商品房銷售的會計處理【會計實務經驗之談】0001

1、從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝商品房銷售的會計處理【會計實務經驗之談】商品房包括商品房現(xiàn)房和商品房預售房。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格 的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售房銷售，是指房地產開發(fā)企 業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售涉及房屋所有權和城鎮(zhèn)土地使用權的變更，如何進行相應的稅務及會 計處理？商品房銷售的稅務處理營業(yè)稅：按照營業(yè)稅暫行條例和營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，計稅依據(jù)為向不動產購買者收 取的全部價款和價外費用。土地增值稅：依據(jù)土地增值稅暫

2、行條例的規(guī)定，土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取 得的增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部 價款及經濟利益。稅法規(guī)定的扣除項目金額有兩種計算方法。一是計算扣除，適用于新項目轉讓 并且房地產成交價格正常的、提供扣除項目金額屬實的；二是納稅人有下列情況之一的，需要對房 地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入：（一）出售舊房及建筑物的;（二）隱瞞、虛報房 地產成交價格的;（三）提供扣除項目金額不實的;（四）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價 格，又無正當理由的。企業(yè)所得稅：房地產開發(fā)企業(yè)商品房對外出售收入，應根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實施條例征收

3、企業(yè)所得稅。案例某房地產開發(fā)公司開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下：1. 按轉讓產權合同取得收入4000萬元；2. 支付取得土地使用權的金額800萬元；3. 開發(fā)成本1500萬元；4. 計算得出能夠稅前扣除的開發(fā)費用 250萬元。計算應繳納的有關稅金如下：應繳納營業(yè)稅=4000X 5%=200萬元）。（2）應繳納城市維護建設稅=200X 7%=14萬元）。 應繳納教育費附加=200X 3%=6萬元）。應繳納印花稅=4000X 0.5 %。=2（萬元），計入管理費用。（5）應繳納土地增值稅： 扣除項目金額=800+1500+250+220+（800+1500% 20%=3230萬元）。 增值額=4

4、000-3230=770（萬元）。 增值率=770- 3230X 100% 24%. 應繳納土地增值稅=770X 30% 3230X 0=231（萬元）。（6）應繳企業(yè)所得稅： 應納稅所得額=4000-800-1500-250-220-23仁999（萬元）。 應繳納企業(yè)所得稅=999X 25%=249.75（萬元）會計處理（單位：萬元）：（1）取得銷售款項借：銀行存款（預收賬款）4000貸：主營業(yè)務收入4000（2）計提相關稅費借：營業(yè)稅金及附加451所得稅249.75貸：應交稅費一一應交營業(yè)稅200應交土地增值稅231應交城市維護建設稅14應交教育費附加6應交所得稅249.75（3）將收入類

5、科目余額轉入“本年利潤”借：主營業(yè)務收入4000貸：本年利潤4000（4）將所有支出科目余額轉入“本年利潤”借：本年利潤3001貸：營業(yè)稅金附加451主營業(yè)務成本2300管理費用、銷售費用、財務費用 250非房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外出售相關稅費及會計處理與上述相同，所不同的是，在土地增 值稅扣除項目計算中不得加計扣除。小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是 目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗, excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力, 但是絕對不是說有了證，就有了一切。