù)水平必須相對(duì)應(yīng)。 物業(yè)

13、管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬(wàn)象的，應(yīng)該按照合同約 定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，業(yè)主是責(zé)任主體，物 業(yè)管理公司是服務(wù)主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾 紛，主要受合同法保護(hù)和約束，行政主管部門不要過(guò)多 干預(yù)。（四）前期物業(yè)管理必須加強(qiáng)條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之 前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物 業(yè)服務(wù)合同。為什么條例規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè) 管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。在建設(shè)過(guò)程中間，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之 間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同，房 屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個(gè)過(guò)程。因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)實(shí)行的是滾動(dòng)開發(fā)， 業(yè)主在滾動(dòng)開發(fā)中，獲得產(chǎn)

14、權(quán)，不可能等到開發(fā)商銷售完所 有物業(yè)，購(gòu)房人全部入住，成立業(yè)主大會(huì)之后，才來(lái)選聘物 業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管 理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶） 過(guò)渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建 設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)簽訂。但物業(yè)管理企 業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購(gòu) 房人。根本上講是業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保證，包括對(duì)批準(zhǔn)規(guī)劃實(shí) 施中的有關(guān)問(wèn)題的預(yù)防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中隨意 改變規(guī)劃。所以，條例要求，購(gòu)房人在與開發(fā)建設(shè)單位 簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)

15、管理企業(yè)簽訂 的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服 務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè) 管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。（五）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)意接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督條例第二十條對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)的 關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹條例和城市居民委員會(huì)組織法。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基 層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作，調(diào)解居民鄰里矛盾，維 護(hù)居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè) 主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過(guò) 業(yè)主公約來(lái)確定的組織。居委會(huì)是

16、和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主 大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己 的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。條例設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)意見(jiàn) 的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)指 導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān) 工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān) 居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè) 一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服 務(wù)，與居委會(huì)之間沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（六）落實(shí)條例規(guī)定住房專項(xiàng)維修資金制度，應(yīng)當(dāng) 從房管部門改革和改進(jìn)工作抓起關(guān)鍵要清理公房出售專項(xiàng)維修資金的挪

17、用，建立健全管 理機(jī)制，落實(shí)賬戶到人。條例規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小 區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物 業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，交納專項(xiàng)維修資金。建 立專項(xiàng)維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管 理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的 必要措施。因此，必須完善制度，嚴(yán)格征收，專項(xiàng)使用，加 強(qiáng)監(jiān)管。（七）政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實(shí)施監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是依照公司法設(shè)立的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立 核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市 場(chǎng)中的行為其實(shí)就是市場(chǎng)行為，民事行為的特性要求給市場(chǎng) 主體以充分的自

18、主權(quán)利，政府不能干涉民事主體自由從事市 場(chǎng)活動(dòng)，不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去，更不能隨便運(yùn)用自 己擁有的行政權(quán)力進(jìn)行干預(yù)。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè) 管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自主權(quán)（政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理 企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理，為他們從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制 度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門，要徹底改變過(guò)去大 包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行 為交給市場(chǎng)解決的，一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵(lì)多走一點(diǎn)司法 程序來(lái)處理，做到依法行政，既到位，又不越位。（八）抓好公房管理部門改革，有步驟推進(jìn)實(shí)施物業(yè)管理，抓好試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)社會(huì)對(duì)環(huán)境的需求是地

19、方政府關(guān)心的。公房管理改革不 僅是房管部門的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求， 也是城市形象問(wèn)題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設(shè)和 房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀，制定方案，推進(jìn) 改革實(shí)施。（九）建設(shè)部和省廳市局的工作問(wèn)題做好這項(xiàng)工作，必須充分領(lǐng)會(huì)條例精神，并充分總 結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過(guò)程。通過(guò)這些工作，把握物業(yè)管理 的難點(diǎn)、重點(diǎn)和方向，這樣工作才有前瞻性。第一，要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體 的法律責(zé)任，特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé) 任。第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對(duì)過(guò)去的法規(guī)進(jìn)行 清理，要有計(jì)劃，明確出臺(tái)的時(shí)間。部里有關(guān)司局向我反映， 向地方征求意見(jiàn)的立法經(jīng)常不能按期回來(lái)。當(dāng)前部里要建立 一個(gè)考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局 工作的一個(gè)重要指標(biāo)，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報(bào)。第三，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)